R菲的这块地,位于奥克兰北岸browns bay区...
　　
　　全产权(不是70年)...
　　
　　6百多平米
　　
　　背后是全新西兰最大的rangitoto中学
　　
　　正面对着温莎橄榄球场
　　
　　视野中带一些住宅...(晚上有灯光)...
　　
　　带一些公路的流动车灯光...
　　
　　还看得到"一线海景"...(就是只有一条线那么宽的海景:)...
　　
OVER球场的＂一线海景＂
(R菲注: 照片中的宝马, 是Gracie的座驾...Trade Me上买回来的...价格惊人...)

看着开始造房的那些照片...思绪又回到了一年前...
对了,Gracie来邮件说我理解错了...
builder set up profile是竖龙门架，放出房子的外线，标高及开挖范围。

好了,回归一年前...金融风暴的旋风时段...全球所有的东西都在跌啊跌...
香港和美国的股票已经好几次被call marging了...流动资产已经回到了高峰时的10%...(虽然2007年翻了5倍...)...
作为一个职业投资人,人生第二次经历了熊掌的踩踏...哪里有吃炖熊掌的?...我[color全部吃了他们...

不过相当令人高兴的有三件事:

第一,这一次的熊市体验比1998年来得更深刻,以致投资的思想逻辑也更完善了...(GS给过我一份他自己总结的利文斯顿破产史...但兄好像也提到过ZDY当年的失败经历....历史经常惊人的相似...)
第二,全球经济周期在同一年回到了原点...作为投资人,在生命中经历这样的时刻...实在是件幸福的事情...
第三,多年前为了安全的仓位配置,在某地低息借贷 的那笔钱存在了新西兰. 这几年来,不但享受了纽币的巨大升值,还躺在那里...乖乖的收着每年6.8%的利息...更有甚者...金融风暴的危急关头...新西兰政府再次出来重申: 存在新西兰银行里的资金,受到政府的担保...也就是:银行倒闭的时候,政府赔钱...那政府有钱赔吗?...我想有的...新西兰政府的财政赤字,如果我没记错的话...是低于新西兰沿海的石油储备量的...关于这些,我会尝试放在附件里...希望能上传得到...

本文转载自【天涯R菲的新西兰建房日记】

[ 本帖最后由 daisydong1987 于 2010-7-16 15:28 编辑 ]

　　
　　1.原本今天预定了挖掘机，然而预约将推迟至复活节后的星期二。
　　2.电路检查员来安装红匣子
　　3.联络工程师重新测试打桩
　　4.安排测试打桩
　　
　　31/03/2010:
　　digger booked for today, postponed to Tuesday after Easter holiday
　　Elec inspector to install red box
　　liason engineer re testing piles
　　order testing piles
本文转载自【天涯R菲的新西兰建房日记】

上次说道金融危机高峰时, R菲自己有3件最开心的事情...

其实,就像那本畅销书说的那样,World is flat...世界是平的...资金是流动的...

R菲很多年前就发现: 香港日本的利息比新西兰低好多...(新西兰利率比澳洲还高)...
在香港或日本借钱,存在新西兰银行里...就有息差可以获得了...自己啥事也不用干... 当然,两者的汇率变化是个危险的点...R菲自己当时的判断基于两点:
第一, 当大家都把钱存到高息国家的时候...这个国家的货币供应就被需求影响...这个国家的汇率上升的可能性就会变大...(前提是这个国家不会去疯狂印钱)...
第二, 以新西兰这十年来最低4点几,最高8点几的利息计算...几年的复利绝对有机会cover汇率的风险...
这样的考量, 其实还没有把当时新西兰高息的AAA政府债券, 和恒天然等A+债券考虑进去...记忆中当时最高的甚至有11点几的债券利率...R菲是考虑到存款有政府担保...其实当时傻了一点: AAA政府债券难道没有政府担保吗?...
当然, 新西兰的政府和美国天朝不一样的...具体要自己体会...

存完钱...尤其是几年的定期之后...
遇上了金融危机...遇上了暴跌...
股票那块有几个仓位因为接飞刀接的早了...逐渐在爆...
当然也有一些安全度颇高的仓位...还是相对稳健...
这时候, 越来越体会风险控制的重要性, 而反映在实际操作中, 就是筹码的配置...

而也在这时候...新西兰的存款蠢蠢欲动了...
当年存款时的利率是6.8%, 海外人事的利息税是利息的2%...
2009年6月的贷款利率是6%...
存贷倒置...是到了把存款贷出来的时候了...

那R菲应该怎么办呢?...又做了哪些动作呢?...

