住宅小区建设工程招投标
sailorzhang
2005年12月27日 11:18:16
来自于建筑施工
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施工招投标 招投标是一种生产交易行为,是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目建设工程施工招投标是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的,招请若干个愿意承担该建筑工程任务的承包商对建设工程实施方案和造价进行秘密报价竞争,进而通过开标、评标,择优确定承包单位的一种竞争方式。招投标的实质是通过招标即发包,为承包企业即建筑企业创造一个平等竞争的环境,促进承包方加强经营管理,缩短工期,确保工程质量,降低工程造价,使房地产开发企业能如期获取投资收益。房地产工程项 目的招标投标有如下一些好处:1.房地产工程项目的招标投标有利于缩短施工周期。据有关方面的统计表明,通过招标投标完成的项目,其施工周期一般较实行工期定额缩短20%以上。2.房地产工程项目的招标投标有利于降低工程造价。未经招标的工程,在结算时容易出现“三超”现象,即概算超投资水平,预算超概算水平,工程结算超预算成本支出。3.房地产工程项目的招标投标有利于提高工程质量。由于房地产开发企业与承包单位之间订有承包合同,而承包合同中有明确的质量要求和责任规定,如果承包单位在施工过程中没有达到质量要求,将承担责任。所以承包单位在施工过程中必须保证工程质量,否则必将造成经济损失。4.房地产工程项目的招标投标有利于简化结算手续,减少扯皮现象。未实行招标投标时,施工单位与建设单位经常因预算、材料、质量和施工周期等问题相互扯皮。实行招标投标,双方通过合同确立各自的权利和义务,中标造价就是包干造价,不可能出现“三超”现象,大大简化了结算手续。5.房地产工程项目的招标投标有利于增强企业的活力。实行工程项目的招标投标,把企业推到竞争的市场上,接受用户对建筑产品的质量、工期、造价等的评判,促使企业注意提高素质,加强管理,转变经营作风,改善服务态度,增强竞争能力,以求得企业的生存和发展。6.房地产工程项目的招标投标,从宏观考察有利于市场经济的发展。城市房地产开发投资在社会总投资中占较大的比重,房地产业创造的产值在工农业总产值中也占有相当大的比重。实行招标投标,开放包括建材、设备、劳务、资金在内的建筑市场,必将促进社会主义市场经济的发展。


施工招投标 招投标是一种生产交易行为,是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目建设工程施工招投标是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的,招请若干个愿意承担该建筑工程任务的承包商对建设工程实施方案和造价进行秘密报价竞争,进而通过开标、评标,择优确定承包单位的一种竞争方式。招投标的实质是通过招标即发包,为承包企业即建筑企业创造一个平等竞争的环境,促进承包方加强经营管理,缩短工期,确保工程质量,降低工程造价,使房地产开发企业能如期获取投资收益。房地产工程项 目的招标投标有如下一些好处:1.房地产工程项目的招标投标有利于缩短施工周期。据有关方面的统计表明,通过招标投标完成的项目,其施工周期一般较实行工期定额缩短20%以上。2.房地产工程项目的招标投标有利于降低工程造价。未经招标的工程,在结算时容易出现“三超”现象,即概算超投资水平,预算超概算水平,工程结算超预算成本支出。3.房地产工程项目的招标投标有利于提高工程质量。由于房地产开发企业与承包单位之间订有承包合同,而承包合同中有明确的质量要求和责任规定,如果承包单位在施工过程中没有达到质量要求,将承担责任。所以承包单位在施工过程中必须保证工程质量,否则必将造成经济损失。4.房地产工程项目的招标投标有利于简化结算手续,减少扯皮现象。未实行招标投标时,施工单位与建设单位经常因预算、材料、质量和施工周期等问题相互扯皮。实行招标投标,双方通过合同确立各自的权利和义务,中标造价就是包干造价,不可能出现“三超”现象,大大简化了结算手续。5.房地产工程项目的招标投标有利于增强企业的活力。实行工程项目的招标投标,把企业推到竞争的市场上,接受用户对建筑产品的质量、工期、造价等的评判,促使企业注意提高素质,加强管理,转变经营作风,改善服务态度,增强竞争能力,以求得企业的生存和发展。6.房地产工程项目的招标投标,从宏观考察有利于市场经济的发展。城市房地产开发投资在社会总投资中占较大的比重,房地产业创造的产值在工农业总产值中也占有相当大的比重。实行招标投标,开放包括建材、设备、劳务、资金在内的建筑市场,必将促进社会主义市场经济的发展。

