一、 基本情况

1.1 工程概况

本项目位于华中某地，用地面积130273.98 ㎡ ，容积率约为2.85，总建筑面积为494834㎡，其中：

（1）住宅总建筑面积为354663 ㎡ ，地下室面积为123512 ㎡ 。

（2）商业总建筑面积为6594 ㎡ 。

（3）服务配套设施建筑面积为10065 ㎡ 。

1.2 工程背景

（1）现场情况：项目位于华中某地，属于XXX市远城区，靠近四环，交通较为便利但离市区较远，项目定位为首置刚需盘，面向的客户为首套刚需类客户。

（2）开发节奏：项目为联合分期滚动式开发，按照最新的开发节点，项目要在XX年完成销售，XX年年底完成全部交付，项目已于XX年X月正式开工。

（3）周边环境：项目地处XX街与XX路交汇处，周边都为未开发地块，地形开阔无遮挡。

（4）情况分析：设计出图已完成，目前正处于桩基施工阶段，总包已招标完成，正在做进场前准备，设计需开始确定建筑做法及装修配置，故成本需先期给予成本适配标准。

二、需解决的问题

为了更好的精益管理项目成本，需配合成本确定门窗的成本适配标准。

三、门窗成本适配标准的确定分析

要做好门窗的合约管理，首先要精益管理门窗的六大成本组成，前期设计时关注 设计参数、窗户分割形式、玻璃选型、型材选型、开启方式和五金配置 等。

分析：

1、建筑设计参数

在门窗成本精益分析的基础上，设计标准化的门窗体系，从而在标准化模式下执行门窗合约管理。而门窗标准化设计时，体形系数、窗墙比、窗地比三个建筑参数对成本影响尤其重要。

成本适配建议：

（1）减少窗地比可节约外立面单方成本，首置项目窗地比控制在0.15~0.16，改善类项目可控制在0.20以上；

（2）建筑体形越规则，体形系数越小，成本越经济；

（3）减少窗墙比更容易在不增加成本条件下同时满足节能要求；

（4）客户角度：在购房时对窗高敏感度小，对窗宽的敏感度大，可通过减小窗高减小门窗开洞面积；

2、门窗分割形式

（1）开启面积

开启面积的大小对型材本身、五金件、纱扇的成本都有影响。

成本优化建议：开启面积满足自然通风即可，中低端项目满足自然通风的最低限制为准，高端楼盘可以适当提高标准。

（2）分隔方式

避免采用800到1200mm左右的宽度，开启一扇太大，开启两扇浪费，建议单扇开启宽度宜在600（塑钢）到800（铝合金）左右，太小会造成型材损耗过大。800到2100mm宜单扇开启，大于2100mm时宜双扇开启。

（3）卧室、书房可采用密闭性能较好的平开窗，厨房等公共部位尽可能使用推拉窗便于开闭，既可优化成本，也可避免因水槽无论是外开还是内开导致不好开启的问题。

3、门窗材料选型

塑钢门窗成本影响因素排序：玻璃（28%）＞型材（24%）≥工程制安费（24%）＞钢衬~五金配件~辅材（7%~9%）；铝合金门窗，铝型材对于单方造价的最大（39%），玻璃、五金、辅材、工程制安费相差不大（11%~13%）。

（1）玻璃（塑钢28%，铝合金12%）

玻璃在塑钢门窗成本中占比最大，根据玻璃形式：普通白玻、有色玻璃、LOW-E玻璃等；根据玻璃层数分为：单片玻璃、双玻、三玻等。

成本适配建议:

