现在住宅设计的发展，到了这个阶段，我觉得和我们过去的建筑师是不一样的，我主要讲两个方面，一个是现在的科技节能，怎么样提高住户的品质，这一点以前我们考虑的很少，而现在的住宅设计师越来越精细化的发展。我们最近做的城市芯宇，一共有22个系统，这里面的做真的是非常的复杂。所以我觉得，现在生态节能也好，提高居民的生活品质也好，对于建筑设计，已经不是过去的简单的做做住宅，其实现在应该讲是很精细化的工业产品。所以对于建筑师来讲的话，也是需要一些改变的了。

　　现在做住宅，比过去公建花的精力、花的时间，现在更长了，现在对于我们很多的设计师来讲，我们还有很多并不熟悉的东西需要熟悉，所以通过这两年做住宅我，我自己深深感受到这一点，这是一个方面。

　　同时我感到另外一些问题，我们现在讲的绿色建筑，实际上自己做的时候问题很多很多，所以我们一些要求，一些评估体系，一些标准，我们一起做的时候问题很不少。我们现在的标准和我们的技术支撑等方面还是有区别的。比如说最简单的外墙外保温，这是做设计最基本的需要考虑的，但是我觉得我们现在的外墙外保温技术实际上并不保温，就是我们为了搞有这么一个标准，那么好了如果要做，但是真正做起来，要么低标准的做，第二个就是贴贴一些材料，这个我觉得不管是防水，还是高层的安全性，我觉得很值得讨论的。

　　现在的我们也找了一些国外的公司和我们谈外墙外保温技术，他们采用的技术和我们的完全不一样的，同样还有很多的问题，比如现在做的门窗这些东西，我们现在做都这么做了，但是在南方地区，在杭州这个地区，到底做出的效果上，做跟不做有什么区别，我们都在做很具体的研究。我觉得我们中国在推广住宅方面，绿色建筑节能的措施，需要很严谨的技术支撑总结，许多很强大的支撑，我觉得这方面是需要各方面重点解决的问题了。

　　对于一个建筑师，也是要学习，怎么样来实现国家的这些规定标准，但是从整个要走的路，不管是设计要解决的问题，要从各方面，这是一个产业链，这是一个系统。这是我个人提的一些看法。

　　另外一方面，关于住宅建筑和人文文化结合的方面，简单讲一下。最近这两年，我觉得大家都在关心住宅的建设，吴总关心市场，政府是关心政绩，老百姓关心房价等等，所以现在的住宅建设在城市当中的地位，它对城市面貌的形成有越来越大的作用。实际上我们过去盖了这么多的住宅，欧洲风味也好，真正的住宅怎么改变城市面貌方面，提高它的文化品位，提高文化内涵，我觉得这是一个很重要的问题。所以我觉得有人讲住宅公建化，这是我不同意，我们建筑师应该让住宅更有人文特征，更有地域的特征，这也是我们建筑师应该特别注意的问题。

　　所以在这两点上，我们也是有很多的问题，我们也是希望和吴总，各位朋友一起努力，简单的做到，这是我简单谈到的。

　　钟彬：谢谢程大师。程大师刚刚讲到的设计师的理念，实际上我们在全国推动绿色建筑，除了和开发商打教导，还有和设计院打交道，我们发现他们还是比较排斥，因为他们工业化的生产，达到了各项标准就可以了，而不是按照设计和绿色建筑协调起来，我想这也是我们将来要做的工作了，把绿色建筑不断的加入，除了开发商，建筑师也是需要推广的一个方面。

　　第二方面，程大师刚才讲到的，就是在达到了国家的一些标准的支持，实践的支持，产品的支持，体系的支持等等，还有也把国外已经在使用的材料的支持，能够引入进来，共同结合起来达到建筑能耗的标准。我觉得这是我们的初级阶段，下一步我们大家共同努力，从学术界、政府、行业共同努力，把这个绿色建筑这样的体系做好。

