施工招投标 招投标是一种生产交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目建设工程施工招投标是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，招请若干个愿意承担该建筑工程任务的承包商对建设工程实施方案和造价进行秘密报价竞争，进而通过开标、评标，择优确定承包单位的一种竞争方式。招投标的实质是通过招标即发包，为承包企业即建筑企业创造一个平等竞争的环境，促进承包方加强经营管理，缩短工期，确保工程质量，降低工程造价，使房地产开发企业能如期获取投资收益。房地产工程项 目的招标投标有如下一些好处：1．房地产工程项目的招标投标有利于缩短施工周期。据有关方面的统计表明，通过招标投标完成的项目，其施工周期一般较实行工期定额缩短20％以上。2．房地产工程项目的招标投标有利于降低工程造价。未经招标的工程，在结算时容易出现“三超”现象，即概算超投资水平，预算超概算水平，工程结算超预算成本支出。3．房地产工程项目的招标投标有利于提高工程质量。由于房地产开发企业与承包单位之间订有承包合同，而承包合同中有明确的质量要求和责任规定，如果承包单位在施工过程中没有达到质量要求，将承担责任。所以承包单位在施工过程中必须保证工程质量，否则必将造成经济损失。4．房地产工程项目的招标投标有利于简化结算手续，减少扯皮现象。未实行招标投标时，施工单位与建设单位经常因预算、材料、质量和施工周期等问题相互扯皮。实行招标投标，双方通过合同确立各自的权利和义务，中标造价就是包干造价，不可能出现“三超”现象，大大简化了结算手续。5．房地产工程项目的招标投标有利于增强企业的活力。实行工程项目的招标投标，把企业推到竞争的市场上，接受用户对建筑产品的质量、工期、造价等的评判，促使企业注意提高素质，加强管理，转变经营作风，改善服务态度，增强竞争能力，以求得企业的生存和发展。6．房地产工程项目的招标投标，从宏观考察有利于市场经济的发展。城市房地产开发投资在社会总投资中占较大的比重，房地产业创造的产值在工农业总产值中也占有相当大的比重。实行招标投标，开放包括建材、设备、劳务、资金在内的建筑市场，必将促进社会主义市场经济的发展。

招投标的主体与客体 招标投标的主体是指以招标方即发包方、投标方即承包方为内容的权利义务主体，它是在招标投标活动中，具有权利能力和行为能力，能够享受民事权利与承担民事义务的当事人。第一，它指开发单位，即招标方，实际为开发项目的发包方，又称甲方；第二，它指前来参加投标的建筑单位等，即投标方，投标后由开发单位最后确定的投标中标方，实际为招标项目的承包方，又称乙方。招标投标的客体是招标方和投标方权利义务所共同指向的对象，也就是招标投标和主体享有民事权利和履行民事义务的目标，又称主体双方设定的“标的”。在法学上，“标的”包括物、行为和智力成果等三项内容。招标投标的客体，具体表现为房地产开发项目发包和承包的内容，它可以是开发建设过程的全部工作，也可以是某一阶段的全部或一部分工作。一般而言，工程施工是房地产开发建设计划付诸实施的决定性阶段，其任务是把房屋设计图纸变成建筑产品，使预期的房屋的使用功能得以实现。由于工程施工阶段所耗费资金、人力、物力和时间的比重最大，因而便成为房地产开发项目招标投标的主要内容。

公开招标 公开招标是开发商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内如全市、全国、大项目甚至可以在全世界公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。

邀请招标 又称选择型招标。邀请招标是由开发企业或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的建设单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。被邀请参加投标的单位通常在3～10个之间。开发企业或其委托招标单位可以在自己所熟悉的承包单位之间进行选择，或者先公开发布通知，邀请承包单位报名，经资格预审后再选定邀请对象。采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，开发企业不仅可以节省招标费用，而且可以提高招标投标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了开发企业的选择余地。邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专用技术，只有少数承包单位能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因，而不宜公开招标的建设工程。