招投标的主体与客体 招标投标的主体是指以招标方即发包方、投标方即承包方为内容的权利义务主体,它是在招标投标活动中,具有权利能力和行为能力,能够享受民事权利与承担民事义务的当事人。第一,它指开发单位,即招标方,实际为开发项目的发包方,又称甲方;第二,它指前来参加投标的建筑单位等,即投标方,投标后由开发单位最后确定的投标中标方,实际为招标项目的承包方,又称乙方。招标投标的客体是招标方和投标方权利义务所共同指向的对象,也就是招标投标和主体享有民事权利和履行民事义务的目标,又称主体双方设定的“标的”。在法学上,“标的”包括物、行为和智力成果等三项内容。招标投标的客体,具体表现为房地产开发项目发包和承包的内容,它可以是开发建设过程的全部工作,也可以是某一阶段的全部或一部分工作。一般而言,工程施工是房地产开发建设计划付诸实施的决定性阶段,其任务是把房屋设计图纸变成建筑产品,使预期的房屋的使用功能得以实现。由于工程施工阶段所耗费资金、人力、物力和时间的比重最大,因而便成为房地产开发项目招标投标的主要内容。

公开招标 公开招标是开发商本身或其委托招标单位,通过海报、报刊、广播、电视等手段,在一定范围内如全市、全国、大项目甚至可以在全世界公开发布招标公告,或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司,以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。公开招标使开发商有较大的选择范围,开发商可以在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商,同他签订承包合同,将工程委托他负责完成。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期,因而可以通过公开招标方式,从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。

邀请招标 又称选择型招标。邀请招标是由开发企业或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的建设单位发送招标通知书或招标邀请函,要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。被邀请参加投标的单位通常在3~10个之间。开发企业或其委托招标单位可以在自己所熟悉的承包单位之间进行选择,或者先公开发布通知,邀请承包单位报名,经资格预审后再选定邀请对象。采用邀请招标方式,由于被邀请参加竞争的投标单位有限,开发企业不仅可以节省招标费用,而且可以提高招标投标工作的效率,节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围,把许多可能的竞争者排除在外,这样也就缩小了开发企业的选择余地。邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊,要求有专门经验的技术人员和专用技术,只有少数承包单位能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位,以及由于工期紧迫或保密的要求等原因,而不宜公开招标的建设工程。

协议招标 又称议标。议标无须通过公开型或选择型进行招标投标,而由开发企业或其委托单位直接邀请2~3家承包单位进行估价比较,审查他们的施工方案和达到的质量标准,然后通过协商的办法,选择承包单位签订承包合同。开发企业也可以直接邀请某一家承包单位进行协商和达成协议,如协商不成,可以再邀请第二家,直到达成协议签订承包合同为止。采用议标招标方式,被邀请的协商对象一般是靠工程质量好、造价合理、工期短而在长期竞争中赢得信誉的优胜者,有的是同开发单位长期合作共事,建立了互相信赖的良好关系,因而完成招标时间较短,成效明显。但是这种招标方式把竞争范围限制在很小的圈子内,甚至是无竞争对手可言,限制了开发企业的选择余地。议标招标方式通常适用于:一是因特定理由如专业性很强,需要专门经验或特殊设备,为了减少费用而因便就近等,只能考虑少数符合要求的承包单位;二是工程的性质特殊,内容复杂,发包时尚不能清楚详尽地确定其中的技术细节、工作总量和市场价格;三是工程规模不大,且同已发包的大工程相联,不易分割;四是工程任务紧迫或边设计、边施工的紧急工程;五是公开型招标或选择型招标未能产生中标单位,预期重新组织招标仍不会有满意的结果。

