一、旅游项目投资评价的总体方法

1、 旅游投资的特点

1） 项目类别：自然资源开发项目、文化资源开发项目、人为项目

2） 资源原始性与产品的市场性

3） 需求的多样性及时序变化

4） 可进入性对投资的影响

5） 远距离营销与本地化消费

6） 服务产业特性

7） 高投入与持续回报

8） 资本性限制

2、 商业模式与投入产出分析

1） 投入的规模

2） 投入的资产类别

3） 投入的方式

4） 投入的分期

5） 收入的结构

6） 收入的时序

7） 现金流量

8） 盈利能力

9） 实现投入产出的构架：产品化、营销、消费服务

3、 所有权与经营权问题

1） 所有权与经营权分离的困难

2） 行政管理权

3） 规划权

4） 景区管理权

5） 景区开发权与招商权

6） 门票收益权

7） 经营性项目开发与收益权

8） 专营与特许经营

9） 土地开发权

10） 土地使用权

4、 保护与开发问题

1） 文物保护与旅游开发

2） 环境保护与旅游开发

5、 大旅游视野与产业扩展

1） 产业链：

旅游-小城镇建设-房地产-商业-文化娱乐-体育-农业-加工业-餐饮-运输-城市名片与城市经营

2） 旅游城镇建设

3） 旅游房地产

4） 旅游度假区

5） 近郊休闲区

6） 城市中心游憩区

7） SHOPING MALL与商业房地产中的旅游概念

8） 文化旅游

9） 节庆旅游

10） 会展旅游

11） 旅游商品加工

12） 农业旅游

13） 康体旅游

14） 人本旅游：观赏、休息、康疗、感悟、学习、体验——生活方式

二、自然与人文资源评价

1、 本体价值

1） 景观观赏价值

2） 科学价值

3） 文化价值

4） 游乐价值

5） 康疗价值

6） 体验价值

2、 开发价值

1） 资源定位、独特性及其吸引力评价

2） 可进入性与进入条件投资评价

3） 基础设施条件及投入评价

4） 观赏条件评价

5） 游乐、康疗与体验条件评价

6） 产品现状评价

三、投资环境评价

1、 区域经济环境评价

2、 政府政策评价

3、 旅游产业状况评价

四、市场基础评价

1、 客源市场定位评价

2、 游客需求评价

3、 细分市场评价

4、 路途耗用评价：时间、成本、身体

5、 竞争环境评价

6、 品牌、知名度、信誉度评价

7、 现有营销渠道评价

8、 交通组织条件评价

五、产品策划评价

1、 总体定位与特色性卖点评价

2、 游憩（游赏）方式评价

3、 游线安排评价

4、 吃住行游娱购六要素组合优化评价

六、营销模式评价

1、 营销战略评价

2、 品牌与形象识别传播体系评价

3、 进入方式、成本、时耗、舒适度的营销对策评价

4、 细分市场战术运用评价

5、 营销渠道评价

6、 竞合关系评价

7、 促销与活动评价

8、 公共关系评价

9、 营销组织管理评价

七、场址选择与建设条件评价

1、 场址选择评价

2、 用地评价

3、 地质、地貌、植被、生态、水文、气候等环境与景观条件评价

4、 工程地质评价

5、 水电供应条件评价

6、 交通条件评价

7、 征地拆迁评价

8、 人员安置评价

八、设计与建筑方案比选评价

1、 建筑物理评价

2、 体量与用途评价

3、 外观风格评价

4、 用材评价

5、 成本评价

6、 与环境关系评价

7、 标志性建筑评价

九、设施选型评价

1、 成套设施比选评价

2、 游乐性专用设施比选评价

3、 公共基础设施比选评价

4、 接待服务设施比选评价

5、 交通设施比选评价

6、 标识系统比选评价

7、 环保与安全设施比选评价

十、文物、环境保护及安全的影响评价

1、 文物保护规划评价

2、 环境保护评价

3、 消防评价

4、 灾害防治系统评价

5、 游客安全系统评价

6、 应急与救援系统评价

7、 治安系统评价

8、 文保、环保、安全对投资及经营成本影响评价

十一、投资估算与投资分期评价

1、 投资估算方法及准确性评价

2、 投资分期合理性评价

3、 投资结构合理性评价

4、 投入方式评价

5、 投资总额评价

十二、融资方案评价

1、 融资主体评价

2、 融资规模评价

3、 融资途径评价

4、 融资条件评价

5、 偿债能力评价

十三、财务指标与收益回报评价

1、 收入预测合理性评价

2、 收入结构合理性评价

3、 现金流量评价

4、 成本估算合理性评价

5、 财务指标分析评价

6、 收益率与回收期评价

十四、人力资源开发评价

1、 人力资源需求评价

2、 人力资源开发战略评价

3、 管理团队评价

4、 人力成本评价

5、 培训计划评价

十五、资本与管理构架评价

1、 投资主体资本构成评价

2、 投资方式评价

3、 所有权、经营收益权及法律基础评价

4、 投资主体的开放性及退出机制评价

5、 决策机制评价

6、 经营管理模式评价

十六、风险分析与规避对策评价

1、 风险分析的全面性评价

2、 风险分析的判断评价

3、 风险对策的有效性评价

十七、商业模式与投资价值总评价

1、 投资模式评价

2、 经营模式评价

3、 盈利模式评价

4、 项目投资价值总评价

十八、社会效益评价

1、 城市名片与形象品牌推广作用

2、 旅游产业的带动作用

3、 旅游城市及旅游小城镇建设的带动作用

4、 对GDP的贡献

1) 投资拉动效益

2) 经营及带动效益：

5、 对其他产业的贡献

6、 就业的贡献

7、 税收贡献

8、 环境贡献

9、 文化贡献