开发公司与市卫生局因土地权、相邻权发生纠纷后，曾于１９９６年３月在市政协副主席赵身修、邓永安，建委副主任伍祥华的主持下达成口头协议，但事后市卫生局对协议不予认可。

另查明，１９８４年市卫生局修建的宿舍楼产权原属市卫生局。１９９７年，该楼住户谢培康等２０住户因房改政策向卫生局购买了住房的部分产权，以后又购买了住房的全产权，至１９９８年６月以后领取产权证。

还查明，１９９５年１１月２５日，开发公司开工建设后，卫生局认为开发公司的行为侵犯了自己的土地使用权和相邻权，先于１９９６年６月１８日、１９９７年９月１１日向六盘水市政府提交报告，要求市政府解决其与开发公司的纠纷，保护其利益。后于１９９８年６月向原审法院提起土地权、相邻权侵权之诉。鉴于宿舍楼的住房已过户给住户，相邻权侵权之诉从卫生局转由谢培康等２０住户行使，并于１９９８年１２月提交了诉状。

还查明，开发公司在卫生局宿舍楼南墙修建综合楼，将宿舍楼二楼的一个雨棚（用水泥做的平板）的一角夹进综合楼的墙体之内。１９９７年，六盘水市规划局认定开发公司的行为侵犯了市卫生局的相邻权，作出了由开发公司自行拆除建筑物违法部分的处罚，开发公司不服提起复议，现该案仍在复议之中。

一审法院认为，争议的三角形地的土地使用权属卫生局。开发公司未经卫生局同意，擅自拆除市卫生局围墙，水泥梯及将卫生局宿舍楼住户的雨棚夹进其综合楼墙体的行为已构成侵权。开发公司占用三角形地修建的八个门面，本应拆除，但因考虑拆除损失大，市卫生局诉请按造价购买八个门面，予以支持。开发公司在市卫生局宿舍楼后墙（西墙）修建门面房屋违反规划，多占用相邻建筑物间隔距离１．９８米的行为，严重影响了相邻住户的通风、采光、消防安全、通行等，侵犯了谢培康等２０住户的相邻权。谢培康等２０户要求拆除违章建筑，赔偿经济损失的理由予以支持。据此判决：一、开发公司将占用卫生局土地修建的八个门面在本判决生效后１５天内按总造价８２８９１．６２元转卖给市卫生局；二、开发公司在本判决生效后１５天内将影响谢培康等２０户住户通风、采光、消防安全、通行等的门面按规划间距２米的要求拆除；三、由开发公司赔偿谢培康等２０户住户经济损失２４０００元（其中张金合、张景云、周信峰、周光先各２０００元，其余１６户各１０００元），在本判决生效后１５日内付清。案件受理费７１６０元，评估费８２９元，共计７９８９元，由开发公司负担。开发公司不服一审判决，向本院提起上诉。关于土地使用权问题，开发公司认为，三角形地的土地权由其享有，其次，本案是土地权权属争议，应由土地管理部门解决，法院无权受理此案。关于相邻权纠纷，开发公司认为，其修建的门面的后墙离卫生局宿舍楼的后墙未低于规划确定的２米；其二，门面的位置是市建委、市规划设计院召集开发公司与市卫生局现场放线予以确定的，市卫生局当时未提异议，事后双方经有关领导主持，与开发公司协商一致，达成口头协议，故应按该口头协议处理；其三，开发公司的门面房是１９９６年６月竣工的，而住户就相邻侵权提出诉讼是１９９８年８月（经本院查实，住户实际起诉时间是１９９８年１２月），已超过诉讼时效，不受法律保护。被上诉人市卫生局和２０户住户辩称：（一）三角形地的土地使用权归市卫生局；（二）本案是侵权纠纷而非确权纠纷，法院有权受理；（三）上诉人违反规划施工，侵犯了２０户住户的相邻权；（四）上诉人的侵权行为一直处于持续状态，故本案没有超过时效。