　　下面还有一些时间，如果大家还有什么问题，请你们举手示意。

　　提问：各位大师好！我想中国的文化中讲究天人合一，又讲究中庸之道，那么这种文化和绿色建筑到底怎么结合，专家能不能设想一下后面的这种建筑，我想听听各位专家的意见。

　　程泰宁：刚刚这个问题也是我们做建筑师经常想到的问题，现在的杭州市的住宅很清楚，天人合一也好，人性化也好，杭州很典型的就是一个墙门，但是现在不对了，房子盖好了一个至少是一个小高层，那么这种情况下，怎么能够做到和自然的任何，我觉得现在的墙门是不可能有，粉墙黛瓦也不可能有了。

　　我们做设计的过程当中，你考虑的不是你能不能把日照排好了，虽然我们现在的墙没有了，但是我们住宅内容的设计空间，怎么做到人性化，我们的社区的绿化怎么和建筑结合，让居民感受到他生活再一个有绿色的有安全感的环境当中，我们希望有一些体现。

　　我们说传统当中是怎么样怎么样的，我们希望还是一种和中国文化相结合的，既有生活气息，同时还有庭院生活气息的这种气氛和这种环境。当时把这个盖出来了以后，大家可能觉得根本就没有，但是我们对于现在的理解，一定要结合我们现在的时代特色，客观上存在的问题，新的功能，新的材料，新的一些整个城市发展的要求等等，一定要结合起来。

　　所以我想这个和一些过程，和有形的相比，无形的肯定更多一些，在这方面我们也希望有一些探讨，希望有更多的建筑师和我们一起合作，能够把我们中国的文化特色在建筑特色当中体现出来。

　　袁镔：现在在城市，特别是大城市当中倡导天人合一的生活环境，这确实是非常困难的。比如强调的职务的多样性、二氧化碳的平衡，但是完全实现那是不可能的，主要的还是要为人们创造一个更舒适的生活环境。

　　但是另一方面来讲，减少污染的排放，减少二氧化碳等，这是对整个全球的生态系统来讲，对我们国家的生态系统是有好处，特别当人的数量控制以后，到了合适的规模，有没有可能退耕还林等等，那是以后的事了，真到那个时期，可能就可以达到人和自然的和谐了。

　　吴忠泉：这两天我们在举办的房交会，我坐出租车的过去的时候，和司机聊天，它们就这样讲，这个房子怎么这么难看呢？这个出租车司机讲这个问题，其实这个房子并不难看，投资也并不小，为什么老百姓说它难看？因为这有一个时代的特征？因为我们现在的城市高楼大厦多了，再建设一些高楼大厦就不稀奇了，为什么呢？因为它有一个对比，对比现在的上海，对比钱江新城，就是一句话，中国文化的建筑不是一种抄袭的建筑，更不是一种复古的建筑，而是随着时代的发展，体现一种时代的精神，体现一种文化需求的制度，有内涵的，鼓励人精神向上的，才是中国的一种建筑文化。我是这样理解的。谢谢！

　

　钟彬：谢谢各位，由于上午我的时间比较紧，下午还有更精彩的对话。今天上午我们会议部分就道这里了。

　　主持人：今天上午的会议告辞结束，谢谢各位！



　　主持人：谢谢凌总。下一个环节是我们的对话环节。首先邀请浙江不动产发展中心的秘书长吴闻涛先生，我们的对话嘉宾有金都房产集团执行总裁俞阅隆先生、博洛尼家居用品有限公司总经理陈炜先生，杭州伟基实业有限公司陶文祥先生，还有我们精锐（中国）不动产研究院的执行院长张雪舟先生。有请各位嘉宾！

