绿色建筑评价体系对绿色物业管理的启示
盛筠 丁猛 宁艳杰

（北京林业大学经济管理学院，北京 100083）

—— 原载于《现代物业•新建设》杂志2011年01期总第174期


摘 要：“可持续发展”思想深入到生活中的各个角落，绿色服务和环境管理理念在物业管理中也愈发流行，在低碳经济盛行的时代背景下，绿色物业管理是一种趋势，更是一种必须，是不断满足业主需求的必由之路。在号召建筑节能环保的今天，引入绿色管理理念，提倡物业管理绿色服务，运用绿色建筑评价体系管理物业，成为现代物业服务的特色，也是物业管理发展的必然之路。

关键词：绿色建筑；评价体系；绿色物业管理；启示


2009年12月，联合国气候变化大会以低碳经济和绿色建筑发展为核心的节能减排话题成为世界关注的焦点。中国政府明确表态：2020年前中国碳减排40%—45%，其中房地产行业在节能减排工作中占据重要地位。我国作为发展中的人口大国，节能减排和环境保护，是一项重要而紧迫的现实工作。绿色管理是从新加坡传入我国的一种全新的管理理念，由此衍生出的绿色物业管理将成为当前住宅业发展的一种必然趋势。


一、国内外绿色建筑相关研究

可持续发展的人居环境是各国建筑业追求的目标，面对高能耗、高污染的现状，推行绿色建筑、智能建筑、节能建筑刻不容缓。许多国家和组织都在绿色建筑方面制定了相关政策和评价体系，有的已着手研究编制可持续建筑标准。由于世界各国经济发展水平、地理位置和人均资源等条件不同，对绿色建筑的研究与理解也存在差异。

（一）国外绿色建筑评价体系

发达国家已经建立起比较成熟的绿色建筑评价体系。

英国于1990年提出的BREEAM是世界上第一个绿色建筑综合评估系统，也是国际上第一套实际应用于市场和管理之中的绿色建筑评价方法，其采用了一个相当透明、开放和比较简单的评估架构，主要评估条款包括管理、能源、健康舒适、土地使用、选址的生态价值等九个方面。

美国LEED体系分场地规划、材料与资源、室内空气质量和创新等六个方面进行评估，建立了可以识别的全国性“认证”来改变市场走向。

多国GBE是有加拿大等14个西方主要工业国家共同提出的，具有很好的通用性与灵活性，适用于办公建筑、集合住宅、学校建筑三种建筑类型，其评估内容主要涉及了资源消耗、环境负荷、室内环境质量、成本等六大方面；

澳大利亚的NABERS评估对象为已使用的办公建筑和住宅，是一个对建筑实际运行性能进行评价的系统，它分为办公建筑综合评估、办公建筑基础性能评估、办公建筑用户反应评估、住宅评估四个方面。

此外，日本CASBEE、德国DGNB、法国HQE也较为有名。

（二）国内绿色建筑评价体系

为促进绿色建筑的发展，我国于2006年颁布了《绿色建筑评价标准》（以下简称《标准》）。《标准》主要用于评价住宅建筑和办公建筑、商场、宾馆等公共建筑，该体系包括6大指标：节地与室外环境；节能与能源利用；节水与水资源利用；节财与材料资源利用；室内环境质量；运营管理（住宅建筑）和全生命周期综合性能公共建筑）。每种指标分为控制项、一般项和优选项3类。其中，控制项为必备条款，优选项主要指实现难度较大、指标要求较高的项目。按满足一般项和优选项的程度，绿色建筑划分为1、2、3星级。

表2-1 划分绿色建筑等级的项数要求（住宅建筑）


等级
一般项数（共40项）

优选项数
（共6项）

节地与
室外环境（共9项）
节能与
能源利用
（共5项）
节水与水资源利用
（共7项）
节材与材
料资源利用
（共6项）
室内环
境质量
（共5项）
运营
管理
（共8项）

★
4
2
3
3
2
5
--

★★
6
3
4
4
3
6
2

★★★
7
4
6
5
4
7
4



























表2-2 划分绿色建筑等级的项数要求（公共建筑）

等级
一般项数（共43项）
优选项数
（共21项）

节地与室外环境
（共8项）
节能与能源利用
（共10项）
节水与水资源利用
（共6项）
节材与材
料资源利用
（共5项）
室内环
境质量
（共7项）
全生命周期综合性能
（共7项）

★
3
5
2
2
2
3
-

★★
5
6
3
3
4
4
6

★★★
7
8
4
4
6
6
13


《绿色建筑技术导则》(2006)几乎规定了建筑整个生命周期内的规划、技术、节能、评估等的所有环节，为绿色建筑提供了必要的技术指导，有利于绿色建筑的推广。此外，建设部设“低能耗与绿色建筑双百示范工程”、“绿色建筑创新奖”等政策以支持国内绿色建筑的发展。


二、 运用绿色建筑评价体系实行绿色物业管理

面对中国的社会现实与未来可持续发展的必然趋势，大力发展绿色建筑，对节约资源、保护环境，促进国民经济又好又快地发展具有举足轻重的作用。绿色建筑评估体系的建立，不仅包括建筑施工“绿色化”，更要求有相应的管理措施与之配合，绿色物业管理成为发展绿色建筑的必然要求。

（一）“四节”与“一环保”相结合，体现“绿色”理念

鉴于我国人口资源的严峻形势，转变发展方式，节约资源能源，是现实的选择，而其中最重要的，便是转变资源利用方式。温家宝总理提出“加快转变经济发展方式，调整优化经济结构”，要打好节能减排攻坚战和持久战。根据绿色建筑评估体系，“四节”即节地、节能、节水、节材，它不仅强调了“节”，保证建筑用材、建筑施工、建筑管理充分体现“绿色”理念，还与“保护环境”密切结合，宣传环保意识，提倡环保行为，保证建筑指标与管理效果双向达标。

