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开发商、购房者与设计师的共同话题
The common topic of developers, buyers and designers

摘 要：一是地段--户型、二是地段--户型、三还是地段--户型。
Abstract：One is section--household type, 2 is section--household type, 3 or section--household type.
关键词：地段----房地产的价值体现；户型----好住房的精髓所在。
Keyword：Section----the value embodiment of real estate；Household type----the marrow place of good housing.

开发商：“我最关心的是投资回报”。住房项目确立时考虑的主要因素：地段、户型、环境、购房群体及品牌。
购房者：“我最关心的是好房子”。购房时考虑的主要因素：户型、地段、环境、品牌及性价比和日后的升值。
设计师：“我最关心的是开发商和购房者两者之间的最佳平衡点”。设计时考虑的主要因素：户型布置、空间利用、总平规划----开发商的要求和购房者的需求。

李嘉诚有句名言：“决定房地产价值的因素，第一是地段、第二是地段、第三还是地段。”这句话已被房地产业界奉为金科玉律。好地段体现在以下五个方面：交通快捷便利、配套设施齐全、日常生活方便、丰富多彩的娱乐休闲生活、优美舒适的视觉环境。

设计师有句警语：“好住房的决定因素，一是户型、二是户型、三还是户型。”这句话也是设计师的座右铭。好户型体现在以下七个方面：布局合理、功能齐全、设施完备、流线便捷、明亮通透（满足日照时间、自然采光、自然通风等规范要求）、经济实用、舒适完美。

地段是开发商在确立房产项目时或购房者在选购房子时作为最优先考虑的因素，因为地段是无法改变的、是不可再生的、是独一无二的。地段选定后，就是选户型了，虽然先天不足的房子可以通过装修加以改善，但要达到完美的要求几乎是不可能的，想要完美只有推倒重新设计，因此好住房只能是通过设计来实现完成。

就价值而言----地段的好坏是绝对的、但对购房者(就居住使用而言)来说----却是相对的（是因人而异的----生活习惯、工作环境、人际关系等），而户型的优劣则是绝对的，所以说黄金地段、白金户型。因此，开发商、购房者和设计师都认为户型是住宅楼盘的灵魂。

自国家实施住房改制政策开始，住房也就真正地进入了商品的时代，房产市场发展迅猛。随着市场需求的增长----城市土地资源越来越少了、房价也越来越高了，为了防止土地浪费，提高土地利用，稳定市场房价，使中低收入者也能买得起舒适的住房，国家多次针对房产市场进行了宏观调控，特别是建设部于2006年7月6日颁布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号文件，文件中规定自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到70%以上。也就是说90M²以下的中小户型将成为新的住宅楼盘的主流户型----所以房产业和设计界越来越重视住宅户型的设计！

因此，名言＋警语是道出了立足于房地产业和设计界的真谛：“住房价值的决定因素，一是地段--户型、二是地段--户型、三还是地段--户型”。地段的好坏是项目策划阶段首先要考虑的因素----是好价值的基础；而户型的优劣是项目规划设计阶段必须要考虑的因素----是好住房的前提条件。既然户型是这样的重要，那么什么样的户型才称得上好户型呢？下面是设计师就户型对开发商和购房者较为详细的阐述。

首先着重谈谈户型，除了国家经济政策的宏观调控，影响住房市场需求的是居住人口结构和经济收入水平的变化，所以居住人口和经济收入是目前影响房产市场和住宅设计的两大主要因素，而经济收入在住房交易中是起着决定性的因素。
居住人口结构有：一口之家（未婚单身、丧偶单身、孤寡老人等）、两口之家（小两口、丁克、单亲之家、两老等）、三口之家（两代人--中国特色的现代小家庭）、四口之家（两代人、三代人）、五口之家及以上（三代人及以上，传统大家庭已不多见，并正逐渐分化为现代小家庭）。不同的收入阶层对住房的需求也不同，按经济收入水平可分为：经济困难阶层、普通百姓阶层、中产富裕阶层、富豪权贵阶层。
所以户型设计要从市场需求和技术要求这两个方面来考虑，技术上建议采用大面宽小进深的布置方式，根据地域的自然气候特点----炎热的夏天、寒冷的冬天及潮湿的雨季等，充分考虑季节变化的不利因素----日照时间、自然采光和自然通风。
根据户型面积和使用空间，住宅户型可细分为五大类：
1）单身公寓型：（最适合单身白领，无孩小两口和孤寡老人也可以）
A. 基本型----1房1厅1厨1卫1阳台（建筑面积约45M²）；
B. 舒适型----1房2厅1厨1卫1阳台1露台（建筑面积约55M²）；
2）经济安居型：（最适合两口之家----丁克或两老，有孩小两口也可以）
A. 基本型----2房1厅1厨1卫1阳台（建筑面积约65M²）；
B. 舒适型----2房2厅1厨1卫1阳台1露台（建筑面积约75M²）；
3）理想经济型：（最适合现代小家庭----三口之家，大力推荐）
A. 基本型----3房2厅1厨1卫1阳台1(2)露台（建筑面积约90M²）；
B. 舒适型----3房2厅1厨2卫1阳台2露台（建筑面积约105M²）；
4）舒适完美型：4房2厅1厨2卫1阳台3露台（建筑面积约130M²）；
5）豪华舒适型：5房1室2厅1厨3卫1(2)阳台3(2)露台（建筑面积约200M²）。
说明①：以上建筑面积是按高层住宅统计分类的，仅供参考。
理想经济型是目前最受普通大众欢迎的主流户型，特别是受到中国特色的现代小家庭（普通百姓阶层和中产富裕阶层的三口之家）的青睐，户型的最大特点是精典、功能全、得房率高（充分体现了经济、实用、舒适、合理四大要素）----即小而精、精而全（是目前投资、居住两者兼顾最为理想的户型）。此户型的使用空间最为合理的划分如下（供参考）：2卧室、1书房（可临时做客房）、1小餐厅、1大客厅、1明厨、1明卫、1生活阳台、1(2)休闲露台；另外根据户型布置可增设1明卫等，使室内空间布局更加合理，使用功能配置更加完善，建筑面积宜控制在105M²以内，最好控制在90M²以内（高层住宅有难度）----以符合国家政策的有关规定，更具通用性。

