北京房屋租赁市场2005年回顾及2006年大预测


一、2005年北京房屋租赁市场回顾

1、2005年房屋租赁市场稳步增长，交易总量比上年增加5%。

延续2004年北京房屋租赁市场的“一帆风顺”，2005年房屋租赁市场的成交量依然保持上升趋势，房源量和客户需求保持同步增长，交易活跃。2005年年度成交总量较2004年同期增长5%。据“我爱我家”市场研究中心分析得出，影响2005年租赁市场年度成交量整体上涨的原因主要体现在以下三个方面:

1-1 经济的发展、奥运的临近推动北京房屋租赁市场

伴随北京经济的发展、奥运的临近，更多的外地来京求学、打工、经商者涌入京城。据统计显示：截至2004年末，北京市常住人口（在北京居住半年以上人口）1492.7万人，比2003年增加了2.5％。其中在北京居住半年以上的外来人口达到329.8万人。外来人口数量比2003年末增加22.8万人；而且外来人口的数量每年都以类似的惊人的速度递增。2005年随着外来人口数量的增加，靠租房解决居住问题的他们进一步推动了北京房屋租赁市场的发展。

1-2 短期替代效应增加房屋租赁市场交易总量

就租赁与二手房的关联性而言，二者存在替代效应。特别是在受到政策等市场外部环境影响的情况下，租赁的短期替代效应更加突出。2005年上半年尤其5月后，政府以稳定京城房价为初衷，亮出“组合拳”。如：七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《北京市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知》、《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》、《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》……随着政策调控效果的逐步显现，政策影响导致的购房观望状态也日显浓郁。由于消费者对购房的预期不明朗，部分消费者推延买房计划，渴望通过租赁来解决住房问题。因而租赁的短期替代效应增加了房屋租赁市场交易总量。据“我爱我家”统计数据显示：房屋租赁市场成交量在2005年5月11日《意见》出台后一个月与《意见》颁布之前相比较，增长幅度较大。普通民宅涨幅达81%；同时，租赁房源量增长40.3%；客户需求量增长近1.2倍。公寓租赁市场成交增长也较为显著，增长近1.3倍；房源量增长67.8%；客户需求量增长50.2%。

1-3 房源量的大供给促使房屋租赁市场火爆

随着北京房地产的迅速发展以及京城百姓投资意识的逐渐增强，大量空置、闲置房源被释放出来。增加了北京房屋租赁市场房源供给。普通民宅方面，受政策影响不愿负担重税的房主也转为“以租代售”，进而增加入市房源。高端租赁市场方面，虽然受政策影响的“以租代售”增加房源，没有普通民宅表现的那么显著。但是，由于今年上半年新盘交房的很多，高端租赁市场受其影响房源供给也有很大提升。据“我爱我家”统计数据显示：就CBD周边而言，其房源供给量比去年同一区域增长了30％ 。2005年北京房屋租赁市场十分充足的房源供给促使房屋租赁市场火爆。

2、2005年租赁市场整体价格平稳。高端租赁市场价格稳中有降，民宅市场价格平稳，三环内热点区域和热点户型价格小幅上涨。



2-1 2005年租赁市场整体价格平稳。

从2005年“我爱我家”租赁指数变化趋势图来看：北京整体租赁市场2005年已经进入平稳的发展时期。租赁价格除受季节性变化以及政策影响带来在一定价格范围内小幅度波动外，基本保持平稳。据“我爱我家”统计数据显示：2005年租赁市场租赁价格综合指数保持在1119.37点左右。
2-2 2005年高端租赁市场价格稳中有降。

