上海：楼市下半年供大于求，或将倒逼降价机制
新政百日，上海楼市开始陷入一场难受的胶着期。向上还是向下，新房供应量的力量不可小视。
据某机构公布的数据：今年1~6月，上海商品住房新增供应仅约434万平方米。下半年，上海将迎来近800万平方米的新增房供应。按照正常的商业逻辑：放量的新房供应，将倒逼着降价机制。
从上海官方数据看到：上海一手住宅可售套数突破40000套，达到41087套，面积达583.41万平方米。而在新政出台之前，这一数据还一直在470万~480万平方米的历史低谷徘徊。
2010年6月，上海市商品住宅成交面积为42万平方米。假如按照今年6月份的低位月度成交量粗略计算，现有的上海一手住宅可售面积，可以消化近14个月。这还不包括新增一手住宅供应量以及巨大的二手房存量供应(现有挂牌出售约13万套)。
受累楼市调控，很多工程放缓施工或已经达到预售标准目前暂时没有上市交易，因此在下半年，存在较大的新房供应压力。
以今年上半年356万平方米的一手住宅成交量来估算，下半年的住宅供需状况将明显“供大于求”。况且如果开发商仍不肯将房价下调到消费者的心理预期，下半年成交量会更低。
由于上海新房市场价格还没有出现实质性下跌，致使成交量的回升仍然处于比较缓慢的阶段，加上政策压力依然存在，预计未来新房成交量将在目前的低位继续波动。
原先一些以投资为主的新兴板块出现了较大力度的推销行动。
在开发商和银行的多头努力及让利之下，这这些新兴板块的楼盘稳住了退房的脚步，甚至一些中高档楼盘还稳住了成交量大幅下滑的脚步。
通过监测万科A、保利地产、中海发展、富力地产、绿城等国内“十大标杆性房企”的各项数据发现：上海是战略要地，作为唯一十家标杆房企均有土地储备的城市，下半年各企业间的竞争会较为激烈，降价可能性偏大。
考虑到地价水平，开发周期、开发条件、盈利空间等因素后，标杆房企2008年底以前所获得的土地储备将是今年下半年新增供应的集中区域。
当前各标杆房企的土地储备量中，2008年底以前所拿土地约占总储备的65%~71%，2009年所拿土地约占20%~25%，今年新增加土地占总体储备量的11%。从该指标来看，开发商储备的大部分土地价格不超过2年前地价水平，考虑到这2年间土地价格的大幅增长，大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利，因此未来降价的空间在10%至15%具备可行性。

北京：调控显效，住宅地块溢价率探新低
北京楼市的调控效果，已经在开发商拿地价格上得到表现。7月23日，两次延期入市而备受瞩目的北京顺义区马坡东侧(地块一)的居住项目地块终于迎来了开标，即使是最高投标价格也较此前成交地块的楼面价跌了17.7%。
马坡东侧(地块一)的居住项目地块的招标底价为92700万元，折合楼面价近5700元/平方米，当日有6家公司参与竞标。
其中，中铁置业报价最高，为130415万元，超出底价40.7%，折合楼面价是8019元/平方米。中国水电报价最低，这105600万元，折合楼面价6493元/平方米。需要指出的是，该具体中标者还要在评标委员会综合评标后公布。
仅从目前的报价来看，即使是最高价格，也与之前成交地块的楼面价跌了17.7%，显然宏观调控在深入。
此前（6月25日）北京市顺义区马坡东侧（地块二）居住项目用地在北京市土地管理储备中心投标，北辰实业以12.56亿的最高投标价格夺得了该地块，折合楼面价约9741元/平方米。
事实上，新“国10条”后，北京地价上涨趋势明显被遏制，先是北京房山区长阳站等4地块集体流拍，随后开发商谨慎入场致使低价地频出。
据不完全统计，新政后成交地块的平均溢价率回归到8.25%，大部分为底价成交。
拍卖的土地特别是住宅用地块，都出现了价格低于新政前同类地块的现象。而且，目前土地市场开始对商品房交易市场出现反向效应，高价地拉动房价的现象也消失不见。随着楼市调整深入，开发商拿地会更加谨慎，低价拿地或成主流。
而就在当日，北京市土地整理储备中心公布了北京通州区马驹桥镇物流基地生活配套区C-13居住用地的招标出让结果，北京首都开发有限公司以9.1983亿元的价格最终夺得该地块，楼面价3783元每平方米。而此前以11.397亿报价最高的华远地产却被“淘汰”掉。

