第一篇

一、踪审计的主要内容与实施方案
1.工程签证的审核与管理。
由于只有经过建设单位、施工单位和监理单位三方认可的工程经济签证报审表才能被认作有效的工程签证，因此无论是对于建设单位还是施工单位有利的签证单，务必要注意它的有效性，只有保证了签证单的有效性，才能保证在最终的结算过程中双方不出现纠纷。对于承包单位的签证事由，监理单位和建设单位都签署了详细的意见。跟踪审计人员根据工程经济签证的情况及时做好相应的工程费用的增减，如在清单模式下工程量有变化，采用综合单价签证的方式，当投标报价中已有适用于调整的工程量的单价时，按投标报价中已有的单价确定；当投标报价中只有类似于调整的工程量的单价时，可参照该单价确定；当投标报价中没有适用和类似于调整的工程量的单价时，由乙方提出适当的变更价格，经与甲方或其委托的代理人（甲方代表、监理工程师）协商确定单价，协商不成，报工程造价管理机构审核确定。以此作为最后结算审核的工程量变更签证的结算依据。
2.主要隐蔽工程及工程验收的审核与管理。
对于隐蔽工程的签证管理，首先明确该项目的主要隐蔽工程有预埋工程，屋面基层处理、防水、保温隔热工程，基槽开挖工程，基础结构工程等。对于这些隐蔽工程要随工程的进度及时跟踪，实地测量、检查，核实其工程量及确认其综合单价。必要时采用相机拍摄现场情况，作为审核的依据。在整个施工期间，跟踪审计人员按时填写跟踪审计日志，对施工过程中实际情况如实记录。3.主要材料及设备价格的审核与管理。该项目在施工过程中，跟踪审计人员应重视对材料价格的管理，记录签证的时间，注意签证材料的购买时间。对于建设单位提供甲供材的，应及时记录建设单位甲供材的供应量，为最终结算审计时计取甲供材的超欠供费用提供便利。
二、结算审计
（一）结算审计主要内容
竣工结算审计是有效控制工程造价的最后一关，也是关键的一关。竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。在确定工程造价时，预算人员应坚持以现行的工程造价管理规定为依据，严格按合同办事，根据竣工图及双方确认的联系单、隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，尤其是要深入现场，获取真实的第一手资料，审查施工单位是否按图纸、工程变更及合同规定全部完成工作，是否有多报项目。（1）对照工程合同的各项条款，核实通过竣工验收的全部工程，核对结算书的计价方式、主要材料的价格等。（2）对于所有的隐蔽工程，需要有建设单位、施工单位和建立单位三方在现场进行验收，并现场签字的隐蔽工程验收单。（3）对于设计变更，需要提供原设计单位出具的设计变更通知单或变更图纸，并且有设计、校核人员签字并加盖公章。重大的设计变更必须经过原审批单位审批。（4）工程量的计算应当根据定额规定的工程量计算规则计算，同时以竣工图、设计变更和现场签证等为依据进行核算。（5）对于各项费用的计取，应当按照合同要求及相关的费用定额有关规定执行，并注意各项费用的计取基数及费率。（6）防止各项计算误差：工程结算子目多、篇幅大，往往有计算误差，应认真核算，防止因计算误差而多计或少算。
（二）结算审计报表分析
造价审计是造价控制的一个关键性环节。审核部门要在建筑工程造价控制与管理的各个环节中充分发挥控制、把关与监督作用，既确保真实性、客观性，又能达到工作快捷高效，以实现在提高审核质量的前提下，最大限度地节约审核成本，提高审核工作效率，根据建设项目的不同特点采取不同的审核方法显得尤为重要。［3］以某高校化工、应化、信息综合楼土建项目的审计为例，在该项目的审计时，由于该项目在投标时按照投标单位给出的让利幅度的高低选择投标单位，最终中标单位的让利幅度为9%，并提供捐资助学30万元，首先应当审查投标单位提供的投标时的单位工程投标报价的原始报表，这里主要查看施工单位投标书中的建设项目编制总说明，了解该项目的基本情况。在投标文件的审查过程中主要查看单位工程汇总表中各项费用的计取是否有误。在审核的过程中，发现施工单位的报表中规费的计取出现问题，由于该项目在签订合同时江苏省已经取消了建筑管理费这项规费，但在施工单位的投标书中仍然发现了此项费用，因此在审计时应当将此项目删去。除了审查期费用构成外还应当注意其中的各项费用所计取的费率是否准确，特别是工程量清单计价中规定的不可竞争费。通过审查，发现施工单位所报的价格中临时设施费的费率未按规定计取，由建设单位提供的甲供材费用也未扣除，经过与施工单位造价人员的谈判核实，将临时设施费的费率调整过来，由于甲供材应当支付给施工单位1%的保管费，因此应当扣减99%的甲供材费用。根据基建处提供的施工过程中的工程变更签证文件，结合原标底，将变更部分的核增核减内容编制报表。由于该项目中部分材料为甲供材，在计算总价时一方面应当注意将实际使用的甲供材的99%的材料费扣减，仅保留给施工单位的1%的保管费，另一方面由于甲供材是建设单位预先提供给施工单位的，对于建设单位提供的甲供材超供部分的材料费应当向施工单位追回，不足部分应当计入施工单位的工程款中。因此通过提取原标底中甲供材报表，施工过程中变更签证产生的甲供材报表，以及建设单位提供甲供材的甲供材实供清单报表，经过对比汇总分析超欠供费用分析表汇总出最终的超欠供费用为119693.24元，为超供甲供材费用，应当核减。而在施工单位最终的结算书中这些费用都隐藏在其中，如审计过程中稍加疏忽即被施工单位蒙混过关，造成不必要的损失。
