文/五合国际(5+1 Werkhart International) 项目管理及策划部 指导：刘力 严涛 房地产产品设计和市场趋势，是一个大家都关心的问题。用业内人士的话讲，“把握产品趋势，是提高产品竞争力和提高企业品牌价值含量的关键要素”。 2006年的中国房地产产品趋势走向何方？为更好给市场提供专业的参考，新地产特邀国内领先的建筑设计集团—“五合国际(5+1 Werkhart International)”的资深专业人士，对2006年国内的住宅产品、写字楼产品、商业地产产品及别墅产品的发展趋势，做出专业的判断。
文/五合国际(5+1 Werkhart International) 项目管理及策划部
指导：刘力 严涛
房地产产品设计和市场趋势，是一个大家都关心的问题。用业内人士的话讲，“把握产品趋势，是提高产品竞争力和提高企业品牌价值含量的关键要素”。
2006年的中国房地产产品趋势走向何方？为更好给市场提供专业的参考，新地产特邀国内领先的建筑设计集团—“五合国际(5+1 Werkhart International)”的资深专业人士，对2006年国内的住宅产品、写字楼产品、商业地产产品及别墅产品的发展趋势，做出专业的判断。
2006年中国住宅产品大趋势
在住宅市场更加成熟，及房地产行业、市场环境出现较大变化的背景下，2006年中国住宅产品在设计、策略等方面将出现一些显著的变化趋势。
住宅产品品牌的商品化程度将提高
首当其冲的是住宅品牌的完善，目前住宅市场上已经形成若干知名品牌，比如万科、阳光100等，但品牌成熟度较低。在目前市场上，地产品牌的主要标志仅仅是企业的知名度、规模及资本实力。随着地产行业的日渐成熟，品牌的建设也标志着住宅商品化程度的提高。
随着锋尚、MOMA的品牌以先进的技术作为核心竞争力，以及万科等企业试图以标准化复制的模式提高管理效率，降低成本，进军二线城市市场，中国地产品牌的内涵将发生本质的改变，成功的品牌本身就蕴涵着巨大的价值。
另一方面，住宅作为高档消费品或不动产投资品，也将逐步完善项目性能及技术指标的数据化产品说明。预计在2006年，这一技术指标说明及展示模式将进一步完善，甚至包括整套住宅的整体性能数据。
目前一些企业已经建立了企业内部的相关标准。未来行业将建立起一系列的质量监测标准，其中国家级标准将是最基本的达标依据：企业级标准是各企业质量自律、实现产品承诺的依据，而一些领先采用欧洲高科技的项目，将推动国内住宅技术标准的早日完善。
住宅品质的精细化及指标化
2006年的中国住宅将继续朝精细化方向发展。随着消费者日趋理性化，开发商也相应的调整了开发营销模式，将更多的力量花在提高住宅产品质量上。
住宅的核心品质应该体现在技术品质，特别是可量化指标方面。目前市场上的楼盘单价从千余元的经济适用房，到数万元的CBD豪宅，虽然地段优势、景观环境、装修标准等方面差别明显，但是核心的技术品质恐怕没有什么差别。在这方面，中国住宅同其他产品比如汽车、手机、电器等有本质的区别。汽车的价格差别是由其内在技术性能决定；电器的价格差别也由内部性能指标决定。而中国住宅价格构成的重要缺环恰恰是技术品质指标。无论是什么样的豪宅，反倒不能像电器那样给出舒适度，或者能耗的指标。于是评价豪宅的标准只能依靠装修，景观等直观的、外在的、无法量化的标准。
住宅套型将出现新突破
2006年中国住宅的户型设计将相对于传统的成熟模式有较大突破。近年来住宅套型变化不大，尤其是200平米以下的普通住宅，其功能格局已经形成广为认同的基本模式：经入口玄关进入客厅，厨房、餐厅靠近入口，主要居室在内。上述模式是在从1998年至今的住宅开发建设中逐步确立的，目前至少有三方面因素正导致现有套型模式的新变化。
首先，居住文化在不断发展，进一步的套型变化则源于人们居住需求在文化层面的发展。其次，住宅个性化需求不断增加。在具备基本使用功能的基础上，新的住宅要符合居住者的身份，能够满足特殊客户的特殊需求，反映居住者的个性。此外，为先进技术的应用提供更多可能性。比如，钢结构和水平布置管线提供了无阻隔的大空间；生态系统技术使全玻璃外墙也能满足住宅要求。