本院认为，双方争议的三角形地原属市卫生局。１９９５年开发公司申请文化北路延伸段道路和商品房建设项目的定点，经审查，规划行政管理部门市建委向开发公司颁发《建设用地规划许可证》，该证的附图即总平面布置表明三角形地调给开发公司作为本项目的建设用地。开发公司是根据六盘水市、钟山区有关领导所定的“边施工、边办手续”的原则，在仅办理规划定点手续，但未完善用地手续和其他手续的情况下，按照总平面布置图进行施工建设，施工后不久，开发公司补办了施工手续。１９９７年１１月六盘水市国土局针对开发公司用地手续不完善的行为，已对其罚款１０万元，并责令其补办占用土地的手续。开发公司依规划定点的范围，即《建设用地规划许可证》所附总平面布置图的范围向市国地局申请包括三角形地在内的文化北路延伸段建设用地。《中华人民共和国城市规划法》第２９条规定：“城市规划区的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”第３１条规定：“在城市规划区进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点……，建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”

根据上述规定，在文化北路延伸段道路和商品楼建设项目已经规划定点的前提下，依开发公司的申请，六盘水市人民政府关于文化北路延伸段建设项目的用地批文的用地范围以及市国土局向开发公司颁发的该项目的《国有土地使用证》的用地范围应包括争议的三角形地，但事实上上述批文和土地使用证的用地范围并不包含该地，从而形成对同一地块规划管理与土地管理不一致，且存在冲突的状况，对此产生的土地权属和拆除纠纷，只能由六盘水市政府与其规划管理部、土地管理部门作出决定，而不应由法院直接受理，故原判认定三角形地的土地使用权属于卫生局，并判决将开发公司在该土地上修建的门面房按建筑造价转给卫生局不当，开发公司和市卫生局自称该地归其享有的上诉和辩解理由，因本争议不应由法院直接审理，本案不予判及。开发公司在市卫生局宿舍楼后墙位置修建门面和道路，此处道路两边房屋滴水线之间的距离不足２４米。针对这一情况，建设领导小组决定把原定人行道由３米缩为２米，在此情况下，如开发公司仍按原定３米宽度修建门面房，则可基本满足规划原定门面房后墙距卫生局宿舍楼滴水线２米的要求，但开发公司把原定３米宽的门面房修成４米的４．９８米宽的门面房，致使门面房后墙距市卫生局宿舍楼后墙（西墙）滴水线的距离仅达０．５米至０．８米之间。该门面房的修建影响了张金合、张景云、周信峰、周光先等４住户的通风、采光，违反了《中华人民共和国民法通则》第８３条关于“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”之规定，侵犯了该４住户的相邻权，对谢培康等１６户住户亦产生一定的影响，应当承担民事责任，但门面房基础放线的情况，建设领导小组是知道并同意的（建设领导小组副组长姜其忠是六盘水市建委主任，是该市规划管理的主要负责人），此外，放线当时，宿舍楼的房主卫生局（当时住房尚未过户给住户）的主要负责人在场未提出异议，同时，负责规划管理的市建委已派人参加，认可发放线。并且如果拆除门面，损失太大，且该侵权行为也未达到严重影响城市规划，非拆不可的程度，基于上述几种因素，原判判决开发公司按规划间隔２米要求拆除门面房欠妥，应予纠正，但开发公司应给予张金合等４户一定的赔偿，给谢培康等１６户住户一定的补偿。另外，发生相邻的纠纷的位置是市卫生局宿舍楼的后墙，此处并无规划的消防通道和人行道，因此，开发公司在此处不存在侵犯包括４户在内的２０户住户的消防、通行相邻权。开发公司诉称其门面房后墙与卫生局宿舍后墙距离不低于规划所定的２米，这是曲解了规划间距的概念，本案中的规划间距是指门面房后墙离宿舍楼滴水线的距离，而不是门面后墙离宿舍楼墙壁的距离，本案中房开公司所余留的规划间距在０．５米至０．８米之间，低于规划要求的间距为２米，故开发公司认为其行为未对卫生局住户的相邻权进行侵害的理由不能成立。开发公司与市卫生局因土地权和相邻权虽然有过口头协议，但未形成书面协议，且市卫生局现不予认可，故该口头协议无约束力，开发公司要求按此协议处理，本院不予支持。由于诉讼时效不适用基于相邻关系的请求权，故开发公司称谢培康等２０户的请求已超过时效的理由本院不予支持。至于开发公司修建综合楼侵犯卫生局宿舍楼的相邻权，已由规划部门处理，现仍在复议之中，不在本案的审理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第１１１条第１款第（三）项、第１５３条第１款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第１８６条之规定，判决如下：

