商业项目机电特点与前期、设计阶段的管理
绅士的酱肘子
2023年06月08日 08:51:13
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#1 商业机电的特点 建筑体量大、单层面积大 大型的商业mall一般都在四到六层,地下有一到二层设置商业,以一个10万平米左右的项目来看,单层面积在6000平米左右,顶层设电影院,负一层设超市,负一层和顶上二到三层设餐饮,其他层设百货和娱乐。屋面也会要求布置成活动广场,配套建设住宅和酒店、办公楼。 参建单位多 与住宅项目比较,不论是甲方还是乙方,参建单位都要多出很多,甲方会有项目公司、商管、顾问公司、大物业、小物业。施工单位会有土建总包、机电总包、消防单位、弱电单位、电梯公司、影院施工单位、商铺小业主、各种设备供应商。

#1 商业机电的特点

建筑体量大、单层面积大

大型的商业mall一般都在四到六层,地下有一到二层设置商业,以一个10万平米左右的项目来看,单层面积在6000平米左右,顶层设电影院,负一层设超市,负一层和顶上二到三层设餐饮,其他层设百货和娱乐。屋面也会要求布置成活动广场,配套建设住宅和酒店、办公楼。

参建单位多

与住宅项目比较,不论是甲方还是乙方,参建单位都要多出很多,甲方会有项目公司、商管、顾问公司、大物业、小物业。施工单位会有土建总包、机电总包、消防单位、弱电单位、电梯公司、影院施工单位、商铺小业主、各种设备供应商。

施工交叉多

由于现场单层面积大,施工周期紧,施工中出现交叉比较多,特别是和装饰单位交叉影响比较大。

施工人员多

因为施工单位众多,单层面积大,楼层内同时投入的工人较多。抢工时期同一楼层内存在几百个人同时施工的情况。

机电工程系统多、施工周期短

常规系统包括:空调工程、给排水工程、电气工程(强电)、电气工程(弱电)、电梯工程、消防工程。专项建造包括:厨房废水、排油烟、出入口防、节能控制、BA控制、燃气、泛光照明。以及小业主商铺建造:给排水、强电、暖通、收银等。

快周转的商业全过程周期一般在 18到24个月,其中机电的施工工期(含调试、验收)一般在5至6个月左右。

工程调整多(改、不停的改)

商业工程建造过程中和住宅的最大区别就是变更多,住宅目前很多项目都做到标准化了,商业项目因为跟招商情况紧密相关,所以施工过程中根据不同业态的要求,调整较多。

抛开设计本身的问题,变化大的主要原因那就是业态的变动了。那为什么业态在设计的时候定不下来?是因为招商的不确定性。所以综合体施工改造较多。

变化对施工影响更大的还是餐饮,因为餐饮的位置调整会影响到排油烟系统、排水系统、供电、防火分区等一系列的调整。

各业态中,其实影院、超市类的位置及条件反倒很好确定,而且各家的条件类似,最麻烦的是餐饮铺位和数量的确定,餐饮不仅对土建要求高,对机电的条件需求也是更为复杂,而这些条件都是要专业间配合的,如配电、隔油、燃气、排油烟、事故排风、补风及设备摆放位置,井道位置及尺寸等,变化联动效应很大,所谓“牵一发而动全身”的概念。

以前做个项目,招商到了一个轻奢品牌,位置要求在一、二层,并且要有专用的扶梯。最终的结果是楼板开洞、加固,在加装2部扶梯,配电、外立面都要跟着变更。

验收环节多

 

商业综合体因为属于人员密集型场所,并且存在多种业态,与住宅相比较,各个政府部门的验收也比较多,幕墙验收、管综验收、节能验收、竣工验收、技防验收、一次消防验收、二次消防验收、消防开业检。

验收进度衔接不好,则直接影响到开业时间,部门之间权责划分不清,也是容易在验收过程中出现扯皮,会出现真空地带,也是直接影响到开业时间的。

验收部门不同,验收环环相扣。仅消防就有三次验收,牵扯到总包、机电总包、消防施工单位、小业主、建设方工程部、商管多个部门。

遗留问题整改困难

一旦商场开业,移交给商管来管理,遗留问题的整改就比较困难了,首先在时间上受制约很大,基本都是在晚上闭店后到第二天早上只有几个小时的工作时间。遗留问题影响最大的主要有:

