城镇老旧小区改造现状与集成技术的措施分析

摘要 ：城镇老旧小区的改造是关系国计民生的重点/发展工程，但其在改造过程中常受限于建筑结构等客观条件的约束。本文对“共沟、共管、共箱、共槽”、光纤入户、“多网融合”施工方案、后期维护等环节进行了系统性分析，对城镇老旧小区改造的建筑方案及项目施工提出了相应的改造策略，推进城镇环境更新与建设方式转型，对建筑环境的高质量发展具有重要意义。

关键词： 老旧小区改造；居住环境改造；建筑改造方案  

Abstract: The reconstruction of old residential areas is animportant livelihood project and development project, but it is oftenrestricted by objective conditions such as building structure in the process ofreconstruction. This paper puts forward the corresponding transformationstrategy through the construction scheme and project construction of thereconstruction of the old residential area in the town, and makes a systematicanalysis of the links of "common ditch, common management, common box,common trough", optical fiber into the home, multi-network integration,construction scheme, late maintenance and so on. Promote urban renewal andtransformation of development and construction modes, and promote high-qualityeconomic development.  

Keywords:  oldresidential communities’ renovation, residential environment renovation,building renovation  

城镇老旧小区改造是一项由中央和各级地方政府大力推进的民生工程，也是我国新型城镇化建设，城乡协调发展、互促共进的重要内容之一 ^[1] 。当今阶段，老旧小区的改造工作虽然已逐步深入并取得了相当可观的成效，然而面临的各方面困境与阻碍也是十分艰巨 ^[2] 。老旧小区受限于当时的生产条件与结构设计，建筑施工与维护的标准不同且技术不完善，已无法满足国家现行标准与审查制度。且在现阶段严禁“大拆大建”的工作要求下，老旧小区的小规模、渐进式有机更新和微改造，应严格遵守相关规定并履行报批程序，这在一定程度上制约着城镇老旧小区的改造及城市更新工作 ^[3] 。

2021年12月住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅下发的《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求通知》进一步明确老旧小区民生工程和发展工程的作用，其中底线要求和难题攻坚方面，分别对电力、通信、供水、排水、供气、供热等市政基础设施提升改造提出指导意见 ^[4-5] 。随着经济发展和城镇化推进，城镇老旧小区配套基础设施日益陈旧化、缺乏专业治理措施等问题变的尤为明显，这将会变成制约城市高质量发展的直接问题 ^[6] 。

一、老旧小区规划改造原则

老旧住宅改造要坚持“科学发展，以人为本，统筹协调”的原则，在改造中要切实保障居民群众的合法利益，借助改造一次性解决贫困人群的居住困难。采用新技术，新材料，新工艺，进行利旧改建 ^[7] 。

坚持以市、区二级政府为主导、各负其责的原则。市政府负责统一规划、统一政策、宏观调控、指导监督 ^[8] 。各区政府为实施主体，负责编制项目详细规划，测算项目经济盈亏，制定具体实施方案，在市政府的协调支持下组织项目招商引资，筹措改造资金，组织旧住宅区居民安置等 ^[9] 。

坚持旧住宅区改造和市政道路、城市绿化、美化亮化工程相结合的原则。做到改造一片小区，打通一批道路，美化周边环境，提升城市品位 ^[10] 。

坚持依法运作、确保社会稳定的原则。实施面貌改观、房屋修缮、快捷迅速的基础设施改造等均要依照国家制定的法律、法规进行，保证社会稳定 ^[11-12] 。

二、老旧小区现存问题 与规划方案

1. 现存问题

基于国内老旧小区改造的现状，街区、老旧小区更新中的市政基础设施提升改造技术问题是普遍存在的问题。老旧住宅小区多数存在缺少墙面保温层、基础设施老化、燃气管道裸露等问题，无法满足城镇居民不断提升的生活需求。如图1所示，老旧住宅小区缺乏物业管理，私拉电线、“蜘蛛网”飞线现象多见，安全问题突出。

图1 老旧小区现存私自乱拉电线现象

（1）通信技术路径存在的问题。小区内移动、联通、电信、广电等各家通讯单位"各自为政"，导致线路越垒越多，而且重复敷设公共线路，一栋楼累计约有300余根线缆杂乱无序的缠绕在建筑物外墙上，长年累月造成"蜘蛛网"，影响美观，维修困难且造成浪费，存在安全隐患。导致小区整体品质降低，居民生活品质和幸福感大幅度下降。

（2）通信主体改造计划的实施不统一。老旧小区改造涉及的管网、管线的改造或迁移，存在水、电、网络等各专营单位改造计划与老旧小区改造计划时间上不一致，多头施工又严重影响老旧小区改造实施进度，且存在老旧小区改造完成后重新破除道路埋设管道的现象，多部门沟通、协调困难。（图2）  

