BID模式：国际消费中心城市需要商业促进区

目录

1. BID，为拯救衰败市中心而生

2. BID，老城区商圈提升的利器

3. BID，都市圈中小城镇的商机

4. BID，消费中心城市的长期主义

作者 | 1/6图片工作室

在国际消费中心城市的建设过程中，具体的商圈往往是政策落实的「主战场」。

随着近四十年来我国城市化建设的狂飙，多数城市都存在着较为明显的「 老城区」与「新城区」 ，而在所有的商圈中，也就自然地分成了老城区中的传统商圈，以及新城区的年轻商圈。

▼ 图注：南京路是上海老城区传统商圈的代表，回到正文

老城区通常指城市中的核心地带、建成时间最早的区域。老城区虽然通常建筑老旧、街道狭窄且人口密度高，但也具有难以替代的明显优势—— 文化底蕴厚重，价值认同度高。

因此，老城区往往是城市的黄金地段、商业中心和文化中心。超高的价值认同度与文化厚度，意味着高商业号召力，这也是为何越来越多的国际知名商业品牌的首店、旗舰店，喜欢选址老城区、甚至是老城区的知名历史建筑的原因。

▼ 图注：北京王府井，是老城区具有极高国际商业号召力的商圈，回到正文

因此我们可以看到， 各地关于促进消费中心城市建设的政策中，老城区的传统商圈往往是主力。 如《北京市商业消费空间布局专项规划》中，规划的4个国际消费体验区中，就有3个位于老城区；截至2023年11月商务部确认的19条全国示范步行街，也全都位于老城区。

▼ 图注：北京三里屯太古里是北京市规划的4个国际消费体验区之一，回到正文

事实上也是如此，已完成从消费城市到国际消费中心城市的跃迁的城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京等，若将其成功的理由简化，从「最大受益者」角度出发，哪类区域成为了他们的国际消费中心的「中心」呢？

答案是老城区。

老城区更易成为「经久不衰」的消费名片区，如纽约的时代广场、伦敦的牛津街&摄政街、巴黎的香榭丽舍、东京的银座，均是在老城中心发展起来的国际消费中心。

▼ 图注：拥有400多年历史的东京银座，回到正文

在当下，老城区其实具有绝佳的时代机遇。

首先，这些全球城市早已进入「存量提质」阶段，微更新是主旋律；其次，国际消费中心城市的核心不只是「买买买」，而是融合文化、旅游、创意等方面的综合性消费；此外，耳熟能详远比「腾空出世」的区域更具吸引力。

所以在这些因素的叠加作用下，老城区无疑是最佳载体。

▼ 图注：位于老城区的洪崖洞，为重庆建设国际消费中心城市提供了巨大的带动作用，回到正文

当然， 这并不代表着，所有的老城区都能成为「中心」。 因为，在「非大拆大建」时代，老城很难像一张白纸好作画的新区，通过大手笔的网红建筑、景观规划来快速聚集人气。

而且，老城从土地权属到利益分配，可谓纷繁复杂，难以达成共识，同时还面临着建筑老旧、街道狭窄且人口密集所导致的更新困难等问题， 商业建筑的老旧与老业态的过时，共同加速了传统商圈的没落。

那么这些国际消费中心城市，又是如何激发老城区传统商圈商业活力的？ 答案之一就是建立BID （Business Improvement District，商业促进区）。

BID是一种公私合营的商业区，它通过商家、政府、业主的共同参与、共同付出、共同收益，提升商业的价值与经济发展的可持续。

BID提供「软件服务」（品牌宣传、文化活动、管理运营）和「硬件服务」（空间改造、夜间照明、景观提升）。

▼ 图注：BID主要特征，回到正文

BID的建立， 以街区为基本单位，而非单个项目； BID的目标，是通过 微更新+共同治理+深度运营 的方式激活老商业区。

因此，BID在国际消费中心城市呈现爆发式增长趋势，例如纽约有76个BID，伦敦有70个BID。并且已经不仅限于大城市，BID模式也正在向中小城市蔓延，展现出了较强的适用性。

▼ 图注：伦敦西区BID ，回到正文

BID，为拯救衰败市中心而生

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BID的概念，诞生于1960年代末欧美市中心衰落时期，是对政府无力提供商业区设施更新、市政服务情境下的一种探索。 某种意义上，他更像一种自救措施，而且主要针对已经成熟的商业区，而非统一建设管理的新区域。