喝杯星巴克咖啡先...
(为星巴克做个广告...截止发稿时为止, 作者R菲持有星巴克的股票...)

本文转载自【天涯R菲的新西兰建房日记】

回顾之前在2楼发过的帖子...发现一些解释的不够清除的内容...
详细解释如下:...

----R菲的这块地,位于奥克兰北岸browns bay区...

北岸,就是奥克兰跨海大桥以北...虽说地理位置有点像浦东...但比浦东成熟...而且,中产阶级和洋鬼子居多...记得当年有个传说:奥克兰中区和东区,被有钱的中国人占领了之后...原来那些洋鬼子们适应不了新邻居的种种习惯...被迫北移...于是...成就了现在北岸的秩序和文明...据说这种传说还是有根据的:...国家党领袖john key最大的选举票仓就在奥克兰北岸...而且,北岸拥有漂亮的海岸线和湾区...尤其是TAKAPUNA, 被称为全新西兰最漂亮的海滩...

----全产权(不是70年)...

在新西兰,产权也有free hold, lease hold, cross lease, 等等...具体的区别...去luuloo问james吧...他是最专业的...

但这些产权最大的特色就是: 产权人的利益神圣不可侵犯...所有产权的区别在于: 谁是真正的产权人,怎样鉴别产权持有人...R菲在新西兰的房地产经济课可不是白听得...也曾在奥克兰混迹过房地产经纪人的队伍呢...

而永久产权还有一个有趣的地方就是: 虽说永久...但历史上英国皇室才是这些土地的最终所有人...所以...严格来说,新西兰的永久产权和中国一样,也是有年限的...唯一不同的是: 中国是70年...人还没死就被皇上惦记着收房子了...新西兰是999年...1000年前的中国...是宋朝...

----6百多平米...

怎么看怎么比上海那些600多平米的别墅地要大...哦..对了...人家是实打实的面积...是上海的被开发商干过一次所谓公摊面积之后的...　　

-----背后是全新西兰最大的 rangitoto中学

刚才去google earth想找Rangitoto中学的照片...记忆中起码十几片篮球场足球场什么的...

才发现Google earth再次被阉割...

Oh my lady gaga...谁再和我说新西兰是大农村我和谁急!!!...新西兰再破再烂...也没破烂到上不去google earth啊...

百度...侬策那不是号称中国互联网的google吗?...呸!...说你山寨都抬举你了!!!　　

Troy: 我的VPN呢?...实在受不了这全球最大的局域网了...我...我练翻墙还不行吗?...

大家自己找卫星图吧...我已经无话可说...

----正面对着温莎橄榄球场

平日的宁静...掩盖不了周末的喧嚣热闹...每到周末...这里是孩子们的天堂...你会发觉奥克兰居然一下子冒出了那么多人...而且充满了欢声笑语...

----视野中带一些住宅...(晚上有灯光)...

我怕黑的...如果真正的一线海边...晚上非常恐怖的...大海啊....我敬畏你!!!..
如果球场连着海...我想我老婆会不喜欢的...晚上黑黑的...太吓人了...而远处的那些驻宅的灯光...正好带来夜晚的温馨和浪漫...

----带一些公路的流动车灯光...

活动的光源会带来生气...我喜欢...

----还看得到"一线海景"...(就是只有一条线那么宽的海景:)...

这可是去年看地的时候我和gracie共同发明的哦...
原创词汇...版权申明...哈哈...

今天先解释这点...欢迎网友提问...

本文转载自【天涯R菲的新西兰建房日记】

(图片: 2010年的第一铲土)
刚才gracie来电,问R菲: 你西北方向的邻居要做1。8米高的木头fence，是否同意？同意的话需分摊$200费用。请确认...

当然确认啦...在这个地方就是这点好...大家公用部位...谁都想一起做的好一点...一起生活在世外桃源...当然一起做好咯...义不容辞呀...

回头想想R菲以前上海家门口的过道里...虽然自己不堆杂物,不糟践...但隔壁邻居...空酒瓶,烂鞋子...好像不占那几平米房产证上就会少掉价值几万的物业一样...倒...

gracie正式出手写盖房记录了...
她这一出手...石破天惊...当年NZFREE上那支生花妙笔...晕倒了多少才子佳人...打动了多少新老移民啊...

这几年...Gracie和葛林专心于建筑事业...勇攀高峰...勇闯艰难...完成了奥克兰华人建筑史上最具挑战的项目...当然,这里面也有R菲小小的功劳哦:)...

现在, Gracie出手...当然就没有R菲什么事了...R菲回归...只负责投资部分...
码字的神仙活...交还给Gracie...

