又一波“泼天的富贵”来了，这次是城市更新

这一次，由中央财政直接出手， 实实在在拨款超过百亿元，推动首批15个城市进行城市更新

这不仅是中央财政首次给予城市更新的定向补贴

而且15个城市总金额加起来， 足足能有144亿元 ，力度可不小

其中，以上海为代表的 单个城市最高补贴达12亿元

来源：财政部

补贴具体投向 城市地下管道更新改造、城市污水管网全覆盖样板区建设、市政基础设施补短板、 老旧片区更新改造 这四大 重点工作

与此同时，据 住建部消息，今年全国 计划新开工改造城镇老旧小区达到5.4万个，同样创下了自2018年写入政府工作报告以来的 最高记录

来源：历年政府工作报告

毫无疑问，在多项政策和资金的直接支持下， 全国的城市更新正在进入一个全新阶段

“城市更新”四个字乍听起来，容易让人觉得很大很空，但落到实地 都是一切细枝末节的东西

真的能较大程度改变城市的样貌，更会给你我个人生活带来一些切实的不同

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目前，这15个城市中，已经有多个城市发布了今年的城市更新行动计划

以我们最熟悉的上海为例

事实上， 上海很早就开始布局“城市更新”这件事了

2015年5月正式发布 《上海市城市更新实施办法》， 这一年也被视作上海城市更新的开局之年

此后持续出台优化政策，从   2021年的《 上海市城市更新条例 》，在全国范围内首次上升到地方人大的立法层面

到2023年的《关于深入实施城市更新行动 加快推动高质量发展的意见》，   标志上海已经全面进入存量更新阶段

再到现在，已经走过整整9个年头

据不完全统计，这么多年来，上海投入到 城市更新的资金 累计超万亿元

包括2021年成立的专项 城市更新基金，总规模约800亿元， 是全国落地规模最大的城市更新基金

光城中村一项， 据上海市房屋管理局数据， 截止2022年底就 引进社会资金达5500多亿元，已经 投入的超过2500亿元

是不是听起来很夸张？   可以说，上海在城市更新上是真金白银花了大价钱

今年上海又有了新目标，   计划全年   完成12万平方米零星旧改、31万平方米不成套旧住房改造， 1500万平方米 老旧小区改造，再启动10个“城中村”改造项目  

持续推动一批老旧工业区、商业商务区、风貌保护区的更新改造

并选取了外滩第二立面、大吴淞地区等10个试点，作为重点更新单元，起到“以点带面”的示范效果

而针对此次中央财政补贴的四大方向，   前三大重点：   城市地下管道更新改造，城市污水管网全覆盖样板区建设，以及市政基础设施补短板

上海也都做出了全面而详实的计划

相信大家最为关心的就是第四大重点：   老旧片区更新改造

以城中村为例，大家都知道 城中村改造对 城市面貌的更新效果影响有多大

目前，上海城中村改造体量还有很多，   不管是市中心零星旧改，还是郊区成片的区域改造

尽管早在10年前 就启动了 第一批49个城中村的改造项目

但截至2021年底，这49个城中村改造才完成了27个，刚过半数

最近几年，上海 改造的 城中村数量持续走高

2022年是8个，2023年就上升到了10个，2024年则是至少15个

来源：上海征收

在2025年之前，上海将优先改造中心城区周边和五大新城的城中村

更长远来看，上海也为8年后立下了奋斗目标，到2032年底将全面完成全市62个“城中村”改造项目

与之相应的是，政府 的征地和拆迁补偿支出金额也在不断攀升

前段时间， 上海各区公布了2024年预算，涉及到动迁款的地方自然是最吸引人关注的

我随手加了一下，发现上海今年的动迁款预算居然   至少有1100个亿 ，   还只是   统计了一个主要的出资渠道而已

与2023年相比，   徐汇、虹口、普陀三个区的预算暴增超过了100%

徐汇的动迁款数额更是连续三年增长

数据来源：各区政府

不过 ，上海各区今年的 更新 重点并不相同

像虹口区是零星旧改，徐汇区是老旧住房改造，宝山是要给沪渝蓉沿江高铁 上海段这样的 重大工程项目建设“腾地方”