方案竞赛招标 是分派规划设计任务时常用的招标方式。可以组织公开竞赛,也可邀请少数经预先选择的规划设计机构参加竞赛。一般做法是由招标单位提出规划设计的基本要求和投资控制数,并提供可行性研究报告,有关场地条件的环境情况的说明,以及规划管理部门的有关规定等基础资料,必要时还组织现场察看。参加竞赛的单位据此提出自己的规划或设计的初步方案,阐明方案的优点和长处,并提出该项规划或设计任务的主要人员配置、完成任务的时间和进度安排,总投资估算和设计费用等项,一并报送招标单位。然后由建设单位(招标单位)聘请有关专家组成评选委员会,选出优胜单位,招标单位与其商量签订委托承包合同的招标方式。

招标程序 指招标工作从准备阶段开始,经过招标阶段,最后决标签订合同全过程中各个环节、各项工作的先后次序。按照我国《建设工程招标投标暂行规定》,施工招标的基本程序是:1.编制招标文件,发出招标广告或招标通知书。2.招标单位对申请投标的企业进行资格审查。3.招标单位组织投标企业勘察工程现场,解答招标文件中的疑点。4.投标企业密标报送标书。5.当众开标、议标,审查标书,确定中标单位,发出中标通知书。6.招标单位与中标企业签订承发包合同。施工招投标的基本程度如图8-5所示。

招标条件 指工程实行招标承包应具备的条件。1.业主招标应当具备下列条件:(1)是法人或依法成立的其他组织;(2)有与招标工程相适应的经济、技术管理人员;(3)有组织编制招标文件的能力;(4)有审查、投标单位资质的能力;(5)有组织开标、评标、定标的能力。业主若不具备上述(2)至(5)项条件的,须委托具有相应资质的咨询、监理等单位代理招标。2.建设项目招标应当具备下列条件:(1)建设项目已经列入本市年度基本建设施工计算;(2)已领得建设用地许可证,完成了拆迁工作,施工现场实现了“三通一平”;(3)建设工程所需外部市政、公用设施条件等已经落实;(4)有持证设计单位设计的施工图,并有施工图预算或设计概算,已领得城市规划管理部门核发的建设工程许可证;(5)资金、主要材料已落实,能保证施工需要;(6)标底已编审完毕。

招标申请 招标单位在进行招标前,还须向招标投标办事机构提出招标申请,办妥招标审批手续。招标申请书包括的内容有:1.建设项目名称;2.建设地点;3.设计单位名称;4.建设规模;5.设计资料情况;6.建设总面积;7.主要单项工程结构特征、层数;8.项目主管单位;9.批准投资计划文号;10.投资额;1.资金来源;2.开户银行帐号;13.工程期限;14.土地征用;15.拆迁情况;16.规划部门批准许可证号;17.“三通一平”情况;18.设备订(到)货情况;19.材料来源及订(到)货情况;20.招标方式;21.发包方式;22.供料方式;23.要求企业资质等级;24.预计招标文件及标底编出日期;25.招标单位名称、地址、电话、负责人姓名及呈报日期。


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sailorzhang
2005年12月27日 11:18:33
2楼