1970年，华裔商人林亚力（Alex Ling）在多伦多建立了世界上第一个BID——布鲁尔西村商业促进区。

▼ 图注：布鲁尔西村商业促进区俯瞰，回到正文

最初，林亚力希望街区内的商户共同出资，改善破败的环境，扭转客流量下滑的困境，但未能获得商户们的支持。最终他说服市政府，建立布鲁尔西村BID，并通过《安大略省市政法》，成为《市政法》第217条。

这也就意味着，BID具备了收费权和管理权，这也成为此后全球建立BID的基础条件。

▼ 图注：布鲁尔西村BID的构成及职责，这也成为此后BID的建立参考标准，回到正文

布鲁尔西村BID，没有局限在向业主们收费，只用于改善环境、卫生清洁的阶段，而是延伸到街区改造、旅游体验领域。因为，只做到改善环境、卫生清洁，无法改变区域的衰落，复兴更无从谈起。

▼ 图注：布鲁尔西村BID不仅是商业区，更是旅游目的地（来源：网络共享平台）回到正文

1. 街区改造

市政府不提供BID的改造资金，但承诺如果街区环境得到改善，会出一半资金资助。有了资金保障，街区拿出整体改造方案，开始从景观绿化到建筑立面的逐步升级。

2. 文化体验

街区更新增加了商业区的吸引力，但这类关注度维持时间有限，布鲁尔西村BID开始以街区空间为核心的 「内容运营」 阶段。

其中，主要包括与本地企业合作展开丰富的推广活动，如每年8月的街头市集；还有举办的各类节庆活动，如乌克兰节、音乐节、电影节等等。

▼ 图注：布鲁尔西村BID举办的各类节庆活动（来源：网络共享平台）回到正文

布鲁尔西村BID，良好的购物氛围，丰富的商业活动，逐渐成为 城市旅游目的地。 这一系列的探索，也奠定了BID从建立到运行的基本原则。此后，来自纽约的商会纷纷来此取经，BID开始了它的全球化进程。

BID，老城区商圈提升的利器

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对于拯救衰败市中心的商业活力而言，大城市是最迫切的。从美国锈带城市的转型，到西欧的旧城更新，从日本的再开发，到香港地区的历史建筑保育……都是如此。

与新商圈统一规划建设，统一管理维护不同，老商圈的更新升级不仅周期长，而且过程中会伴随利益群体的各类冲突，影响实施效果。 全球范围内，BID模式对于老城区的商圈活化的应用，首先体现在大城市中。

▼ 图注：纽约时代广场BID ，回到正文

如美国纽约，在引入BID之前，1970年代主要是通过「特别房产区」（SAD）拯救商业区衰退。即政府出资修缮商业地区公共环境，由受益业主负责维护。等待政府的「关注」和审批，无疑是低效和被动的。

但BID模式的引入改变了一切。1984年，曼哈顿第14街联合广场区域通过BID法规，成立了纽约第一个BID。与布鲁尔西村BID由政府指定不同，曼哈顿BID是由区域的业主以物业的大小决定投票比例，且得到51%以上赞成票，才会进入立法授权阶段。

▼ 图注：曼哈顿联合广场区域是纽约最早的BID ，回到正文

在BID模式之下，纽约对BID从申请到运行，制定了更为细致的框架，有专门的部门或机构，分别对申请的评估、财产估价、商铺情况、差别制定等方面进行评价。这种公私合营的BID在纽约快速增长。

这种「 自筹资金」的模式 对政府来说，不仅没增加财政负担，还补充了公共服务的不足，并大大降低了区域协调的难度；对业主来说，他们与BID注重地区长远发展的目标相一致；对项目的开发商来说，BID大大提高了项目成功率，降低后期管理运营难度。

▼ 图注：纽约BID组织的构架及特点，回到正文

随着BID在纽约的普及，位于老城区Midtown区域的时代广场，于1992年成为BID，由时代广场联盟（简称TSA）负责管理运营。

要知道，今天作为商业中心的时代广场，在1960年代，曾因老城空心化一度沦为犯罪高发区，纽约时报称这里为「市内最差的街区」，并且出现企业搬离潮。到1984年，仅这一街区内就发生了2300起犯罪，其中460起恶性事件。