图2 老旧小区的地下管网改造施工现场

（3）市政基础设施改造可利用的作业空间有限。需要改造的老旧小区基本都是80-90年代建成的多层建筑，每个小区的建筑面积基本都在20000m ² 以上，建筑物十分密集，楼与楼之间大多建有地上储藏室，小区内可以用来分别铺设专营单位管线的空间有限。

（4）老旧小区普遍缺失智能化安全防护体系和信息化管理。

2. 规划方案

（1）完善提升美化公共部位。各分项设计原则上不改动建筑物原有结构、原有造型，重点针对老旧住宅楼外墙、楼梯间进行维修、整理、粉饰等，同时进行外墙保温措施。

（2）提升配套设施。重点突出室外道路、照明、排污、绿化、停车位、门禁系统综合整治工作。

（3）增加群众休闲空间、增设休息设施。结合文明城市创建活动，适当配套完善文化、娱乐、健身等文体活动设施，提倡科学、文明、健康、向上的生活方式。  

三、改造方案

1. 改造内容

由于大多数的城镇老旧小区的建造时间较早，小区的建筑标准和施工质量均受到当时技术水平的限制，无法与现阶段的社区标准同日而语。

（1）通过基础设施提升改造，应用5G新技术，充分利用互联网、物联网、大数据、云计算等技术，赋能社区智慧大脑。通过视频联网、重点人员智能分析、消防安全应用组成等智能化手段来提升老旧小区整体的安全管控能力。通过智能化的安全防护体系为老旧小区提供人、财、物全方位的管控。

（2）通过飞线整治入地与桥架方式相结合，彻底解决裸露蜘蛛网飞线，将基本通行安全及视觉舒适还之于民，建成安全和谐、绿色整洁、设施完善、宜居便民的“美好社区”。

（3）各专业经营单位参与实施，完善管线改造共商、共担、共建机制，实现成本降低、效率提高。

2. 技术指标

项目达成后，预计达到的技术指标如下：

（1）形成弱电整治新路径，通讯线路入地新做法。老旧小区通讯线路入地更新以“共建共享”模式破解小区“蜘蛛网”飞线历史难题，探索“共沟、共管、共箱、共槽”的创新做法。

（2）实现光纤入户和多网融合，移动通信网络覆盖社区。推动5G网络进社区，加快推进5G网络基站建设，建成社区智能安防设施及系统。实现通信线路入地，物联网、AI技术进入社区，建设达到智慧运维等高品质要求的市政基础设施的智慧社区。

（3）利旧改造做法。充分利用现有资源，节约改造成本，既不失美观，还保留了小区历史的记忆，又节约工程造价（图3）。

图3 改建后的城镇老旧小区

⑥消防：通过整改车辆规划区域与老旧小区原消防通道和维修车辆运行场地，从而保证应急车辆可及时通行与工作。按照消防验收标准对消防器材布置场所与区域进行严格检查，针对消防器材进行有效期复检、检修配置与更新维护，对已破坏的公共设施进行重新布控。

3. 社会效益

针对老旧小区的更新维护工程可充分体现社会发展的公平，并充分表现出每个居民对社会发展红利的分享，更可体现出社会主义的优越性。相对于现阶段新建的社区，老旧小区的现存环境影响着群众的生活，作为身处同一城市、县区的城市生产建设者，所处环境的好坏严重影响着其内心的心理状态。

政府在社会和经济生活中的主导作用得以凸现。以城市建设的力量，改造老旧住宅小区，美化和提高居民的生活环境质量，平衡这种“不平等”。通过老旧小区的更新改建使得原小区的居民感到政府的关爱与重视，提升了居民的幸福感，推进了社会的和谐稳定。

图4 改建后的老旧小区

四、讨论

老旧小区市政基础设施提升改造是为适应现代化的生活环境，完善社区治安防控体系，支撑基层城乡社区网格化管理，提升“平安城市”建设水平。促进各项配套设施规整化一。在设计细节上充分考虑老旧小区住户的心理需求与生活质量要求，完善提供休息环境和活动娱乐场地，升级优化病患的住宿治疗体验（图4）。共建共享，共用管沟、主管道、线槽板，实现线路优化集约，符合集约高效原则，节约了资源，为老旧小区通讯线路改造提供了的创新经验做法和可借鉴性改造模式。

移动通信网络覆盖社区，推动5G网络社区化建设，加快推进既有社区5G网络基站建设，随着互联网、物联网、大数据、云计算等技术的充分利用，赋能社区智慧大脑，加快智慧社区的普及和建设，为居民提供智慧运维等高品质要求的智慧生活服务。

