第一部分:万科的经营策略 1一、“多元化——专业化——精细化”发展战略 1(一)发展战略前十年:多元化的加法原则 1(二)发展战略后十年:专业化的减法原则 1(三)发展战略下十年:精细化的乘法原则 2二、“点——线——面”扩张模式 2(一)万科首次扩张 2(二)万科二次扩张 3(三)以“3+X”为发展目标的第三次扩张 4三、城市空间结构变化下的发展调整 6(一)万科城市向心增长时期的发展 6
一、“多元化——专业化——精细化”发展战略 1
(一)发展战略前十年:多元化的加法原则 1
(二)发展战略后十年:专业化的减法原则 1
(三)发展战略下十年:精细化的乘法原则 2
二、“点——线——面”扩张模式 2
(一)万科首次扩张 2
(二)万科二次扩张 3
(三)以“3+X”为发展目标的第三次扩张 4
三、城市空间结构变化下的发展调整 6
(一)万科城市向心增长时期的发展 6
(二)万科城市离心增长时期的发展 9
四、战略调整后的五大扩张模式 12
(一)整体并购 12
(二)项目收购 13
(三)股权收购 13
(四)合作开发,获得土地 13
(五)以万科运营平台为基础,对外成立合资地产开发公司 13
第二部分:万科的产品策略 15
一、成熟的城市住区模式 16
(一)城市花园系列 17
(二)金色家园系列 20
(三)四季花城系列 22
二、逐步形成的产品系列 24
(一)魅力之城系列 24
(二)金域蓝湾系列 26
(三)新里程系列 28
三、住宅产业化进程 28
四、万科细节处理 31
一、大堂—门厅—管家房的交往空间功能 31
二、公共设施设置布局 33
第三部分:万科的客户细分 35
一、万科战略调整前的客户细分 35
二、07战略调整后的客户细分 38
(一)客户细分概述 38
(二)万科细分客户的特征及需求 39
三、万科核心产品系列下的客户细分 41
四、万科不同目标客群所对应的产品 43
第四部分:万科的营销策略 45
万科营销的通用手法 46
万科项目推广之初的产品优势 46
在营销手法的形式 47
不同系列的产品广告表现的风格区别 51
(一)城花(城郊住宅)系列 51
(二)四季(郊区住宅)系列 52
(三)金色(城市住宅)系列 53
(四)高档(占有稀缺资源)系列 54
(五)魅力之城系列 55
(六)金域蓝湾 58
(七)新里程 60
第五部分:万科研究对公司的启示 62
公司目标消费者设定 62
(一)小康高学历小太阳家庭 62
(二)富裕高学历小太阳家庭 63
(三)小康富裕年轻家庭 64
(四)空巢家庭 65
公司产品线设定 66
(一) 花园城系列 66
(二)丽都城系列 67
(三)锦城系列 67
产品标准化后的营销推广方式 69