1、屋面、外墙漏水 很多商业,因为要抢开业,造成后期质量隐患较多,特别是防水往往做不到位,在中庭、顶层的影院等位置往往出现漏水,并且找不到漏水点在哪里,维修效率低,很受影响。

2、空调冷凝水漏水,商场在冬季开业的话,由于工期的原因,制冷在施工阶段没有调试完成,次年夏天使用时大概率会出现冷凝水漏水问题,由于已经投入使用,基本上整改都是放在晚上闭店以后施工,并且在吊顶内施工,难度很大。

#2 前期筹划、设计阶段的管理

方案设计:

  • 机电产品标准
  • 机电系统方案比选
  • 主机房土建条件提资
  • 重要区域层高分析
  • 室内概念方案配合

扩初设计:

  • 扩初阶段土建条件提资
  • 重要专项机电系统深化设计及实施方案决策
  • 室内方案配合
  • 燃气、景观设计方案配合

施工图设计:

  • 地下室土建预留预埋提资
  • 机电施工图设计
  • 机电一版施工图
  • 机电设备品牌规划决策

案例 :屋面太阳能按照节能规范要设计,并且要占用很大的面积,最终物业也不使用,造成极大的浪费。

感受

1、机电专业前期人手不够,做不了充分的调研和深入研究,建筑专业也认为没机电什么事,相关会议也不用参会。

2、机电的设计经验不足,对整体概念没有意识,整体美观感缺失。

  • 1)比如建筑立面造型四周是层层全退台设计,那机电要考虑下立面的燃气管线怎么上去,需要提前告知建筑需要一个小块背面垂直立面
  • 2)建筑红线有无地下广场,景观喷泉顶到红线,断开室外小市政管线,那么小市政管线全部被断开,那就有非常多的市政排放口,调研当地市政接受这么多排放口,那需要反过来和建筑协商下层广场不能盯着红线设计,地块有大坡度落差,还要及早和建筑景观梳理地面标高关系,地面标高对小市政管线断开的影响,对建筑出户管埋地深度的影响!
  • 3)了解当地的要求,如室外消火栓能不能放地下。

3、方案阶段机电的一个总结:因为很多公司领导建筑出身,住宅转商业的建筑领导更是,机电没有话语权,往往参与不足,机电本专业自身的问题不多,反到是机电和其它专业的交圈问题比较多,我们需要增加机电的存在感!

深化设计阶段审图要点

1、对项目的净空标高进行全面梳理(地下室、公区)

2、商铺的机电要求复核

3、小市政管网检查井位置、阀门、标高的复核

4、排油烟口和空调新风口的位置复核。

5、外立面百叶位置和新风口位置复核。

6、母线、桥架规格的复核,配电路由位置复核

7、各专业厂家图纸复核(电梯、配电箱)

8、各类用电、通讯点位的复核,是否有遗漏。

9、各类机房内设备布管是否合理、有无检修空间。

10、室内外消火栓箱位置复核(结合景观、装修)

11、机电点位复核(重点屋面、广场、结合景观、泛光照明)

12、电梯前室装饰材料的类别。

案例1 、某项目、新风机房百叶,机电图纸与建筑图不一致,造成新风机房取风口位置为幕墙。

案例2 、某项目,电梯厂家轨道长度与电梯井道高度不一致,造成轨道重新排产。

施工图审核要点

1、各商铺交付标准设计复核

2、机电设备选型及参数复核:空调机型、水泵参数

3、电梯土建条件复核(直梯、扶梯)

4、项目机电管线的标高复核(结合bim)

5、小市政管网检查井的标高、位置、数量、接入点,管道交叉碰撞。

6、管道上的阀门设置种类、有无遗漏(特别是管理阀门)位置是否合适。

7、管道井、集水坑尺寸复核、出外墙预留管复核。

8、系统分区是否符合招标或施工界面要求

9、各专业管线路由的优化,综合管井优化

10、各类管材、阀门、路由是否有成本优化空间

案例1 、某项目地下三层,电梯只到负一层,负二负三层未有电梯,造成人员通行困难

案例2 、小市政的接入点标高与实际标高有误差,后期完工后造成倒坡

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