推行住宅产业化，提高住宅劳动生产力，将住宅建设由粗放型向集约型转化，是武汉市“两型社会”建设的战略发展目标，也是武汉市住宅建设的必由之路。近年来，在国家和地方政策的引导下，武汉市不断加大住宅产业化的步伐，着力推进住宅建设的“四节一环保”工作，以开展住宅建设康居示范工程为先导，以小区规划、建设和科技创新为切入点，积极探索推进机制，促进了住宅品质的提高。但是，应该看到，武汉市住宅产业化的发展仍然处于初级阶段，整个地区的住宅建设方式及其品质相对于经济发达地区而言仍有一段差距，通过康居示范工程推进住宅产业化的发展之路，依然任重而道远。

一、发展现状

我国住宅产业化的试点工作起始于1996年，当时的背景是建设部下发了《住宅产业现代化试点工作大纲》，并及时在13个省市启动了住宅产业现代化试点工作。1999年4月，建设部又批准印发了《国家康居示范工程实施大纲》，以期通过示范小区引路，提高住宅建设的总体水平。1999年8月，国务院办公厅批准转发了由建设部等八个部委局拟定的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号），再一次明确提出了今后中国住宅产业现代化的指导思想，主要目标和工作体系。同年，在此政策的引导下，武汉以提高住宅质量，建立和完善住宅产业现代化体系为目标，从住宅基础技术研究、“四新”技术的推广运用、住宅性能认定和示范工程建设等工作为切入点，积极开展武汉市优秀住宅小区评选等相关住宅产业现代化的谋划与推进工作，2001年，开始着手并促成了武汉市也是湖北省第一个“国家康居示范工程”——绿景苑小区的诞生。

由武汉市青山城市建设综合开发公司开发建设的绿景苑小区，总建筑面积10.72万平方米，2002年6月开工，2005年6月竣工，该小区选用了建设部推荐的八大技术体系中的62项成套技术，在建筑节能、设备节能和太阳能节能三方面达到了国家先进水平，同时被列为武汉市首批13个建筑节能试点示范小区之一。在规划、建筑与设计上凸显“生态、和谐”新主题。经建设部专家评审验收，绿景苑小区囊括规划设计、建筑设计、住宅成套技术和施工组织管理四项金奖，总分位居全国第一。2005年8月22日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛在省市领导的陪同下视察了绿景苑小区，他对绿景苑的规划布局、节能创新和荆楚文化特色，给予了充分的肯定和赞扬。

继绿景苑小区之后，武汉市又相继培育试点了一批“国家康居示范工程”项目，其中比较典型的有武汉新地置业发展有限公司开发的“东方”系列——新地东方花都C区（东方明珠，建筑面积30万平方米）、新地东方花都E区（盛世东方，建筑面积20万平方米），这也是武汉市唯一一家拥有两个“国家康居示范工程”小区的开发企业。

截止2010年，武汉市共有5个国家康居示范工程项目（含建设部发文通过实施的项目），它们分别是绿景苑、保利花园、新地东方花都C区（东方明珠）、黄埔人家·长江明珠（经济适用房）、新地东方花都E区（盛世东方）。

应该说，十余年来，武汉市在示范工程中涌现了一批规划、设计、建筑质量优秀的住宅小区，受到了业界的广泛认同，实现了经济效益、社会效益和环境效益的统一。

在经济效益方面：国家康居示范工程体现的是目前行业领先的综合建筑指标，也是我国政府授予住宅小区建设的最高国家荣誉。国家康居示范工程的金子招牌让参与示范工程的企业通过示范工程的锻炼，企业得到了较好的发展，品牌效应不断放大，示范工程项目无论是房价还是销售率一直处于周边楼盘的领先地位。其次，示范工程项目，由于高品质和性价比，老百姓在得到实惠的同时，对于区域住宅品质的提升和经济的发展具有明显的带动和促进作用。