▼ 图注：2003年，改造前的时代广场人车混行，回到正文

而到2018年，纽约不仅在BID模式下成功激活了时代广场，并且全市还出现了75个BID。纽约时代广场日均步行人流量超过36万。

▼ 图注：BID模式让时代广场的步行人流量激增，回到正文

与新商圈统一规划建设、统一管理维护不同，老商圈的更新升级不仅周期长，而且过程中会伴随利益群体的各类冲突，影响实施效果。

这里不得不提，伦敦西区升级中说到的BID（商业促进区），这是一种为老商圈定制，公私合营的发展治理模式—— 通过商家、政府、业主的共同参与、共同付出、共同收益，形成利益共同体。

作为国际消费中心城市的伦敦，BID的建立要比纽约晚得多。2003年，BID才通过地方政府法案（Local Government Act 2003），但它的增速却是最快的，2016年就已超过58个（全英超过270个），到2022年已经发展到70个（全英超过300个）。

《2018伦敦市中心步行系统报告》中提出，政府要与各区域的BID协作，以公私合作的方式，提升城市商业区步行系统。各BID地区，还会发展适合自身体量的微更新项目，通过针对性，解决大规模更新与小范围提升的「效率与投入」问题。

▼ 图注：伦敦内城区BID分布示意，回到正文

比如，伦敦2009年启动的「50条更美街道计划」，伦敦南肯辛顿地区的展览路改造，耗时3年，花费数千万英镑。

而伦敦西区BID（包括82条街道和600多家企业）实施的牛津街局部提升，只用了6个月和500万英镑，不仅增加了公共空间，还使行人通行效率提高1倍以上，夯实了牛津街作为消费中心的地位。

▼ 图注：伦敦西区BID高效完成的牛津街局部提升，回到正文

BID，都市圈中小城镇的商机

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正如文章开头所言，BID现在已经不仅适用于大城市，中小城市也成为了BID延展的土壤。以伦敦都市圈为例， BID对伦敦的更多价值，不仅限于老城区，更在于重新激活了「城乡结合部」的商业价值。

▼ 图注：大伦敦范围内的BID项目分布示意，很多位于外围的小城镇，回到正文

其中，最具代表性的，当数金斯顿BID。

金斯顿是外伦敦的皇家自治市，以市场广场为核心的商业区，于1989年进行商业步行化改造，一度成为英国最大的零售中心之一，平均每年接待 1800万 游客。

▼ 图注：金斯顿BID俯瞰，回到正文

但在伦敦《内城地区法》的持续作用下，伦敦老城区开始了更大规模的商业化改造。而金斯顿的公共空间发展中也出现了管理混乱的局面，其商业吸引力从第12名下滑至第17，区域发展前景黯淡。

2005年，金斯顿商业区成为英国第一个BID，汇集了750多家当地企业。不过，日常的环境维护、治安管理解决不了商业区活力问题，金斯顿BID以微更新为切入点，推动区域复苏。

「大大小小的每个企业和商家，都应该认真考虑BID的设立，因为BID可以扭转访客数量下降，增加贸易，为经济增长创造机会，让市中心蓬勃发展。」

—— 金斯顿市中心管理总经理苏尔·沃尔特斯

▼ 图注：金斯顿BID管理运行结构，回到正文

1. 城市遗产为核，塑造旅游目的地

金斯顿BID认为， 城市遗产会给地方带来独特感和吸引力，是创建本地品牌的关键， 拥有数百年历史的古代市场无疑是最具代表性的城市遗产。

不过，在1989年的步行化改造中，古代市场只保留下了广场和市场大厦构成的「形式」，杂乱的市场交易「内容」被去除。

金斯顿BID通过富有设计感的29个市场摊位，使富有烟火气的古代市场复活，这里有花店、鱼贩、菜贩、面包店、地方美食等，是该区域最聚人气的中心。

▼ 图注：金斯顿BID「复活」了古代市场的烟火气（来源：网络共享平台）回到正文

金斯顿BID将夜间的古代市场，变为各类节庆活动的举办地，如国际青年艺术节、美食节、圣诞集市等，大大延长了人们在商业区的停留时间，提升了商业活力。

▼ 图注：古代市场的圣诞集市（来源：网络共享平台）回到正文

2. 魅力水岸，打造休闲目的地

金斯顿BID拥有1km长的水岸（泰晤士河），与下游伦敦内城宽阔浑浊的河段不同，这里窄而明澈。金斯顿BID计划以此为特色， 改造为吸引伦敦人的滨水休闲区。

改造既包括滨水步行道、滨水广场、步行桥等公共空间，也包括建筑骑廊、宅前绿地等私属空间，目的是形成一体化的休闲空间。在金斯顿BID协调推动下，改造顺利推进。改造完成后，沿河底商的商业空间允许向河岸延伸，以增加滨水区的繁荣度。

