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1. 老城更新需要何种激励机制？
2. 城中村更新如何引入产业？
7月底，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年重点工作。其中，房地产政策是社会各界的最大关注点之一，政策重点是「加大保障性住房建设和供给，积极推动 城中村改造 和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产」。
新一轮的城中村改造，是棚户区改造的2.0版吗？
▼ 深圳市区 水围村 更新，通过人才公寓改造，帮助城市吸纳人才
恐怕不是，原因有两点。
▼ 老城，将成为城市更新的主战场
不过，城中村改造只是老城更新的一个侧面，老城区还要面对老旧小区改造、老商圈升级、历史文化街区保护等等一系列更新问题，同时，更新还要在「去地产化」的既定条件下进行，可谓充满挑战。 例如，《北京市城市更新条例》明确指出，本市城市更新活动不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。
▼ 北京市城市更新，催化出「劲松模式」
挑战归挑战，老城更新是在经济放缓、人口减少的趋势下，城市能落地实施促进内需、拉动投资、吸引人口等举措中，为数不多看得见摸得着的「抓手」。只是新需求下，需要重新审视更新的核心逻辑，才能做到有的放矢、物尽其用。
▼ 亮马河的更新，激活了沿线的经济活力
那么，老城更新的核心逻辑是什么？
01
老城更新需要何种激励机制？
众所周知，老城区更新的极限动作是「 留改建 」，这使更新的回收周期变得更长——如采取微改造模式的永庆坊，俢旧比建新更花钱，改造成本是每平方米1万元，是新建成本的2倍。在实现收支平衡的前提条件下，预计回收周期为12.5年。
相关文章： 《新桂东社区的前世今生（社区规划篇）：多元治理下的“留改建”社区》
▼ 永庆坊
正是以上种种原因，很多社会资本、资源在面对老城更新时望而却步。要知道，仅依赖政府推动老城更新，建设本身或许不是问题，但更新后的项目需要持续运维，甚至可以说运维决定了项目的生命周期，而商业化、市场化的运维恰恰是政府所不擅长的。
1. 容积率转移机制
在国际上，「容积率转移」是较为常见且较为有效的激励机制。
▼ 容积率转移示机制意图
事实上，容积率转移能否顺利实施，受到3个因素的影响。其一，容积率转出区域适用范围过窄；其二，容积率转入区过度地产化，缺乏产业支撑，增加了城市的地产库存量；其三，能否确保转出区与转入区均有效开发，而不是开发者的投机行为。
2. 纽约容积率转移机制
纽约容积率转移机制实施过程中，具有代表性的是剧院特区。
▼ 剧院特区俯瞰
百老汇历史可追溯至19世纪初，到1920年代，百老汇剧院文化盛极一时。在经历了1933年经济「大衰退」，特别是1960年的嬉皮文化和老城空心化的冲击下，百老汇区沦落为低俗娱乐区、犯罪高发区，纽约时报称这里为「市内最差的街区」。
▼ LYCEUM剧院，是剧院特区第一个被授予历史保护地标的百老汇剧院（来源：Wikipedia）
▍划定特定意图区
一边是更新需求，一边是保护要求，这就造成了「既要、又要」的发展矛盾。
▼ 剧院特区范围示意（来源：NYC）
剧院特区的容积率转换突破了距离限制（此前只允许转出区与转入区相距一个街区），实行「任意交易」制度 ——在整个剧院特区内，允许修复的古建与特区内任何一个地块进行容积率转移交易；制定容积率转移标准，具体内容包含进行综合再分区、规定基础容积率、规定不同情形的容积率转移标准等。
▼ 剧院区的容积率转移机制示意
▼ 容积率转换使剧院特区形成新旧融合的风貌
▍容积率银行
为防止容积率转换出现供需不均衡，大起大落的状况，容积率银行孕育而生。
▼ 容积率银行及剧院基金，为演出市场的发展注入活力（来源：Wikipedia）
