#1 施工阶段品质管理

一个商业综合体的成功除了招商运营外，顾客进店后的体验度将直接影响到客流及购买力，直接影响就是机电安装、调试、运营的成功与否。

机电是一个和设计、招采、施工调试、物业运行各专业、各部门协调配合好才能做好的专业。只是某个部门或某个专业做好，最终都难以呈现出最好的效果。衡量一个项目的机电做的好不好，不能单从一个方面来评判，要从全生命周期来判断。

最为一个成熟的机电经理要对以上各个环节可能出现的问题都要有所了解，管理宽度要广，而不是仅仅关注施工管理，从方案、扩初、施工图、招标配合、设备选型、深化图纸审核、施工规范、调试管理、物业移交几个方面加以关注。

案例 ：某项目就出现开业当日人流量大，卫生间水量不够现象，直接影响到顾客的购物体验度。

#2 工程管理现状与对策：

1、机电的设计经验不足，设计各专业间无交圈，设计缺少总负责人协调，施工图纸粗糙。暖通图纸上有15个设备，电气图纸上有12个设备，图纸版本多。

2、机电前期人员不足，后期人员变动较大，人员变更造成工作中“坑”留的多。

3、施工单位对专业管理能力较弱，当甩手掌柜，一切都交给分包处理。

4、机电与其他专业的交圈问题比较多（建筑、幕墙、装修）。

对策：

1、工程与设计间一对一对接管理，防止出现专业修改变更不交圈。

2、工程人员要与设计多沟通，了解设计的意图，读图讲图要各专业同时进行。增强机电人员的前置意识。

3、强化总包管理，施工界面划分合理。

4、机电工程人员要敢于发声，要有对最终的效果负责的态度

案例 ：某项目，由于中庭穹顶未采取遮阳措施，造成顶层空调无法达到设计效果。

某项目，机电设计不交圈，暖通专业风机位置改变，电气未变更，无法使用。

#3 跨部门、跨专业协调要求

部门协调 ：工程和设计、招采、成本、物业、招商的交圈

专业协调 ：机电和建筑、结构、景观、幕墙的交圈

内部协调 ：工程内部水、暖、电 各专业的交圈

1、工程、设计、招商要保持高效沟通、并且是一对一的专人对接，防止信息的不交圈。

2、厘清工程和商管的权责，特别是一次消防和二次消防的主责单位，及消防验收的流程。

3、了解商管的招商计划，保证各项机电工作满足小业主的进场时间做好

4、对接小业主的优化方案、包括施工界面、交接计划

5、小业主的水电改造，提前做好预判，减少改造二造成的经济损失

电气柜等设备的供货流程

 

配电柜、设备的控制柜等设备厂家深化图纸要有一个返设计确认的流程，防止出现一些功能的遗漏。有的配电箱拿着一次图纸就订货，到货后往往出现功能缺失（延时继电器、分励脱钩器、应急启泵功能）

#4 商业项目重难点分析

• 施工图设计和深化设计的统筹

• 项目机电总包管理的责任与协调

• 材料设备的材料运输和周转

• 小业主的二次装修

• 屋面设备管道的安装与土建的协调

• 劳务资源的调配

• 机电各系统的调试

商业项目重难点对策

• 明确各方的责任、分工与安排、工作流程与工作界面

• 重视施工过程中与土建、幕墙、精装专业的配合与协调

• 重点控制复杂的、工期较长的机房（冷冻机房、消防泵房、高低压配电室等）

• 设备进场前，做好策划，与土建专业密切配合，关注运输通道的土建施工进度

• 了解业主的招商计划及交付标准，特别是主力店铺的机电要求

#5 暖通专业施工关注要点

1、空调的送回风口和装修的配合。核对机电的二次深化图纸点位与精装修图纸的差异。

2、夏天温度高，冬天温度低是很多商业的痛点和顽疾，而且问题往往反映在运营期间。和很多专业息息相关（幕墙、门斗）.