2-2-1 高端市场的供过应求使得整体租金价格走低

据“我爱我家”统计数据显示：2005年高端租赁市场价格稳中有降。高端指数从年初的1012.03点降至11月906.22点。综观2005年的高端租赁市场，虽然随着北京经济的蓬勃发展和奥运商机的临近，外资企业的不断涌入使得高端物业租赁需求依然呈现出稳步增长的趋势，成交量也随着需求量的增加而逐步上升，但供过于求的市场状况又使租赁价格呈现出稳中有降的态势。主要体现在：一方面，高档公寓由于开发交房速度过快，空置率较高，公寓供应量增长快于需求量增长，供需失衡矛盾促使整体租价走低。据“我爱我家”数据显示：北京近年来的公寓需求年增5%，供给年增10%，这些因素最终致使公寓市场的供求关系逐年失衡，迫使租金一路下滑。另一方面：2005年北京高级别墅开始进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早的项目造成压力，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修、更换家具、电器等措施来增加竞争力。在此情况下，发展商只得采取降低租金的方式刺激市场需求，使得高端租赁市场价格稳中有降。

2-2-2 高端租金价格回调是正常市场趋势，是市场正常价格的理性回归。

我爱我家市场研究中心指出：如果从一个长期时间趋势来看，高端租金价格的回调是正常的市场发展趋势。回顾北京近十年公寓租赁市场的发展，上个世纪90年代中后期应该是公寓租赁市场最红火的时期，外资企业的骤然增加以及外籍人士需定点居住的规定，使得当时供应量相对较少的高级公寓租赁市场明显处在供不应求的局面，高档物业的租金价格受市场供求及“高投资回报”炒作的影响不断攀高。但到了2000年左右，高档房地产项目开始大规模投入建设，各种类型的公寓供应量逐年不断增长。而从同时期的租赁需求来说；由于一般公寓租赁市场60%-70%以上的客户是外资企业，只有大约30%-40%的比例被国有企业和其他成分的人士占据，但随着越来越多的外资公司为了降低人力成本，加速员工的本地化；特别是前年北京取消外国人定点住宿的限制，外国人在北京可以自由选择住宿地点，甚至可以住在居民家里，使得公寓的租赁需求增长相对缓慢。因此，高端租赁市场整体由供不应求向供过于求的局面转变，一方面使得近年来高档物业租金价格趋于稳定化，另一方面也使得当初由于炒作而造成的租金价格虚高泡沫逐渐破灭，原有的高投资回报局面逐步趋于市场正常水平。

2-3 2005年民宅市场价格平稳，三环内热点区域和热点户型价格小幅上涨。

在民宅租赁方面，从“我爱我家”租赁指数变化来看，2005年民宅市场价格平稳。指数保持在1122.7点左右，受季节性变化以及政策影响普通租赁指数在一定范围内小幅度波动。但是，地广物博、商圈云集的朝阳和海淀这些北京的传统热点租赁区域以及三环内热点户型仍然持续着供不应求的局面，民宅市场租赁价格稳中有升。

3、2005年租赁市场季节性分明，呈现波浪型态势。春节前市场平淡，2月中旬至4月中旬市场火爆，4月中旬至6月中旬市场转入低潮，6月中旬至9月中旬再次达到租赁高潮，9月中旬至下一年年初市场再次平淡。

2005年的租赁市场仍旧是季节分明。2月中旬之前，由于在北京务工的外来人员大量返乡回家过春节，租赁市场需求群体减少，租赁市场趋于平淡。之后，陆续返京的人群带来了租赁市场的逐渐升温。3月份，他们工作稳定后，租赁市场异常活跃，呈现出供需两旺的繁荣景象，4月中旬达到火爆的顶点。据“我爱我家”统计资料显示：从2月中旬开始，北京房屋租赁市场逐渐进入旺季，与之前平淡期相比较价格有所上涨，涨幅在100－150元/月之间。旺季过后，大部分来京外地务工人员基本上在京已安定下来，租赁需求下降，而房源进一步释放，因此租赁价格受到影响，整体走势有所回落；6月中旬至9月中旬，各大院校大批的留京、进京的毕业生加入租房大军，名目繁多的招聘会带来了大量的租房需求。高校开学，在校大学生、研究生与这些工作变动的人群共同成为搅动租赁市场的主力军，掀起第二次租赁高潮，尤其2005年有关部门对大学生租房问题解除禁令，及影响二级市场相关政策的颁布，使处于观望状态的人群也加入到“租房一族”中，致使第二次高潮来的轰轰烈烈，租金也整体走高。