新房收房要点

一定要先确认开发商是否符合交房条件，查看证件是否齐全；然后仔细验收房屋，有无质量问题、面积误差等；确认无误再签字验收。

1、验房前，如开发商要求交费或者是签署文件，一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决。（多位邻居反映，只要坚决坚持，文旅城就给安排工程师领着先验房）

2、必须先验房后收住宅钥匙。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。

3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间。

4、收房时业主应该查看以下文件：

①开发商必须已取得《建筑工程竣工备案表》，国家强制要求。

②《质量保证书》和《使用说明书》，交房时开发商都应提供。

③开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

准备工作要充分，验房装备：小榔头、卷尺、塞尺、粉笔、水桶、电笔、万用表、垂直检测仪、手动试压泵。

验  房  流  程

01 三书一证一表一定要准备齐全。

所谓三书就是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》。“一证”指的是《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”指的是《竣工验收备案表》。

《住宅质量保证书》是开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，应当按《住宅质量保证书》约定承担保修任务。《住宅质量说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的说明。《竣工验收备案表》对房地产商有严格约束作用，送交主管部门备案后，就必须对楼盘终生负责。

最好带购房合同，带尺寸的户型图，方便现场对照使用。

02 测量层高、面积（邻居反映层高存在问题，但不到索赔地步）

面积：以房屋交接书中的套内建筑面积和图纸为依据，测量房屋实际面积是否一致。如误差较大可要求开发商或委托专业机构复测。

如实际面积与房屋交接书中的不一致，以房屋交接书为准，面积误差比是商品房买卖过程中处理面积差异的一种方法，是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。

公式：面积误差比=（实测面积－预测面积）÷预测面积×100%

面积误差比绝对值=(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值*100%/合同约定计价面积。

实测面积小于合同约定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。

层高：由于现行法律没有规定，如果层高未达到要求，一般按购房合同中的约定要求赔偿。

如果层高误差率超过3%,则购房者可请求解除合同,开发商返还已付购房款及利息；购房者同意继续履行合同的,3%以内部分由购房者与开发商据实结算,多付购房款及利息由开发商返还,超出3%部分的购房款则由开发商双倍返还。

若在合同未约定层高缩水如何处理的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，酌情裁决赔偿金。从判例看，层高缩水判赔金额都是象征性的，金额从几千元至1万余元不等。

03 墙面和地面检验（多位邻居反映墙面空鼓严重、面积较大、位置较多；墙面平整程度较差）

墙面和地面是面积最大的地方，要检查每处墙面、地面是否平整，是否有空鼓和开裂。无论出现哪种情况，一定要找开发商整改（据规定，空鼓面积超过20cmX20cm，开发商才有义务整改）。

平整度用目测或红外线水平仪可以检查出来，空鼓需要利用质检锤工具来检测，裂纹和空鼓一般会同时出现，但也有单独出现的情况。

04 顶棚检验（有邻居反映厨房、卫生间顶棚有水渍）

观察墙面与屋顶的交接线是否成一条直线，如果不是，说明有一面是不合格的。

检查屋顶是否存在裂缝，同时也要留意是什么样的裂缝。如裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么房屋很可能存在沉降问题和结构性质量问题。可找质检部门上门检查，经检测如果不影响居住就找开发商维修，如果影响居住可以与开发商解除合同。

检查屋顶是否有水渍，如有说明存在渗漏，要及时找开发商维修。

05 门窗检验（多位邻居反映门窗保护不好，有不同程度划痕）

检查是否推拉顺畅，表面是否有划痕或被撞击，门锁能否正常使用，门窗封闭时扇与框、扇与扇之间有无显著缝隙，密封条是否松动。

查看窗户排水孔是否有打通，未打通会导致积水流入窗内。观察门窗框是否端正，玻璃有无破损和不可去除的污渍。

06 水压检测

水压测试并不是检测水压的高低，而是通过水压的原理来检测埋在地下或墙体的水管管道是否有渗水、破裂、沙眼等管道问题，这对于后期装修的影响是非常大的。

测水压时，应先打开进水阀，从管道低出水口缓慢灌水，充分排出管道内气体后拧紧试压泵开关。然后封闭总进水阀，对管道缓缓升压，升压至划定的试验压力后，观察接头、堵头是否漏水。如有漏水，一定待开发商进行维修整改直至不再漏水，再开工装修。

07 给排水安装质量检验（有邻居反映地暖漏水：地暖阀门应全部置于开启状态，如有关的，就要小心。邻居就是这样发现问题的）

1. 检查冷热排水管安装的规范性，给水管的接头严密性，是否有渗漏水现象。

2. 检查地漏、排水管是否能通畅的排水，可以用工具盛一些水倒进排水口，看看水是否能迅速地流下去。

08 电路检验

检查是否通电，电线是否符合国标质量，电闸总开关以及漏电保护器是否齐全，插座是否安装正确、可用（有电笔及专用的插座电路检验仪器）。

利用万用表测量各个强弱电是否畅通。

电路绝缘和接地实验，确保家居用电的安全。

09 公共区域检验

公共区域往往容易被忽略，包括电梯、楼梯、走道、地面、墙面、窗户以及景观等，如有损坏要及时找开发商维修。