2006年住宅户型在功能上，将朝着普适性和针对性两极分化的方向发展。全开敞住宅，套内可以任意划分平面，层内可以任意划分各套面积，普遍适合不同的面积需求和使用需求(如办公)；与之相对的，是向不同客户提供有针对性的进一步细分的产品，如单身住宅、老人公寓、丁克公寓等等。
在住宅功能布局方面，可能出现一些全新的尝试。比如客厅内置，即卧室等主要房间靠近入口而客厅在最远离入口处，这样从玄关经卧室间的长走廊到达客厅，可以增强客厅的私密性。又如在较大进深情况下出现一些特色黑房间，如影视间、冥想室等；并在其四周形成连通的回路，以增加居住空间的趣味性。
高科技节能将是产品新卖点
为了应对能源危机，政府大力推进节能型住宅。一方面国家提高了住宅节能的标准，另一方面政府部门、专家学者、媒体的大力呼吁，消费者也越来越关注住宅节能问题。
很多开发商采用了某几项节能设备和技术，提高了成本，也提高了售价，把这些单项技术作为楼盘的卖点推销给消费者。而这些单项技术虽然都具有较好的节能作用，但在未经过住宅的整体模拟设计和配套使用情况下，住宅的舒适度指标和整体节能效果很可能完全没有提高。这就应验了著名的 “短板”理论，当我们用许多条木板拼装成一个水桶，这个水桶能装多少水只取决于最短的那块板，而不是最长的那块板。节能技术的堆集不一定能达到节能效果。
市场上真正阻力并非来自于对成本和风险的担忧，而是来源于固有的成见以及缺少前瞻性和创新精神。目前国内四个比较成功的高科技项目，两个在北京，两个在南京，而在中国房价最贵的杭州和上海反倒一个没有，这也充分说明在市场火爆的情况下，没有必要考虑技术品质和产品升级换代。而目前的市场已发生了更大变化，仅凭炒作和包装等推广手段已无法推进楼盘销售，技术品质已越来越成为真正的卖点。
寿命品质升级与精细化趋势
中国住宅的低品质与短寿命成为限制住宅产业持续发展的瓶颈。中国建筑学会理事长宋春华指出：统计数据说明我国建筑平均寿命不到30年，而按照国家强制标准规定的合理使用年限，普通建筑的使用年限是50年，欧洲建筑的平均生命周期则超过80年。
在住宅质量总体不断提升的过程中，仍存在一些不容忽视的问题。住户对住宅质量要素的关注中，首位的仍然是工程质量，诸如地基下沉、墙体裂缝、门窗不严、跑冒滴漏等。随着资源节约活动的开展，节地、节能、节水、节材的经济政策将相继出台，水价、热价、电价的调整及物业税的征收，将对居住成本产生一定的影响。那些性能低、品质差的住宅将处于高成本运行的劣势。
作为全国布局、试图建设企业品牌的知名开发商若要走一条持续发展的道路，则更倾向于放慢脚步，关注点不应仅限于眼前具体项目，应以质量求安全，以图长远回报。
新中式住宅在摸索中前进
随着越来越多的楼盘尝试中国传统建筑风格，2006年中国楼市的现代中国风格将更加成熟。中国近年来的很多住宅楼盘把殖民风格当作高档的标志，把奢华作为美观的前提。这些建筑形象作为文化的载体所反映出社会心态的媚俗，新消费主义倾向，和文化上的不自信。民族文化受到冲击时，自然的产生了一种回归民族性的反抗，表现在住宅建设方面就是中式风格的回归。
新中式住宅前进的动力来自对传统大胆的革新。时代的发展使中式建筑有一定的弊端。首先传统建筑与现代住宅在功能要求上和现代人的生活方式有较大的矛盾。其次，技术手段落后，结构形式、物理性能、建筑材料和施工工艺上均有先天不足。最后，传统建筑以低层为主，现代住宅为多层甚至是高层。因此传统中式建筑不能简单的套用在现代建筑中，需要革新。
建筑是本土文化的重要载体，越是本土的就越是国际的。现代中国风不是简单的复古，而是需要加入现代的生活理念，并应用最新的工艺材料和技术。日本同中国一样，具有悠长的建筑文化历史和成熟的传统建筑风格，但是日本形成了现代的日本民居风格。而中国目前民族文化的建筑载体仍然是传统的建筑形式。虽然有很多项目试图尝试“唐风”，但仍未形成现代中国建筑风格和现代中国民居风格。但可以确定的一点是2006年现代中式民居的发展脉络将更加清晰，而产品形态更多姿多彩。
