#1 商业机电的特点

建筑体量大、单层面积大

大型的商业mall一般都在四到六层，地下有一到二层设置商业，以一个10万平米左右的项目来看，单层面积在6000平米左右，顶层设电影院，负一层设超市，负一层和顶上二到三层设餐饮，其他层设百货和娱乐。屋面也会要求布置成活动广场，配套建设住宅和酒店、办公楼。

参建单位多

与住宅项目比较，不论是甲方还是乙方，参建单位都要多出很多，甲方会有项目公司、商管、顾问公司、大物业、小物业。施工单位会有土建总包、机电总包、消防单位、弱电单位、电梯公司、影院施工单位、商铺小业主、各种设备供应商。

施工交叉多

由于现场单层面积大，施工周期紧，施工中出现交叉比较多，特别是和装饰单位交叉影响比较大。

施工人员多

因为施工单位众多，单层面积大，楼层内同时投入的工人较多。抢工时期同一楼层内存在几百个人同时施工的情况。

机电工程系统多、施工周期短

常规系统包括：空调工程、给排水工程、电气工程（强电）、电气工程（弱电）、电梯工程、消防工程。专项建造包括：厨房废水、排油烟、出入口防、节能控制、BA控制、燃气、泛光照明。以及小业主商铺建造：给排水、强电、暖通、收银等。

快周转的商业全过程周期一般在 18到24个月，其中机电的施工工期（含调试、验收）一般在5至6个月左右。

工程调整多（改、不停的改）

商业工程建造过程中和住宅的最大区别就是变更多，住宅目前很多项目都做到标准化了，商业项目因为跟招商情况紧密相关，所以施工过程中根据不同业态的要求，调整较多。

抛开设计本身的问题，变化大的主要原因那就是业态的变动了。那为什么业态在设计的时候定不下来？是因为招商的不确定性。所以综合体施工改造较多。

变化对施工影响更大的还是餐饮，因为餐饮的位置调整会影响到排油烟系统、排水系统、供电、防火分区等一系列的调整。

各业态中，其实影院、超市类的位置及条件反倒很好确定，而且各家的条件类似，最麻烦的是餐饮铺位和数量的确定，餐饮不仅对土建要求高，对机电的条件需求也是更为复杂，而这些条件都是要专业间配合的，如配电、隔油、燃气、排油烟、事故排风、补风及设备摆放位置，井道位置及尺寸等，变化联动效应很大，所谓“牵一发而动全身”的概念。

以前做个项目，招商到了一个轻奢品牌，位置要求在一、二层，并且要有专用的扶梯。最终的结果是楼板开洞、加固，在加装2部扶梯，配电、外立面都要跟着变更。

验收环节多

 

商业综合体因为属于人员密集型场所，并且存在多种业态，与住宅相比较，各个政府部门的验收也比较多，幕墙验收、管综验收、节能验收、竣工验收、技防验收、一次消防验收、二次消防验收、消防开业检。

验收进度衔接不好，则直接影响到开业时间，部门之间权责划分不清，也是容易在验收过程中出现扯皮，会出现真空地带，也是直接影响到开业时间的。

验收部门不同，验收环环相扣。仅消防就有三次验收，牵扯到总包、机电总包、消防施工单位、小业主、建设方工程部、商管多个部门。

遗留问题整改困难

一旦商场开业，移交给商管来管理，遗留问题的整改就比较困难了，首先在时间上受制约很大，基本都是在晚上闭店后到第二天早上只有几个小时的工作时间。遗留问题影响最大的主要有：

1、屋面、外墙漏水 很多商业，因为要抢开业，造成后期质量隐患较多，特别是防水往往做不到位，在中庭、顶层的影院等位置往往出现漏水，并且找不到漏水点在哪里，维修效率低，很受影响。

2、空调冷凝水漏水，商场在冬季开业的话，由于工期的原因，制冷在施工阶段没有调试完成，次年夏天使用时大概率会出现冷凝水漏水问题，由于已经投入使用，基本上整改都是放在晚上闭店以后施工，并且在吊顶内施工，难度很大。

#2 前期筹划、设计阶段的管理

方案设计：

• 机电产品标准
• 机电系统方案比选
• 主机房土建条件提资
• 重要区域层高分析
• 室内概念方案配合

扩初设计：

• 扩初阶段土建条件提资
• 重要专项机电系统深化设计及实施方案决策
• 室内方案配合
• 燃气、景观设计方案配合

施工图设计：

• 地下室土建预留预埋提资
• 机电施工图设计
• 机电一版施工图
• 机电设备品牌规划决策

案例 ：屋面太阳能按照节能规范要设计，并且要占用很大的面积，最终物业也不使用，造成极大的浪费。

感受 ：

1、机电专业前期人手不够，做不了充分的调研和深入研究，建筑专业也认为没机电什么事，相关会议也不用参会。

2、机电的设计经验不足，对整体概念没有意识，整体美观感缺失。

• 1)比如建筑立面造型四周是层层全退台设计，那机电要考虑下立面的燃气管线怎么上去，需要提前告知建筑需要一个小块背面垂直立面
• 2）建筑红线有无地下广场，景观喷泉顶到红线，断开室外小市政管线，那么小市政管线全部被断开，那就有非常多的市政排放口，调研当地市政接受这么多排放口，那需要反过来和建筑协商下层广场不能盯着红线设计，地块有大坡度落差，还要及早和建筑景观梳理地面标高关系，地面标高对小市政管线断开的影响，对建筑出户管埋地深度的影响！
• 3)了解当地的要求，如室外消火栓能不能放地下。

3、方案阶段机电的一个总结：因为很多公司领导建筑出身，住宅转商业的建筑领导更是，机电没有话语权，往往参与不足，机电本专业自身的问题不多，反到是机电和其它专业的交圈问题比较多，我们需要增加机电的存在感！

深化设计阶段审图要点

1、对项目的净空标高进行全面梳理（地下室、公区）

2、商铺的机电要求复核

3、小市政管网检查井位置、阀门、标高的复核

4、排油烟口和空调新风口的位置复核。

5、外立面百叶位置和新风口位置复核。

6、母线、桥架规格的复核，配电路由位置复核

7、各专业厂家图纸复核（电梯、配电箱）

8、各类用电、通讯点位的复核，是否有遗漏。

9、各类机房内设备布管是否合理、有无检修空间。

10、室内外消火栓箱位置复核（结合景观、装修）

11、机电点位复核（重点屋面、广场、结合景观、泛光照明）

12、电梯前室装饰材料的类别。

案例1 、某项目、新风机房百叶，机电图纸与建筑图不一致，造成新风机房取风口位置为幕墙。

案例2 、某项目，电梯厂家轨道长度与电梯井道高度不一致，造成轨道重新排产。

施工图审核要点

1、各商铺交付标准设计复核

2、机电设备选型及参数复核：空调机型、水泵参数

3、电梯土建条件复核（直梯、扶梯）

4、项目机电管线的标高复核（结合bim）

5、小市政管网检查井的标高、位置、数量、接入点，管道交叉碰撞。

6、管道上的阀门设置种类、有无遗漏（特别是管理阀门）位置是否合适。

7、管道井、集水坑尺寸复核、出外墙预留管复核。

8、系统分区是否符合招标或施工界面要求

9、各专业管线路由的优化，综合管井优化

10、各类管材、阀门、路由是否有成本优化空间

案例1 、某项目地下三层，电梯只到负一层，负二负三层未有电梯，造成人员通行困难

案例2 、小市政的接入点标高与实际标高有误差，后期完工后造成倒坡