协议招标 又称议标。议标无须通过公开型或选择型进行招标投标，而由开发企业或其委托单位直接邀请2～3家承包单位进行估价比较，审查他们的施工方案和达到的质量标准，然后通过协商的办法，选择承包单位签订承包合同。开发企业也可以直接邀请某一家承包单位进行协商和达成协议，如协商不成，可以再邀请第二家，直到达成协议签订承包合同为止。采用议标招标方式，被邀请的协商对象一般是靠工程质量好、造价合理、工期短而在长期竞争中赢得信誉的优胜者，有的是同开发单位长期合作共事，建立了互相信赖的良好关系，因而完成招标时间较短，成效明显。但是这种招标方式把竞争范围限制在很小的圈子内，甚至是无竞争对手可言，限制了开发企业的选择余地。议标招标方式通常适用于：一是因特定理由如专业性很强，需要专门经验或特殊设备，为了减少费用而因便就近等，只能考虑少数符合要求的承包单位；二是工程的性质特殊，内容复杂，发包时尚不能清楚详尽地确定其中的技术细节、工作总量和市场价格；三是工程规模不大，且同已发包的大工程相联，不易分割；四是工程任务紧迫或边设计、边施工的紧急工程；五是公开型招标或选择型招标未能产生中标单位，预期重新组织招标仍不会有满意的结果。

方案竞赛招标 是分派规划设计任务时常用的招标方式。可以组织公开竞赛，也可邀请少数经预先选择的规划设计机构参加竞赛。一般做法是由招标单位提出规划设计的基本要求和投资控制数，并提供可行性研究报告，有关场地条件的环境情况的说明，以及规划管理部门的有关规定等基础资料，必要时还组织现场察看。参加竞赛的单位据此提出自己的规划或设计的初步方案，阐明方案的优点和长处，并提出该项规划或设计任务的主要人员配置、完成任务的时间和进度安排，总投资估算和设计费用等项，一并报送招标单位。然后由建设单位（招标单位）聘请有关专家组成评选委员会，选出优胜单位，招标单位与其商量签订委托承包合同的招标方式。

招标程序 指招标工作从准备阶段开始，经过招标阶段，最后决标签订合同全过程中各个环节、各项工作的先后次序。按照我国《建设工程招标投标暂行规定》，施工招标的基本程序是：1．编制招标文件，发出招标广告或招标通知书。2．招标单位对申请投标的企业进行资格审查。3．招标单位组织投标企业勘察工程现场，解答招标文件中的疑点。4．投标企业密标报送标书。5．当众开标、议标，审查标书，确定中标单位，发出中标通知书。6．招标单位与中标企业签订承发包合同。施工招投标的基本程度如图8－5所示。

招标条件 指工程实行招标承包应具备的条件。1．业主招标应当具备下列条件：（1）是法人或依法成立的其他组织；（2）有与招标工程相适应的经济、技术管理人员；（3）有组织编制招标文件的能力；（4）有审查、投标单位资质的能力；（5）有组织开标、评标、定标的能力。业主若不具备上述（2）至（5）项条件的，须委托具有相应资质的咨询、监理等单位代理招标。2．建设项目招标应当具备下列条件：（1）建设项目已经列入本市年度基本建设施工计算；（2）已领得建设用地许可证，完成了拆迁工作，施工现场实现了“三通一平”；（3）建设工程所需外部市政、公用设施条件等已经落实；（4）有持证设计单位设计的施工图，并有施工图预算或设计概算，已领得城市规划管理部门核发的建设工程许可证；（5）资金、主要材料已落实，能保证施工需要；（6）标底已编审完毕。

招标申请 招标单位在进行招标前，还须向招标投标办事机构提出招标申请，办妥招标审批手续。招标申请书包括的内容有：1．建设项目名称；2．建设地点；3．设计单位名称；4．建设规模；5．设计资料情况；6．建设总面积；7．主要单项工程结构特征、层数；8．项目主管单位；9．批准投资计划文号；10．投资额；1．资金来源；2．开户银行帐号；13．工程期限；14．土地征用；15．拆迁情况；16．规划部门批准许可证号；17．“三通一平”情况；18．设备订（到）货情况；19．材料来源及订（到）货情况；20．招标方式；21．发包方式；22．供料方式；23．要求企业资质等级；24．预计招标文件及标底编出日期；25．招标单位名称、地址、电话、负责人姓名及呈报日期。