原有防水层已经破裂，形成了渗水机构。
1. 建议剔除原有砂浆层、防水层；
2. 清理至结构面层，基层清理后，上“黑豹”3遍以上（晴天的时候做，做完可以稍做闭水试验）；
3. 挂网重新抹灰，选用防水、抗裂砂浆；
4. 外墙防水涂料1.5mm厚以上。

我是慕飞，以上建议你可以参考一下。