三、结论
在安全、经济、适用、节能的前提下对建设项目造价进行管理，实现有效地控制工程造价，降低建设成本及使用维护成本，取得效益最大化十分重要，是造价管理面临的一个重要问题。面对全球基础设施的投资的不断增长，未来中国基础设施建设的投资作为全球最大的投资国，做好建设项目的造价控制与管理，确保建设投资的合理使用。
作者：钱靓 单位：扬州工业职业技术学院
第二篇

1房地产项目的市场供求关系
在价值规律中，商品的价格是围绕其价值上下波动，反映在房地产项目中表现为项目的售价与成本的波动关系。同样房地产项目作为商品它也是遵循市场的供求规律的，从具体的表现形式来看，一方面，项目的市场需求量与其出售的价格之间存在相反的关系，当销售价格上涨时需求量会相应减少这表现了项目的市场需求规律；另一方面，市场上类似项目的销售价格与项目的供给量存在同方向变化的规律，当类似项目的出售价格增加时相应的项目市场供给量也会增加，在市场活动中体现这种供求关系，当市场上的需求量与项目的供给量相同时达到市场的平衡。在社会主义市场经济中，市场均衡的实现是通过供求作用于价格，反过来价格又对供求产生影响，在这种动态的变化中寻找平衡，这充分体现了市场机制对房地产项目价格的作用。房地产项目以市场需求为导向进行建造，项目的实际数量会对价格产生影响，项目数量过多势必造成销售的困难和价格的下跌，它的定价遵循了市场机制。
2房地产项目的造价形成分析
房地产项目造价的形成是通过采用科学的方法进行编制的，通过项目对各种建筑材料的耗用以及相应的人工费用和机械台班费用等进行统计汇总，在这一过程中房地产项目造价会受到市场上材料、人工以及机械价格的影响。房地产项目建造的成本会对最终的房屋商品价格起到决定性的作用。在房地产项目最终的价格形成中是充分地反映着相关企业与经济团体以及政府的相关职能部门之间的相互作用关系的。商品价格的形成原理同样适用于房地产项目的造价形成，市场上商品价格的制定在不同国家和地区会存在一定的差异，通常的情况下有两种类型的定价形式：一种是由政府部门来直接进行价格的制定，在这种情况下价格机制的主体是政府的相关职能部门，通过行政决策的方式来制定。另外一种则是以市场作为主体，让商品在充分竞争的环境状态下形成，通过市场来对资源进行分配。我国的房地产项目的造价形成则兼具了这两种价格形成机制，在充分发挥市场的资源配置的情况下，政府职能部门进行适当的调控，通过这种形式来实现房地产项目的健康稳定发展。
3房地产项目的造价运行机理
房地产项目的造价运行包含着各种价值形成过程中的相关决定因素，涉及到的材料费、机械器具使用费、税费、利息以及人员工资等等，而这其中的很多因素都会受到市场的影响，如材料的供给与需求，人员的竞争以及市场所处的大环境等。在这些因素的综合作用下形成了房地产项目的造价，这些因素中的任意一种发生改变都会对造价产生影响，打破现有的造价格局。在这些作用因素发生变化时对造价产生的影响可能是正向的也可能是反向的，但它们的变化对房地产项目的造价产生的影响是容易理解的，在这些因素中对税费增加、利息变化以及不同货币的转换等都要进行考虑，由此可见在房地产项目的造价运行中与市场的关系是密不可分的。
4房地产项目造价的市场调控
在房地产项目造价的形成中可以看出市场并不是完美无缺的，在某些情况下市场机制由于受到市场缺陷的影响不能很好地发挥其配置作用，这个时候就需要政府的相关职能部门对其进行监督和管理使之更加健康完善。政府在进行调控时是对市场中存在发展问题的部分进行一定的干预和引导，从而对市场中产生的自发式趋利性的行为进行有效防范，在房地产方面也会出台一系列的政府指导意见来保证行业的健康稳定发展，政府部门采取的措施通常包括法律法规的建立，相应的调控政策的出台，并实时地进行一些必要的行政干预工作，建立项目的造价监控管理体系把握房地产市场的整体走向，通过这些手段和措施使房地产项目的造价能够处于合理的水平以平衡相关各方的利益关系。
5结语
本文对房地产项目造价控制的市场机制进行了一定的分析，在进行房地产项目的造价控制中市场有其积极的因素，但同时也需要注意到其存在的问题，例如市场的某种投机行为可能会对项目的造价产生不利影响，通过政府适当的宏观调控使行业在市场竞争中不至于迷失方向；另一方面由于房地产项目涉及到税费的征收、项目贷款融资的成本以及通货膨胀等，这些外部因素都会对其产生较大的的影响，应当给予足够的重视。总之，随着市场的不断发展和完善以及政府相关职能部门对房地产行业的密切关注，我国房地产的造价控制必将取得满意的成果。