引言

国务院于1999年颁发的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发[1999]72号)文件，标志着我国住宅产业化事业的起步。到目前为止，我国住宅产业化已经过了十多年的发展，但是我国住宅产业化水平仍然较低。其中制约住宅产业化的一大因素是没有形成完整高效的产业链而造成成本增加，所以产业链视角下我国住宅产业化发展研究是十分必要的。

1、关于住宅产业化

1.1 住宅产业化的概念

住宅产业化的概念来源于日本，其含义是为提高住宅生产的劳动生产率，降低成本，从而采用工业化的生产方式生产住宅。

住宅产业化采用了社会化大生产的方式进行住宅生产和经营。住宅产业化是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工业化方式生产各种住宅构配件、部品，以现场装配为基础，以人才、科技为手段，将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产供销一体化的生产经营组织形式。

1.2 我国住宅产业化发展现状

到目前为止，我国住宅产业化已经过了十多年的发展，我国住宅产业化取得了初步成果。在“十五”和“十一五”期间，我国已经建立了27个国家住宅产业化基地，动工了300多个住宅产业化试点的国家康居示范工程项目，其中260多个项目通过性能认定。北京、深圳、上海等地积极推动住宅产业化事业，产业化建设的项目数量和建筑面积不断增加，建设了一批具有借鉴学习意义的标志性住宅样板工程。我国的住宅产业化出现蓬勃发展的趋势，但全国各地住宅产业化的发展呈现出极端不均衡的现象，相比欧美及日本等发达国家，我国住宅产业化水平还很低。

2、关于住宅产业链

2.1 产业链的概念

产业链是产业或企业分工合作的产物，是以最终产品生产需要和最终用户需求为基础，向上下游或旁侧延伸的企业集合，是由不同产业领域企业组成的包括原材料或构件生产与供应、成品生产和营销及服务、全过程物流和信息流及知识流等在内的所有活动的链式集合。

2.2 住宅产业链的含义及结构

因为住宅或住宅区在开发建设和使用过程中具有向上下游延伸并带动一大批相关产业的特点，所以住宅产业实质上是围绕住宅或者住宅区开发建设和使用过程而形成的一条完整的产业链。

住宅产业中进行房地产开发与经营的房地产企业，进行规划设计的设计部门，部品构件的研发生产企业，提供专业物流运输的物流行业，从事现场装配施工的施工行业，进行室内外装修的装饰装修企业，为住宅消费者或投资者提供资金和相关信用服务的金融行业，为住宅提供保险服务的保险行业，以及对住宅产品进行管理维护的物业管理公司等，共同围绕住宅这个最终产品，各自从事专业化的工作，根据不同的工作性质分布于产业链的上下游，由此形成了住宅产业链。

一般而言，房地产企业获取土地，委托设计部门对住宅进行规划设计，原材料供应商供应原材料，部品构件生产企业以工厂化的方式进行大规模生产，专业物流公司运输住宅部品构件，施工企业进行部品构件的现场装配，装饰装修企业进行大规模装修，完成施工后交付给房地产企业，房地产企业通过销售代理或自行销售给最终客户，银行等金融机构为住宅消费者或住宅投资者提供资金和相关的信用服务，保险业对住宅提供保险服务，最后由物业管理公司负责对住宅产品进行管理、维护，如图1所示。