在社会效益方面：示范工程在实施过程中不断强调规划及设计理念上的创新，建设中适度超前，积极应用建设部推荐的节能环保的住宅成套技术和设备，这在很大程度上提高了住宅的适应性、安全性、舒适性、节能性，对于提高建筑产品质量、提升社区生活品质、打造宜居家园、促进“两型社会”建设等方面产生积极影响，社会效益显著。

在环境效益方面：大量节能环保成套技术的应用，如太阳能节能技术、隔热系统集成技术、中水回用系统技术等等，对开发企业来说，虽然成本有所增加，但降低了业主的使用费用，随着能源紧张、不可再生资源的日趋减少，新能源及技术在建筑节能中的应用，住宅使用全寿命期内的环境效益将越来越明显。

实践证明，康居示范工程的建设对推动我市住宅产业整体水平提高起到了很大的辐射和带动作用，对城市的住宅建设发展、住宅品质的提升和人居环境的改善起了很大的推动作用，充分体现了其良好的导向性和示范性。

（一）通过示范工程的引导，住宅建设开发的理念有了深刻的变化。示范工程要求住宅小区不仅在开发理念、规划设计、环境设计等方面充分体现以人为本的设计理念，而且在功能与性能、设备与设施、智能科技等方面要完全保障功能性与节能环境的要求。示范小区的高标准无形之中会增加建安的综合成本（根据近几年国家康居工程的实施综合测算统计，示范工程与当地同类住宅相比，“四节”环保新技术应用增加的综合成本，一般在200元/平方米左右——2009年的数据），使得一些企业望而却步。绿景苑小区建设伊始，也曾引发过市场、投入、售价和收益的大讨论，后经多方认证，康居示范工程大有作为。2003年绿景苑一期住宅销售均价在2400元/平方米左右，虽然售价高于周边楼盘，但在几天之内就销售一空。榜样的力量是无穷的，示范工程的成套（单项）技术或设备，如全框架异型柱结构、墙体、屋面保温及中空双玻门窗、环保材料和太阳能应用、智能化管理、生活污水处理、地板辐射采暖、管道直饮水、地下停车场、小区环形路网等在后来新建的小区中随处可见。应该说，十余年来，示范工程中大量成套技术在房地产开发工程中已经得到了推广、普及和应用，和谐开发、绿色开发、人文开发的理念不断深入人心。

（二）通过示范工程的引导，住宅品质得到了提升。一是居住区规划、建筑设计水平有了新突破。示范工程的规划布局、设计、成套技术的应用应与城市规划、环境、风格、地域文化的协调，以及规划、建筑设计、成套技术、设施设备、产品之间还应具有的协调和系统性。我市绿景苑小区的规划环境，小品、建筑架空层的设计与利用，不但有效利用了空间，体现了节地要求，而且还充分表现了湖北地区的“楚风”文化，创造出优美的环境。二是住宅的工程质量和施工现场管理水平大幅提高。康居示范工程良好的工程质量所取得的成果经验的示范性，在区域内已逐渐显现，并被作为一种品牌和样板。武汉青山城开公司在开发绿景苑的时候专门成立了“绿景苑项目建设指挥部”，公司领导担任正副指挥长；通过公开招投标，选择桩基和土建施工单位以及监理公司；在选择配套单位和采购主控建筑材料时，坚持2家以上单位参与竞标。这些管理模式至今仍被一些企业采用至今。在康居示范工程的影响下，我市住宅功能质量、工程质量、环境质量有了较大改善，住宅建筑质量通病由普遍性向个别性转变，住宅的综合性能普遍提高，住宅功能空间与配置更趋合理。

（三）通过示范工程的引导，推动了节能减排。推行住宅建筑节能是国家康居示范工程的重点，所有示范工程都要求采取建筑节能保温隔热措施。并推行屋面、外墙、门窗、楼地面一体化的系统节能技术的集成。率先在住宅建筑围护体系中推广应用双层中空节能门窗及遮阳技术等，提高住