本文转载自【天涯R菲的新西兰建房日记】

(R菲注: 本栏所有图片均为Gracie现场拍摄...
所有文字均自Gracie妙手天成...绝对保证生猛新鲜,活蹦乱跳...)
挖土。。。挖土。。。挖了一天土，从早上9点到下午5点。别看是粗活，咱也是朝九晚五啊！

葛林安排我监工，但是他老先生放的标高是给中国籍数学心算爱好者看的，需要做很多小数点后三位数的加加减减。他跟我做完施工交底后就闪人了，挖土的毛利大哥高高兴兴挖完表层土，需要找标高的时候，看见葛林留在木头上的数字傻眼了，和图纸上的标高完全不符啊，我说我知道我知道，从这里反上去0.475m是你现在激光水准仪的标高，再往下退3.66m是底层室内地面标高，再往下150毫米是开挖后标高，从底层上升2.7m就是上层地面标高。我觉得我讲得清楚而有条理，但那一大堆对他来说莫名其妙的数字，加上我一边说一边比划挥舞着6米长的标尺，一下就把他搞晕了,他半信半疑地拿着我调好位置的激光器去找标高，但是仪器并不叫（标高对了就会叫的），他一下失去了对我的信任，让我叫葛林过来。我说你听我的就行，他根本不听，说错了麻烦就大了，坚持要我找葛林过来。我说他现在走不开。

他一听就抱住了脑袋，然后把衣服一脱，自己开始找标高。他三步两步朝水准仪走去，可怜我一溜小跑也没追上毛利大哥的大长腿，眼睁睁看着他把水准仪从地上抗了起来---完蛋，之前的所有标高全部白测白算！我气得懒得和他讲，拿起电话把葛林臭骂一顿！骂完了再过去和毛利兄弟说：你听我的，我是老板，你照我说的做！他那里正好摆弄半天也没有头绪，加上听见我电话里哇啦哇啦的那么凶，只好听我的。结果在我的指挥下不到五分钟，标高就找到了，原来之前是因为仪器自动关机了，所以没叫。接下来的大半天，毛利大哥对我这个小个子亚洲女人言听计从，我指哪儿他打哪儿，不敢有半点罗嗦和怀疑。

本文转载自【天涯R菲的新西兰建房日记】

(居然比我还早--Gracie摄)
07/04/2010

R菲今天打了两个电话给Gracie, 本来想讨论Gracie应该买怎样的空气负离子发生器送给妈妈的主题...没想到...一次是旁边机器轰鸣, Gracie忙的一句话也没法说...另一次是Gracie在驾车回家的路上...那真的只能快速表达了...否则吃罚单我就真得不好意思了...真是奇怪...每次和nz相关的时候...法制观念就上来了...在上海开车...怎么乱怎么开...否则...别人都不把R菲当上海人...

超级感动的是:...从时间上计算...Gracie到家没多久...一篇美妙的文章就发送过来了...真得非常非常佩服Gracie: 专业的建筑设计已经需要花费那么多时间了...居然还能那么快出手这么精致的建房记录...虽然Gracie谦虚说只是随便的记录...可怎么看都比R菲的文字好上100倍...(10000倍太多了...哈哈...)...虽然大家都和数字打交道...我是看财报...她是算图纸...可文字功力就是不一样吖...字由心生...Gracie才是真正有灵感的人...这样的人...搞建筑太合适不过了...建筑是艺术...投资只是技术活...哈哈哈...

以后,如果R菲没有特别著明的, 就全是Gracie的大作了...
以下就是:
--------------------

今天还是挖土，不过我在工地一分钟也没闲着，电话用到两块电池没电（当然，主要是我的电池年事已高)。

做基础最困难的地方就是人员材料和机械的调度安排。因为谁也不是你的外甥娘舅，可以随叫随到的，可以随叫随到的你也不敢用他。挖土机，卡车，打桩机，送货，检查桩的工程师，哪一样时间上的安排有变动，下面一连串的全都得变，而且变起来不是顺延一两天而已，而是全部乱套，因为人家已经预定好了其它活，不能随便给你延的。只有天气不好是可以原谅的，因为天气不好，所有工程都是顺延，不过也是要一个个通知，很麻烦。然后就是材料，做基础的材料全是大宗的，自己无法取货，必须要有汽车吊的大卡车送货，而这些卡车全是按小时排满任务的，不能临时预订，所以不光要时间上安排好，材料的数量和种类也必须准确齐全，一旦出错非常麻烦。除此之外有可能的话还要货比三家，通常情况下能把一切顺利安排下来已经阿弥妥佛了，价格那都是其次的事情，所以所谓货比三家，其实是选三家中服务比较好的，而不是便宜的那家。这只是我的经验，可能高手能兼顾价格和服务吧。

