今年下半年以来，很多地产人可能都感受到了市场的寒意。 一方面，受到调控政策影响，客户开始进入观望期。另一方面，开发商回款诉求强烈，年底普遍加大推货量，市场竞争白热化。 不少地产营销总反馈，10月公司大量项目开盘去化不足20%，甚至不少续销期项目出现了零成交。 但值得庆幸的是，市场再坏，总有一些个案能给行业带来信心。 广州就有这么一个项目，打破了市场的冷寂。首期首开加国庆期间，去化超千套，几乎占据了广州楼市交易量的半壁江山。在年底惨淡的市场下走出一波独立行情。
今年下半年以来，很多地产人可能都感受到了市场的寒意。
一方面，受到调控政策影响，客户开始进入观望期。另一方面，开发商回款诉求强烈，年底普遍加大推货量，市场竞争白热化。
不少地产营销总反馈，10月公司大量项目开盘去化不足20%，甚至不少续销期项目出现了零成交。
但值得庆幸的是，市场再坏，总有一些个案能给行业带来信心。
广州就有这么一个项目，打破了市场的冷寂。首期首开加国庆期间，去化超千套，几乎占据了广州楼市交易量的半壁江山。在年底惨淡的市场下走出一波独立行情。
这个项目就是位于广州的万科金域曦府。该项目由万科集团旗下公司万溪公司操盘，属于超级大盘万科花地湾项目首发地块。
为什么金域曦府能超越一般的竞争，逆势热销？
他们在产品打造上，有哪些独到之处？
不仅仅是卖房子
更要带动区域功能、服务升级
万科金域曦府从启动到首开，在广州引发了非常高的关注度。因为这可能是整个行业内极度罕见的项目开发，这个罕见体现在几个方面。
首先，这是一个让市场翘首以盼20年的地产项目。
1988年，花地湾地块成为广州第一个通过招标出让的项目，激烈竞争下，最终广信房产大手笔拿下。 令广州人始料未及的是，1997年，广信房产母公司广国投被宣布破产。花地湾的发展也因此按下了暂停键。
20年后，万科砸下551亿，拍下了广信房产资产包。至此，“尘封”了20年的花地湾得以重启。
第二，一线城市核心区的一平方公里超级大盘。
万科金域曦府（花地湾首期）位于广州市中心荔湾区白鹅潭CBD中央商务区，体量达到一平方公里。
今年8月份，政府颁布规定禁止大拆大建，这也意味着未来一线城市像万科花地湾这样规格的项目基本成为绝版。
第三，不仅仅卖房子，更是塑造城市的核心配套。
万科花地湾毗邻白鹅潭核心商务区，在这样一个繁华地区建设这么大体量的住宅，万科首先面临的考验是，如何处理项目与城市的关系？
事实上，他们从一开始就没有把花地湾当成一个房地产项目在做，而是把它作为一个城市的一部分在塑造。
万科花地湾总图设计过程图
万科花地湾就像一个微型城市，但如何构建一个理想的城市模型？或许有机都市是一个值得尝试的探索。
在“有机都市”理想模型中，除了商业、教育、医疗等传统功能，万科花地湾还提出了嵌入式公共服务的构想，即将市政办事的便民服务嵌入到步行动线上，不管是业主还是周边居民，都可以方便快速地办理各种业务。
除了市政便民服务，未来 不排除 还会 引进城市健康服务和防灾防疫系统。这意味着，项目不但要做好内部配套，一定程度上还承担起了城市的基础公建配套，以进一步提升市民的幸福感与获得感。
有机都市创意概念图
从更舒适的房子
到更美好的生活方式
当然，万科花地湾身上的标签只是让它受到了更多关注，真正能让客户下决心买单，靠的还是万科强大的产品力。
对于TOD项目而言，单点高容的设计下，如何带给客户更美好更健康的生活方式？
一、 半围合式布局，每一户业主都能拥有丰富景观资源
金域曦府位于小街区、密路网的规划环境中，用地东西长约340米，南北宽约150米，由一条支路划分为东西两区。
为了提高居住舒适度，减少高楼带来的压抑感，金域曦府采用了半围合式布局，将建筑围合成三个串联的庭院。这样布局后，整个小区更加均好化，每一户都能拥有丰富的景观资源。
而三个院子层层递进也形成了水平向的仪式感，并且能为业主留出更多休闲空间。
万科金域曦府 景观总平面图
二、 多层次场景打造垂直公共空间 ， 促进业主交往，满足社交需求
这几年，随着房地产产品不断进化，项目设计越来越人性化，客户的生理和安全需求基本都能得到满足了。
但客户第三个层次的需求却还很难得到满足，即人与人之间的交往。大部分小区，业主入住半年还不认识对门邻居，人与人之间的关系疏离、冷漠。
万科希望能通过项目设计改善人与人之间的关系，促进业主交往，满足业主的社交需求。
1、为业主创造更多舒适的景观空间，让邻里交往更容易