（二）过程控制与前馈、反馈控制相结合，突出“过程管理”

绿色建筑评估体系充分体现了管理学的一大职能——“控制”。控制，即监视各项活动以保证它们按计划进行，并根据动态环境进行纠偏的过程。有效的控制系统可以保证各项行动完成的方向是朝着达到组织的目标，过程控制作为管理中的监督行为，发挥着重要的作用。绿色建筑评估体系从建筑规划、设计、施工阶段到整体运营管理阶段，实行一系列的监督措施，不仅从源头上遏制了“浪费”、“污染”行为的产生，而且保证整个管理过程具有整体性、系统性。

（三）定量与定性相结合，等级评价制度共同实施

《绿色建筑评估标准》中控制项、一般项、优选项的规定，弥补了不同类型企业成本问题，企业可依据自身情况尽力达到指标要求。《标准》吸取了国内外特别是新加坡绿色建筑的实践经验，并结合近年来绿色建筑新发展，深化评价内容，改进体例及评分方法，创新性强。其中，评价等级的划分有利于增强企业竞争力。《标准》多维多方面地规定了绿色建筑指标要求，将定量评估与定性规范相结合，物业管理外资企业、国有企业以及各种私营合营企业有了具体的参照标准。

（四）系统性与灵活性相结合，建立整个生命周期监测机制

绿色建筑的评价是一个过程管理，而不是最终的一个标签，另一方面，还必须对建筑物进行全年能耗模拟和评估。在物业管理过程中，必须要对建筑物及其物业设备进行实时监测，确保从建筑物的建造方法、材料选择、装修过程、设备运行等方面都要体现绿色物业管理的精神。具体到各部门各方面，建筑设计师、园林规划师、物业管理师应不断沟通，对建筑物采光、照明、通风、围护结构构造和园林景观设计、功能区域布置等方面进行不断的否定和肯定，使整个建筑和物业区域环境与周围自然环境、社会环境相协调，并进一步为今后物业管理打好坚实基础。


三、实行绿色物业管理的未来发展趋势

（一）规模化管理，行业协会发挥桥梁纽带作用

物业管理是市场经济的产物，目前除少数城市外，绝大多数城市的绿色物业管理市场尚未形成。物业管理行业充分号召各主体企业遵照《绿色建筑评估标准》要求，并结合各企业自身特点，以不同程度推行绿色物业管理，进而形成规模效应。行业协会应在尊重企业自主发展的基础上建立起政府与企业的沟通桥梁，随时向政府反映企业在推行“绿色物业管理”中的问题困难，并定期协助政府开展物业管理行业“环保质量”调研和统计工作，为政府制定改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议。

（二）规范化管理，操作流程与评估体系配套施行

《绿色建筑评价标准》对绿色建筑予以了详细的指标规定，而绿色物业管理在遵循其基础上应有配套的管理绩效界定和评估标准。不仅如此，操作流程也需要制定详细的细则和条例。物业管理企业应定期对评价体系进行评审，以确保环境管理体系的持续适用性、充分性、有效性。如果有所不足，就应进行持续改进。只有这样，才可通过对体系不断修正与完善，达到改进绿色管理的目的。

（三）开放化管理，学习先进方法并加以创新

施行开放化管理，应将绿色物业管理延伸到规划、设计、施工的各个阶段，这种生命周期监测管理机制具有良好的监督效应。我国绿色物业管理尚在起步阶段，应在学习国外先进管理措施的基础上，建立一套自己的评估标准。《绿色建筑评估标准》为绿色物业管理提供了良好的借鉴，那么，作为房地产行业后续阶段的物业管理，建立一套完整完善的操作流程和评估体系十分必要。因此，物业管理企业需要在学习国外先进做法的前提下，加以扬弃，取其精华去其糟粕，提高自主创新能力。


四、结语

绿色物业管理理念是基于绿色物业的兴建和业主对于绿色消费的需求而提出的，它反映了人们对于居住环境的要求，是物业管理逐步由单向管理型向社会经济环境等综合管理的效益型转变，成为物业管理企业领先市场、获取利润的核心因素。因此，绿色物业管理是必然趋势，随着科技水平、国民素质的提高，物业管理必然朝着普遍化、信息化、专业化的方向发展，传统的物业管理必将被绿色物业管理所取代。


参考文献：

[1]李峥嵘，杜璇等.绿色建筑评估体系对建筑节能管理的启示[J].建筑节能，2007(3).

[2]杨萌.美国LEED绿色环保理念对物业管理提升品质的借鉴[J].境外视窗2008(10).

[3]饶春平.物业管理工作中如何体现绿色建筑思想[J].现代物业，2006(10).

[4]从美国LEED看我国《绿色建筑评价标准》.

http://www.topsunshade.com.cn/Articles/2007-6-11/1314.html.2007-6-11
[5]国内外绿色建筑评价体系综述.

http://www.qianjia.com/html/2009-03/57012.html .2009-3-24
[6]袁 镔，王大伟.我国《绿色建筑评价标准》解析[J].智能建筑与城市信息，2007(4).

[7]江天梅.中国绿色建筑的发展[J].建筑与装饰，2009(3).


作者简介：盛 筠，北京林业大学经济管理学院物业管理系。

丁 猛，北京林业大学经济管理学院物业管理系。

宁艳杰，副教授，北京林业大学经济管理学院物业管理系教师，研究方向：物业环境管理。