各专业经营单位参与实施，通过技术集成，优化设计方案，调动各专业经营单位共商共担共建，统一了交换路由和链路信息，避免了管沟重复开挖，以开挖+铺装142.5元/平方米核算，减少3次以上开挖就能节省约427.5元/平方米的成本，避免了各通讯单位间相互购买设备的费用，降低了成本、提高了效率、缩短了工期，破解了“蜘蛛线”治理难题。

五、结语

老旧小区改造项目属于中央保障性安居工程重点项目，也是既有老旧区的重要民生工程。在小区改造做法、多方出资参与改造等方面进行了积极探索，并取得了较好的效果。通过技术集成，优化设计方案，有利于节约老旧小区改造造价，并补齐城市配套设施和人居环境短板，提升居民居住环境和生活质量。打造独有的既有城市老旧小区基础设施改造模式，以人民为中心，满足新需求、改出新活力、实现新突破。通过城镇老旧小区的改造与更新，使小区居民享受更加安全、舒适、优美的生活居住空间。  

参考文献：

[1]邬樱,李爱群.北京老旧小区更新改造政策梳理与柔性化策略研究——双重老龄化视角[J].城市发展研究,2022,29(05):73-79.

[2]王一丹,梁浩,刘杨.城镇老旧小区改造实践与探索—以湛江市老旧小区改造为例[J].建设科技,2022(09):49-52+61.DOI:10.16116/j.cnki.jskj.202209011.

[3]李芒原,张鹏. 基于绿色建造的城市老旧小区更新关键技术[C]//.中国土木工程学会总工程师工作委员会2021年度学术年会暨首届总工论坛会议论文集.2021:96-99.

[4]梁浩,王佳琪,龚维科.老旧小区改造促进传统住宅物业管理转型升级[J].城市发展研究,2021,28(08):1-5.

[5]冉奥博,刘佳燕.政策工具视角下老旧小区改造政策体系研究——以北京市为例[J].城市发展研究,2021,28(04):57-63.

[6]何伟怡,李天翼.民心工程老旧小区绿色化改造嵌入式渐进机制研究[J].项目管理技术,2021,19(01):60-63.

[7]张亚东,段宜栋,梁美清.添加纤维材料的混凝土预制复合墙体应用分析[J/OL].混凝土与水泥制品:1-3[2022-06-21].

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[9]蔡云楠,杨宵节,李冬凌.城市老旧小区“微改造”的内容与对策研究[J].城市发展研究,2017,24(04):29-34.

[10]张险峰,董淑秋,夏小青,潘晓玥.建立分级响应机制,科学推进老旧小区改造[J].城市发展研究,2020,27(10):96-101.

[11]刘新伟,薛建新,廖逸安,张亚东,张再路.快速全装配剪力墙结构房屋的技术分析[J].节能,2019,38(07):4-6.

[12]仇保兴.城市老旧小区绿色化改造——增加我国有效投资的新途径[J].城市发展研究,2016,23(06):1-6+150-152.

源自： 吴丁 华,张 亚东 , 梁美清,等 .城镇老旧小区改造现状与集成技术的措施分析[J].住宅产业,2022(09):7-9+105.

PS1、 小区综合能源解决方案：

1. 老旧小区改造公园绿化时，建设运营小区绿色环保节能冷站、燃气供暖中心、中央热水系统及二个保温地下水池；

2. 改造变配电时，建设运营储能电站等智慧电网系统；

3. 改造停车雨棚时，建设运营电单车充电桩；

4. 改造停车位时，建设运营电动车充电桩；

5. 加建电梯、整体结构加固时，屋顶花架建设营运太阳能电站；

6. 加建电梯时，建设运营居民户内酒店式暖通空调、热水系统。

PS2、 共享产权房包括共用设施房和人才租赁房：

1. 老旧小区改造结构加固时，屋顶薄膜型太阳能瓦下面加建一层共享产权房；

2. 共享产权房由本栋居民与人才安居集团按约定比例共享产权；

3. 共享产权房主要包括共用设施房和人才租赁房；

4. 共用设施房可以解决小区养老抚幼、文化活动、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共设施用房；

5. 人才租赁房主要是单身公寓，可以为大学生、技术人才、公职人员等提供3-5年的中长期租赁。

PS3、老旧小区改造零有模式的投资及其分成：

一般10万平方建筑面积老旧小区，完成包括加装电梯、管线翻新、垃圾分类、公园绿化、热水供应、供暖供冷综合能源及加建共享产权房等所有功能改造，需要6千万左右投资，投资主体主要为：