有社区实验表明，要促进业主交往，首先要求社区有更多适合活动的绿化空间。
金域曦府整个地块大约4.7万㎡，为了给业主提供更多活动休闲空间，万科做了一个特别的处理。
即每栋建筑首层挑高约9米，做到了双层架空层，并且将裙楼屋面作为屋顶花园使用，与夹层架空层相连通，整个架空层面积达到约10000㎡左右。
万科金域曦府 架空层剖面图
万科金域曦府 架空层轴测图
再加上地面园林景观约15000㎡、沿街商业景观约9000㎡，共有3万多平米，相当于4.7个足球场，整个景观空间达到了同类项目的两到三倍。
整个社区里，大片的草坪和景观树木，随处可见的休闲座椅，分布在园林内的休闲会客厅、各种活动空间等等，都增加了业主沟通交流的机会，便于他们从陌生人变为朋友。
2、 配置大量运动及休闲配套，吸引业主参与其中
要促进人与人的交往，除了有适合空间，还必须要让人有意愿参与到社区活动中来。
可能很多人都有这样的经历，每天在朋友圈看到别人健身打卡，自己心痒痒想运动，但一想到要开车半小时去到运动场所，马上就放弃了。
为了吸引业主走出家门，万科在公区配置了大量高品质的运动和休闲配套，业主下楼就能运动，动力更足。
比如户外有环形跑道、阳光泳池、运动场等，室内架空层设有主题健身房、瑜伽室等。不管晴天还是雨天， 邻里之间都可以相约着一起跑步、游泳、打球、撸铁，让运动不再孤独乏味。
而且金域曦府的运动设施配置都很高，带给业主别样的运动体验，能保持业主的运动激情。
比如社区内的度假式无边阳光泳池，配置与五星级酒店相当，不但有标准泳道、儿童戏水池、spa泡池、亲水躺椅区以及下沉卡座，还有更衣室、淋浴区、卫生间、储物柜等设置，业主下楼游泳就像外出度假一样惬意。
万科金域曦府泳池效果图
另一方面，在空间打造上，提高趣味性，并注重促进业主交往。
比如社区内的环形跑道， 全长约500米，贯穿全期的屋顶花园，业主可以约上邻居一起跑步一起欣赏风景。
万科金域曦府架空层俯瞰实景图
再比如社区内的玻璃盒子 ， 室内外几乎融为一体，不同场景空间可互通，串联了不同的社交需求。
玻璃盒子实景图
玻璃盒子一层是“阶梯剧场”，这里可以举办party、读书会等活动，平时孩子在草坪上疯玩时，家长们可以在这里休憩，边照看孩子边与邻居闲聊。
阶梯式剧场实景图
二楼的玻璃盒子则是社区的“成长共享空间”，涵盖了儿童故事区、幼龄活动区、小剧场、展览、瑜伽/舞蹈室等功能空间。不同年龄段的业主，都能找到自己的欢乐天地。
玻璃盒子实景图
而且，这里还设置了不少亲子游戏空间，周末家长带上孩子来这里划船、阅读、健身等等，能更好地促进亲子关系。
3、功能模块不仅按照年龄划分，而且充分考虑了人与人之间的交往。
比如全龄健身主题空间，不但设置了成年人的健身区域，还设有儿童平衡训练区、儿童感知训练区、乒乓球比赛区等，业主可以带着孩子一起来锻炼，运动带娃两不误。
万科金域曦府架空层实景图
而老人活动区中除了设置锻炼区、品茗区、棋牌区，还穿插设置儿童游乐设施，让孩子给他们带来活力和幸福感。
这样一来，需要照看孩子的老人、喜欢小孩的老人，都会更喜欢到这里来活动。
对于儿童活动空间，万科考虑也非常周全，除了游戏玩乐场所，还特地为小升初、初升高的小业主设了针对体育考试的训练区，按仰卧起坐、坐位体前曲、跳远、跳绳等考试训练项目划分区域，解决学生无专门场地进行考试训练的痛点。
万科金域曦府考试训练区效果图
当然，细分人群的需求万科也没有忽视，比如他们就为孕期及产后妈妈设置了专属的瑜伽空间，让准妈妈能更放心安全地进行身体锻炼。
三、智能地下空间，贴心周到，营造仪式感和尊贵感
万科金域曦府地下室共三层，为了带给业主更好的归家体验，设计师参考了 城市规划的分层次道路设计。
首先，借助莫兰迪色系分区，以增强方位辨识度和艺术美感；然后，引入城市道路编号系统，涂刷在引导方柱侧面以方便驾驶者读取；此外，还参考国际化标识图形，通过模拟车的行动线优化导视系统。以此帮助住户和访客快速而愉快地停放和寻找车辆，到达电梯或者出口。
此外，为了确保行人安全，一方面 通过色彩对步行和非机动车道进行区分，并设置了多层次的固定安全设施；另一方面，动态的智能来车安全提示信号灯会再次提醒行人注意临时情况；此外，万科的物业停车系统也会对车辆识别和管理起到关键作用。
为了优化地下空间的视觉体验，设计师将地下步行入口拆分出4个层次：禁停区域、步行系统、缓冲区，以及通向电梯厅前厅。