招标文件 当开发商的招标申请获得批准后,即应着手准备招标文件。招标文件是开发商向投标单位介绍工程情况和招标条件的重要文件,也是签订工程承包合同的基础。招标文件可由开发商自行编制。招标文件一般应包括以下内容:1.工程综合说明。工程说明的目的在于使投标单位了解招标工程的概况。具体内容包括:工程概况(工程名称、性质、工程所在地、建筑面积、结构类型、层数、檐高和附属工程等);招标范围、设计要求、工程质量、技术要求;装修标准及采用新技术、新材料的要求;建设总工期,计划开竣工日期,单项、单位工程分项竣工日期和工程保修要求,并应说明施工现场的地理位置、环境、交通条件、施工条件(施工用地范围、面积、可供临时用地);以及工程资金来源、建设工程许可证、开户银行帐号等。2.招标方式及对发包单位的要求。在招标文件中,开发商应说明采取何种招标方式,即是公开招标、邀请招标还是议标。若开发项目规模较大,承包商承包后需要进一步分包的话,开发商则应说明对分包商的要求。3.钢材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)与设备的供应方式。若是完全包工包料,则开发商应写明对材料、设备的品牌、规格、产地等的要求。若材料、设备由开发商提供,则在招标文件中应载明所提供的材料、设备的品种、规格和供货时间,其中,供货时间对承包商合理安排施工进度是相当重要的。4.工程款支付方式及预付款的百分比。支付方式包括支付时间、支付方法、支付保证等问题。5.合同条件和合同文本。其作用在于使投标单位明确中标后作为承包人应承担的义务和责任,同时这也是洽商签订合同的基础。6.投标须知。投标须知是开发商所组织的招标委员会或委托的招标机构作出的指导投标者如何投标的文件,其目的在于避免造成废标,使招标取得圆满的结果。投标须知一般应包括:投标单位编制投标书,密封和投送过程中应遵守的事项;评定中标的优先条件和废标条件;评标办法和对参加开标会议人要求及名额;场地勘察答疑、报送标书,开、决标的时间地点;与中标单位签订合同的时间及对未中标单位退还招标文件的要求;以及投标单位询问问题的方式和时间等。7.招标单位认为应向投标单位明确的问题。8.招标文件的附件。招标文件附件主要包括招标工程图纸和工程量清单。

投标单位资格审查 投标单位资格审查的目的在于了解投标单位的技术和财务实力以及施工经验,限制不符合条件的单位盲目参加投标,以使招标能获得比较理想的结果。在公开招标时,投标单位资格审查通常放在发售招标文件之前进行,审查合格者才准许购买招标文件,故称之为资格预审。在邀请投标情况下,则在评标的同时进行资格审查。开发商对投标单位进行资格审查时应考虑以下几个方面企业注册证明和技术等级;主要施工经历;技术力量简况;施工机械设备简况;在施工的承建项目;资金或财务状况;质量保证措施;企业商业信誉。如果采用邀请招标方式,投标单位还须向开发商扼要说明对招标工程准备采用的主要施工方法。外地建筑企业参加投标,还须持有建设工程所在地城市主管部门签发的投标许可证。

标底 工程项目的标底就是在招标前由建设单位根据工程设计图纸和国家、省及其授权机关颁发的有关定额、取费标准等计算出的投资总额,并且经当地工程招标管理部门或建设银行审定后确定为发包造价。标底的作用一是使建设单位预先明确自己在招标工程上应承担的财务义务;二是作为衡量投标单位报价的准绳,也是评标的主要尺度。此外,还可以作为建设单位的上级主管部门核实建设规模和投资预算的依据。我国编制工程施工招标的标底有四种方法:1.以施工图预算为基础的标底,是当前我国建筑工程施工招标较多采用的标底编制方法。其特点是根据施工详图和技术说明,按工程预算定额规定的分部分项工程子目,逐项计算工程量,套用定额单价(或单位估价表)确定直接费,再按规定的取费标准确定施工管理费、临时设施费、冬雨季施工费、技术装备费、劳动保护费等项间接费和独立费以及法定利润,还要加上材料调价系数和适当的不可预见费,汇总后即为工程预算,也就是标底的基础。如果拆除旧建筑物,场地“三通一平”以及某些特殊器材采购也在招标范围之内,则须在工程预算之外再增加相应的费用,才构成完整的标底。2.以工程概算为基础的标底,其编制程序和以施工图预算为基础的标底大体相同,所不同的是采用工程概算定额,分部分项工程子目作了适当的归并与综合,使计算工作有所简化。3.以扩大综合定额为基础的标底,是由工程概算为基础的标底发展而来,其特点是在工程概算定额基础上,将施工管理费、各项独立费以及法定利润都纳入扩大的分部分项单价内,可使编制工作进一步简化。4.以平方米造价包干为基础的标底,主要适用于采用标准图大量建造的住宅工程。一般做法是由地方主管部门对不同结构体系的住宅造价进行测算分析,制定每平方米造价包干标准,在具体工程招标时,再根据装修、设备情况进行适当的调整,确定标底单价。考虑到基础工程因地基条件不同而有很大差别,这种平方米造价多以工程的正负零以上为对象,基础和地下室工程仍以施工图预算为基础编制标底,二者之和才构成完整的标底。
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sailorzhang
2005年12月27日 11:19:01
3楼

