在地产开发管理体系中，设计管理由上承接营销，反应客户需求；向下承接成本、施工、客服，体现成本约束。设计管理是整个项目管理的枢纽，极其重要而多重约束，如何做好？ 以门窗工程为例，要做好设计管理，我们首先要掌握其特点。门窗工程具有四大敏感点。一，属于“看得见的部分”，是营销敏感点；二，外窗能耗高达50%以上，是能耗薄弱部位，是能耗敏感点；三，其成本占比仅次于主体建筑、安装，是成本敏感点；四，是常见的投诉热点，约占投诉总量的50%，是客户敏感点。而这四大敏感点，必须综合考虑，不能割裂来看，这更增加了门窗工程的技术复杂性和管理难度。
在地产开发管理体系中，设计管理由上承接营销，反应客户需求；向下承接成本、施工、客服，体现成本约束。设计管理是整个项目管理的枢纽，极其重要而多重约束，如何做好？
以门窗工程为例，要做好设计管理，我们首先要掌握其特点。门窗工程具有四大敏感点。一，属于“看得见的部分”，是营销敏感点；二，外窗能耗高达50%以上，是能耗薄弱部位，是能耗敏感点；三，其成本占比仅次于主体建筑、安装，是成本敏感点；四，是常见的投诉热点，约占投诉总量的50%，是客户敏感点。而这四大敏感点，必须综合考虑，不能割裂来看，这更增加了门窗工程的技术复杂性和管理难度。
今天给大家聊一聊，门窗工程中常见的坑，填坑有风险，诸位需谨慎！
第一个坑：忽视防排烟设计，自然通风不足；
规范要求： 消防电梯前室、防烟楼梯间前室外窗开启面积必须满足每层2平方米，合用前室外窗开启面积必须满足每层3平方米，靠外墙的防烟楼梯间每五层可开启外窗总面积之和不应小于2.0m2及其他要求。
《建筑防烟排烟系统技术标准 GB51251-2017》
此坑常见的状态：
① 方案阶段设计时，卡限值设计，未考虑门窗洞口抹灰及窗框影响，比如三合一前室需要自然通风时需3m2开窗面积，方案设计为1.8*1.7=3.06m2，实际考虑洞口（两侧各减2cm，考虑窗框及纱扇两侧各减10cm），考虑门窗分割影响（此时考虑开启四扇），实际通风量为（1.8-0.02-0.1）*（1.7-0.02-0.1）-（1.8*0.065+1.7*0.065）（此处为分割处型材面积）≈2.43m2， 实际通风量降低20%左右。
② 门窗施工图深化时，未考虑上述自然通风要求，开启扇不足。
第二个坑：门窗设计未考虑保温“吃口”影响，导致保温压门窗，易有渗水、热桥隐患；
红色圆圈处，保温吃口
此坑常见的状态：
① 转角窗处；
② 拼接户处门窗；
为此恒大地产专门出台文件，减少门窗吃口问题，如下（点击放大）：
资料来源：恒大地产
第三个坑：门窗设计未考虑其他空间影响，打不开或无法开启90度；
太阳能水箱影响，窗无法开启90度
此坑常见的状态：
① 未考虑太阳能水箱对空间的影响，门窗无法开启90度；
② 卫生间未考虑花洒等空间，无法正常开启 外窗 ；
③ 厨房未考虑水龙头高度，无法正常开启外窗；
第四个坑：各楼外窗形式不一致，业主投诉；
此坑常见的状态：
① 比如1#楼铝合金型材，2#楼塑钢型材，那么交付标准不一致投诉；
② 比如1#楼铝合金5+12+5，2#楼5+12+5+12+5，那么节能标准不一致引发投诉；
此条比较容易理解。
第五个坑：门窗施工和护栏施工不协调，导致门窗无法开启；
未考虑护栏影响，导致外置增加后期护栏安装成本
外窗掉角后与护栏打架
第六个坑：常见设计出的坑
此坑常见的状态：
①该使用安全玻璃的部位未使用安全玻璃；
规范要求：
1) 建筑外窗在下列部位必须使用安全玻璃
a: 倾斜窗
b ：单块大于 1.5 平米的玻璃
c ：易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位
d ：玻璃底边缘距最终装修面小于 500 的落地窗
e: 7 层及 7 层以上建筑物外开窗；
f ：对塑钢的特殊要求：距离可踏面高度 900mm 以下的窗玻璃。
② 节能设计不仔细，搞错K值，气密性、水密性、抗风压性能
怎么说呢，现在设计人的水准和责任心差点事
③ 耐火窗使用错误
不多说了，毕竟懂耐火窗的设计少之又少。
贺加栋两问“耐火窗”：贵在哪？为什么贵？| 门窗工程成本总结（七）
第七个坑：未考虑执手高度，够不着
合理的执手高度，不宜高于1.8米，不宜低于0.7米
此坑常见的状态：
① 厨房窗，尤其有台盆时；
② 凸窗，尤其是900护栏高时；
③ 高窗；
④ 挑空大堂上的窗；
⑤ 商业上的大窗；
⑥ 其他情况；
踮起脚尖，勉强够着，跟自己海拔还有关系