一、撤销六盘水市中级人民法院（１９９８）六中民初字第５号民事判决；

二、驳回六盘水市卫生局土地侵权的起诉；

三、开发公司向张金合、张景云、周信峰、周光先各赔偿４０００元；向谢培康等１６户住户各补偿１０００元。

一审案件受理费７１６０元，评估费８２９元，共计７９８９元，由开发公司负担。二审案件受理费由开发公司负担２０００元。

本判决为终审判决。

长春市对分经济贸易公司诉长春市朝阳房地产开发公司购销房屋因情势变更而引起的价款纠纷案
１９９２年６月１５日，长春市对外经济贸易公司（下称“外贸公司”）与长春市朝阳房地产开发公司（下称“房地产公司”）签订房屋购销合同一份，该合同约定：房地产公司将其所建的长春大街与近埠街路口西侧的１５号楼，自西端从６９米起至９０米止一至六层的楼房，建筑面 积约２１００平方米，售给外贸公司，售价每平方米为１９００元，总售价为３９９万元。外贸公司于合同订立后７日内预付房款的４０％，即１６０万元；１９９２年９月下旬付３０％，即１２０万元；余款１１９万元，待工程交工验收合格后结清。房屋交付使用期为１９９２年末；双 方按国家规定的质量规范进行验收，并办理交接手续。合同签订后，外贸公司于１９９２年６月１９日付款１６０万元，同年９月３０日付款１２０万元，余款１１９万元未付。１９９２年１１月该工程完工，同年１２月６日经长春市质检站验收合格。在施工期间，由于市场建材价格大幅 度上涨，长春市城乡建设委员会与中国建设银行长春分行分别于１９９２年８月、１１月联合下发了《关于１９９２年上半年建设工程材料限价及价差调整的通知》及《关于１９９２年建设工程材料价格及价差调整的通知》两个文件。这两个文件规定，从１９９２年１月１日起，建筑工程 结算以原合同所定直接费用的５０－７０％计取上涨价差。于是，房地产公司报经长春市房屋开发管理办公室审核，将原订房价每平方米１９００元，调整至每平方米２４８０元，其中计划利润每平方米１４０．１１元。据此，房地产公司通知外贸公司于１９９２年１２月１５日前结清余 款，并追加房屋调价款９９万元（按每平方米２３７１．４３元减去１９００元计）。外贸公司不同意上调房价，遂向长春市中级人民法院起诉。

【审判】

长春市中级人民法院经审理认为：原、被告签订的购房协议，是在平等互利、等价有偿的原则下，经过协商一致，自愿达成的，它完全符合现行的政策和法律。因此，该购房协议应确认为有效协议。被告不按协议规定向原告交付房屋，而强令原告按照被告单方提高的购房款结算，实属 违约行为，应负违约责任。本案原、被告间的纠纷是购房协议纠纷，协议明确规定了原、被告之间房屋买卖的权利义务关系，并不是建筑工程合同纠纷的结算关系。因此，长春市城乡建设委员会及中国建设银行长春分行联合下发的两个文件对原告没有约束力，原告的合法权益应受到法律保 护。根据《民法通则》第八十五条、《经济合同法》第三十五条规定，于１９９３年２月２２日判决如下：一、房地产公司于本判决生效后三日内，按购房协议规定的要求，向外贸公司交付房屋；二、外贸公司对该房屋验收后，立即向房地产公司付购房余款１１９万元；三、房地产公司按 协议规定，向外贸公司支付违约金１０９２００元（支付已交购房款部分日１‰，截止１９９３年２月８日），违约金计算到原、被告结清购房余款时止。

判决后，房地产公司不服，向吉林省高级人民法院提出上诉。上诉称：１、外贸公司至今未付购房余款，应属违约在先；２、长春市城乡建设委员会及中国建设银行长春分行联合下发的两个文件规定上调建筑工程定额，使房屋成本提高，这是依法调整；３、双方签订的是购销合同，依 照《经济合同法》第十七条第三款的规定“……逾期提货或逾期付款的，遇价格上涨时，按新的价格执行……”。外贸公司答辩称：１、房屋竣工后，外贸公司一再催促房地产公司交付房屋进行验收，而对方则一拖再拖，已经违约；２、两文件对外贸公司没有约束力。