　　吴闻涛：大家好，非常高兴我来主持这个绿色对话的板块。我想刚刚我们的秘书长已经把各位嘉宾做了一个介绍，给我的对话的主题是：中国绿色地产的实践与趋势。实际上这个题目，趋势大家都比较的理解，因为不管是国家的政策扶持，甚至我们十七大，把生态提到文明的高度来认识，生态文明的话，我想节能减排是一个重要的主题，然后在节能减排的过程当中，住宅的建设也好，房地产项目的开发过程，如何节电、节水、节材、节地，也是今天我们业内的人士共同关注的主题。所以我想从国家的政策方面，对我们的趋势的理解，对广大的老百姓也好，这已经是耳熟能详的。

　　第二就是市场的需求。我们在90年代初期是人均六到七平分，去年我们是二十六平方，我想主要是我们有一些有规模的项目推出，也就是我们在短短的这几年里，我们完成了将近20平方的这样一个量，一般的发达国家住宅面积四十平方左右。在二十六平方到五十平方之间，这个消费就是生活品质的提升，从市场的角度来说，自然而然对于品质的要求，和前面的只对于居住的要求，这个还是有区别的。

　　第三个就是从我们人类生存的这么一个环境来说，我们每个人人均的自然资源越来越少，人口增加，所以如何为子孙万代着想，如何使我们的生存环境和自然更和谐，从这些深层次的条件来说，节能减排、绿色地产也是一种发自内心的趋势性的要求。

　　所以理解趋势不是太难，但是把这种趋势化为实践就不是简单的事情了，这有来自于各个利益体的想法，市场和收入、性价比之间都有很多的考量，所以这是一个非常难的问题。我们在全国工商联房地产商会的带领下，很多就是做绿色地产的示范和绿色地产的推广普及工作，一年来我们大大小小的会议大概有30次，小的会议也有不少，而且依托于浙江大学这些专家教授，专门成立了一个专家委员会，来支撑绿色地产在长三角的发展。

　　所以尽管用了这么大的力度，在报纸上面也有很多的版面介绍什么是绿色地产，做了很多的剖析，业介绍了国家环保总局对于绿色地产的认证，执行的一些流程，包括浙江不动产发展中心如何在这方面做一些努力。但是坦率的说，去年真正的投入的绿色的房地产开发企业还不是踊跃，我们知名的房地产商前期也是非常认真的投入，但是真正落实做的还不是很多，其中我们今天的金都房产集团做的还是非常不错的。

　　下面先请精锐（中国）不动产研究院如何在推动绿色房地产的发展方面做一些努力。

　　张雪舟：好的。上午讲到我们讲到绿色地产也好，首先有一个标准最重要的，从01年开始我们就研究这个工作，虽然我们还发达国家有很多的差距，但是我在这个标准方面，我们已经在头一起跑线上，像一些绿色的系统指标系统的制订，也都是参照了美国和日本的绿色评价指标。目前我们的指标是采用五大体系，小区规划、能源与环境、第三是室内环境，第四是环境，第五是材料与资源。这五大环境基本涵盖了绿色建筑的五大概念。

　　这些一些主题的概念的确定，使我们的标准已经成为一个和国际接轨的，像国际住协的年终会议，我们请来了很多发达国家的代表，他们参观了我们在北京的一些项目，非常的惊讶，他们原来感觉在绿色建筑的概念，在西房也是提出没有多场时间，在中国还没有见到，但是我们中国的实践从质量上就不落后，第二在我们数量上也是不少了，这几年我们有800万平方米，在西房一个发达国家这个数据是相当可观的。

　　在做的过程中，第一阶段我们刚刚出标准的时候，这个概念在全国还是比较的超前和陌生的，为此我们组织我们的专家团队进行咨询，帮助企业把它的规划阶段开始，能够按照绿色生态的要求进行条件。所以第一我们首先是一个评估，按照五大体系把项目从规划阶段整个过一遍，每一个项目得到多少分，评估完以后，很多项目在绿色项目还有很多的需要提高的地方等，然后我们第二步是进行优化，就是我们的专家团队帮助企业一起，按照绿色标准的要求进行调整，所以工具进行定性分析，包括我们的植物配比等等，这些都要得出数据的，比如怎么样调整噪声，怎么样和，水系统如何水量平衡等等这样的一些工作，使得这个项目在规划的时候能够达到我们绿色建筑的初步的要求。