2楼
2006年中国写字楼产品大趋势
2005年中国写字楼市场在总体利好的宏观背景下，也存在诸多隐忧。市场呼唤高品质产品，而开发商在写字楼的建设过程中研发不够，使写字楼的产品供应和不断更新的需求之间，存在较多的错位问题
文/五合国际(5+1 Werkhart International) 项目管理及策划部 指导/刘力 严涛
对国际化办公设施需求导致市场竞争激烈
2006年由于写字楼供应量的增加、需求主体的变化，将导致市场竞争要素发生变化。地段、产品不再是竞争的唯一要素。如何为入驻企业创造附加价值，成为买家最为关注的问题。对于入驻企业来说，能够促进企业生产力提升的要素是非常重要的。对市场进行细分、对客户群进行精确定位十分必要，如果能够找到合适的目标市场，为特定客户提供专门服务，项目就有可能形成独特的竞争力。
另一方面，企业选址更多地是从企业发展的角度考虑，靠近市场、靠近供应商、充足的人力资源等，都会帮助企业形成更强大的竞争力。因此，商务区域的产业集群将是吸引企业的最大卖点。 同时，科技已经更广泛地渗透到企业活动的各个层面，企业越来越依赖网络、电器设备。在这种情况下，写字楼能够提供的电力保证、网络保障等，对企业的吸引力也将越来越大。
写字楼产品主题化、个性化发展趋势突显
写字楼从同质化产品逐步转向表现目标企业群形象，单个写字楼项目针对的目标企业群不断缩小。如北京市场上，超大规模写字楼与五星级酒店综合体的出现，以及新产品概念，如“企业总部”和“LOFT写字楼”，以及商务楼的快速发展，都是这一趋势的体现。写字楼产品设计发展到今天，对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的需求越来越受到开发商及业主的重视。
未来几年写字楼产品本身品质的提高，将成为市场竞争的重点和开发的重要环节。写字楼产品品质的提高，首先取决于对客户群体需求的深入研究。而非盲目提高装修标准或堆砌高新技术。
人性化及网络化受到广泛关注
办公空间设计需要考虑多方面的问题，涉及科学、技术、人文、艺术等诸多因素。办公空间室内设计的最大目标就是要为员工创造一个舒适、方便、卫生、安全、高效的工作环境，以便更大限度地提高员工的工作效率。这一目标在当前商业竞争日益激烈的情况下显得更加重要。
其中“舒适”涉及建筑声学、光学、热工学、环境心理学、人类工效学等多方面学科；“方便”涉及功能流线分析，人类工效学等方面的内容；“卫生”涉及绿色材料、卫生学、给排水工程等方面的内容；“安全”问题则涉及建筑防灾，装饰构造等方面的内容等等。例如，欧美一些前沿写字楼产品中越来越多地将私人办公室设置在大楼的中心地带，以使在开敞的公共区域办公的员工能够直接享受到自然光线和风景。
未来的办公室将成为一个知识中心，各种因素，诸如时间、地点、结构，不同的动态搭配根据不同人物和使用者的要求创造出不同的工作环境。例如，为鼓励创新的企业文化，促进员工全方位、更为便利、通畅的交流得以实现，人们提出了一种全新的设计形式—“无边界办公室”。这种新型设计的鲜明特征是，不再把办公场所分给具体的某个员工，文件越来越多地以数字化形式保存。故而，有效的文件管理和便利的办公设施是这种新型设计概念得以成功实施的前提条件。
服务设施综合配套化日趋重要
高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度、向比配套、比服务、比管理方面倾斜，这同样也是发达国家高档写字楼发展的一个重要趋势。
对于以租赁和出售为主要开发目的高档写字楼项目而言，必须具备一定的整体规模。例如，以建筑综合体的综合优势体显项目的高档品质，这类产品通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。