吉林省高级人民法院经审理认为：建材大幅度涨价，从而使房屋成本提高，这对双方当事人来说，无疑是一种无法防止的外因。根据《经济合同法》第二十七条第一款第四项的规定，由于无法防止的外因致使经济合同无法履行的，可以变更或解除合同。房地产公司是在作为合同基础的 客观情况发生了非当初所能预见的根本性变化，如按原合同履行显失公平的情况下，而提出对原协议价格的变更请求的，应当允许。外贸公司应按上调后的价格付房价款。但如将计划利润全包括在内，则对外贸公司来说，也不公平，因此，应扣除计划利润部分。根据《经济合同法》第二十 七条第一款第四项、《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、第（二）项之规定，于１９９３年４月９日判决如下：一、维持一审判决之第一、二项，撤销第三项；二、外贸公司给付房地产公司房屋调价款６７１４５３．１１元（每平方米按２３７１．４３元减去１９００元，再 减去计划利润１４０．１１元计算）。

【评析】

这是一起比较典型的因情势变更而引起纠纷的案件。 民法理论上，对在履行合同中出现情势变更情况，应适用情势变更原则。情势变更原则，是指民事法律行为（主要指合同行为）成立后，由于当事人虽无过错，但不能预见、不能避免、不能克服的外因，致使情势剧变，而依民事法律行为原有效力显失公平，又无法律特别规定解决办法 的，当事人有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销的法律原则。情势变更原则的实质，在于消除合同之债等所出现的显失公平的后果，而这种显失公平，不是合同之债成立时就有的，而是合同之债成立以后，由于发生了不可预知的情势变更的结果。

情势变更原则是市场经济发展规律 和商品交换的客观要求，是公平、等价有偿、诚实信用原则的一种表现。 适用情势变更原则应具备下列条件：（一）须有情势变更的情况。情势指合同成立时的环境或基础的一切客观情况；变更是指在合同履行过程中，合同赖以成立生效的环境或基础发生剧变。如通货膨胀，物价大幅度上涨等。（二）情势变更须发生在合同成立并生效后，至合同关系消灭 前。（三）情势变更须有因不可归责于当事人的不可预见，不能避免，并不能克服的事由而发生。（四）须因情势变更，致使原合同的履行显失公平。

我国民法通则虽未明确规定情势变更原则条款，但在现有立法情况下，依情势变更原则裁判案件，也并非于法无据。经济合同法第二十七条第一款第四项规定：“由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使经济合同无法履行”的，允许变更或解除经济合同。这里 “虽无过失但无法防止的外因”，正是指情势变更问题。同时，由于我国民法通则明文规定了公平原则、诚实信用原则，而情势变更原则正是公平原则、诚实信用原则的具体化。民法基本原则既是立法的原则，又是执法和守法的原则，具有普遍的约束力。对此类案件依情势变更原则进行裁 判，亦符合民法通则所确立的基本原则精神。

本案中双方当事人签订购房协议后，在履行协议的过程中，由于建材价格上涨，从而使新建房屋的成本价格大幅度增加，这种情势是房地产公司不可预见、不可避免、不能克服的。如按原合同执行，对房地产公司来说，显失公平。所以，根据经济合同法第二十七条一款第四项的规定变 更合同，上调房屋价格，使不正常的市场风险由双方分担，以衡平当事人双方的利益冲突，是正确的。

【审判】

海南省高级人民法院经审理还查明：房建公司系三级房地产开发公司，只具有开发１２层以下楼房的资格。 海南省高级人民法院认为：房建公司经申请和批准，取得１．３亩划拨土地使用权，后因公路建设占地，又经申请和批准取得１．３８亩划拨土地使用权，两次共计２．６８亩，用于建办公楼。但其建造龙园大厦却使用了４．１７亩土地，超出部分属非法侵占国家土地。房建公司与中 商公司签订商品房预售合同，随房转让４．１７亩土地使用权的行为，是隐瞒事实的欺诈行为。房建公司擅自改变土地使用性质，将政府批准其建办公楼的用地非法用于商品房开发，未补办出让手续而转让了该地的使用权，违反了国家和海南省有关国有土地使用权有偿出让和转让的规定。 房建公司开发龙园大厦超越其开发经营权限，实施建设又未办理施工报建手续，即开始预售房屋，其行为均属违法。因此，房建公司与中商公司签订的龙园大厦销售合同应认定为无效。中商公司与龙港公司、龙港公司与中原公司签订的龙园大厦转预售合同，则因房建公司与中商公司的合同 无效而无效。房建公司对其违法行为造成的当事人经济损失，应负主要过错责任。中商公司、龙港公司在商品房转预售活动中，收到购房款后不开具作为纳税凭据的发票，且在跨年度后仍未缴纳税费，是逃避税收、损害国家利益的倒买倒卖行为，两公司因此对合同无效造成的损失也应承担 相应责任。房建公司、中商公司、龙港公司依据无效合同分别取得的购房款，应根据公平原则返还和赔偿。根据实际支付情况，债权人可在其债权范围和债务人应返还的数额内，向各债务人直接追偿。