　　然后进入初步的实施阶段。我们目前的认证也是两个阶段的认识，一个是事前的认证，就是规划方案以后的认证，这个能够帮助进入绿色生态，第二个就是事后认证。前期是通过规划的图纸数据进行计算得出的结果，第二个就是是实际的数据，这样能够按照绿色生态的概念实施。在这两项过程当中，还有一个技术产品的支撑，或者说什么样的节能体系能够达到我们所谓的节能50%等等，在发达国家并不是完全靠一个墙体保温的，所以目前我们也承担了国家的十一五的一个小城镇可持续发展的研究，这个也是我们研究的领域。所以这些实践，虽然我们是发展中国家，但是我们在做绿色建筑的起点上、标准上并不落后的。所以我们通过我们的专家，我们的企业一起，能够把这个标准进行完整的实施。

　　吴闻涛：非常感谢张秘书长。那么接下来请陈总和陶总在绿色建筑方面给我们做一个分享。

　　陶文祥：我是杭州伟基实业有限公司的吴闻涛，我们主要是绿色建筑材料的生产，我们主要在两个方面做了一些工作，第一个就是引进了加拿大的技术，就是玻璃纤维门窗，这个门窗有五大功能，一个抗强度，它的强度是钢的四到五倍。第二是它的隔音性能非常好，如果用上中空的玻璃以后，它的室内只有37个分贝。第三个就是节能，一般的门窗节能一般在2.3现在是比较好，如果用这个门窗的话，它的K值能够达到1.8以下。还有一个就是它的使用寿命，它可以和建筑同样的寿命，也是抗腐蚀的。

　　原来这个技术是用在航天方面的，它要抗高温、抗低温的，所以现在用到门窗这一块，是非常好的！还有是任何的涂料都能够上色，它的色彩比较的丰富。这一方面我们已经完成了100万多平行的使用量。

　　第二方面就是我们的节能玻璃。这就是我们目前节能比较好的楼宇产品。它能够降低能耗的损失，降低电力方面的损失。所以这两块我们这几年还是为节能降耗，提高人们的居住的舒适度，做了一些探索和经营。

　　我们的绿色产品的材料，也希望我们的同行多加交流，能够在以后的地产项目当中更多的实践。

　　陈炜：非常高兴今天有机会在这里和大家交流。我是博洛尼家居用品有限公司的陈炜，我们公司主要从事室内整体解决方案的公司，从当年的做橱柜，后来到了内门、家居等等，后来到了室内装饰的一个整体方案。

　　

　第二谈一谈民营企业，特别是民营房地产企业到底有什么优势，特别是浙江省是民营企业相当发达的地方，而且浙江省的民营企业都有特有的特点，有它非常特有的精神，也有浙商发展的特有轨迹。从我们企业来讲，从我对浙江省民营企业的了解，我认为浙江省房企所面临的优势，我感觉也是非常喜人的。

　　一个是浙江省的民营经济经过大幅度的发展以后，特别是浙江省经济发展的结构是以民营企业为主的，这样出现了大量的民营企业，这为我们民营企业的发展提供了强有力的基础和平台。浙江省的民间资本，包括我再温州支行工作过也好，包括和同行的接触当中感觉到，特别是温州、台州、丽水的民间资本的量非常大，非常的活跃。这部分的民间资金，由于各方面的原因没有得到很好的发展，也没有提供一个非常重组的融资平台，所以这些资金目前的使用并不是很理想的。比如我们的青田一个，每年的华侨的进出口贸易额也是非常巨大，每年的银行汇款也是10亿美元以上的量，包括我们温州，我了解过的温州春节前十天的时候，个人汇入温州的帐户都有几百亿，这是我们很难想象得到的。这就为我们提供了更为灵活的运用机制。