容积率转移机制及相关配套政策，使得容积率被转出区的古建得以保留，戏剧产业得到蓬勃发展，例如在2018-2019演出季，百老汇接待观众超过1477万人次，提供岗位达9.7万个；而容积率转入区，则成为纽约抢手的商务区。
剧院特区容积率转移机制的成功，开启了曼哈顿的更新大幕，后续诞生了很多成功案例，如高线公园——允许高线廊道下方及控规范围内的土地所有者，将控规范围内的未建设空间指标，出售给高线公园范围以外的企业。
相关文章： 《高线公园 VS 低线公园：同样的设计团队，不一样的结局！》
▼ 实施容积率转移机制的 高线公园
▼ 高线公园容积率转移机制示意
将容积率转移机制用到极致的，当属东京。
3. 东京容积率转移机制
东京也在自己的「特定意图区」实施容积率转移，该区域被称为「都市再生紧急建设区域」（紧急、重点推进的都市再生区域，日本共52个）。
▼ 更新后的日本桥二丁目地区
容积率转移成就了日本CBD的中心——丸之内地区（4300家知名企业，产值占日本GDP的20%）。
▼ 丸之内地区商务区俯瞰
丸之内地区在20世纪60年代，就成为东京首屈一指的商务区，但随着新宿、池袋、品川、涩谷等新一代的商务区崛起，以及日本泡沫经济破裂，丸之内地区不仅设施老化，竞争力下滑明显，成为了东京昼夜人口差异最大的区域之一。
▼ 品川等新一代商务区，挑战了丸之内地区的商务地位
2002年，日本正式颁布《都市再生特别措施法》，保障对重点区域、重点项目的发展升级。同年，丸之内地区被指定为都市再生紧急建设区域。
▍实施特别容积率标准
丸之内地区制定了特别容积率标准，包括提高原始容积率，放宽建设高度限制等。
建于1914年的东京站，则是容积率转移机制最为核心的转出区——东京站区域被划定为优先转售区域，容积率优先向车站周边的地块转移，转入区的不仅容积率获得提升，建筑高度限制也获得了极大突破（原有31m的高度放宽至最高200m）。
▼ 东京站作为容积率转出区，在周边的6栋建筑实施了容积率转出
剩余未使用的容积率指标，可以在都市再生紧急建设区域内出售，收入一部分用于东京站修复更新、维护资金，一部分用于公共空间更新。在激励机制的推动下，丸之内地区开始了以东京站为核心的TOD建设。
▼ 丸之内地区特别容积率转换机制示意
▍TOD，CBD升级引擎
东京站TOD 首先是提升运行效率与便捷度，通过地下车站层、地面层、连廊层、走廊层、接驳设施的无缝连接，形成立体化换乘。其次，在TOD引入文化、交流、观光等功能，包括会议场馆、博物馆、美术馆、剧场、影院、商业中心、轻医疗等，提高CBD的综合魅力，消除昼夜人口差异最大的不利影响。
▼ 更新后的丸之内增强了CBD的休闲属性（上图来源：Wikipedia，下图来源：Flickr）
最后，TOD区域内实施「绿色区域」战略，通过建设屋顶绿化、建筑物绿化、道路绿化、公共空间绿化的塑造，完成CBD的环境升级。
▼ 「绿色区域」战略升级了丸之内的绿色环境（来源：Flickr）
无论是纽约还是东京，激励机制为参与者带来了信心，更提升了政府所关注的项目「安全性」。不过安全性，并不能为更新提供 「生存保障」，只有选对「内容」也就是「产业」，更新才能长远发展。
02
城中村更新如何引入产业？
请注意，这里所说的产业支撑，并非社区商业一类轻量级的服务业，而是能与城市互动的产业，但这谈何容易。
▼ 波士顿西区、CBD、波士顿南湾的空间关系示意
2015年，波士顿重建局正式向市民道歉，承认波士顿西区更新失败，并着手新一轮的再更新。
相关文章： 《镜鉴：美国波士顿“大开挖”计划，146亿美元代价，将高架中央大道改为隧道》
▼ 波士顿西区市政厅区域，主体出自Kallmann McKinnell & Wood设计公司，广场由贝聿铭设计。由于严重缺乏人气，被媒体称为「行将死在葡萄藤上」的区域
那么不是大拆大建，而是通过微更新，通过艺术类产业是不是更有效呢？