依照《中华人民共和国经济合同法》第七条、第十六条第一款的规定，于１９９４年５月 ８日判决如下： 一、房建公司返还中商公司购房款２１００万元，赔偿利息按本判决第二项执行。中商公司返还龙港公司购房款４１７０．４万元及利息，龙港公司返还中原公司购房款３０７８万元及利息，利息均按月利率１６‰计息，计息时间从收到每笔款之日起至本判决生效之日止。 二、房建公司按国家银行同期流动资金贷款利率４倍计算，承担２１００万元房款利息损失的赔偿责任，计算时间从收到每笔款之日起至本判决生效之日止。从收到每笔款之日起到１９９３年４月２２日的赔偿额由中商公司受偿，１９９３年４月２３日到５月３１日的赔偿额由龙港公 司受偿，１９９３年６月１日至本判决生效之日止的赔偿额由中原公司受偿。房建公司如未按上述时间履行义务，此后应承担的赔偿额由实际债权人受偿。 三、房建公司、中商公司、龙港公司应承担的款项，限于判决生效之日起２０天内付清，逾期则加倍支付迟延履行期间的利息。

房建公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉称：其经两次批准共取得２．６８亩土地使用权，其后又与拆迁公司换得１．５亩土地使用权，因此，龙园大厦占地并非超出批准面积。因海口市总体规划要求该地应建２０层以上楼房，故其改建２３层龙园大厦不属擅自改变土地使用 性质。其与中商公司的房屋销售合同有效，应继续履行，中商公司应支付延期付款利息并赔偿损失。 中原公司答辩称：其与龙港公司签订合同后至发生诉讼期间，龙港公司未依合同交付土地使用权证和红线图。房建公司只有１．３８亩土地使用权，却占地４．１７亩，且未经批准擅自改变土地用途，将批准建８层办公楼改为建２３层商品房，故合同应认定无效。 龙港公司、中商公司未作答辩。 一审审结后，上诉审审理期间，房建公司于１９９４年１２月补交了１９８７年划拨的１．３亩土地的地价款，海口市国土局批准该地可用于商品房开发。１９９４年１２月２９日，海口市国土局向房建公司颁发了１８３８．３８平方米（合２．７５８亩）土地的使用权证。二审中还 查明，房建公司与拆迁公司换取的１．５亩土地未依法办理使用权变更登记手续。

最高人民法院审理认为：房建公司在合同中约定的龙园大厦用地面积４．１７亩，超出了国土局两次批准的面积，也超出了国土局１９９４年１２月２９日颁发的土地使用权证确定的面积。房建公司在建龙园大厦使用的土地中，用１９８９年取得的１．３８亩出让土地用于商品房开发 ，属违法行为；与拆迁公司换取的１．５亩土地，不享有使用权。房建公司用上述土地建龙园大厦，违反了国家和海南省有关使用国有土地的规定，因此，其与中商公司签订的龙园大厦销售合同应认定无效。中商公司与龙港公司、龙港公司与中原公司签订的龙园大厦销售合同，亦因房建公 司与中商公司签订的合同无效而无效。对此，房建公司应承担主要责任。中商公司、龙港公司、中原公司在签订合同中亦有一定过错，应各自承担相应的责任。房建公司的上诉理由不成立，依法不予支持。原审法院认定合同无效，房建公司返还中商公司购房款及利息，中商公司返还龙港公 司购房款及利息，龙港公司返还中原公司购房款及利息，是正确的，但按照银行利息的４倍赔偿不当。