开标 招标人按招标公告或投标邀请函规定的时间和地点,在有投标人出席的情况下,当众拆开投标资料,宣布投标人的名称、报价等的公开过程。开标时,由公证人查验标箱及投标文件密封情况,确认无误签字后由工作人员拆封,验证投标资格,读标并登记在预先准备好的表册上(见表8-1)。登记表册由读标人、登记人和出证人签名,成为开标会议的正式记录,由开发商保存,具有法律效力。开标后,如果全部投标单位的报价都超出标底过多,经复核标底无误,开发商可宣布本次投标无效,另组织招标或采用邀请招标、议标
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sailorzhang
2005年12月27日 11:19:12
4楼

评标 招标人根据招标文件的要求,对投标人所报送的投标书进行审查及评议的过程。评标工作由评标委员会进行。评标委员会由招标机构的代表和委托方全权代表,及技术、经济、法律等方面专家组成。评标原则有以下几条:1.标价合理。标价可合理浮动,一般民用建设项目应控制在标底的5%~7%之间。在实践中优先考虑接近标底的报价。2.工期适当。满足招标文件中提出的工期要求。3.有较好的社会信誉,对有国家或市级颁发的施工信誉和质量管理方面的荣誉证书的投标单位在定标时可优先考虑。4.有保证质量和安全生产的措施。5.有在保修期内进行保修的措施。6.一般工程应有施工方案,大中型工程应有施工组织设计,并且先进合理,切实可行。评标委员会在评审各有效投标后,应按标价从低到高的顺序列出清单,并写出评估报告,推荐一、二、三名侯选的中标单位,交给开发商作最后抉择。

中标 评标委员会择优评审,确认被选中投标人的过程。被选中的投标人叫中标人,在国际招标中又称之为“成功的投标人”。招标人通知该投标人,对招标人讲是授标,而对投标人来说,则是中标。决定中标单位的过程称决标。招标人在选定中标人后,就应该尽快向中标人发出通知书,告知进一步签约的时间和地点,而对所有未中标人,应退回投标保证金。中标人与招标人签约后即成为承包人。按照国际惯例,承包人应立即向招标方提交由银行或保险公司担保的履约保证书。招标人选定中标人并发出通知后,如果中标人因某种原因不来签合约,则投标时的投标保证金一般就会被招标人没收。如果中标人在标书规定的时间内,没有收到招标单位的签约通知,中标人在该规定的期限结束后一周内,有权以书面形式向招标人登记撤标并收回保证金。

废标 无效标书的通俗说法。招标单位为了使招标得到圆满结果,通常要对投标书的编写和投送作出某些具体规定,在“投标须知”中交待清楚,要求投标单位严格遵守。如果投标单位不按这些规定编写和投送标书,就会导致他的标书无效,也就是成为废标。标书有下列情况之一者无效:1.未密封。2.未按规定格式填写或字迹模糊辨认不清,内容不全。3.未加盖单位公章和负责人印章。4.逾期送达的。5.投标企业未参加开标会议的。为了避免造成废标,投标单位在着手编制标书之前,应认真仔细地研究“投标须知”,熟悉有关标书编写和投送的规定以及废标件;对有疑问之处要在规定期限内提请招标单位答疑,不可擅作主张自行解释;标书编妥后要由负责人审查把关,缮写正副本要指派专人负责校对,确认无误后再按规定加盖印章并密封,在规定时间内派专人送达招标单位指定的收件地点。

投标程序 指投标单位参加投标时应遵循的投标活动各环节的先后次序。建筑安装工程投标的程序大体上也可分为投标的准备工作、投标的组织工作和投标的后期工作三个阶段。投标的准备工作阶段内容有报名参加投标,建立投标机构和配备专业人员,购买招标文件,办理资格审查。投标组织工作内容有研究招标文件;调查招标环境;调查材料、设备价格;参加招标单位召开的会议;计算标价和编制投标文件;投送标函;参加开标、评标、决标。投标的后期工作包括签订合同,合同公证,做好开工的准备工作等。具体的投标程序如图8-6所示。
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sailorzhang
2005年12月27日 11:19:22
5楼