2006年一种新型的写字楼模式—服务式写字楼正在国内一线大城市将更快发展。作为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式，从而吸引了不少投资者的关注。服务式写字楼采用全装修并配备服务人员和设施的写字楼。各项的服务可以包含在一次性支付的租金内，也可单独计算。而在租赁年限上一般可以少于常规写字楼3年的租赁期。虽然服务式写字楼的租金远高于传统的写字楼，在同一栋写字楼内服务式的租金是普通写字楼租金的2至3倍。对于中短期内的租户，特别是只有少数员工的公司来说，租用服务式写字楼比普通写字楼更为经济。
总部写字楼模式发展迅猛
传统写字楼宣传企业形象的能力较弱，而总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现—写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象。这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立式总部两种类型。
随着从城市中心到郊区扩张中用地紧张度的下降，在城市郊区地带出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品。当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地。可以说，写字楼已成为企业自身形象的载体，写字楼所代表的不再是一个群体的形象，而成为某个单体的专属形象。这无疑可以满足那些希望彰显企业自身魅力与形象的公司的办公需求。
而在用地紧张的城市中心区繁华地段，也开始出现小规模的独栋式企业总部组团，即将通常可以做成一栋大型综合写字楼的项目改为数栋相对独立、规模较小的单体写字楼组合，共用广场、园林等公共空间。
生态节能型写字楼为未来发展主方向
在全球范围内，建筑生态智能化有两大发展趋势：一是调动一切技术构造手段，达到低能耗、减少污染并可持续性发展的目标；二是在深入研究室内热功环境(光、声、热、气流等)和人体工程学(人体对环境生理、心理的反映)的基础上，创造健康舒适而高效的居住空间。
在过去的几年中，房地产产品供不应求现象十分突出。这个时代不用过多研究产品，而是以最快速度把产品推向市场，实现利润最大化。随着房地产市场从营销时代进入产品时代，以及从今年开始多项宏观调控政策及行业标准的出台，使生态节能型写字楼产品“叫好不叫座”的尴尬局面开始改变，越来越多的实例证明，此类型产品必将成为未来写字楼产品市场的发展方向。北京近期的几个全玻璃幕墙写字楼的失败案例影响深远。
高舒适度、低能耗是国际发展趋势，世界范围内的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题受到越来越多的关注。2005年7月1日开始实施的公共建筑节能标准要求强制执行，对于新一代写字楼产品来说，有了更为严格的限制。
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3楼
2006年中国商业地产产品大趋势
商业地产在经过2004年、2005年的躁动之后，市场逐渐走向理性。2006年商业地产在产品设计和市场定位上，将趋向理性和专业化
文/五合国际(5+1 Werkhart International) 项目管理及策划部 指导/刘力 严涛
商业设施大型化趋势放缓
在宏观环境及政策等各方面因素影响下，预计2006年商业地产供应量将持续增长。其原因主要有两方面：一是国家限制住宅开发后，开发商认为商业地产利润空间更大，转向商业地产开发；二是目前市场的商业有效需求仍未得到满足。
商业设施规模2006年可能出现的变化有：一方面，大规模的集中商业供应难以出现，一窝蜂开发的大型Shopping Mall的局面不会重演。多数开发商缺少同国际品牌商家，以及专业商业投资和运作机构的接轨能力，无法进行有效的国际招商。即便沿用目前国内大型商业设施的业态组合模式，但缺乏创意与特色。或虽有创意，却无法解决招商和巨大的资金缺口问题。盲目追求大体量，而缺乏足够的消费人群和购买力，即便热闹一时，无法长期经营，供应过剩，从而导致项目搁浅。