▼ Soho区内的乐器店（来源：Wikipedia）
90年代末，Soho区尝试发展本土独立电影，用产业推动转型，不过独立电影过于小众，形不成规模化的产业需求。
▼ 北京前门更新后的共享办公
还有另外一个思路，那就是发展创意供应链。
1. 老城更新背后的创意供应链
老城更新绝非孤立地局部更新，它的发展更多是来自外部，特别是与城市的互动。
▼ 西区的戏剧产业
▼ 南肯辛顿区的博物馆经济
在这一系列产业聚集区背后，除了伦敦规模大、多元化的因素外，更为重要的是通过打造创意供应链*， 将产业锚定在特定的更新区域内，也就是将产业本地化，避免形成逐利而行的「游移型」产业链。
* 创意供应链：是指在创意不同阶段，支持创意消费或生产的一系列商品和服务。伦敦每1个创意岗位，会带动创意供应链上的0.75个岗位需求。2017年，伦敦创意产业收入约522亿英镑，其中400亿用在创意供应链支出上。
▼ 创意供应链示意（来源：大伦敦政府官网）
下文我们通过克勒肯维尔，如何借助设计产业驱动更新进行说明。
2. 克勒肯维尔的创意供应链
位于伦敦老城区的克勒肯维尔，拥有 200 多个建筑事务所和 80 多个设计公司，其创意企业密度比伦敦任何地区都高，克勒肯维尔设计周更是享誉全球的设计节。
▼ 克勒肯维尔俯瞰
▼ 克勒肯维尔设计周（来源：Flickr）
克勒肯维尔曾是伦敦城外的一座小村落，在莎士比亚的《亨利四世》、查尔斯·狄更斯的《雾都孤儿》中，均能看到他的身影，不过主要是以其脏乱差、小偷盛行的场景示人。
▼ 克勒肯维尔保留着大量工业革命时期的住宅以及古迹
1960年代，当地政府开始推动更新，拆除大量厂房建设了芬斯伯里庄园等一批住宅项目，并完善了区域配套商业功能，希望吸引到中产阶级，但此时正值伦敦大建卫星城，疏解内城人口的年代，更新效果可想而知。
▼ 大拆大建的芬斯伯里庄园住宅项目
那么克勒肯维尔，是如何成为伦敦设计聚集区的呢？
▍抓住城市发展的外因
1970年代末，随着《内城地区法》颁布，伦敦发展重心重新回归老城区，特别是撒切尔执政后的一系列自由主义改革，金融业进入快速增长阶段，伦敦金融城由此崛起。
▼ 位于金融新城和克勒肯维尔之间的巴比肯中心更新
有了示范作用，伦敦进入城市更新「黄金期」，建筑师、设计事务所开始大量涌入伦敦。而近邻巴比肯中心，又被其它有待更新区环绕，又有大量闲置建筑的克勒肯维尔，引起了设计企业的注意。
▍ 孵化创意供应链
克勒肯维尔的更新，也面临权属复杂问题，完整的地块已在上一轮住宅建设中用完，只能采用Soho区公共空间更新+点状更新的微更新路径。
▼ 克勒肯维尔的微更新围绕「设计」行业展开
如设计从建筑延伸到相关的景观、家具、室内、品牌等领域，形成设计一条龙能力。 负责区域公共空间运营的非营利组织克勒肯威尔绿色保护协会， 以公共空间为展台，时常举行各类主题设计活动，街区成为设计产业的展示场， 在提升环境品质的同时，进一步吸引更多企业与人才来到克勒肯维尔。
▼ 公共空间成为展示设计能力的窗口（来源：Flickr）
再比如工艺中心（Craft Central），是艺术家、创客、设计师和手工业者的交流平台，很多天马行空的设计，从构思到打磨，再到样品制造，都能在这里一气呵成。
▼ 克勒肯维尔「遗留」的产业工人、产业空间，使区域具备了「新制造能力」（来源：Flickr）
正是拥有了从设计到制造的能力，克勒肯维尔逐渐融入西区的戏剧场景、服装设计制造，南肯辛顿区的展陈呈现等等更广泛的创意生态链中。 可以说，克勒肯维尔早已不限于设计领域，成为伦敦更为广泛的文化创意产业链中不可缺少的一环。
▼ 克勒肯维尔成为了伦敦创意生态链的交叉区域 （来源： 大伦敦政府官网）
03
小结
总结来说，激励机制解决的是老城更新如何树立信心，如何创造机会，如何提升安全性的问题；创意供应链则是针对老城更新如何「高质量地活下去」，而构建的一套内生动力。