1. 政府财政补贴1千万左右；

2. 物业本体基金1千万左右；

3. 综合能源公司进行能源投资1千万左右，前10年收益10%给居民分成，后10年分20%；

4. 人才安居集团投资（或授权社会资本为投资运营主体）共享产权房3千万左右，前10年收益15%给居民分成，后10年分30%。

5. 其他社会资本投资。

6. 物业管理的其他项目收益分成。

7. 小区居民旧改投入为零而享有丰厚收益，是谓“零有”模式。

PS4、老旧小区改造的居民零投入、有分成内涵

1. 综合能源、共享产权房收益的分成，前7年左右主要分摊加装电梯、室内供冷供暖系统等成本；

2. 补贴各户居民物业管理费；

3. 获得收益之日起各户业主按楼层、户型面积加权系数分成。

4. 综合能源设计寿命预计30年左右，20年后移交小区居民，可再享10年100%收益。

PS5、老旧小区改造零有模式的优势分析

1. 因为居民零投入，方案容易获得小区居民共识；

2. 因为居民有分成，小区居民推动方案有动力；

3. 零有方案绿色环保可持续，容易获得社会投资；

4. 清除小区空调外机的安全隐患及外墙不和谐；

5. 成熟社区、更有吸引力的人才租赁房建设；

6. 快速推进老旧小区绿色环保节能改造。

PS6、难度分析

【难点一】待改造老旧小区数量庞大

在“存量更新”的发展背景下，城市中老旧小区的数量日益增多， 截止2021年初，全国近16万个老旧小区，涉及居民超过4200万户。

【难点二】老旧小区改造任务重

各类型的老旧小区遗留问题错综复杂：建筑年久失修、管道老化破损、公共空间及环境脏乱差、便民设施匮乏、物业管理不善...... 甚至出现一批“危楼”、“简易房”等违规构筑，严重危及到人身和财产安全。 随着城市居民对人居环境的要求不断提高，推进老旧小区改造已成为保障和改善民生的重要着力点。

【难点三】老旧小区改造阻力大

然而，面对改造任务，老旧小区各有自己“难念的一本经” ，多数老旧小区改造仍存在一些亟待解决的问题， 资金匮乏、居民意愿不统一、“面子”大于“里子”、改造效果差等，甚至出现“改”不如“拆了再建”的争议，一时之间，老旧小区改造举步维艰.......

为解决这道“住”的难题，全国各地老旧小区改造开展得十分火热， “摸着石头过河”，不断总结、互相借鉴改造经验。 就目前取得的成果来看，参与整治的老旧小区面貌大幅改善，居民居住品质显著提升，居民满意度不断提高，改造工作取得明显成效。

其中，  “劲松模式”创新性提出微利可持续理念，不断盘活社区资源和空间，焕发新的活力。 本期内容围绕老旧小区改造的难题，从改什么？怎么改？聊一聊老旧小区完整改造思路。

（一）如何开展老旧小区现状评估，要把握哪些关键环节??

老旧小区改造的第一步——现状评估实践 ，做到心中有数，老旧小区改造才可精准出击、步步到位！总的来看，通过现状评估我们要清楚都有什么？能改什么？

①??摸清资源空间—都有什么？

通过对比各地老旧小区改造评价标准，最终聚焦于  建筑、居住人口、便民服务、安保服务、绿化美化、停车及公共服务 六项专题，进行综合评估。

step1. 指标选取—构建评估体系（目标化、模块化、层级化）

step2. 分级赋分—“五点量法”分级（如从5星→1星，按五个等级依次赋分）

step3. 评估打分—加权求和（依据各专题的重要性系数进行相乘后再相加求和）

②??了解居民意愿—能改什么？

老旧小区改造改什么，要多听广大居民的意见。不同的小区，居民的改造需求也存在差异，应该坚持自下而上、居民自愿的原则， 通过采用社区居民问卷的形式，实现良好的沟通反馈。

③??明确改造优先级—基础类＞完善类＞提升类

老旧小区改造的项目众多，主要分为：

• 水、电、气、热等市政基础设施进行改造提升的 基础类

• 加装电梯等满足居民生活便利需要和改善型生活需求的 完善类

• 以公共服务设施配套建设及其智慧化改造为主要内容的 提升类

这就需要职能部门加强与居民之间的沟通，让具体确定的改造项目真正满足居民需要。

（二）“一区一策”、“一楼一策”、“菜单式”项目库，到底如何去做??

参考北京市老旧小区改造工作改革措施清单，主要举措和具体做法整理如表。

（三）具体实践中，如何利用数字化手段高效、精准获取信息呢??

数字化调研工具+城市数据平台，精准完成社区自画像.

??一部手机随拍随记，全要素覆盖现场信息.

??一码填写社区问卷，确保民意充分传达.

??一键开始场地分析，多源数据融合，洞察场地问题.