另一方面，2005年商务部发布了《社区商业指导意见》，社区商业将成为商业供应模式的重点，预计2006年社区示范范围将逐步扩大。未来商业物业多以提供社区配套服务为主要形态。
新型社区Mall更引人关注
由于城市新社区建设步伐加快，政府积极鼓励发展社区商业。虽然2005年与往年相比社区配套的规模与形态都有了相当大的变化，但2006年将会有更大的发展潜力。较适合社区商业发展的商业形态包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等，这些业态将逐渐成为商业地产中的新亮点。
前几年在各个城市掀起了在开发社区内建设独立会所的大潮，由于住宅社区均设有独立会所，而这些会所的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，人气可怜。特别是那些设于区内无法面向社会经营的会所更加难以为继。其实居民需要本社区以及同板块内的其他社区的配套提供尽可能多且方便的服务。而不同楼盘的开发商缺乏相互协调的意识和能力，各自以自我为中心，随心经营，导致了两种现象的发生：一是重复建设和重复经营；二是部分经营业态的空白。
2006年新兴的规模在几万平米的小型街区Mall，以更加完善的配套、丰富宜人的景观环境特色而具有吸引力。以北京朝阳公园附近的滨湖商业街为例，该商业街以西班牙式的建筑风格，两层高的低密度形态，上海新天地式的情趣氛围，以及后海式的临水消费模式，成为新一代小型Mall的尝试。小规模的商业设施既降低了招商的风险，又方便邻近的社区生活，是未来易于操作，容易出现亮点的商业模式。体验消费的乐趣也更容易在这些规模虽小，但更富有情趣的项目中得以实现。
对国际零售巨头的期待趋于理性
国际零售巨头进入中国，对商业地产将起到一定的促进作用。按照WTO条款承诺，外国资本进入中国的零售领域将不再受区域、业态、规模和资本构成的限制，这也必将进一步激活中国零售市场。在调整、充实一二线开放城市网点布局的同时，逐步向三、四线城市延伸。这些必然为商业地产的发展带来新的机遇，然而，外国集团资本的性质也决定了国际零售巨头进入中国市场将是慎重的、理性的、渐进的和渗透式的。但国内部分商业项目由于对项目优势过于自信、对国际零售的招商盲目乐观、或对国际商家进驻为项目带来的利好期待过高，导致项目的最终搁浅。
目前市场上仍存在着对国际零售巨头的盲目崇拜及认识误区，主要表现在以下几个方面：一是国际背景意味着高档，一定可以带来人流、提高租售价格；二是对引进的成本和管理费用估计不足；三是规划设计完成再进行招商；四是过分夸大国际品牌带动项目营销的作用，而对于带来的风险忽略不计等。
不能认识以上问题，便会使得商业地产对国际零售巨头的依赖性增强。国际零售巨头并非华佗再世。如果商业地产定位有误，国际零售巨头也无法给予“第二次生命”。商业地产经过几年挫折，目睹无数失败，无论是开发商、投资者、运营者还是消费者都已经意识到商业运作的重要性，对国际商业巨头的期待也趋于理性化。
商业项目的功能构成将更全面
随着国际知名零售品牌在中国的设点步伐加快，商业地产作为商业经营的载体，其开发建设必定受到商业发展的国际化趋势的冲击，也使得商业面临一个更为开放、多元、竞争的新市场环境。
2006年国外商业的各种形态在中国登陆将会更加全面。商业经营方式正发生巨大的变革。随着消费水平的提高，目前市场中的单纯购物和消费服务较难满足顾客的需要，休闲和娱乐型消费已成为一种趋势。人们的需求正由原本较单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变。即需要在特定的时间段内满足人们物质与精神需求。能够满足双重需要的物业必将受到市场更多的青睐。
一站式消费、主题型购物中心、体验消费、真正成功的超大型Mall将由时尚的话题逐步进入国内消费者的现实生活中。另据有关部门预测，国际零售100强至少有50%将在北京开店。中小型百货、购物中心将持续发展，超市也会有更大的发展空间，各种专卖店及连锁店的经营也将会进一步扩大商业业态的多样化发展。