　　第三点方面，浙江省民营企业，它的发展轨迹是从改革开放，是浙江省大发展的时候，从前一段时间的不规范的发展，一种无序的自然的发展，现在已经进入有序的发展，现在的某种程度已经不亚于我们几十年甚至百年的国有企业的运作机制。那么这一点从我们这几年浙江省民营企业的老板，参加一些培训，去清华、北大读书就可以看到，我们的民营运作的规范程度也是越来越规范。这为我们的金融的创新也有很好的基础了。这是我感觉到的第三个优势。

　　第四个优势就是我们浙江省的民营企业，企业的利益和股东的利益是高度的一致，这是我们浙江省民营房企非常一致的，这样的话，在公司的运作各个当中，可以发挥股东个人的一些资源，因为我们民营企业的资金很多是项目和资金结合，很多个人的资源孤立在项目运作的体系之外的。

　　所以我觉得这个为我们的金融的创新提供了很好的基础。

　　第三点我想谈一下我们的民营房企在新政下的运作过程当中遇到的一些困难，现在这个困难越来越严峻。现在我们做企业，特别是国家的一些宏观调控政策，给我们企业带来的既是一种挑战，也是一种机遇。挑战也是我们的企业实力越来越规范，越来越强，这需要我们的产品要创新，融资渠道要创新。

　　我简单总结了一下，我们浙江省民营房企遇到的问题，一个是银行融资的渠道，难度也是越来越大，特别是现在我们银行对于企业的规模控制和房贷的手续的管理，包括信贷规模的控制，包括企业实力的认定等等，给我们民营房企首先是银行融资要困难，比我们以前想象的要大得多。这是第一点。

　　第二点方面，特别是浙江省有非常大的民间资本，如何利用这个民间资本，这个国家在法律法规上都没有一个很好的途径，但是这部分资金现在又是用各种方式，变相的也在进入这个市场，一个投资者的法律保障，另一个企业的法律保障，这个过程当中出现了一些违规体制，一些诈骗的行为，这个在浙江省的例子也是不少，为投资者造成了很大的损失，为我们的民营资本市场也有很大的影响。这是我们遇到的第二个问题。

　　第三个问题就是民营房企，资本运作能力确实不强，浙江省的民营企业并不是国有企业改制后的民营企业，他们都是自发成长起来的企业，以它的管理能力也好，素质也好，所带来的就是资本运作的能力并不是很强，没有一个很好的资本市场对接，包括我们银行一些资本的产品如何和民营企业合作，我觉得有很大的空隙，这个空隙如何整合，其实银行是一个方面，民营企业也是一个方面。现在很多的产品，民营企业都知道，但是不知道怎么去做，不知道哪一个渠道去做。这是第三大问题。

　　第四大问题，我感觉特别是民营房企在新政下的资金缺口越来越大了，特别像我们浙江省由于地价的上升导致房价的上升，房价的上升导致浙江省的成本里面，我们的土地出让金的成本在全国是最高，将近64%以上。这就造成我们民营企业从土地款的支付到银行项目融资的空隙，这一段时间的资金的压力，普遍感觉到压力是很大，这个空隙怎么解决，你不可能把地价总结的降下来，降不下来我们怎么解决这个问题，这个也是普遍面临的一个问题。

　　第五个方面，我认为如果民营合资企业银行合作，如何进行金融创新，特别是和房地产企业进行金融创新，觉得首先要解决观念的创新，这并不两家的问题，还有监管部门的今年创新的问题。一个是民营企业要观念创新，对金融产品有更深的认识，任何更好的利用金融产品，银行也好，投资公司也好，怎么针对民营推出适合民营企业的一些产品，这也是创新的步骤。