投标文件 也称标函,指投标单位在充分领会招标文件,进行工程施工现场实地考察,根据本施工单位的管理水平、装备能力、技术力量和资金情况等进行计算后所编制的工程项目投标报价文件。投标文件必须是在技术上先进、经济上合理的,因为它最终决定施工单位能否在投标竞争上获胜,并且也为施工单位中标后能否实现自己的经营目标奠定基础。投标文件的内容一般应根据招标文件的内容和要求具体拟定。近几年来,国家及各省、自治区、直辖市等有关主管部门,根据各地的实际情况制定的有关招、投标的实施办法或规定中,对投标文件的内容都作了具体规定,其主要内容包括:1.投标文件(标函)的综合说明。2.工程报价、项目单价和价格构成分析。3.工程开、竣工日期及总工期。4.工程质量应达到的等级、标准和保证质量的主要措施说明。5.主要工程项目的形象进度,一般应绘制网络图加以说明。6.主要工程的施工方法、施工方案及主要机具说明。投标文件的内容要求简明扼要,但一般应附加详细的工程报价计算资料(如各种汇总表、分析表等)作为评标的重要依据。

工程款支付 工程款的支付一般分为四个阶段:1.预付款。预付款用来支付承包商初期费用。支付时间一般在签订正式承包合同后的一个限定时间内,由承包商提供一笔相当数额的履约保函之后,开发商即可支付现款。预付款亦可用初期动员费替代。预付款一般在以后的工程进度款中扣除,但扣除的进度可协商确定,并载入合同。预付款也可能按月等份扣回。2.工程进度付款。工程进度付款随着工程的实施按月支付。工程进度款包括当月完工的工程价款,若还需包括运到现场的合格材料与设备,则应在合同中明确规定。如果是固定总价合同,工程进度款可按完工工程量占全部工程量的百分比予以支付。若是固定单价合同,则应按已完成的单位工程数量和单价计算支付。如果是成本加酬金合同,可按发生的直接费用加规定百分比的管理费和利润支付。承包商月末编报每月的工程进度付款单,并经监理工程师认可后方能得到进度款。3.最终付款。最终付款是指工程完工的结算付款。当工程竣工并签发竣工证书后,开发商应付清全部工程合同价款中未付清的款项。如果合同中规定了缺陷责任期,则保留金在缺陷责任期满后退还。4.退保留金。保留金是开发商从每次工程进度款中扣留的一定金额。保留金在缺陷责任期满后,全部退还。

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zjf-001001
2005年12月27日 15:04:07
6楼
 环境不良的房子不要买 环境不良的房子不要买
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zjf-001001
2005年12月27日 15:05:03
7楼
招标条件 指工程实行招标承包应具备的条件。1.业主招标应当具备下列条件:(1)是法人或依法成立的其他组织;(2)有与招标工程相适应的经济、技术管理人员;(3)有组织编制招标文件的能力;(4)有审查、投标单位资质的能力;(5)有组织开标、评标、定标的能力。业主若不具备上述(2)至(5)项条件的,须委托具有相应资质的咨询、监理等单位代理招标。2.建设项目招标应当具备下列条件:(1)建设项目已经列入本市年度基本建设施工计算;(2)已领得建设用地许可证,完成了拆迁工作,施工现场实现了“三通一平”;(3)建设工程所需外部市政、公用设施条件等已经落实;(4)有持证设计单位设计的施工图,并有施工图预算或设计概算,已领得城市规划管理部门核发的建设工程许可证;(5)资金、主要材料已落实,能保证施工需要;(6)标底已编审完毕。


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zgq20050618
2006年02月16日 10:46:27
8楼
楼主真的很辛苦啊!不管怎么样,先顶一下!请问楼主是学经济的,还是学房地产专业的呢?
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zgq20050618
2006年02月16日 10:47:40
9楼
顶!
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yuanmingguang
2006年02月16日 10:58:16
10楼
好,就是长了一点,你可以在附件里上传啊!
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heiheigod
2007年06月23日 09:47:12
11楼
支持 ~~~ 顶一下
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