▼ 图注：金斯顿BID滨水区改造，成为旅游休闲目的地（来源：网络共享平台）回到正文

此外，街区步行系统与岸线相连，通过艺术化的公共空间，将商业区人流引向河岸，丰富购物体验。

金斯顿BID在系统化提升后，成为伦敦BID的标志，先后获得伦敦市最具价值BID奖、英国BIDs卓越奖、市中心夜间经济紫旗奖等等。

▼ 图注：金斯顿BID改造后的带动及每年的日常工作，回到正文

外伦敦区域快速增长的BID，使更多的中小城市，看到了有可能成为消费中心的契机，比如威尔士首府——加的夫（英国第11大城市，人口36万）。

▼ 图注：加的夫湾，回到正文

3. 中小城市的消费中心机遇

加的夫旅游业发达，2017年游客接待量突破 2130万 。老城区拥有7条建于19世纪的商业拱廊，有 「拱廊之城」 称号。老城中心经过数次商业改造，成为商业聚集区。

▼ 图注：加的夫老城区多变的商业拱廊，回到正文

2 009年，投资高达6.75亿英镑的城市中心购物区的改造项目完成，加的夫目标是成为英格兰东部的消费中心。

▼ 图注：改造过后的加的夫老城购物区，回到正文

加的夫体育赛事众多，2014年被授予「欧洲体育之都」的称号。

随着老城中心的千禧球场，更加密集地举办橄榄球赛、足球赛等各类体育活动，催生了老城区酒吧数量的高速增长，各种社会治安问题开始干扰老城商业区的夜间运营，使得建设投入与商业产出越来越不对等，城市的旅游体验也大打折扣。

▼ 图注：位于老城区的千禧球场，回到正文

▼ 图注：千禧球场举办的各类锦标赛，也为老城带来了混乱（来源：网络共享平台）回到正文

2016年，加的夫老城区BID（涵盖130条街道，950个商家）建立。

BID首要任务，是治安环境整治。

全民总动员： 老城区BID除了与警方展开紧密合作外，还邀请警方培训区域内的店铺店员如何应对突发事件；BID组建了夜间巡逻队，提高区域安全度；与社区合作面向年轻人实施「社区控酒计划」，让他们参与到更多的社区建设中，减少对酒精的依赖。

▼ 图注：至2020年，BID共清理建筑上的3056处涂鸦，回到正文

独特节庆： 加的夫城市节庆众多，如公园烟火节、大不列颠奶酪节、加的夫狂欢节等等，但众多活动中并没有老城区专属的节庆。

2019年，老城区BID举办了首届 「加的夫拱廊节」 ，拱廊成为艺术表演、文化活动的空间，节庆期间有超过20万人参加。

▼ 图注：拱廊成为加的夫拱廊节的品牌展示舞台、艺术展览空间（来源：网络共享平台），回到正文

到2019年，老城区BID的顾客满意度提升了 150% ，知名度提升了 48% （均与2016相比），游客访问次数超过了 6600万 次。老城区BID不仅成为区域消费中心，也成为城市旅游中心。

BID，消费中心城市的长期主义

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从纽约时代广场作为消费中心的塑造，到伦敦大都市圈中小城市消费中心的崛起，BID无疑是幕后最大的功臣。

BID最大优势之一是在发展成熟的区域内，将凌乱的商业个体，整合成为目标一致的利益共同体，推动商业区的可持续发展。 由于与个体的利益息息相关，从微更新的效果，到营销运营的策略，不仅实用有效，而且获得各方「内驱式」的执行与支持。

▼ 图注：BID公私共同付出、共同收益的方式，保证了商业区的可持续活力，回到正文

当然这并不是说，这些国际消费中心城市通过某一个BID的打造，就能实现城市商业活力的塑造，而是通过一个个自下而上的BID，共同构建出城市的消费网络。这也许可以为我们建设国际消费中心城市提供更多的思路，而且不仅是大城市，中小城市亦有机会。