依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十九条第（三）项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条之规定，最高人民法院于１９９５年４月２４日判决如下： 一、房建公司与中商公司、中商公司与龙港公司、龙港公司与中原公司分别签订的龙园大厦销售合同无效。 二、变更一审判决第一项为：房建公司返还中商公司购房款２１００万元并支付该款利息；中商公司返还龙港公司购房款４１７０．４万元并支付该款利息；龙港公司返还中原公司购房款３０７８万元并支付该款利息。上述款项利息按月利率１６‰计算，计息时间从收到每笔款之日起 至本判决生效之日止。限于本判决生效之日起一个月内一次付清，逾期加倍支付迟延履行期间的款项利息。 三、撤销一审判决第二项、第三项。

【评析】

一、本案的关键，首先在于房建公司转让龙园大厦时随附转让的龙园大厦４．１７亩土地使用权的违法性上。其一，龙园大厦用地面积４．１７亩，超出了国土局两次批准划拨的土地面积，也超出了国土局于１９９４年１２月２９日颁发的土地使用权证所确定的面积，房建公司对超出 部分未依法取得土地使用权，当然就不具备转让超出部分土地使用权的资格。其二，房建公司与拆迁公司换取的１．５亩土地，因未依法办理土地使用权变更登记手续，故房建公司对这部分土地也不享有使用权，也就不具备转让这部分土地使用权的资格。其三，房建公司对批准面积内的土 地虽依法取得了使用权，并具备了转让资格，但其违反规定，擅自改变土地使用性质，将用于建办公楼的土地用于商品房开发，是一种“不按批准的用途使用”土地的严重违法行为，按《中华人民共和国土地管理法》第十九条第（三）项的规定，土地管理部门有权收回用地单位的土地使用 权，注销其土地使用证。房建公司的这种违法行为，使其丧失了转让这部分土地使用权的资格。其四，按照《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，改变土地使用权的，依法“必须办理土地权属变更登记手续，更换证书”。这是强行性规定，而不是任意性规定。房建公司转让土地使 用权未依法办理土地权属变更登记手续，违反了强行性法律规定，也是一种违反法律的行为。其次在于当事人之间的转让具有炒卖土地的性质。因为依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，土地使用权转让是有条件的，即必须进行投资开发、利用 土地后才能转让。本案当事人之间的转让不符合这个条件，就属炒卖土地的性质，是不允许的。正因为上述原因，房建公司销售龙园大厦的行为是一种违反法律的行为，依民法通则第五十八条第一款第（五）项的规定，就是一种无效的民事行为，其与中商公司签订的合同也就无效，从而导 致随后的合同无效。

二、中商公司、龙港公司在各自的转售行为中，在未依法办理土地使用权转让变更登记手续，取得土地使用权证书之前，就进行再转让，也违背了其作为土地使用权转让主体应履行的法定义务，故其也有过错。他们各自不能以其上手的过错来否定其在土地使用权转让中的法定义务。但 该两公司在商品房转预售活动中，收到购房款不开具作为纳税凭证的发票，未缴纳税费的逃避税收、损害国家利益的行为，虽也是违法的，但不是构成转预售龙园大厦合同无效的原因，这是应当注意区别的。

三、房建公司虽于１９９４年１２月补交了１９８７年划拨的１．３亩土地的地价款，国土局并依此批准该地可用于商品房建设，并不因此可追溯房建公司与中商公司的销售龙园大厦合同有效。因为，一方面，房建公司的违法行为已经造成合同无效的后果，中原公司作为原告起诉，表 明合同不可能再履行，而且其起诉理由正当，依法应予支持；另一方面，龙园大厦占地面积超过了国土局先后批准使用的面积，房建公司对超过部分仍不享有使用权，且至二审审结时，当事人之间仍未补办土地使用权转让手续。故对案涉合同作无效处理，才是正确的。

四、一审判决由房建公司按银行同期流动资金贷款利率４倍，承担２１００万元房款利息损失的赔偿责任，并分别起始时间由中商公司、龙港公司、中原公司受偿，这不尽符合公平原则。虽然对三个合同均无效，房建公司的违法行为是根本原因，但房建公司仅占有了中商公司的２１０ ０万元房款，没有占有龙港公司、中原公司的房款；而中商公司对龙港公司，龙港公司对中原公司分别有直接过错，并分别占有后者的房款，让房建公司承担赔偿责任是不公平的。