说了这么一大堆，主要是想说，今天就碰到麻烦了（其实做基础，尤其是那么复杂的基础，不碰到麻烦几乎是不可能的）。本来指望挖土能在下午2点顺利结束，结果早上才告诉我，现场这台挖土机太大，不能挖基础圈梁。我赶紧给挖土公司老板打电话，他告诉我他会尽力安排小的挖土机过来。等到下午2点，小挖土机还是没到，其中打了N个电话催，每次都说正在协调中，一定会来。因为圈梁挖好还要定桩位，这边圈梁还没着落呢，那边定桩位的工人已经stand by了，正着急呢，打桩的又来电话告知4根试桩已经装车，明天一早打桩机进场。我早上还信心十足地说明天打桩没问题，这会儿不得不告诉他挖圈梁的放我鸽子了。打桩的是个脾气很大的家伙（谁让他活干得好呢），说不管你圈梁挖没挖，他明天都要进场。没辙，只好回头再去催挖土机，那边就一直说快了快了，因为他说快了，这边放桩位的工人既不敢走也不敢先下手，因为他一来一挖桩位就白放了。等到天都黑了，放桩位的工人走了，挖土机才在夜幕中进场。当然挖是不能挖了，只能明天一大早干活。放桩的工人也要一大早去，挖土机一边挖他们一边放，打桩好说歹说推到9点开始，几乎就准备放一个桩位打一个桩，还好地质工程师和我比较熟，他们的办公室离工地也不很远，验桩基本上可以随叫随到。这么回头一想，那些干粗活的敢情都比我们牛啊，只有工程师和我这个建筑师是可以随叫随到的！

本文转载自【天涯R菲的新西兰建房日记】

08/04/10

今天打桩，挖圈梁。。。很多drama，要迟两天再写了，晚上还有很多事情要落实。。。。

10/4/10
今天Gracie来邮件问:
-----今天有个人问你Albany那块地35万卖不卖，我说估计人家不卖的。 你不卖，对吧？

R菲回答说:
-----一年不到赚8万?......"太少"了...哈哈哈......不卖不卖......卖了我们就没地盖房子了......不爽的.......哈哈哈哈.......

Albany是R菲在2009年中出手买的四块地中的一块...
当是人心惶惶, Gracie在看到这块地时激动得立马打电话给R菲"你不要我就去借钱买了..."
哈哈..果然,...Gracie的眼光太专业了...
一年的时间,27万变35万...

而我的成本?....如果单以这块地的价格计算...27万的6%...利息...加上律师费...那就是全部
新西兰的银行只收利息不收本金的...
所以...在低息的时候和银行签长约很爽的...

R菲个人是觉得现在还是赶紧问银行借钱的时候...
很快进入加息周期了...
那时候借钱贵...房价也会更贵...

唉...R菲自己已经用足额度了...银行再也借不出钱了...
否则...有多少R菲继续借多少...全在新西兰买地...
买地...盖房...出租...还利息...涨房价...
再估价...再贷款...再买地...再出租...再还利息...再涨房价...
这个版本如果维持20年的话...
R菲就可以衣食无忧的回到新西兰颐养天年了...

记得2000年遇到新加坡过来的老移民阿S的时候...
阿S提到过说:他来到新西兰30年了...房价只有涨...最多是持平...没见过跌...
R菲到现在还不相信这句话...
但10年来的跌宕起伏...却让R菲不得不相信...
有跌,但决不会跌过前期高点太多...
尤其是好的地段...

前文R菲说过...R菲非常高兴2008年的风暴让大家来到了同一个投资原点...
那么,落实到行动就是: 那个时点上买的土地标的...未来再也跌不到这个价格了...
希望R菲的想法是正确滴.....

对了...说上一句:
为了更好的颐养天年,...也为了节约税收...更为了将来家庭结构和投资结构的配合...
还有就是对家庭资产的保护...
新西兰的土地, R菲放在了自己的--
"家庭信托"里了...
至于家庭信托的来龙去脉...大家去Luuloo的Blog里面欣赏吧...
R菲个人建议可以看看律师栏目的那些文字...

如果有同学想和R菲讨论家庭信托的,请在LuuLoo的博客或Buzz里留言...
R菲不会做太监的...