　　我觉得这些问题不解决，我们民营企业的发展就很难做到得，这是我个人的一些简介。

　　谢谢。

　　主持人：谢谢陈总。那么紧接着请李总介绍一下，我们怎么建设这个平台？

　　李晓东：实际上在座的4位都是金融家，郑总这边是银行行长出身的，实际上大家都清楚的，最早的世界上金融的出现，就是解决项目和财富不匹配的问题，就是个人拥有的财富和个人管理财富的能力，或者你拥有的寻找好项目的能力不匹配。当然一种最好的办法就是自己寻找，手上有钱自己去找好项目自己去投。如果一对一的找到这么好的项目，可能成本比较高，最后就产生了一个中介。其实金融机构就是一个中介，就是比需要钱的找到，然后把有钱、正在寻找合适投资方面的人解决在一起。

　　其实刚才郑总讲到的几个问题，浙江这块地上有很多钱，那么另外一个，这些钱都是有很强的投资欲望的钱，但是中间缺乏一个金融的平台，或者有了这个金融平台，但是配置资源的效率比较低，那么配置资源的手段比较少，观念可能比较陈旧，实际上我们现在在座的，刚才听到的浙商银行也好，德意志银行也好，其实大家目标是一样，我们也是在市场竞争的环境下竞争的金融企业，现在来说，至少从我接触到的企业来说，我们是很愿意和开发商在一起，因为这是我们的核心客户。我在我们公司，所有人都知道，我让我的员工，每天上班的路上想三件事，第一谁是我们的客户，第二他需要什么，第三我能为他做什么。其实就是解决这个问题。我们就是把我们金融作为我们的立身之本。那么很明显，我们的企业是我们的客户。我们不断的为他们探索新的融资方式，为他们解决融资的问题。

　　这几年来，从我们最开始做1212号文出来，我们开始做一些贷款性的房地产信托，主要解决在银行拿不到钱，有两证的产品，后来做一些准基金的产品，就是为了解决信托也不能做贷款，那么我们就把原来的贷款做成有选择权的股权和债权的产品，使开发商能够拿到钱。

　　那么在现在这种背景下，资金的门槛大大提高，现在确实对房地产开发商来说，资金是一个最大的考验，而且这样的资金，浙江的企业土地成本占整个房地产开发成本的60%以上，达到三分之二左右，而这一部分的钱，按照国家的规定，银行的贷款是不能给的，也就是说银行的规定的是35%资本金的限制，但是实际上在浙江这一块地上，开发商要准备60%的自有资金，才能做房地产开发。

　　所以这部分要从企业在银行之外，自己去想办法，就是通过一种利益的分享，因为浙江企业有这种比较好的意识，就是企业和股东的利益高度一致，其实有这样的意识很多问题就可以解决了。现在大家承担的风险不一样，银行做的就是最上面的哪一层，最低的风险，最低的收益，要有很高的抵押率，所以要把三分之二的钱投进去。那么前期就有一些需要承担比银行更好的风险，享受更高收益的金融工具可以使用，可能需要大家会使用这些金融工具。

　　那么在这个阶段，比较现实的融资路径有哪些，这些路径需要什么样的心态来合作，所以只要你项目是好的，这个社会不缺钱。所以这就证明了一个投资渠道的缺乏，所以在这种情况下，我觉得还是一个心态决定的。另外再制订一个适合你企业发展的战略，包括现在有一些开发商朋友找到我，说我三分利也要钱，这个项目非常好，实际上它自己的金融实力，在目前的金融环境下，很难支撑把这个项目做完，这样再做下去就会非常的危险，但是实际上它确实有非常好的项目了。

　　所以在这个时候，大家可以思路分开一些，其实现在有很多大的开发商，他们也是愿意来介入的，为什么不能和他们合作，或者把这个项目卖给它们，然后做一个股东，让他们去做，这样也是完全可以的。

　　主持人：好的，我们在座的三位都是银行金融界的精英，他们接下来也会和我们商会签约，能够和我们一起更好的为大家服务。谢谢！

　　好的，那么我们今天的中国绿色人居地产峰会—中国绿色地产万里行·浙江之行高峰论坛活动到此结束了！感谢各位嘉宾，各位各位的到来！再见！

很值得好好看一下，学习学习学习学习