故事提供：夏雨，上海产业转型发展研究院首席研究员，原宝山区副区长、区委常委

一、必须转型

2008年，城市更新、产业转型还是很新的词汇，可以借 鉴的 经验更是没有。宝山区的三毛仓库和搅拌站效益低下、噪音、粉尘污染严重，周围居民有大量的投诉。

时任副区长的夏雨意识到，上述现象的背后其实是“产业转型”带来的压力，所以要求企业可以自己做，也可以引入第三方团队，但要求 “必须转型” ！！！

图片说明：原来三毛仓库中集装箱堆场的一角。

值得注意的是，宝山区政府并没有简单粗暴的将土地收储、拍卖，建成住宅区、商业区等等，而是将眼光放得更长远，留存了城市的文脉和记忆，重新激发出了城市的活力。

图片说明：夜晚智慧湾灯火辉煌，尽显一片繁华景象。

时至今日，由三毛仓库更新而来的智慧湾，已经成为宝山区创新经济产业带的排头兵，周围其它企业纷纷与其合作，规模已经从开始的127亩不断扩充，明年将达到500亩。

大量的科技型企业的入驻，彻底激发了本区域的城市活力，提升了城市形象，也为持久发展带来了动力，其长期效应远远超越一般的住宅区开发。

图片说明：每天入夜，这里成了周边居民健身休闲的好去处。

旧场地，新场景，使周围居民有强烈的归属感。

二、艰难历程

作为参观者和设计师，人们往往会被智慧湾时尚的外观所吸引。殊不知，光鲜的背后有着众多的艰辛、挫折，甚至是失败。

图片说明：集装箱在灯光衬托下的独特魅力。

城市更新在空间、文脉、艺术气息之外，更重要的是： 精准的产业定位和专业的运营管理。

以智慧湾为例，在2010年，甲方依据与日本公司合作较多的优势，结合网购，将转型定位为线上、线下融合的“网购生活广场”。

但是2012年的钓鱼岛事件发生，170多家日商无法入驻，项目在2013年完工时，形成大量空置。每年需要支付的土地租金和利息高达500万，招商团队一筹莫展，项目面临着失败的结果。

在2015年，夏雨区长助力引入专业经验丰富的上海科房集团，对项目重新梳理，提出更符合时代发展的产业定位，同时接手园区的运营管理。

2016年9月，上海智慧湾重新开园，租金收入一举达到2500万/年，远超甲方800万的心理预期。

三、专业力量

科房集团接手项目时困难重重，从呼兰路地铁站到项目的路上到处都是积水、路灯，没商业，也没有人，不仅基础设施差，招商的大环境也很差，招商时一说在宝山，对方就直接挂掉电话了。

于是运营团队针对不同的情况，逐一拿出解决方案：

1、改 善大环境 ，比如怎么解决交通便利问题？从地铁站点到园区的道路，一路进行美化、改造，墙上涂鸦、地面加高铺上地板、加入园口等，连台阶都进行艺术加工。这样从站点到项目的路程缩短到400米，一下变成了：邻地铁口概念，还充满了艺术气息。

高架桥下部空间实景图

园区还投资修建周边的公共绿地，使环境品质大为提升，树立起园区的高品质以及外在形象、气质。

2、清晰产业定位， 如果一个园区上来就规划做个一、二、三，那肯定是在吹牛。产业定位离不开时代需求、现状条件和自身资源。

比如3D打印产业的引入，主要是和毛麻仓库的特征有关系——扭曲的仓库滑道，正好运营团队有VR和机器人的资源。于是就建立园区点睛作用的“中国3D打印文化博物馆”。

图片说明：一个属于工业时代的滑道，完整保留在3D打印文化博物馆内。

产业定位要在内容上有一定的深度和高度，智慧湾结合政府定位和自身优势，将产业聚集到四个地方：3D打印、智能微制造、VR/AR和人工智能等新型产业。

由于运营团队已经运营过16个园区，还能为入驻企业提供管理咨询、金融融资、人才培训、政策对接等软性服务，大大提升企业活力，使园区成为创新高地、创新源地和创业福地。

3、开放性园区 ，打造出一个24小时开放，没有围墙，集生产、生活和生态于一体的“六区融合”园区。所谓的六区是指：

（一）新型产业区。高科技的产业、创业团队和文化创意团队进驻，保证了园区的高、新特征。

（二）有吸引力的开放社区。通过改造高架桥下公共空间、河岸、道路空间等，吸引周围居民进得来、愿意来。已经举办活动百余场，人数累计50万，使园区成为居民向往的“城市客厅”。

图片说明：原来的沙石料码头，现在变成了市民音乐广场。

（三）丰富多彩的馆区。除了3D打印博物馆，还有VR/AR体验馆、智能微制造展示馆、画廊艺术馆等。

图片说明：园区入口处，一家3D打印咖啡馆开在色彩鲜亮的集装箱内。

（四）特色商区。园区内有社区影院、咖啡馆、书店、商务酒店、茶室、婚庆会馆、特色餐饮、篮球场、足球场、橄榄球场、射箭馆、健身馆等等，为满足人民群众对美好生活提供了条件。

篮球馆

（五）美丽的景区。智慧湾的建设按照4A景区的标准，以水为脉，以绿为轴，集艺术欣赏、体育健身、文化休闲、科普教育为一体，并成为上海首家科普公园，形成了12个科普场馆和12个实践区。