商业规划、设计逐步国际化和专业化
从2005年的全国的商业地产供需来看，一方面空置率快速上升，一方面外资零售商找不到合适的商业物业，这种矛盾状况的出现主要是源于商业规划和需求方没有真正的对接。真正能够满足市场需要的商业地产项目需要科学专业化的商业运作，才能够最佳发挥商业资源应有的价值。
从目前众多商业项目的盲目上马与重复建设判断，商业地产开发商尚无测算市场需求与供给缺口的能力。如果一个商业项目的供给超过了本区域市场需求的缺口，只能意味着两件事情：一是通过自身独特的竞争力，分流本区域内其他商业设施的客户；二是扩大本项目的商圈服务范围，将其他商圈的客户吸引到本项目来消费。而这两方面的任意一项均不易做到。
在目前中国市场上，能够提供国际专业计算模式，并且提供定量的分析数据以及具体的操作实施方案的公司较少。多数的商业策划只有定性的分析，缺乏有数据支撑的执行方案。商业地产之间的竞争是整个商业所体现出来的整体资源及综合竞争力的较量，超越了单纯的项目优势和资金优势的竞争，是综合专业与技术资源优势的竞争。因此，商业地产的运营方式需要开发商的实力、眼光、团队协作能力与判断能力，特别是对于各方面资源的整合能力。许多项目仍试图以哗众取宠的案名，怪异抢眼的造型，以及务虚的理念来掩盖经济运营方面理性数据化研究的不足。
2006年商业项目的策划与规划将更多依靠国际专业公司，引进具有国际专业水准以及海外招商能力的中介力量，这将是商业地产能否迈进理性化和专业化商业运作的重要里程碑。
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4楼
2006年中国别墅产品大趋势
2006年随着政府宏观调控趋稳，对别墅市场的限制将会放宽。另一方面，由于别墅产品品质升级高潮的到来，将会迎来又一轮的别墅繁荣期
文/五合国际(5+1 Werkhart International) 项目管理及策划部 指导/刘力 严涛
2005年政府出台的一系列政策都对别墅的开发产生限制以及影响。2004年著名的“8·31大限”使得别墅用地稀缺，很多开发商在市场调研、产品定位、建筑设计和销售策略各方面都更加理性，为了降低风险，多转向经济别墅，或打“擦边球”，推出TOWNHOUSE、双拼、联排等类别墅产品。别墅产品的多样化使别墅供应市场不断升温，甚至很多尾盘都借此机会“起死回生”，政策的限制反倒促进了别墅产品市场的繁荣。
121号文件及央行加息等金融政策使得消费者心理产生焦虑，对稀缺产品的购买欲望增强，非但没有出现别墅消费者持币待购的现象，反而需求量扩大。同时，消费水平提高，第二次及郊区置业的需求大幅增长，经济型别墅颇受青睐，经济型别墅、准别墅和伪别墅类产品的需求量有很大增长。2006年随着政府宏观调控趋稳，对别墅市场的限制将会放宽。另一方面，由于别墅产品品质升级高潮的到来，将会迎来又一轮的别墅繁荣期。
2005年的别墅市场中，低品质而又同质化的产品竞争日趋激烈，营销运作遭遇瓶颈。开发商的销售压力越来越大，虽然各种新奇的营销手法层出不穷，但仅凭炒作与包装手段已无法达到促销效果，推广费用大幅增加，而广告效果却越发有限。在此大形势下，更多的开发商开始寻找新的产品突围之道。别墅的核心竞争力已不在于某种风格或某种新生活的概念，而在于产品本身的品质，包括高舒适度、高适用性、高精度和高技术含量。伴随着别墅市场走向成熟，产品也逐步完善，2006年新一代的别墅产品创新将会体现在几个方面。
2006年别墅户型设计将进一步创新，更注重室内功能的细化，而非为了追求规模而简单地放大某个或全部的功能空间。根据对产品定位和目标人群的需求分析，考虑的将更加周全，例如：真正的豪宅应该有家庭厅、舞厅、家庭影院、阳光室，把家庭公共活动空间更加细化。餐厅、早餐厅、钢琴房、书房、画室、台球室、酒窖、宠物房、收藏品陈列室等特色功能房将把住宅品质提上一个新台阶。别墅各部分空间比例的分配也将发生变化。别墅细化的功能并不意味着别墅的整体面积的增加，空间的分配将更加合理。例如，卧室面积保持在20平米左右最舒适，而卧室的其他功能可以移至卫生间或步入式衣帽间。
