希望各位大哥给予无私的帮助和解答

：一种是有两证的单位(工商行政管理部门发的营业执照
和建设行政管理部门发的资质等级证书)；一种是有一 ... 5、不同时在两个或两个以上监
理单位注册和从事监理活动，不在政府部门和施工、材料、设备的生产供应等单位兼职。

房地产开发企业竞争战略研究（六）

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作者:王学孝 房地产企业竞争战略研究 2005-1-17


5 房地产开发企业竞争战略的制定
5.1 房地产开发企业的土地储备战略
5.1.1 国家及各级政府土地收购储备制度简介
土地收购储备制度1996年在上海等城市开始设立，1999年国土资源部开始在全国范围内推广这一制度，在国务院文件的推动下，各地从2001年始土地收购储备制度建设迅速升温。至2002年6月，全国土地收购储备机构达2000余家。从国土资源部公布的资料获悉，目前全国绝大部分的市县都已成立土地收购储备机构。
短短几年内，土地收购储备制度在全国范围内大行其道，并被称为“经营城市的必然选择”。
政府这样做的优点是：
土地供应量和土地使用权集中统一管理。在计划经济时代，没有统一的土地管理机构，城市土地管理职能被分成若干“块块”，政出多门。计划部门负责建设项目的立项审批，规划部门负责土地利用，建设部门负责城建，农业部门管理郊区农业用地，甚至铁路、交通、军事等部门也在不同程度地管理各自用地。来自国土资源系统的主流观点一直认为，土地超量供应背后是供地权的高度分散。实行土地供应量和土地使用权集中统一管理后，就能控制市场的土地供应量，间接地控制了城市房屋高空置率问题，因为高空置率的主要原因就是前几年土地供应远远过量。
企业行为变成政府行为，由无序走向有序。过去，土地开发企业主导了房地产开发大戏，往往是某开发企业看中某地块，首先不是跟土地部门交涉，而是同原用地者达成意向，再去各个部门跑批条。能够取得土地使用权主要看有没有“过硬的关系”。可以想象在这个“跑关系”的过程中，原土地使用者和某些部门或个人有机会分享供地权分散带来的好处。土地部门对土地供应不能主动管理，往往是地已经批出去了，土地部门只能被动地办手续。规划部门也要被开发企业牵着鼻子走。即使城市总体规划已经形成，土地用途、容积率、开发期限等指标也时常不得不按照开发企业的意思进行更改。供地权分散的问题不仅限于存量土地市场，还十分广泛地存在于城市新增建设用地的市场中，但在土地储备制度最初的尝试里，改革脚步却无一例外地始于城市存量用地市场。
上海、杭州、南通等几个先行城市最初都将国有困难和破产企业的原有划拨土地作为重点收购对象。20世纪90年代中期，国企改制浪潮汹涌。对于很多亏损和破产的国企，土地是其最大的资产，尤其随着城市的扩展，相当一部分企业不知不觉地从郊区升级为城市中心地带，价值不菲。大批企业嗷嗷待哺，对土地资产变现有很高的依赖性。原有划拨土地大量集中应市，土地市场难免会受到冲击。
现在政府通过收购储备，将“实物”土地收回，再通过储备-招标-拍卖的形式供应给房地产开发企业，“凭关系”拿地不复存在，“凭实力”拿地成为趋势。以前以低价土地的形式流入开发企业腰包的“好处”，现在名正言顺地变成政府名下的财政收入。要解决土地开发中存在的问题，一个现实之道就是让政府成为真正的“地主”。这样才能保证市场上土地的供给和获得都是公开、公平和公正的，土地供应市场从企业为主变成了政府为主，土地市场从混乱变成有序。[83]
5.1.2 房地产开发企业的土地储备战略
土地是房地产开发企业竞争和发展的前提和基础，土地是一切建设活动的载体，离开了土地是无法进行建设的。面对房产市场的良好前景，即使开发者再具有实力，如果没有充足合理的开发土地储备，往往会出现在一个项目基本完成后，由于没有理想的土地继续进行开发，而贻误市场销售良机，开发业务断档。再加上，城市的发展空间有限，土地作为一种重要的稀缺资源，从宏观上看其供应量是会逐步减少的，土地储备本身就是一种很好的增值手段。因此，开发土地储备战略的制定对房地产开发企业是非常重要的

很多
建设局、规划局、市政单位、环保单位、质检站等等

看我新发的帖子
http://co.163.com/forum/content/1768_335218_1.htm

这个帖子应该说现在已经有好多的甲方人员正在需要。

不过要看你的建筑特征和使用功能了

比如说，要是住宅的话，一般来说在前期就是土地部门还有规划部门，在有就是建筑管理部门办理施工许可证。

开工以后就是消防，市政部门，电力部门，城市管理部门。

以下是本人曾经跑过的部门
规化局
建设局
水务集团
煤气公司
供电局
质监站
安监站
燃气公司
锅检所.
因为上面部门所涉及到的是房屋建筑,给排水,高压配电,锅炉,燃气,煤气,电梯,几个专业了.土建部分就不太了解了.