广州：下半年南部东部楼市齐发力，番禺南沙将大打价格战
下半年，广州楼市新增供应主要集中在番禺、南沙、增城、萝岗、花都等近郊区域。由于货量庞大，新货定价面临较大的下行压力。
亚运城8000套、南沙超3500套新货，下半年，南部楼市可谓好戏连连。货量大、类型齐、价格平将是番禺、南沙下半年新货供应的主要特征。从低至“4字头”的实惠产品到3万元/平方米的高端别墅都有选择。总体来看，由于竞争激烈，又碰上严厉的调控，楼价进一步上升的空间几乎为零，相反，开盘价都面临下行压力。
下半年南部楼市最大的变量是亚运城，货量可达8000套，虽然不会一次性卖出，但据预测，至少将有5000套货量进入市场，届时不仅对番禺楼价，甚至对整个广州楼价的冲击不言而喻。
值得一提的是，在市区楼价高涨背景下，被认为是价值“洼地”的南沙区，下半年新货将进入全面活跃期。下半年南沙将有珠光南沙御景、碧桂园豪庭、广晟海韵兰庭、南沙湾东苑和时代山湖海5个全新项目面市，预计有2436套货量供应。此外，海力花园、南沙奥园、南沙滨海花园、奥园领海国际、南沙境界、龙光棕榈水岸和南沙逸涛碧海花城7个在售项目将新推组团，预计约有千套单位供应。产品方面，以中小户型洋房居多。

深圳：全面降价将会在下半年
锐减的供应量很大程度上加剧了供应紧缺的局面，在样本数据大幅减少的情况下，“撒胡椒面式”的降价失去了整体的真实性，使许多市民对深圳房价是否真的下降产生了质疑。
“2月春节放假，3月份等‘两会’定调，4月份‘国十条’出台后等深圳细则，5月份‘深十三条’落定还要观望同行降不降价，6月份是世界杯，7月份又是‘百日剧变’的敏感期……”一民营企业营销总监如是说，调控风暴打乱了不少开发商的推盘节奏，有不少开发商的推盘计划明显放缓很多楼盘将销售节点往后延期。
开发商的观望心态令上半年新增供应量明显不及往年。今年上半年全市批准上市的商品住宅仅131万平方米，比去年同期还减少了33%。尤其新政后五六月的新增供应量更小，分别只有23万和14万平方米，环比连续下降，幅度分别为45%和39%。
上半年批售楼盘数量仅为42个。这个数字比预估的要少，在年初的预测中，今年全年的新盘量被基本锁定为100个以上，甚至中原地产大胆预计有152个新盘。即使在去年上半年，全市取得预售的楼盘也达到了63个，比今年同期足足多了三成。
对于这种预测与实际推售量的“误差”，最大的原因来自于调控带来的整个楼市紧缩。在目前，由于蓄客不足，以及普遍看淡下半年一手住宅市场，不少信心不足的楼盘纷纷推迟领取项目的预售许可证，将推盘节奏放缓。
早在今年四五月份，一批原本在上半年开盘的项目，因为新政的缘故被迫推迟到下半年。部分能够按照计划开盘的楼盘，则因为市场销售冷清，推出的房源数量也打了不少折扣。到目前为止，又有一批楼盘在政策的压力下，推迟了开盘时间。这样一来，大批房源被迫拥挤到了九十月份上市。
龙岗、南山的一批楼盘，都有意在九十月份上市。一位开发人士表示，按照去年年底的工作计划，他们的房源早就该推出来了。新政出台后，公司一直在观望，希望政策和市场或许会出现松动。不过目前来看，一直等下去已经不是办法，首先年底的资金压力这一关就过不去。
据统计，下半年，深圳极有可能入市的楼盘大概有47个，其中罗湖1个，福田则有新盘6个，各个片区、公寓式小户型与复式大户型的分布都较为均衡。南山则入市8个，大多数是大户型，其中豪宅项目不少。盐田新盘也不少，共有7个，其中一部分是已经拖后了许久、至今尚未入市的项目。下半年入市总建筑面积可能超过240万平方米。
下半年在供应量骤然增加的情况下，再加上调控政策尚无松动迹象，市场上的降价将会“动真格的”。在深圳，下半年开盘量集中的龙岗、龙华等片区，目前价格竞争已在暗中上演。业内人士表示，目前深圳几乎所有区域都出现了降价楼盘。预计未来3个月，降价将成为深圳楼市的主基调。前期涨幅比较大的区域，可能会有超过两成的降幅。