2006年的新别墅产品将更注重户型设计的灵活性与高适用性。别墅是一种个性化产品，虽然产品定制的操作难度较大而未能实现，但是应该充分考虑到业主进行个性化装修的可行性。现在别墅产品多是毛坯房，既然客户需要自行装修，开发商也就可以提供不配备隔墙的高通用性户型，在设计户型和空间分配上尽可能保持灵活，易于拆分和重组，具备高适应性，给业主自行设计装修留有足够余地。
2006年的新别墅产品将更注重室内、室外空间的结合。新一代的别墅产品将摆脱单纯为了追求容积率而尽可能地增加室内建筑面积的做法。2006年建筑的界面将兼顾室内与室外，更多地考虑阳台、露台、雨廊、绿化上人屋面等灰色空间。满足业主亲近自然，享受田园式生活的需求。别墅庭院和室外各空间的设计将与室内设计同等重要。
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5楼
文/五合国际(5+1 Werkhart International)中国区总经理 刘力博士
今天，在经济全球化形势下，作为中国重要支柱产业之一的中国房地产业也面临着加速全球化的趋势。2005年的中国地产格局已显现出开发商在国际化、专业化、品牌化方面的策略转向。而中国的城市建设，特别是大型政府公建，以及新城开发的运作模式和指导方针也有了重大转变。在这些转变中，开发商的经济主导地位日益凸显，并将在2006年有更多的
作为。
国际先进技术应用日益广泛
随着中国城市建设逐渐步入理性发展阶段，建筑产品品质日益受到关注，国际先进建筑技术在房地产开发中的推广和应用越来越受到重视。特别是在全球化趋势下，国外先进的设计手段、设计理念、建筑技术和建筑产品最新标准将受到更加广泛的应用，生态环保、高舒适度、低能耗成为未来建筑发展的主要方向，也是国际化趋势之一。
建筑与世界对话、建筑产品与国际接轨也将逐步成为现实，并进一步带动中国建筑产品品质的提升，为国民提供更加注重生态节能、人性化和舒适度的高品质住宅、写字楼、商业地产、酒店等，体现国家经济与社会发展的更高水准。
中国房地产市场巨大的规模和消费需求在全球首屈一指，以中国为代表的少数国家和地区将是实现国际新型建筑技术进步成果与房地产开发建设实践相结合的最佳载体。此外，中国房地产业全面国际化的趋势，吸引了越来越多国外设计师的参与。他们与中国设计师共同努力，在中国建筑设计领域做出更多创新和探索，为更加密切开展国际间技术交流和合作奠定基础。
品牌策略向更深层次发展
在当前阶段，房地产品牌建设的关键在于提高并完善产品品质。房地产市场已经从价格竞争、品质竞争逐步转变为品牌竞争。产品品质是房地产项目最基本的竞争力，也是品牌建设的物质基础。无论房地产营销手段的高低，楼盘质量、产品品质始终是包括购房者在内整个房地产市场最为关注的。而目前国内大部分房地产产品质量仍存在较大缺陷，甚至某些知名企业也未能幸免。因此，对于国内房地产业而言，必须致力提高产品品质，达到专业化、国际化要求，实现由产品阶段向品牌阶段的提升，房地产品牌含金量才能得到更加完整体现。
2006年，立体化、复合型品牌将是品牌策略发展方向。同时，由于房地产项目的用地情况、区域位置、社会背景、经济背景千变万化，对大型房地产公司来说，其单一品牌理念与每一个产品很难都一一对应。因此需要不同档次的品牌系列，不同特色的品牌系列。
国内房地产开发商亦可借鉴酒店业的成功经验，如洲际系列、万豪系列等，汲取其发展理念和运作经验，使房地产业品牌建设更加成熟。例如洲际酒店管理集团在中国拥有洲际、皇冠、假日、快捷四个品牌，他们采用总、子品牌体系的发展策略，各子公司分别着重于某一领域或某项专长的深入研发和服务。应用到房地产业，可订立企业品牌整体发展策略，子公司分别提供大众化产品设计、高科技产品设计、节能型产品设计、社会保障型产品设计等，形成系统、立体化，同时各具专长的品牌系列。
城市修复性开发在中国机遇渐显
