前段时间，在学习群里看到一份资料，主题是 “ 成本持续优化可能性的探讨 ”， 里面中许多内容值得学习。

比如它指出， “房地产业正在进入精耕细作时代，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。”

确实如此，疫情之下，“三道红线”标准一出，来自政策层面的讯息再清晰不过：别再指望“大水漫灌”的时代卷土重来了。

郁亮说： “三道红线”出台，意味着房地产行业金融红利时代的结束，市场进入到管理红利的时代。

确实，过去的十几年，那些狼奔豕突迅猛发展的房地产公司，核心能力三板斧无外乎资金筹措、资源整合、风险规避，没有一样是关注到产品本身的。

至于产品打造能力、成本控制力这种内功，在粗放的市场环境下，很像钱钟书先生对爱情之于婚姻的评价，那都是名义上很重要的东西。

资料对房地产成本控制的着力点也还精准，它明确指出：

“房地产开发成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制”。

这段内容虽然没有指明，上述各个环节的轻、重、缓、急之分，但从后面列举的工程实例侧重点，基本都放在了设计环节优化上。

这一点是没问题的，因为大量的统计数据表明： 设计决定了总成本的70%—80%。

这个不单是建筑工程领域所特有，也是加工制造业的一个普适规律。

顺着资料主线继续看，看到枚举的工程实例部分，却让我感觉有些异样。

比 如下【图1】这个关于防水做法的比较和优化，就有许多值得探讨、商榷的地方。

（▲注： 图片来自网络）

网络截图不甚清楚，把上表内容摘录如下【表一】：

我们首先来看原方案做法。这个设计构造，是否有优化的必要呢？答案是有必要，而且必须优化。

这不是单纯的成本造价问题，而是原方案中卫生间这个防水构造设计是存在质量隐患的。

卫生间设三道防水，貌似防水效果得到了最大的保证，殊不知过厚的防水层，对卫生间后续饰面砖黏贴带来极大的质量隐患，很容易造成面砖空鼓。

而且三道防水的做法，把“1.5厚单组份聚氨酯防水层”做到最下层，这种柔性防水涂料本来就不适宜做在卫生间这种部位，设置在最底层也有违“柔性渐变”的装饰层基本构造原理。

在此要说句题外话，上表中“××原方案做法”是在课件中看到的，无法核证真实性。

我之所以有这样的疑惑，因为这个设计构造几乎是那种“笔误式”的错误—— 一看就不对，实在不像是一个正规的设计成果文件。

因为即便最完全依设计施工规范、节点图集照搬照抄，也不会出现这种错误。

回到正题，下面我们再看“优化”后的做法。

原方案的“三道防水”，优化为一道“2mm厚聚氨酯911防水”，对防水构造进行了极大的简化，有利于施工和成本控制，似乎达到了“优化”的目的。

但我们再做进一步辨析，还是觉得有这样两点内容值得商榷。

比如从材料选择上看，聚氨酯防水涂料是否适合在厨房、卫生间内使用是要打个问号的。

这种柔性防水涂料，不利于后续饰面砖黏贴的质量控制，容易造成空鼓。

再者根据《聚氨酯防水涂料》（GB/T 19250-2013）相关规定，聚氨酯有害物质合格标准含量见【表二】。

即便是选用最严格的聚氨酯A类产品，我们通过简单类比换算，其有害物质的挥发量要超出《民用建筑工程室内环境污染控制规范标准》（GB50325）数十倍，所以聚氨酯类防水涂料尽量不要使用在室内及密闭的空间内。

需要指出的是，这份资料中使用“聚氨酯911”指代防水涂料的表达方式也不规范。

因为这里的“911”，只是某一防水材料厂家的产品代号，并非是规范用语，所以不应该出现在这类资料中。

我们平时为了简便，经常使用“砼”字指代混凝土，但它毕竟是非规范用字，在正式的技术资料中要注意避免使用。

那这个项目，比较合理的优化方案是什么呢？

其实这个资料中引用的、用来进行对比的“周边楼盘做法”，已经是比较合适的了：1.2厚JSA-101防水涂料。

当然，这里也有个标注不规范的问题。比较规范的写法应该是：1.2厚JS Ⅱ/Ⅲ型聚合物水泥防水涂料，且产品技术标准应符合《聚合物水泥防水涂料》（GB/T23445-2009）相关规定。

这个“成本优化”资料背后，反映出的问题是 将“成本优化”异化为“能省则省”的优化思路。

其实还是比较有代表性的。我们不妨可以再看几个事例。

比如某公号一篇关于外墙砌体材料优化的案例， 就因为图集上一句“用于外墙其强度等级不应低于A3.5”，就认为原设计中外墙选用A5.0强度等级的加气混凝土砌块是“设计部完全没有把控”的结果。

关于外墙，选用哪种加气混凝土砌块比较合适，也是要看具体工程特点的。

如果外墙后续还有保温等饰面等工序，那我还是建议选用A5.0强度等级的加气混凝土砌块。 而且应该选择砂加气而非灰加气，材性更稳定。

但如果墙体外还有幕墙等构造，那这个部位的外墙跟室内填充墙差异不大，是可以选择低强度等级的砌体材料。

 

工程的情况千差万别，具体情况还是要具体分析。不能踩着规范的底线，一味追求低成本，为了所谓优化而优化。

 

那些为了优化而优化是什么样子的呢？我们来看一下面某头部企业的优化事例：

这个示例的“优化”思路是比较简单粗暴的，就是怎么省钱怎么来。这个实在难言“优化”，就是一种简化而已。

你总不能说，买了一款低配车，然后说放弃“高配车”是一种优化行为，理由是无论低配车还是高配车，都能开到宇宙的尽头铁岭？

 

再看一个案例，“优化”思路与上面头部房企的优化方法如出一辙：

不能否认，这种“优化”确实把成本降了下来。 但也要承认，产品的品质标准也随之降了下来。

大多数情况下， 这个优化过程并非是把冗余的的功能去除，就是一种简单粗暴的简化而已。

这个思路，在优化资料（见下【图3】）中总结时倒是说的明明白白： 有原则，没底线。只要质量可靠稳定，“无价格底线，无品牌底线”。

（图片来自网络）

以前在学习价值工程理论时，知道提升产品价值最好的途径是所谓“双向型”。

即产品价值公式 V=F/C中（V—价值，F—功能，C—成本），F升C降，从而实现价值最大化。 

“双向型”是最理想的提升产品价值的途径。 但最理想的东西，往往也有一个最致命的短板——很难实现。所以工程实践中，还有改进型、节约型等方式。

其中“节约型”，即保证功能F不变的情况下实现成本C降低。或者“牺牲型”，成本大幅降低的情况下，功能只有小幅降低，都是可接受的成本优化。

但如果是功能与成本同时大幅下降的情况，那就不再是合理的成本优化了。

成本优化要做对顺序，重点在于事前控制，就是要 把成本控制方案预设在前，而非事中、事后再采取的各种降标降档操作。

成本方案预设，很大程度上依赖于项目的设计方案，毕竟设计方案决定了项目成本的七成以上。

所以成本控制，在方案设计阶段就应将成本意识注入其中。

同时， 成本的优化，不能误入“低价为王”的歧途，不能简单地降档、做减法了事。

成本优化的过程，也不是成本部门凭一己之力、一减到底来统筹推进的。

这个过程必须兼顾销售端的产品定位，设计端的产品研发，工程端的工艺实现等环节。

成本优化，最终的价值导向和目的，应该是为客户提供高质量产品，并在这一过程中使得企业的产品力得到提升。