浦东新区在去年实现了 内环内城中村点位清零，今年就将工作重点转向了   中环内   城中村的改造

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此次中央财政补贴，还有一个要求就是：

各个城市   根据因地制宜、因城施策的原则，有针对性的解决当地核心问题，突出本次更新的示范重点，而不是面面俱到

具体来看名单，这15个城市要么是直辖市，要么是省会城市，要么是国家计划单列市

只有东莞，是唯一一个 普通地级市，看起来最为平平无奇

它能跻身首批名单，也跟其 经济发达、人口众多有关

今年第一季度的GDP总量排名全国第22名，整个城区的人口超过1000万，属于超大城市

东莞城市发展的制约因素也很明显，和广州、深圳一样，那就是 “城中村”

据中国人民大学 叶裕民 团队研究， 东莞的城中村个数达到439个，比广州的425个和深圳的336个还要多，涉及人口超过500万

由于特殊的行政架构和“市镇村组”四轮驱动发展模式

东莞的城中村不只是分布在城市边缘，而是遍布城市的各个区域，包括城市的中心地带

在 建设用地面积占城市建成区面积比重一项，东莞更是高达 81.2%

相继解决了 “改不动”、“改不起”两大难题后，目前东莞正在主攻“改不完”的第三大难关，计划自2023年起，5年推动90个旧村改造

今年以来，东莞瞄准了108个“小圈”的城中村项目，其中20个是年度重点

同时从土地供给端减少供应，全市2024年宅地供应只有6宗，总面积仅约46万平

对比2023年33宗住宅用地出让计划（最终成交8宗），还是有很明显的差距

图源：东莞自然资源局

而从以往的城中村改造模式来看， 东莞 主要有三种类型：拆迁、旧房改造和城市更新

第一种就是全部拆掉后建成 生态绿地，以提升   城市公共空间环境

第二种   旧房改造，是在原有房屋结构老化、配套缺失的情况下，经过 一番改造，改善居民的 生活环境和居住品质

第三种常见的城市更新，比如一些TOD项目，未来规划以居住和商业功能相结合

之前的旧改主要由政府主导，单一主题进行挂牌招商，以及土地权益人自行改造

现在，东莞还创新设立了“公开招引实施主体” 模式，吸引更多的合作方进行市场化改造

除了直辖市代表上海和东部城市代表东莞之外

首批入围的中部和西部城市，我也各挑了一个典型，分别是武汉和成都

说到武汉的城市更新，就不能不提到它的 “王牌军”——武汉城建集团，也被称为“武汉首席运营官”，   操盘过多个当地标杆项目、居住区和商业综合体

并在2020年正式成立了 武汉市城市更新中心，积极推进首批33个 城市更新项目，   重点指导江岸、江汉、汉阳、东西湖等4个老旧片区的改造  

而成都走在潮流前线，更是为城市更新带来了不少新尝试

包括将青羊区祠堂街二期挪为“空中街区”，把昭觉里特色街区变身成一个开放式的沉浸式体验馆，甚至把石油总机厂生产车间爆改成了影视产业园

在空间设计和互动体验上做到了价值“焕新”，吸引更多年轻人玩在成都

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回过头来，我们不禁产生思考，为什么城市更新会在今年 突飞猛进，进入了一个全新阶段

去年7月，国家通过了 《 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见 》， 正式拉开了 超大特大城市 推进城中村改造的序幕

再到今年，首次以中央财政直接支持的方式，推动重点城市的城市更新

根据这15个城市的示范表现，接下来还会复制推广到全国更多的大中城市，必定会有第二、第三批城市得到财政支持  

这也不得不提到一个问题， 钱从哪里来

据住建部和财政部反映，运用了增发国债、地方政府专项债、中央预算内投资等政策工具，并鼓励和支持民间资本参与

大家对前阵子发的超长国债，应该还有印象吧

我国将从今年开始，拟连续几年发行超长期特别国债， 专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设

今年先 发行1万亿元，5月已经展开了一期的 招标

翻译成大白话就是，国家将从多方面募资，并定向投入城市更新等基础设施的改善，帮助重点城市提升整体吸引力，促进区域经济发展

除了“国家队”的出手，城市更新还鼓励民间资本进入

可以从停车场、临街商铺、餐饮等方面获得租赁收入，以加快整体改造进程

而回顾过去的   二三十年，我们很多城市走的都是“大拆大建”的路子

大到一线城市，小到乡镇，差不多每个城市都彻底新建了一遍  

但近年来，城市更新不再是 轰轰烈烈的 拆除和新建，而是采取“以留为主，改、拆、移为辅”的手法进行更新，为居民提供更好的生活