多层住宅和高层住宅的完美户型（以理想经济型为主）文字说明具体列表如下：
1）多层住宅
编号 户 型 建筑面积(M²) 布置说明 备 注
A 3房2厅1厨1卫1阳台2露台 约80 全明户型
B 3房2厅1厨2卫1阳台1露台 约90 全明户型
户型组合：一梯二户(A+A、B+B)
编号 户 型 建筑面积(M²) 布置说明 备 注
C 3房2厅1厨1卫1阳台2露台 约90 全明户型
D 3房2厅1厨1卫1阳台1露台 约90 全明户型
户型组合：一梯三户(A+D+C)
2）高层住宅
1.十一层及其以下（空中别墅：带电梯的高层别墅）
编号 户 型 建筑面积(M²) 布置说明 备 注
A 5房1室2厅1厨3卫1阳台3露台 约200 全明户型 厅层高为4.2M
B 5房1室2厅1厨3卫2阳台2露台 约200 全明户型 厅层高为4.2M
户型组合：一楼梯一观光电梯二户(A+A、B+B)
2.十八层及其以下（空中别墅：带电梯的高层别墅）
编号 户 型 建筑面积(M²) 布置说明 备 注
C 5房1室2厅1厨3卫1阳台3露台 约200 全明户型 厅层高为4.2M
D 5房1室2厅1厨3卫2阳台2露台 约200 全明户型 厅层高为4.2M
户型组合：一楼梯二观光电梯二户(C+C、D+D)
3.十八层及其以下
编号 户 型 建筑面积(M²) 布置说明 备 注
A 3房2厅1厨1卫1阳台2露台 约90 全明户型
B 3房2厅1厨1卫1阳台1露台 约90 全明户型
户型组合：一楼梯二电梯三户(A+B+A)
编号 户 型 建筑面积(M²) 布置说明 备 注
C 3房2厅1厨2卫1阳台2露台 约105 全明户型
D 4房2厅1厨2卫1阳台3露台 约130 全明户型 最好不大于140
E 3房2厅1厨2卫2阳台1露台 约115 全明户型 跃层
F 3房2厅1厨2卫2阳台1露台 约115 全明户型 跃层
户型组合：一楼梯二电梯四户(A+B+B+A、C+B+B+D、A+E+F+A等)
4.十九层及其以上
编号 户 型 建筑面积(M²) 布置说明 备 注
A 3房2厅1厨1卫1阳台2露台 约90 全明户型
B 3房2厅1厨1卫2阳台1露台 约90 全明户型
C 3房2厅1厨2卫1阳台2露台 约105 全明户型
D 4房2厅1厨2卫1阳台3露台 约130 全明户型 最好不大于140
户型组合：一剪刀梯二电梯四户(A+B+B+A、C+B+B+D等)
说明②：理想基本型（见图8、9）可通过设置户内楼梯，将上下二层合并为跃层户型（4房3厅1厨3卫1盥洗间4阳台2露台或4房2厅2厨3卫1盥洗间4阳台2露台，建筑面积约180M²）。