3、检修口的位置是否便于检修，新风机的检修门能否打开。

4、冷机、空调机组、排烟风机的参数复核。

5、排油烟管道的路由、管材。

6、屋面风机的朝向、基础做法、设备选型、预留洞的数量。

7、定期跟踪大型设备的排产计划（锅炉、冷机）合理安排大型设备的到货时间、运输通道、吊装方式（设备吊装主要考虑塔吊）。

#6 电梯工程施工关注要点

建议安排一个人专门负责电梯的施工管理。

一个商业综合体的电梯数量能达到几十部（垂梯、扶梯），因为电梯工程的特殊性，电梯的施工单位进场后会提很多要求，专业垄断性较强，供货、排产周期较长，手续繁多，施工中受其他承包商影响较大，且一旦电梯受到损坏，维修费用也是电梯公司“一口价”，需要花很大的精力去协调，电梯的安装、验收进度又直接关系到后期内场精装单位的施工进度，协调的工作量很大，所以建议安排一个人专门管理电梯。

1、电梯的排产供货顺序、起吊顺序、安装顺序、室外临时摆放位置。

2、电梯井道参数的复核，检查是否与电梯型号相符（垂梯导轨长度，土建圈梁的高度，扶梯的跨度，扶梯楼层预埋铁板，基坑深度。

3、扶梯的吊装路径。(室外吊机的站位位置、荷载、吊装口的空间\扶梯安装

4、标高需反复测量校正，且考虑到预埋钢板厚度，钢板至少2公分厚度，直至满足精装铺贴要求，与扶梯交接地砖最后收口，需考虑扶梯桁架沉降变形。

电梯的安装质量和土建结构、精装修紧密相关，一定要多次复核

扶梯测量复核表

电梯安装顺序

 

 

#7 给排水专业施工关注重点

1、超市应能直接供水

2、地下室排水沟的设置;生活泵房、消防泵房、冷水机房、垃圾房、地下车库、污水处理间

3、各餐饮店的给排水要求

4、超市、影院精装设计后的消防箱位置优化

5、部分可能用水点的阀门预留

案例：商业体离居民区越来越近，调试阶段也没有关注油烟、噪音，油烟设备的处理能力、新风口和油烟口的距离。屋面冷却塔、风机的噪音投诉。

#8 调试阶段的机电管理

主要调试分项：

• 锅炉的调试
• 冷机的调试
• 空调泵、循环泵、给水泵类的调试
• 电梯、扶梯的调试
• 监控调试
• BA的调试
• 消防联动调试
• 泛光照明的调试
• 空调风、水系统调试

案例 ：空调调试温度设置随意，在室外湿度较大的情况下，温度调的很低，会造成风口结露

调试的原则包括 ：业主负责总的调试，各专业负责完成各自工作，厂家人员及材料提早准备，要有应急预案。

消防系统末端的调试要和精装修穿插进行，要在内装结束前，完成各系统的单项调试。空调系统的调试要重点关注热平衡和振动对管线的影响

组建高效运行的专业调试组 ：单机调试阶段，按专业划分各个平行的调试组，按平面和系统进行调试联调阶段，合并各专业调试组，互相配合，各司其职，保证联调的成功。

很多项目，因为赶工的原因，到开业的时候BA也没有调试完成，2到3年后基本处于失控状态，锅炉、冷机等设备一直靠手动开启关闭。

机制缺失是非常重要的因素 ，调试到底需要哪些部门参与、做哪些具体工作和要求、出哪些成果，这些都是需要明确的点。有时候设计、物业都不知道我们项目还有调试顾问，调试结束了，开业半年至今没有看到调试报告。

调试分组与各小组职责举例：

 

 

#9 与物业交接

• 设备的产品说明书、合格证要移交

• 调试报告要移交

• 对冷水机组、锅炉等在调试完后要对物业进行培训，保留培训记录

• 商场开业后必须要求机电总包单位安排人员保驾，协调物业合理解决维保人员的生活安排。

很多弱电系统到开业时调试都未完成，开业后项目部人员减少，交给物业的是个半成品，后期运营成问题。

#10 商业开发进度管理——开发周期（拿地—开业）

 

机电进度安排以消防验收、电梯验收时间为关键节点：

• 消防验收直接影响到开业时间。

• 电梯验收直接影响到内场运输及精装修单位的进度

“机电怎么做好”，”做好”的前提是公司的整体定位，不同的地产公司的战略定位不一样，“做好”的标准不一样。不同的地产根据自己公司的定位，公司能给予的各种资源和时间成本、财务成本，来选择适应自己的管理模式！