杭州：某房企称购房3年保障30%收益，馅饼or陷阱?
杭州一家房企为推动销售，打出“购房3年保障30%收益，无理由回购”的旗帜，一时引来众多咨询客户。但是，房地产研究专家和法律界人士都表示，诱人的蛋糕中蕴含着风险，消费者还需慎重对待。
史上最严厉房产新政推出后，节节萎缩的楼市交易量，令房产公司备觉寒冬难熬。为了尽快回笼资金，房产公司可谓各出奇招。
据了解，推出该活动的是金都房产旗下的“莫干山阳光田园”，位于德清莫干山板块630亩的别墅大盘。二期在售别墅均价1万元/平方米左右。金都房产是一家一级资质的开发企业，在杭州知名度甚高。
金都内部人员表示，公司正在进行“阳光30”投资置业计划，对凡在8月底前购买该楼盘的顾客，公司将保证其3年增值30%，如果到时候未达到这个预期，业主可以无条件退房。这一承诺将写入合同，“绝对保障购房者的权益”。
数据显示，金都旗下的金都高尔夫艺墅4月16日领出预售证，6月10日预售证变更，推出153套房源，均价3.5万元/平方米，截至20日下午4时，共销售3套房子。5月29日领出预售证的金都城市芯宇，348套房源均价42064元/平方米，目前仅销售31套。以上数据显示，房产新政以来，杭州楼市销售情况确实“寒意袭人”。
对此，有工商部门表示，国家工商局1996年12月30日发布的《房地产广告发布暂行规定》第16条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺。”如果开发商在广告中有相关阐述，肯定是违反相关法规的行为。而且，这种承诺升值、无理由退房的表述，可以理解为一种变相融资行为。
另有专家认为，金都如此承诺，从表面看是给购房者吃了一粒定心丸。但实际上，房产新政出台后，杭州楼市成交量跌至冰点，不少房产企业资金变得紧张，于是，开发商们想方设法回笼资金，风险后置，以便过冬。在这种情况下，如果开发商某天资金链出现问题，最终破产，那么，其当初的承诺将很难兑现，消费者有可能成为受害者。这位专家说，现在的公司大都是有限责任公司，如果开发商资不抵债申请破产，赔偿到业主手里的钱是难以预料的。
法律界人士对这一房产销售行为看法不一。有律师表示，房子为大宗商品，涉及金额巨大，金都与消费者在合同中约定的时间长达3年之久，很难真正打消购房者的众多顾虑，因此，这样的促销活动究竟有多少吸引力值得怀疑。另有律师则认为，目前国内法律界尚未出现过因为开发商关于房屋增值的承诺没有兑现进而打官司的事情，因为我国商品房价格始终呈上涨态势。如果房地产价格3年内继续大幅攀升，那目前还很难从司法角度界定他们肯定出问题。

重庆：两江新区不会给房价带来新一轮的暴涨
6月18日，两江新区正式挂牌，这会对重庆人民的经济、生活，尤其对重庆的房价产生什么样的影响？分析认为，国务院批准成立两江新区，无疑是对重庆极大的支持，是一个长期的巨大利好，能够在很大程度上缓解近期中央政府对楼市调控利空的影响。相当程度上，两江新区挂牌已经使重庆上升为国家战略，未来地位将与北京、上海、深圳等城市平齐，而与这些城市相比，重庆目前的房价仍然处于一个洼地，因此今年后半年或者更长远的时间内，重庆的房价应该都会稳中有升。
但同时，由于两年多来这一利好经过充分释放，因此两江新区不会带来房价新一轮的暴涨。具体从局部市场来看，不同的楼盘房价也应该区别对待，比如北滨路，作为两江新区十大板块之一，因为得天独厚的地理位置，一直都是房地产开发的投资热点。如果两江新区让重庆成为“内陆地区对外开放的重要门户”、“科学发展的示范窗口”，那么北滨路就是两江新区展示都市形象的重要门户、重要窗口，是两江新区最集中的经济形象展示平台。目前北滨路名盘云集，房价高企，个别楼盘已经透支了未来的升值空间，一两年内房价应该不会产生较大的变化，而半山华府同样作为北滨路上的大盘，以目前的价格来看，成长空间更大。

西安：房贷政策对外地人松紧不一
房产新政出台后，外地人在西安买房门槛提高了，没有一年以上的完税凭证或者社保证明，不能买房。但在实际操作中，对不能提供一年以上完税凭证或者社保证明的外地人也可以在西安贷款买房，但是要按二套房的利率和首付来执行。
而各家银行对外地人贷款买房政策松紧不一。
“目前，我们对持外地户口人士在西安购房的可以放贷，但如果不能提供在西安工作一年以上的纳税和社保证明，只能按照二套以上房贷政策执行，首付款是50%，利率是基准利率的1.1倍。”招行、浦发、华夏等银行的人士表示，没有这两种证明的外地购房人，银行将按照二套房贷款政策执行。华夏银行的工作人员说，这是为了防止炒房，打击投机等行为，增加炒房成本，避免炒房人大规模地异地购房。“如果外地购房者能出示缴满了12个月的社保、纳税任一证明，就可享受与本地户口相同的首套房贷政策。
不过，也有银行仍对不能提供纳税证明和社保证明的外地人拒绝放贷。农行个贷部工作人员说，房贷政策一直处在收紧状态中，目前本地贷款的人都在排队等待，外地购房贷款者如果不能提供这两个证明，就贷不了款。中行一分理处的个贷部工作人员也表示，不能提供两个证明的外地购房人，不能申请购房贷款。
为何银行对外地人购房贷款政策松紧不一?业内人士分析说，4月17日，国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，虽然明确提出了“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，但6月份出台的住建部等三部委的规定中，对于首次购房，并能提供一年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民，银行可按首套房政策执行，因此造成各银行情况的不同，没有统一的说法。

大城市降价了
下城市却涨价了

bucuo

郁闷呢