三四线城市真的不行了吗？哪些还能进？

2021年开年，返乡置业潮失约让三四线城市市场表现成为热议话题，唱衰之声不绝于耳。三四线市场真的不行吗？ 穿过舆论的重重表象，三四线城市开年市场表现究竟如何？

本文将三四线城市分为三类—— 环一线、强三四线以及弱三四线 ，通过2021年前两月市场量价同比变化情况具体评价其市场表现。

环一线城市：

整体良好，例外保定、昆山故事大不同

2021年开年，环一线城市的三四线城市 整体表现良好 ，大部分城市商品住宅成交面积较2019年同期上升，新房价格较2020年1月、2月也呈上升态势，但环京的 保定、张家口 以及环沪的昆山市场表现却似乎不那么理想。

保定、昆山商品住宅成交面积较2019年同期下降，新房价格较2020年也有不同程度下降，张家口商品住宅成交面积较2019年上升，且由于低基数效应幅度明显，但前两月新房价格较2020年均为下降。

保定、昆山：不是一个故事

虽然同为环一线城市，且开年表现有相似之处，但是保定与昆山市场完全不是一个剧本。一个有近水楼台之便，但由于严格限购隔断了外溢需求，没有“得月”之实，一个则是一直在“得月”，并且未来还将离核心城市越来越近。

保定：有问题不是一天两天了

事实上，保定市场热度下降早已发生，2020年保定商品住宅成交面积同比下降 15% ，新房价格自下半年开始逐月环比下降，幅度超过 10% 。2017年环京区域严限购实施以来，北京外溢需求受阻大挫环京各城的市场，各三四线城市市场逐渐褪去环京光环。本地需求重回主导情况下，只有逐渐向好的城市自身基本面才能支撑市场上行，反之市场表现难有起色。

昆山：问题不大！

昆山开年市场热度也有所下降，但其新房价格同比下降 幅度不大 ，且2月以来处于 环比上升 状态，绝对数值也处于一年以来的高位，开年量价同比下滑或是由于开年部分银行信贷额度出现紧张所致。短期来看，上海调控收紧或将带来一波外溢需求，昆山市场年内表现值得期待；长期来看，随着各交通规划逐渐落地，昆山到上海的交通距离和通达性持续改善，昆山与上海市场的联系将更加紧密。

强三四线城市：

整体良好，徐州表现突出

2021年开年，城市基本面较强的三四线城市 表现良好 ，监测的绝大部分城市商品住宅成交面积同比2019年上升，新房价格同比2020年也呈上升趋势。其中，徐州的表现尤其突出，前两月商品住宅成交面积较2019年同期上升均超过 200% ，1月新建商品住宅指数同比上升 10% 。

徐州开年热度为什么这么高？

得益于良好的城市基本面，徐州市场热度一直不低，2020年虽然商品住宅供求规模有所下降，但成交均价同比上升近 17% ，达到5年新高。

2021年开年，徐州的 返乡置业潮如期而至 ，连续两年蝉联同类城市返乡置业热度第一。信贷方面，1月徐州部分银行下调了首套或二套房贷款利率。本身热度加上开年需求释放，徐州市场走热不难理解，展望后市，徐州市场热度或只增不减。

弱三四线城市：

冷热分化，中部城市集体低温

相比环一线和强三四线城市，弱三四线城市市场表现出 明显的分化 特点，中部及部分长三角弱三四线城市市场呈下行趋势。 荆州、常德、湘潭 、安庆商品住宅成交面积较2019年同期下降，前三个城市幅度均超 20% ，新房价格较2020年同期也同比下降，新乡成交量略有下降，价格较2020年同期上升。

荆州们还有未来吗？

以荆州为例，我们来看一下降温的这些三四线城市的市场。回看近四年，荆州整体成交均价保持上升，但商品住宅成交在2018年达到高点后开始下滑，2019年同比下滑近 20% ，2020年再同比下滑近 20% 。联系棚改，荆州的市场表现不难理解。2016-2018年，荆州等三四线城市大规模进行 棚改及货币化安置 ，带动库存去化并推高市场成交量，但其后棚改规模缩减，安置方式也发生变化，市场成交开始逐年回落。

返乡置业爽约确实冲击了荆州们开年的市场，但是根本上来看，还是因为这些城市的市场本身正处于下行通道中。棚改退场，本地需求渐趋饱和，未来荆州们的市场表现仍然不明朗。

哪些三四线城市未来可期？

三四线只是一个笼统的分类，各个城市的市场特点和表现不可一概而论。实际上我们看到， 大部分环一线和强三四线城市的开年表现是提升的，降温典型发生在市场本就下行同时遭受返乡置业爽约的中部弱三四线城市 。

展望未来，我们认为 环沪和环广深三四线城市 市场仍会上行，在今年一线城市调控收紧情况下，需求的外溢或能让这些城市市场迎来一波行情， 环京城市 则非常依赖于未来 限购政策 的改变； 强三四线城市以及部分 市场上行的 弱三四线城市 也值得期待。同时， 22城集中供地 政策实施后，部分热点三四线城市或将进入更多企业的视野，这些城市的市场格局也会迎来新的变化。

来源：（巧芯数据研究院，ID：loushi_gang）本文已获授权，对原作者表示感谢。