中国目前一些大城市新增的开发用地逐年萎缩，使很多人开始担心房地产市场冬天将要到来。房地产公司数量增加的同时都面临可开发项目数量的严重不足。然而，由于中国的特殊性情况，这种现象不会很快出现。相反，中国的房地产业因为以前开发的不规范、不成熟，遗留了很多可以深度挖掘的空间，其中以城市修复性开发(也可称之为二次开发)为重要内容。
从内容上看，发达国家的修复性开发是城市老化产业的调整，而中国的修复性开发是因以前开发的质量低、开发的节奏快，相关配套不同步，修复性开发主要是改造及配套的完善。如英国老工业区的复兴，以格拉斯哥最具代表性。格拉斯哥曾是世界上造船业最发达的城市，随着造船、钢铁、纺织等工业的衰败，城市出现了巨大的衰退。上世纪60年代城市利用重要交通枢纽的优势，建立了英国最大的公共交通网络，借助大力发展商业、设计业、旅游业，格拉斯哥被认为是在欧洲最活跃和最具国际精神的城市之一。
中国的修复性开发以北京的望京为例。望京建设的小区住宅比较完善，在这里聚集了大量人口，但这个地区配套却没有跟上，购物、娱乐、餐饮、交通等的贫乏一度制约了望京的发展。只有相关配套的改善才可以为望京带来活力，这同时也为开发机构带来了商机。
从目的上看，发达国家的修复性开发是刺激新的需求，中国的修复性开发是弥补需求缺陷。中国弥补需求缺陷开发以北京的回龙观为例。此地区在开发过程中交通系统的不足为该地区业主带来极大不便，新的修复性开发以弥补交通、娱乐配套为主要内容，目的在于解决发展瓶颈。
不论从国外的经验，还是国内发展来看，城市修复性开发无疑都是中国房地产市场新的机遇，既促进了城市功能的完善，也创造了更多的开发项目，甚至将会催生一批专业的从事旧城改造、城市修复项目运作的开发商和相关服务机构。
开发商更深层介入城市总体规划运作
地产项目的成败与城市总体规划休戚相关，目前，开发商正从被动的适应总规划变为主动积极地介入并引导总体规划，而不是只在小区级范围内孤立片面地解决开发中出现的各种问题。如在天津的京津新城开发过程中，开发商在项目开发时积极主动地深层介入到天津城市总体规划中，使京津新城的规划与天津市规划的衔接更加和谐，并具有很强的可操作性。为大都市周边的新城建设探索出一条新路，也成为很多城市政府部门引为积极参考的样板。
开发商深度介入城市总体规划，使开发商的利益与社会公众利益更大程度上契合，这样城市产业布局的合理化、创造更多就业人口，容积率区域控制等方面都能实现政府、开发商、业主三方获益的有利局面，从而为下一轮开发创造良性互动。相反，如果开发过程中，开发商只是被动适应城市总体规划，会造成很多问题。如伦敦东部的道克兰地区重建，开发商在建设中过分强调它的商业开发价值，集中开发了金融贸易区，却忽略了这一地区规划中的居住人口数量，结果后期被动地适应住宅需求，向政府追加购买了金融区附近的土地进行住宅区开发。
大型公建等政府工程由政治主导转向经济主导
大型公建等政府工程的指导方针由政治主导转向经济主导，运作模式也更加商业化、公开化、透明化。目前各地政府注意到，对大型公建开发指导思想曾一度走入歧途。2005年，在中央关于节能、省地建设和谐社会的号召，以及建筑学术界关于建筑的经济、适用、美观标准的大讨论中，政府项目也逐渐转入健康发展的轨道。
未来，大型公建的商业化运作模式必将多样化发展，并充分利用社会资源和民间资本，在此之中又以运动场馆模式及功能混合模式为主要代表。运动场馆模式在项目开发时就高度关注大型公建在活动前影响和活动后的利用问题，功能混合模式侧重于将文化馆、博物馆等偏公益事业的大型公建与商业设施、商品住宅捆绑开发，这样，既减轻了政府的负担和精力的消耗，又为开发商积极参与公益事业提供具有一定吸引力的经济回报。
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6楼
重点关注写字楼
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7楼
谢谢楼主分享的资料
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