实景图

（六）新型的学区。人们通过科普、艺术、体育、文化等不同场馆和项目的体验，获得知识、陶冶情操，是体验性、互动性、沉浸式新型社区学校。

图书馆

总之，园区是一个大IP，入驻园区的340多家企业，是一个个小的IP，大家一起联动。园区第一次举办夜生活节，一下子来了上万人，周末每天更是2万人以上，拉动了周围的消费欲望，市商务委甚至为园区授予夜间经济示范区的称号，这也远远超越了一般产业园区的功能。

四、长期效应

智慧湾取得了政府、企业、居民的多赢，入驻企业有活力是园区成功的基础，同时多达1万多平米的公共空间，每天都有活动、交流、参观，把企业的平台、区域的平台结合到了一起。

某影视剧组取景地

比如改造后的国际会议中心，各种活动排的满满的，举办了上百场活动，提升了区域影响力。

依弘剧场

还有改造后的依弘剧场，建设成京剧主题剧院，受到中宣部的肯定。

智慧湾的成功，取得了政府的支持和周围存量企业的信任，不断有企业加入合作，甚至包括河对岸的交运块也已纳入其中，不断扩大规模。一方面印证了产业升级是城市更新的原动力，另一方面也说明成功的城市更新可以带动城市的振兴。

由此政府和企业提出更加广阔的构想。

“一号创新带”，是宝山区将地铁一号线在区域中的七个站点、尤其是其中四个站点周边的二十多个转型而来的产业园，集中打造形成一条以创新经济为特色的产业带。

新闻报道

智慧湾是“一号创新带”的核心区域，将计划打造上海首个“创新城区”，在智慧湾周围2平方公里，3000亩区域内，有大约1000亩转型的产业园、1000亩居民区、1000亩的城市配套。

这种曾经的工业区，后来城市化，现在又是新产业聚集地，有助于吸引创新机构、企业、文化等聚集，完全有条件帮助上海构建全球科创中心做基础支撑，智慧湾可以做的还有很多。

五、智慧湾的启示

智慧湾的成功，每年吸引数万参观者前来考察，其中一些优秀做法非常值得同行学习、参考。

1、留存记忆，重塑活力

现代意义上的城市更新，早已不再是简单粗暴地大拆大建，而是对既有建筑的合理利用和改造。 上海“智慧湾”科创园改造前这里 大量厂房、仓库、集装箱堆场闲置，环境恶劣。

改造前

改造后

经过对集装箱元素的重新塑造和创意设计，将15栋旧库房打造成集文化创意、产品设计、科技创新、艺术展示、旅游休闲于一体的艺术街坊综合体，从而赋予集装箱以新的生命力。

改造前

改造后

园区以个性化定制，科创与文创融合， 成为24小时全天候、全面开放的新型产业园区。

2、全面开放的园区

园区总平面图

不同于一般的园区，智慧湾与城市之间高度融合，图中可以看到，机动车出入口就有五个，人行道路的入口则更多， 人们可以从四面八方进入园区， 大大提升了园区内的活动。

集装箱下部停车空间

园区公共停车空间

同时园区提供大规模的停车空间，方便园区办公人员。

3、鲜明的IP形象

原厂地三毛仓库是一个集装箱堆场，园区将这一文脉特征紧紧抓住并进行强化，形成了鲜明的视觉IP形象：“集装箱部落”。

集装箱部落

创造性地用集装箱在原来集装箱堆场上构建的“集装箱创客部落”，不仅外形别致美观，而且实用，深受中小微科创企业欢迎，集装箱部落成为园区的标志性外观。

最近，星巴克在全球第三座、大陆第一座集装箱咖啡馆在智慧湾开业，也一举成为众多网红打卡目的地。

集装箱星巴克

具有高辨识度的IP形象有助于提升园区的气质和调性。

4、景区式园区

新型的城市更新园区不仅仅满足办公、创新的功能，还必须打造成绿色可持续、花园式的园区环境。

屋顶花园

智慧湾按照4A景区的标准进行园区环境的营造。

5、对入驻企业的高标准

一版城市更新园区，将目标定位于餐饮、娱乐、文创等业态，对于产业升级带动作用并不强大，长期效应不足。

科创企业则不然，就业人员素质很高、产出效益强大，尤其是对区域环境的拉动效应明显，常规测算科创企业1万人就业，可以拉动10万人的社区活力。

蔚来交付中心

百姓网

3D打印馆

智慧湾将业态聚焦于最新、最前沿的科创板块，形成高新产业的聚集效应，同时也坚守宁缺毋滥的态度，对入驻企业提出了严格要求，保证了园区的质量和发展潜力。

实景图

上海产业转型发展研究院（简称SIITD） 是上海市经济和信息化委员会主管，上海市社会团体管理局注册的综合性研究咨询机构。专注产业转型、城市更新的探索与实践，围绕 空间调整推动转型、技术创新带动转型、资本助力撬动转型、产业政策引导转型、人才培养支撑转型 五大重点，旨在为上海、长三角乃至全国的产业转型发展提供新思路、新方法和新案例，协助地方政府、产业园区和各类企业，突破发展瓶颈，探求转型路径，实现项目落地，提供系统性解决方案。是集政策理论研究、规划方案编制、项目咨询服务、新型产业导入、空间运营管理、论坛培训考察、信息指数发布，以及汇集各类优质资源的综合性、开放式、实操型、互动化的共创共享共赢产业服务平台。

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