另外，中商公司、龙港公司的转手行为明显具有倒买倒卖的性质，法律上并不支持这种投机行为，因而认定房 建公司对炒家负有赔偿责任并判决赔偿损失，并不符合立法旨意。特别是让房建公司按银行利率４倍来承担赔偿责任，于法更不相符。故二审判决各自返还购房款及利息，才体现法律的本意。

河南证券有限责任公司与上海科交房地产开发经营公司商品房预售合同纠纷案
原告河南证券有限责任公司，住所地河南省郑州市经六路9号。
法定代表人胡燕，董事长。
委托代理人罗一光，该公司职员。
委托代理人罗新建，河南仟问律师事务所律师。
被告上海科交房地产开发经营公司，住所地上海市大连西路261号。
法定代表人张仁章，总经理。

原告河南证券有限责任公司诉被告上海科交房地产开发经营公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2002年5月8日立案受理后，于2002年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗一光、罗新建，被告的法定代表人张仁章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告为购买被告开发建造的本市大连西路261号商品房，于1995年6月30日、9月17日与被告签订了《商品房预售合同》及《补充协议》，原告购买上址底层中间大厅和2201－2206室六套房屋，共计建筑面积1,906.35平方米。

1996年7月22日，双方签订了《结算协议》，确认了房价总款为人民币13,367,449元(以下币种均为人民币)，原告已付款为1,031万元，余款为3,057,449元。协议签订后，原告即分三次付清了余款，履行了合同约定的付款义务。然被告却未为原告办理产权过户手续，致原告合法权益得不到保障。故向法院提起诉讼，要求判令被告为原告办理产权过户手续。

被告辩称，原告所述基本属实，因被告资金困难且系争房屋均被法院查封，故无法为原告办理产权过户手续。

经审理查明，双方当事人对以下事实无争议：

一、1995年6月30日，原、被告签订一份《商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买本市大连西路261号底层中间大厅和第22层4套住宅(2203室、2204室、2205室、2206室)，原告将其在本市辉河路25弄7号302室、701室、1806室三套住宅置换上述一套住宅，扣除置换房屋价后原告须向被告支付购房款人民币9,137,440元。被告须于1995年12月31日前将上述房屋交付原告使用。合同还约定了付款方式及违约责任等。

二、1995年9月17日，原、被告签订一份《补充协议》，协议约定原告向被告购买本市大连西路261号内53.4平方米的房屋一间，房价为30万元。原告另向被告购买上址第22层2201室、2202室两套房屋，房价为3,139,100元。上述房款原告须于1995年12月30日前付清。

三、原告于1996年3月起实际使用了系争房屋。

四、1996年7月22日，原、被告签订一份《结算协议》，就购房款结算事宜进行了协商，并约定在原告付清应付款后，双方即去办理产权过户手续。

五、原告向被告支付了房款1,321万元，余款274,635.70元以协助本院(1998)沪二中执字第512号案件执行的方式给付被告的债权人中国光大国际信托投资公司。

六、2000年6月9日，被告取得系争项目的房地产权证，但未按双方约定为原告办理系争房屋的产权过户手续。

七、系争房屋第22层2201－2206室，由被告的债权人中国光大国际信托投资公司申请财产保全，于1999年1月5日被本院查封。系争房屋底层中间大厅，由原告的债权人辽宁省证券公司申请财产保全，于2002年5月21日被北京市第二中级人民法院查封。

八、因原告付清房款后未能取得房地产权证，故向本院提起诉讼，要求被告为其办理房地产过户手续，并明确表示只要求被告办理产权过户手续，不因权利无法实现而在本案中诉请被告赔偿损失。

以上事实由《商品房预售合同》、《补充协议》、《结算协议》、房地产权证、相关民事裁定书及协助执行通知书、当事人陈述等为证。

本院认为，被告为本市大连西路261号“河南证券大厦”的房地产权利人，其向原告转让部分房地产，于法不悖。原、被告间签订的房地产转让合同，系双方真实意思表示，内容与现行法律法规不相冲突，且原告已实际使用了系争房屋，被告对该事实状态予以确认，况双方对合同效力均未持有异议，故认定该合同为有效，双方均应受其拘束。