其次谈谈户型组合，户型组合是通过共用空间（主要是以水平交通和垂直交通为核心的空间）将多个户型组合到一起（空间组合关系见图A），共用空间应明亮舒适（电梯厅、共用走廊最好有直接采光、自然通风和供邻里交流的休闲空间----共享露台），因此户型组合也应体现经济、实用、舒适、合理这四大要素。
户型组合的形式有----单元式组合（一梯二户）、品字型组合（一梯三户）和蝶型组合（一梯四户）等，具体介绍如下：
多层住宅最常用的组合形式是单元式组合（见图1、2）和品字型组合（见图3）二种。
说明③：多层住宅在当今大中型城市及经济发达的地区已很少采用了，因其无法满足低建筑密度、高容积率和高绿化率的技术经济指标要求及弱势群体（老幼病残）的使用要求；但在小县城及经济不太发达的地区还在大量的采用，主要是当地的人还习惯于多层住宅的居住方式，另外公摊面积小也是主要因素之一。

高层住宅目前最为广泛采用的组合形式有三种（单元式组合、品字型组合和蝶型组合）：
1）单元式组合：适合11层及其以下的小高层住宅和18层及其以下的高层住宅（见图4，以往12至30层的一梯二户高层住宅都采用此组合形式，因10层以上单元之间须设置疏散连廊，目前设计很少采用）；
2）品字型组合：适合18层及其以下的高层住宅（见图5）；
3）蝶型组合：适合30层及其以下的高层住宅（见图6）。
说明④：品字型和蝶型的户型组合有些户型的舒适度欠佳（主要是南北不通透，既没有穿堂风），但品字型及蝶型组合的最大优点是公摊面积小，技术上可采取跃层户型的布置方式加以改善（见图7、8、9）。

最后谈谈总平，户型布置、空间利用、总平规划（设计过程关系见图B）是方案设计过程中的三个环节，总平规划是最后重要一环，而交通流线、静动分区和视觉环境是总平规划的主要内容，总平是否规划的好，将直接影响到整个住宅楼盘的品质和价值，开发商和购房者都应该重视，下面就总平规划的设计简单地谈一些看法：
1）交通流线的布置：交通流线应快捷便利，体现以人为本的原则----人车分流，互不干扰，住户的车辆（包括小汽车、电动车及自行车）都应停在地上或地下的各自专用停车场（库）里，另外根据规定地面还应配置相应数量的互不干扰的各自临时停车位。
2）静动分区的营造：静动两区应分开，避免干扰----休闲散步和看书聊天等为静区；娱乐和聚会等为动区；而传统健身运动(中华武术)----太极拳（剑）等则介于静动两者之间，与静动两区不同，应单独考虑。
3）视觉环境的设计：总平规划应充分考虑视觉的建筑环境效果----自然环境与人工环境相结合，采用处处是景、步步换景的设计手法，使植被景观、水系景观、石景小品及活动广场等都能蕴含人文自然和历史文化的文脉气息。

● 设计师推荐的户型：
1）理想经济型（特点：经济实用，大力推荐）的空间划分：2卧室、1书房（可临时做客房）、1小餐厅、1大客厅、1明厨、1明卫、1生活阳台、1休闲露台（下限要求）----适合普通百姓阶层、中产富裕阶层（建筑面积约90～115M²，平层和跃层两种布置方式）。
2）舒适完美型（特点：舒适完美，适当推荐）的空间划分：3卧室、1书房、1小餐厅、1大客厅、1明厨、2明卫、1生活阳台、3休闲露台（下限要求）----适合中产富裕阶层（建筑面积约130～180M²，平层和跃层两种布置方式）。
3）豪华舒适型（特点：豪华气派，鼎力推荐）的空间划分：4卧室、1书房、1餐室、1大客厅、1玄关中厅、1明厨、3明卫、1（2）生活阳台、3（2）休闲露台（下限要求）----适合中产富裕阶层、豪门富贵阶层（建筑面积约200M²及以上、厅层高为4.2M，跃层布置方式；两层的空中别墅----高层别墅）。

● 设计师推荐的户型组合：
1）理想经济型、舒适完美型----品字型或蝶型的组合方式。
2）豪华舒适型----单元式的组合方式（如能布置二台电梯，并安装智能控制与监控就可实现独门独户）。

总之，未来住宅的理想目标应该是在展现建筑、空间与环境的个性的同时，让开发商、购房者及设计师三者都能产生认同的归属感，实现人与人、人与自然、人与建筑、人与空间、人与环境的和谐与统一。


2010年1月11日于杭州 （本文不提供详细的户型平面布置图，请谅解！如需要，可与我联系）
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作者简介：男 生于六十年代 同济大学（学士） 综合甲级资质设计研究院 高工/注册建筑师 建筑 研究方向住宅户型

自我评语：我----是一个 无名的、无所作为的 设计师； 但----绝对是一个 敬业的、值得信赖的 设计师

联系方式：13325718718（Tel） 569990345（QQ）569990345@qq.com / zuo_z@126.com（E_mail）

[ 本帖最后由 zuozm 于 2010-6-16 16:15 编辑 ]