为了将更多地面空间归还给社区生活，万科还将垃圾分类与快递收发等服务整合到了地下负一层。
比如每个单元负一层设有智能快递自提站点，业主开车回家可以顺便拿上快递回家。该站点24小时全年无休，不但为大型货件定制了大尺寸特制柜，站内还设有拆包台、快递包装的纸盒回收处、自助手推车以及自助售货机，非常人性化。
万科金域曦府智能快递自提站点实图
四、 精装人性化，进一步提升业主居住体验
万科金域曦府首发户型为72-132m2两至四房，无论功能性还是舒适性，都非常凸显万科功力。
其实，现在行业户型设计都不相上下，真正拉开差距的反而是在精装交标层面。
金域曦府很多精装细节看起来好像都是小调整，但这些细微处做好后，客户居住体验可能就会提高一个层次。
举个例子，传统衣柜开门只能开90°，当有人打开衣柜门的时候，柜门会占用很大的空间，可能会挡住过道或遮挡视线，万科将衣柜门优化为180°平开柜门，拿取衣服更方便，光线不会被柜门遮挡。
万科金域曦府精装房推介，仅供参考
很多客户家里只有一个景观阳台，家政功能只能放在阳台，这样会显得比较杂乱，而且家电被风水日晒也很容易老化。万科特意设计了家政柜金属卷帘门，用时开启空闲时封闭，保持阳台空间整洁，更好保护家电和物品。
万科金域曦府 装修推介仅供参考
再比如，部分户型中，除了排水口设置常规排水防臭以外，橱柜内配置智能消毒精灵，可以自动感应加热烘干、除湿、等离子灭菌、超声波除蟑螂。
在金域曦府精装房，类似细节可能多达上百个。其实，很多时候，好产品不见得是要砸多少钱，而是能把这些一点一滴的细节做到最好。
万科 金域曦府社区入口
对于物业服务，金域曦府计划引入万科HSQ高端物管体系，他们是广州首个引入该物管体系的项目。未来除了为业主提供传统服务，还会提供专业的健康管理服务。比如帮助业主 建立健康档案，定期帮业主检测血压、血糖、BMI等。
不是做地产营销
而是为客户打造真实的生活场景
除了产品极具亮点，万科花地湾在场景体验上也独具特色。
据了解，房子还没开建，万科就先打造了一个生活馆，总建筑面积达到2.9万平，提 前对外输出产品理念。花地湾生活馆开放后，访客量大幅上升，自2020年9月开馆至今，馆内总接到人数达15万+。
为什么花地湾生活馆人气这么旺呢？
首先，万科打造的不是传统售楼处，而是共享空间。
花地湾生活馆策划打造了7大主题模块的体验场景，包括花艺、烘焙、图书、儿童、艺术影音区等。传统售楼处是展示功能叠加其他功能，花地湾生活馆是打造了一个复合多元生活体验馆，在生活体验馆搭建了临时售楼中心。
所以，项目沙盘、洽谈区这些传统销售功能区都相对隐蔽，如果不是置业顾问带领，客户很难找得到沙盘区。
而且花地湾生活馆完全对外开放，现在已经成了区域内人气很旺的生活配套。
其次，多层次的打造，形成公共与半公共空间，带给客户真实的场景体验。
在示范区式的售楼处里面，公共与半公共空间不是予以区分的，这造成了所有进入售楼处的人都处于一个公共空间之中，在缺乏私密性的情况下，客户很难获得真实的场景体验。
而万科花地湾属于一个具有社区公共性质的空间，部分空间比如书吧、咖啡吧、儿童游乐场等功能被打造成半公共的区域，很多时候客户在这里都不会受到打扰，这样他们能获得真实的生活场景体验，从而增加对项目的认知和好感。
万科花地湾生活馆实景图
第三，不但有硬件设施，更有专业运营，客户可感知到未来的生活方式。
万科花地湾有一个专业团队负责运营场馆， 该团队 专门负责场馆服务、活动运营、客户运营、商家合作等等。
平时，居民来到 万科花地湾生活馆，可以通过积分换取插花、烘焙、咖啡课程，节假日也可以积极参与花地湾生活馆举办的各种文化艺术活动。
总的来说，花地湾生活馆销售味道更少了，服务味道更浓了，功利味道更淡了，场景的代入感更强了。
第四，基于客户需求不断调整优化服务。
万科花地湾开发周期预计长达约10年，随着时间推移，客户需求可能会不断变化。
通过花地湾生活馆持续的运营和服务，一方面，万科能及时了解客户需求，不断迭代完善客户体验，充分满足社区多样化需求。另一方面，则能提高客户对项目认可度，形成良好口碑，将项目品牌效应放至最大。
结语
明源君以前强调过，房企躺着赚钱的时代已经一去不复返了，未来房企必须靠实力赚钱，而孜孜不倦的产品力就是房企最重要的能力。
在这一方面，万科一直以来走在行业前列。除了组织和管理优势，其产品力提升更在于万科认真对待每一个项目，不辜负每一块土地，始终对市场和客户保有敬畏之心。
