小区供暖为2个4吨燃煤锅炉，看楼主的条件，是以前住宅的采暖，在哪个区域？估计一下4吨的燃煤锅炉可以给四万平米供暖
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你小区锅炉怎么会有备用的呢？如果只是提供采暖负荷的话，按照规范要求是不必设置备用的，既然是2台4吨锅炉，那当初设计的时候负荷应该考虑的是6吨左右（应该包括扩建需要）。
那么你的锅炉房应该能提供6吨X0.7MW=4.2MW的热负荷。
如果是老小区，热指标可按80W/平米，可以供给5.25万平米左右。
如果是新小区，应根据你的地域情况确定热指标，暂按40W/平米计，那可以供给10万平米。

采暖锅炉通常不设备用，锅炉检修维护可在非采暖季。
锅炉房一般不设单台锅炉，最少两台比较合适。作用并不是一备一用，而是两台同时运行，一般锅炉的负荷是根据采暖设计热负荷来定的，在冬季最冷季节同时运行，其余时间有可能只开一台（初寒期末寒期），即便一台锅炉出故障，也能保证供热

2台4吨锅炉新小区（节能住宅）可供12万平米左右，非节能住宅8万平米左右。