①根据节能计算要求，玻璃尽可能选择双玻，除因保温节能或降噪等因素外，避免采用三玻两腔构造，此外玻璃厚度越低，成本越低。

②玻璃选择

? 一般情况下，南立面采用低辐射 LOW-E 玻璃，东西北立面可采用普通白片玻，尽量避免使用有色玻璃或超白玻璃；

? 在门窗分割时考消除 1.5m2-1.6m2 固定扇，以减少钢化玻璃带来的费用增加 ；

? 对于 1-6 层开启扇玻璃全部按照普通玻璃进行配置。

（2）型材（塑钢24%，铝合金39%）

塑钢型材

价格分析（以XX地产年度集采协议（白塑）为例）

成本适配建议：

① 18~20塑钢型材集采供应商中，C＜B＜A；

② 首置、首改项目可采用C品牌型材；

③ 如首改项目考虑品牌适配，可选择A品牌型材；

铝合金型材

① 按系列分有：55、60、65系列等；

② 按壁厚分类有：1.0mm、1.4mm、2.0mm等区别；

③ 按牌号及状态分：T5（自然冷却）、T6（水冷）；

成本适配建议：注意型材选型

① 型材优先选择T5牌号，T5牌号与T6牌号相比每平米少215元/吨，约2元/㎡（洞口面积）；

② 满足隔热要求下，尽量选择小系列型材，选用60型材比65系列节约7元/㎡（洞口面积）；

③ 如无特殊要求，型材壁厚满足要求即可；

④ 断桥隔热门窗五金整体造价 ≥ 非断桥隔热门窗五金整体造价。

（3）型材表面处理方式

型材表面的处理方式，也影响着门窗成本。常见的处理方式有阳极氧化、粉末喷涂、氟碳喷涂4种处理方式，成本依次升高。

成本适配建议：

型材优先选择粉末喷涂，粉末喷涂与氟碳喷涂相比每平米少49.67元/ ㎡ 。

4、开启方式和五金配置（塑钢8%，铝合金12%）

成本适配建议：满足通风要求后，尽量减少开启的活动扇，减小活动扇的尺寸（尺寸小和承重小的五金件成本会较少）。

（1）不同开启形式，五金价格排序为：内平开 <外平开< 内上悬<内开内倒，其中内开内倒价格比内平开价格高出近3倍，约70元 ； < pan>

（2）推拉门窗比平开门窗五金件便宜30%，所以厨房、卫生间等能用推拉就不用平开；

（3）门锁方案：月牙锁方案＜条锁方案 <执手锁方案； < pan>

（4）平开门：对于室内阳台门，双扇推拉门可调整为单扇推拉门，门执手可采用无锁芯带保险方案，锁芯约25元/个；

（5）无设计优化空间后，可进行低、中、高不同等级的五金配置选型，例：适当较少滑轮数量，达到成本优化的目的。

5、纱窗(以XX地产年度集采协议为例)

成本适配建议：在满足要求的前提下纱窗选择优先级应为固定纱窗>平开纱窗>隐形纱窗>折叠纱窗。

（1）固定纱窗 <平开纱窗~隐形纱窗<折叠纱窗，价格低到高，平开纱窗比固定纱窗高出约20元 2左右； < pan>

（2）折叠纱窗及隐形纱窗的返修率都非常高，常规一般更换时间在2~3年。

 

6、门窗成本适配标准的确定

经过上述分析：最终确定本项目门窗配置标准及门窗尺寸。

（1）配置标准：

（2）门窗尺寸：

① 阳台门窗——根据户型大小选用2100mm或2400mm推拉门；

② 卧室外窗——根据层高变化，窗槛墙保持1200mm不变，调整开启扇高度；

③ 厨房外窗——端户统一为1200mm宽横窗，标准中间户为700mm宽条窗；

④ 卫生间外窗——统一标准为600mm宽条窗；

⑤楼梯间外窗——统一标准为1200mm宽条窗；

⑥前室门窗——前室开窗面积要求不小于2平方米；

             ——合用前室开窗面积要求不小于3平方米。

（3）最终门窗户型图

四、总结

门窗工程经济性做法管理要点：

要点一：在标准化户型体系下，标准化门窗体系，规定窗户尺寸、类型及开启方式

①  普通项目窗地比控制在0.15~0.16；

②  开启方式：推拉＜内平开 <外平开< 内上悬<内开内倒。 < pan>

要点二：在标准化门窗体系下，优化品牌、玻璃、型材、五金件的配置

① 玻璃：尽量避免使用三玻构造；

② 塑钢型材：首置项目建议选择C品牌，首改项目可选择A品牌；

③ 铝合金型材：如项目门窗选择60+90系列，成本排序为：C

④ 塑钢五金：建议选择A，首改项目可适当提升至B；

⑤ 铝合金五金：建议首改项目选择A，再改项目可适当提升至B。

来源：老司机盘造价（ID:panzaojia）本文已获授权，对原作者表示感谢。