本文转载自【天涯R菲的新西兰建房日记】

(照片05)

08/04/2010

今天是压力最大的一天。光是现场的车辆就如下：12吨挖土机一台（搬运装卸挖出来的土），3吨挖土机一台(挖圈梁），打桩公司12吨挖土机一台（用于钻孔），打桩机一台，运送打桩机和挖土机的大型12轮卡车一台，运土卡车一台，葛林的面包车，葛林工人的车，挖土工人的农夫车，地质工程师的车，挖土公司老板的奔驰车，最后，还有俺的马车。哦，对了，还忘了送桩的大卡车了。幸亏左右全是空地，不然得派个交通警到现场了。



再说发生的故事：



因为要试桩，打桩公司老大不高兴，因为无法预测要打多深，无法安排送桩，如果桩不能当天送到，他们就要浪费一整天的人工和机械台班以及进出场费。他从一大早到工地就开始骂工程师，还问我是不是中国人工程师，我说你这是种族其实啊，可惜还不是中国工程师，而是北岸最有名的洋人地质工程师。一直骂到工程师到，他一见面又开始质问为什么要试桩，说你收人家那么多钱不就是计算要打多深的吗！还好工程师比较好脾气，耐心解释试桩的必要。本来试桩的另一个用途是可以按现场情况决定桩的不同粗细长度，从而达到减少材料的目的。另外工程师还专门根据不同的荷载和基础设计了7种不同深度，捶击度和直径的7种桩，这个坏脾气的contractor不由分说全部按最大规格最小捶击度改成了一个规格，工程师当然高兴，"R菲"肯定更高兴，我们当然为了取悦所有人，只好也假装非常高兴地同意了。但是且慢，大家都高兴得太早了，接下来就发生了第二个故事。



按设计要求，只要225公斤的大锤从2米处落下，捶击度是20毫米就可以了。但打桩的用的是500公斤的锤，恨不得从4米处落下。但即使这样，还是有很多桩露出一大截打不下去了。我正在一边心疼那些浪费的木桩，一边在想到时候截桩一定得请几个模子比较大的来抬走截下来的桩头的时候，打桩机因为长时间用力过大冒烟了。打桩只好停下来等机修工，不巧他们的机修工在南区的pukekohe，只好临时再找人，一等就是2个小时。这下这个坏脾气的打桩商开始一个劲跟我套辞，我问这种情况是不是经常发生，他说从这台机器买来还从来没有发生过。我说是日本的二手机器吗，他赶紧说不是，是brand new从意大利进口来的，还报给我一个新西兰最大的挖土机进口商名字。不过机修工来后很快就排除了故障，所有桩仍然在5点前打完。



第三个故事还是关于桩。因为挖土的时候挖到大树根，我还专门回去拿了chain saw来，试图锯掉，但是太深，不行。跟工程师商量后，决定一边补一根桩。这下桩又不够了！赶紧让葛林带人去买，费了九牛二虎之力总算从Silberdale拉回来一根大桩。



第四个故事是一个我们事先没想到的情况，就是二楼阳台的桩离房子外延700毫米，因为这根桩设计的是400毫米混凝土桩基，也就是桩基外边到一楼房子外延只有500毫米，而一楼基础开挖的时候已经挖出去400毫米砌墙的工作空间，剩下100毫米薄薄的土层一挖必塌无疑。最后决定把桩打在一楼实土上，这样更加稳固而且不用回填后再一次挖土机进场钻孔，但这样做的问题是现有的木桩不够长了（见照片1，地面比原始地面低了2米），需要重新再买两根长的木桩。但也只能认了。



中间还穿插很多小故事，主要是太多车辆来回move，而且全是重量级的家伙，一会儿把放好的桩位埋掉了，一会儿把喷桩位的漆桶压扁了，害得我光是买喷漆就跑了两趟bunnings.那个鬼喷漆还贼贵，150ml居然要11块5！



看来4月8日，不是“是要发”，而是很多“事要发生”的。好在一切尘埃落定后，所有人都可以笑着离开。



"R菲"以后可以放心邀请大家来家里开party看球赛，一整个橄榄球队的人一起从房顶跳下来也不及一个500公斤重锤从4米的空中落下吧！


本文转载自【天涯R菲的新西兰建房日记】

照片显示土质比想像中好很多。要说的是照片后上角的房子，据说是一个大牌洋人设计师设计的，奇怪得不得了，面景一方居然是车库和很小的小窗。大窗户全在朝马路一边，阳台也在马路那侧，看景要出到阳台然后扭头向右看。非常有个性，我等俗人实在无法理解，大概这也是我至今还没成为大牌的原因。

本文转载自【天涯R菲的新西兰建房日记】