#1 办公空调布局改造案例

机电成本控制一直是建筑工程中的重要课题之一。精细管理机电成本、降低项目成本是机电设计管理的重点内容。本文以精装商务办公空调改造为例，介绍精细管理机电成本控制的实践，前期控制成本可能不利于后期运营。

航空商务广场精装商务办公楼初期经营为租赁模式。为减少投资，针对单元内空调内机布置，按照大开间布置较大机型。根据租赁客户对单元内含有功能性分隔房间的需求，原有空调布置则需按客户布置需求做相应改造，因每台VRV空调内机均为内循环气流，大型号的内机更换成小型号内机成本较高，不予考虑，因此采用调整引接出风管引导气流分布予以解决。

改造后，尽管空调内机配置容量标准不低，但空调效果冷热不均，客户普遍反馈舒适感较差；同时，因租赁客户更换以及其不同改造需求，改造空调风管的同时，拆除吊顶也产生部分费用，造成租金收益受损。

基于此，对航空古地石广场的精装商务办公楼空调布局方案进行了调整，单元内根据房间柱位跨度空间，对齐布置小型空调内机。租赁客户再次调整房间布局时，可根据需求灵活局部调整，可使每个独立小房间都有完全独立循环的气流组织，相应空调的效果得以改善；同时，空调改造时间大为缩短，效率得到提高，改造费用也有较大节约。

#2 根据运营数据合并变电所案例

机电设计中的风险管理与问题解决是保证项目进展和质量的重要环节。在实践中，需评估可能出现的风险，并制定应对措施。

在航空商务广场三期工程的用电设计中，项目分三期建设，一期建设预估5000kVA；二期建设时，已考虑三期的预留容量增容至6600kVA；三期按设计需求，还需向电业部门增容1250kVA。

当即向电业局了解情况：项目周边引接高压电源的航空城1#开关站已无馈线开关接口剩余，且无空间增设高压馈线柜。若要增容引接外线至少3km外，才有剩余接口容量可供引接。

2.1 设计院处理意见

取消7#楼一层变配电室，地下一层新设配电间，三期用电全部并入二期已建变电所。

优点：一层变配电室位置可用于办公等。取消变配电室，工程造价节省30~40万；

缺点：地下一层（7#楼左侧）占用2个车位。二期变电所原预留给三期的用电回路不足，三期用电需在现有备用回路寻找电源，以至于三期用电，比较分散在现有变电所的各台变压器中，不利于管理。

根据理论计算，二期变电所仅剩余2047A容量，而三期总负荷为：3981A（按80%负荷率），扣除实际使用的误差，从长远角度看，二期变电所现有剩余容量不能满足三期用电。

2.2 三期用电解决方案改造费用分析

（1）方案一：对航空城1#开关站2台出线柜中互感器、电流表及保护装置改造。总配电室中二路高压计量设施改造，高压馈线柜电流互感器改造及馈线高压电缆；对一期T1、T2重新改造增容，变压器由2×800kVA调整为2×1250kVA，改造一期低压总出线柜、联络柜及电容柜。改造费用合计约117万元。

（2）方案二：航空城1#开关站改造部分同方案一。总配电室中二路高压计量设施改造，新增1台高压馈线柜及连接到三期分配电室高压电缆。三期设置分配电室，变压器1250kVA；配电室使用面积约85m2。改造费用合计约94万元。

（3）方案三：按现有预留用电容量引接，不增设三期分配电室。三期工程部分改造费用，增加两个动力配电柜及部分电源电缆费用约26万元。

优点：不考虑外引高压电源，方案三可节约资金约68~91万元；增加可租赁室内办公使用面积约85m2；避免影响现有商务办公区一、二期运营秩序，减少项目经营收入。

2.3 根据一、二期实际运营核算高峰期用电情况

（1）根据已招商一、二期商务办公营运情况，招商率约在95%，当年7月份达到用电高峰期，变配电室仅对2#、4#、6#变压器投入使用，1#、3#、5#变压器则没有投电，用电数据为投电变压器出线总开关电流，物业配电室值班人员在每天经营活动相对用电高峰时点10：00、12：00、15：00抄表1个月，根据数据分析可得：

①一期部分用电情况

1. 一期办公全年只使用一台T2/800kVA，即满足使用要求。当时8#楼、9#楼已有95%出租率，夏季高峰电流达1000A；T1、T2实际剩余可使用配电容量：1600×2×0.8-1000=1560A。（变压器80%负荷率计，下同）

2. 一期部分可供三期使用有三路备用开关400A/380V开关接口：D2-403a，D3-404b，D7-405b（为均衡负荷，D2-403c做备用）。即一期部分：T1、T2提供三期配电容量：400×3=1200A（＜1560A，符合要求）。

②二期部分用电情况

1. T3、T4变压器目前仅使用T4，夏季高峰电流达1522A，3#楼基本处于招商率100%投入使用。T3、T4实际剩余可使用配电容量：2000×2×0.8-1522=1678A。

2. T5、T6变压器目前仅使用T6，夏季高峰电流1532A。当时2#楼和4#楼等约有80%出租率。估计剩余可使用配电容量：2000×2×0.8-1532/0.8=1285A。

③三期设计用电需求：

从设计计算可知三期设计总用电量：3981A。

④现有变配电储备容量与三期需求比较：（两种方式复核）

1. 按项目用电容量需求核算：1200+1678+1285=4163A>3981A，即储备容量满足三期用电需求。

2. 按项目综合用电指标评估：

园区负荷指标估算：办公面积：8.65万m2，地下车库面积：2.22万m2。

《全国民用建筑工程设计技术措施2009》表2.7.6办公楼：用电指标30~70W/m2，变压器容量指标50~100VA/m2。

（8.65×70×10000/1000+2.22×8×10000/1000）×0.7/0.8/0.9=6060kVA<6600kVA

备注：0.7—Kc，0.8—负荷率，0.9—cos?。

即园区总变配电装机容量能满足园区用电配置标准容量要求。

 

 

2.4 跟踪回访

通过两年跟踪回访，三期项目目前已投入运营，全园区招商率达到96.5%，从物业管理工程部门了解到，高峰用电期变压器的用电负荷率不足75%，因此，可确认该方案安全可靠，满足项目的运营需求。