1、渗漏的主要部位及主要原因 1.1外墙渗漏的原因 1.1.1窗口渗漏 ①目前的外墙窗大多数是铝合金窗和塑钢窗，框架采用的材料厚度薄，刚度不够，加之搬运和安装时框体受撞产生变形，造成窗与墙体胶结界面产生应力集中现象，易发生温度变形裂缝，造成渗漏。 ②安装锚固铁脚间距过大，或锚固方法不正确，或锚固铁脚采用的材料厚度过薄，造成窗框松动。 ③窗框与墙体之间缝隙用水泥砂浆嵌缝，且堵塞不严密。
1.1外墙渗漏的原因
1.1.1窗口渗漏
①目前的外墙窗大多数是铝合金窗和塑钢窗，框架采用的材料厚度薄，刚度不够，加之搬运和安装时框体受撞产生变形，造成窗与墙体胶结界面产生应力集中现象，易发生温度变形裂缝，造成渗漏。
②安装锚固铁脚间距过大，或锚固方法不正确，或锚固铁脚采用的材料厚度过薄，造成窗框松动。
③窗框与墙体之间缝隙用水泥砂浆嵌缝，且堵塞不严密。
1.1.2外墙体有孔隙引起渗漏
①砌体外墙灰缝饱满度不够，尤其是竖缝孔隙多。当外粉刷层开裂进水后渗入墙内，多孔砖墙体由于孔洞串联，渗漏后很难找到渗漏点。
②外墙上脚手洞，浇筑混凝土时的对拉螺栓孔以及各种管道穿越外墙的洞口，没有堵塞严密。
③外墙粉刷层开裂及分格缝处理不当，造成雨水渗入墙体，沿孔隙渗入室内。
1.2屋面渗漏原因
1.2.1设计考虑不周
①对不同面积、不同坡度的排水设计过于简单，对排水面积、排水量及排水系统的设计考虑欠缺，缺少相应的处理方法。
②缺少对于排水关键节点的细节设计，施工单位为施工便利随意选取关键节点做法，例如出屋面烟道部位、女儿墙根部、屋面保温层排气孔，出屋面门下口等。导致质量及工序控制无法统一，造成渗漏隐患。
1.2.2关键部位施工造成
①水落口防水层伸入洞口长度不够，附加层方法不对，水落口面高于防水层。
②女儿墙等根部阴角没有按规定做成圆弧，卷材端边收头密封不严。
③伸出屋面的管道的根部堵洞不严，管道四周找平层没有高出附近找平层，防水层泛水高度不够。
1.3厨卫间楼地面渗漏，给排水管道渗漏原因
①穿越楼面的管道洞口用混凝土封堵不实，地面施工质量差造成防水基层裂缝较严重，漏做盛水实验或是盛水实验时间不够。
②地面坡度不够，排水不畅导致存水后渗漏；地漏口偏高，同样导致排水不畅存水后渗漏。
③管道安装前未清理管内杂物，使用劣质配件。管道支架间距过大或少设，支架固定不牢，从而引起管道变形，接头松动漏水。
1.4其他渗漏原因
①设计上考虑不周，施工中变更多，个别开发商片面追求低造价高效益，选取用劣质建材，造成渗漏。
②施工工艺方法不当，没有按设计和操作规程施工，选用建材不符合要求。
③自然因素，一年四季的温度变化，昼夜温差较大，由于不同材料的膨胀系数不同，引起墙体产生裂缝而导致渗漏。
2、防渗漏措施
2.1外墙防渗漏措施
2.1.1外墙砌筑及抹灰处理
①改善砂浆的和易性，改进操作方法以确保砌体水平灰缝砂浆饱满度不低于80%，竖缝内要填满砂浆，严禁干砖上墙。
②外墙多孔砖窗台处浇筑厚度≥60mm的C20混凝土，两端伸入墙内≥100mm，内配构造筋，同时要有10-20mm向外坡度。
③设专人负责嵌缝、补洞、并做检查记录，脚手洞补塞应用半砖从内外两个方向塞挤砂浆。
④外墙填充墙与混凝土面结合处，粉刷底层中加≥200mm宽的钢丝网片，固定于粉刷层内，防止墙体与混凝土的收缩裂缝的产生。
⑤提高砂浆抗微裂缝性能，在抹灰砂浆中掺入纤维类物质杜拉纤维和少量减水剂，可有效地控制抹灰层的开裂。
2.1.2钢混凝土外墙（剪力墙结构）螺栓穿墙洞，要在两端凿开扩大洞口后用1：2水泥石棉泥嵌实，以达到阻水的目的。