对可否判令被告为原告办理系争房屋产权过户手续的问题上，合议庭存在两种意见：

少数意见认为：办理产权过户手续是被告的义务，原告依据合同要求被告履行，该请求仍属债权请求的范畴，并非是确权之诉。法院的判决只是判令被告办理产权过户手续，并不确认系争房屋属原告所有，不会出现“一物两权”的局面。虽然系争房屋被查封，但被告能否办理产权过户手续是未知状态，有可能因被告清偿其债务而解除查封，也有可能被告未能清偿其债务而致系争房屋被拍卖或转让。即使出现后一种情况，也只是出现判令被告办理产权过户手续的判决终止执行的局面，原告的损失至此方形成，其可再向被告主张。而判决能否执行完毕的可能性不应成为能否判决的前提条件，故应支持原告的诉讼请求。

多数意见认为：原告在履行合同义务上已依约付清了购房款，按照合同约定应取得房地产权证，被告亦不反对为原告办理产权过户手续，但由于原、被告因他案的债务问题涉讼，系争房屋被法院依法予以查封，从目前情况分析，如果法院支持原告的诉请，原告会误认为法院是将系争房屋判归其所有，否则法院也无必要判令被告为其办理产权过户手续，势必出现“一物两权”的局面，徒增向当事人、案外人解释的难度，在系争房屋权利存有瑕疵、被查封的现实状况下，不能判令被告为原告办理产权过户手续。

按照少数服从多数的原则，合议庭经评议后决定按多数意见下判。原告可待系争房屋的诉讼保全措施解除后，再行主张或另行向被告请求解除合同赔偿损失。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条之规定，判决如下：

对原告河南证券有限责任公司的诉讼请求不予支持。

本案案件受理费76,847元、财产保全费49,010元，共计125,857元，由原告河南证券有限责任公司负担53,800元、被告上海科交房地产开发经营公司负担72,057元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。

停车场车辆被盗，谁担其责？


近年来，商场、宾馆、小区等的停车场车辆被盗事件频频发生，为此，车主将商场、宾馆及物业公司告上法庭的新闻屡见报端，赔与不赔的争论也因此喋喋不休。笔者曾作为物业公司的代理人参与了一起车主诉物业公司赔偿被盗车辆的纠纷，本文围绕该案件的事实，并依据法律法规的相关规定，就停车场被盗车辆的赔与不赔等问题进行了分析。

2003年12月15日夜，张某将自己的桑塔纳轿车停放在某物业公司管理的小区露天停车场内，并交纳了5元的停车费，物业公司小区工作人员向他出具了正规停车发票（××省停车场管理定额发票）。张某在次日下午取车时，发现自己的车辆被盗。后报案，公安机关查找未果。张某遂以物业公司未正确、全面履行保管合同而将该物业公司告上了法庭。

物业公司向法院提供了物业管理合同、停车场对外公告的物业公司××物字（2002）第××号文件（文件中声明因客观原因对停放车辆不负保管责任）、小区有三道无人看守的大门照片（该小区为开放式的小区）等证据来证明双方不存在保管合同关系，物业公司对此不负赔偿责任。

一审法院认为，原告张某将车辆交付被告物业公司管理的小区停车场，并支付了停车费用，双方已经形成了有偿保管合同关系，被告应当以善良管理人的注意程度妥善保管该车辆。现因被告未尽到充分注意之责，致使原告所存车辆丢失，应承担赔偿责任。遂判决被告赔偿原告损失9万元。被告物业公司不服判决，认为双方并不存在保管合同关系，遂向市中级人民法院提起上诉。

二审法院审理认为，保管合同的成立，不仅要有当事人双方意思表示一致，而且寄存人须将保管物交付保管人，寄存人交付保管物是保管合同成立的要件。本案中，物业公司主观上无保管车辆的意思表示，张某亦未明确表示将车辆交付物业公司保管，诉争车辆实际未置于物业公司的控制之下，客观上物业公司与张某未就车辆的停放、保管、领取、风险承担等权利义务关系订立具有保管法律特征的书面合同或有任何相关口头约定，故本案没有充分的证据证明当事人之间存在保管合同关系。遂依法撤销原判，驳回了张某的起诉。 显然，在本案中，双方争议的焦点主要是保管合同是否成立的问题。原告张某以停车票据为唯一依据主张其与被告物业公司形成保管合同关系。