现在在很多城市，应该讲有超过60%的大城市和超过90%以上的中小城市，根据建规的有关强条规定要求，在供水管网系统中应该设置倒流防止器的地方，要么就是不设置，要么就是不按图施工，要么设置的也是毫无保障可言的假冒伪劣的倒流防止器或者是高耗能的不节能的倒流防止器产品；同时不少地方的市政公用管理机构和政府监管部门虽然在口头上，在文件上总喜欢把饮水安全问题和水质保障作为政治任务加以强调，但是在实际的管理机制和监管行动上对国家标准规定的有效技术保障措施的落实情况漠不关心，对老百姓的饮水水质安全麻木不仁！所以现在的问题是：国家标准规范的落实只限于图纸上的设计和审核，在实际的施工安装验收阶段和日后的维护管理阶段没有任何实质有效的监管机制和执法力度。所有这些问题的存在，最终受害的是包括管理者、监管者、甲方、施工方等自己在内的老百姓的饮水安全和身心健康得不到有效的可靠保证。谁之过？在审图时，对倒流防止器的设置又是怎么审的呢？应该怎么办？？
另讯：在图集 05S108 倒流防止器安装图中并没有包含“低阻力倒流防止器”的产品内容，因为出该标准图集时，低阻力倒流防止器产品还没有问世。06年上海上龙阀门厂正式推出 “水头损失仅为2米左右,隔断形式为:空气或零压隔断.外形尺寸仅为同类产品的30%”的低阻力倒流防止器产品。并先后在上海、广州、北京、郑州、福州、厦门等等城市的给水管网系统和管网叠压（无负压）设备中得到了使用。节能效果和隔断的安全性等到了使用单位的好评。为方便设计和选型，06年，在图号为“06SS109”的《管网叠压供水设备的安装与选型》的国家标准安装图集中，收录了“低阻力倒流防止器”产品的安装标准图和阻力曲线 等技术资料，以供选择。

大家似乎都忘记了消防局，可能是因为有些工程不需要做消防吧。消防部分审批和验收也是很重要的。

土地证阶段：房地局或国土资源局，规划局及相关级别政府行政中心 拿到土地证和土地规划许可证
立项阶段： 建委 发改委 或计委 拿到立项批复
设计招投标： 招标办
方案评审阶段： 一般由规划部门牵头由相关的土地、建委、发改委、规划、环保、水利、园林绿化、交警、消防、市政等部门及专家进行方案评审会。 上述部门各地可能有所不同。
扩初阶段：根据评审意见修改经规划部门通过后进行扩初设计，然后召开扩初会。比上阶段多增加了水、电、煤、有线、通信、排水、环卫、卫生防疫等部门参加
规划许可证阶段：扩初通过后至规划部门处领取施工规划许可证。
勘察、施工单位、监理单位招投标：招标办
施工图阶段：出施工图经审图公司审图通过后至建管办或类似职能部门领取施工许可证。
施工阶段：临水、临电、临排申请（各相关配套部门），质监部门报监，规划部门验灰线（验红线及退界），房地部门出初步测绘报告（预售面积确定），各个水电煤等配套单位的配套申请及施工，墙体办办证，之间还有质监部门和规划部门的监督过程。
验收阶段：工程基本完工后先是水、电、煤、有线、通信、排水、环卫、卫生防疫、环保、水利、园林绿化、交警、消防、技监局的验收出具相关竣工证明和验收证明，然后就是规划部门验收证明，房地部门面积实测，之后质监部门验收备案通过，最后根据各地情况及项目情况可能要入住许可证（住发局）等。

上述流程基本齐全，具体部门和具体验收证明和证书各地都有所不同，但职能都是一致的，细枝末节上可能有所遗漏，对销售流程所需的条件如果需要放在以后的帖子上交流。
本文供刚入房地产行业人士参考，对房地产开发流程及相关职能部门有个粗略了解。
版主可以加精不？