2.1.3加强外墙凸出部位的排水，外墙的雨蓬、阳台、腰线、窗套等凸出部位粉刷时要有足够的排水坡度，设置滴水线，以免排水不畅积水保证排水畅通。
2.1.4选择抗渗能力强，具有一定弹性的合成高分子类的饰面涂料，增强墙体粉刷层的抗渗能力。
2.1.5有面砖饰面的外墙，面砖的粘贴和勾缝应采用聚合物水泥砂浆，聚合物乳液粒子通过渗透作用可扩散到基层的多孔表面，达到防水和粘结为一体的双重功效。
2.2屋面防水渗漏措施
2.2.1绘制大样图，在具体施工前要与设计商定协商，对伸出屋面的管道、突面屋面的构件、屋面管道的支设与保温、屋面隔热层的厚度、屋脊处女儿墙的高度、防水层的做法、排气槽、排气孔的设置等关键防水构造节点确定明确细致的施工做法，并绘成大样图，保证施工顺利进行。
2.2.2重要节点的加固及措施
①突出屋面的管道，周围做半径>150mm的圆弧形找平层，管道四周的找平层与管道相接处留凹槽填密封材料，然后做防水附加层、防水层，泛水高度应>250mm，上口用密封胶封严，收头处加金属箍。
②女儿墙概况及其他突出屋面构件的概况，在做找平层时根部做半径≥150mm的圆弧，以使防水层粘贴平服。
③保温层要设排气槽和排气孔，间距≤6m，严格按大样图施工，槽内杂物要清除干净。
2.2.3平层面找坡时要先做灰饼，确保屋面各部位排水畅通，尤其是水落口水平面，一定要低于基层防水层，两个防水附加层要先贴，第一层伸入落口内径剪成米字形，涂胶粘牢，将米字条向口内下插粘贴。
2.2.4屋面在竣工前应做24h蓄水试验，并应尽量在经历了雨水考验后再进行后续施工。
2.3厨卫间防渗漏措施
2.3.1主体施工时，要绘大样图核对楼板顶标高，保证地面找坡贴地砖后，厨卫间门口内地面标高低于室内相邻房间的地面标高，防止厨卫间地面水流向室内。严格控制地面泛水，做垫层时以地漏为中心向四周辐射冲筋，找好坡度并刮平，最好进行压光处理，可起到挡水作用。贴地面砖时注意不留洼坑。注意水暖施工与土建施工的衔接，保证地漏标高符合要求。
2.3.2穿越楼面管道洞口封堵要严格按照设计图纸及相关规范要求进行，保证最大渗漏隐患部位强度。
2.3.3厨卫间四周墙体如是砌体，底部浇筑同墙宽，高度≥150mm的混凝土隔水带，起加固作用。
3、工程实例
沈阳万科浑南新榆公馆项目一期建筑面积54000平方米，框架结构，平屋面，屋面采用SBS改性沥青防水材料，外墙粘贴劈开砖，卫生间采用JS防水材料多层粉刷方法防水。
在工程立项之初沈阳万科即对项目提出了零渗漏要求，针对此要求在施工准备期间即组织由开发单位技术人员，设计人员，监理及施工单位技术人员组成的攻关小组对施工图纸及技术难点进行讨论。制定出每个关键节点的详细施工图纸施工程序；提出了包括砌筑工程勾缝，外墙抹灰工程多层施工，外墙门窗采用精洞口施工，成品保护措施等一系列技术措施。
在施工期间针对上述技术及施工措施落实到各施工单位的各工种，例如在屋面施工期间从屋面基层开始就全面实行了旁站制度，对每一个节点进行控制；又如在门窗施工中，每个工序都落实单独的控制档案，对每道工序进行严格控制；在工种交接过程中形成移交档案对整体工程进行有效监督。
在施工完成后屋面及厨卫进行多次盛水实验，外墙进行多次淋水实验。及时发现渗漏点并进行修补甚至重新施工。
有了上述措施的保证，一期54000平方米住宅，近400户业主在房屋交付时未发生一例渗漏事件，一年之后经过冻融及雨季考验仅发生两例严重渗漏事件，达到了零渗漏要求。
通过以上实例证明在得到足够重视并达到各项施工目标的情况下减少住宅渗漏甚至达到零渗漏的目标完全是可以达到的。
