9月26日，中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳后，包括北上广深等一线城市在内的地方政府出台进一步放松或取消限购的政策，加之早前中国人民银行等部委出台的引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%等政策，决策层意在从供需两端稳定房地产市场。

不过，这些政策被市场认为并未超出预期，特别是对于其能否成功刺激居民购房意愿存在不确定性。当促进房地产市场止跌回稳已经成为一项“重要任务”，外界自然对于增量政策有更多期待。

这几周，成都大规模“拆迁”登上热搜，棚改热潮以及货币化安置是否如10年前般“卷土重来”引人深思。

10月17日，住建部部长倪虹在国新办发布会上表示，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

这对当前的楼市来说无疑是个好消息，尤其是此次明确提出的“货币化安置”，能给市场注入资金，在当前房地产供需关系发生重大变化的情况下，有利于消化存量商品房。

消息发布后，“城中村改造”“货币化安置”等刺激着市场的神经，市场不免联想到我国前两轮大规模的棚改均带来了楼市上涨潮。

不过，也有市场声音认为，100万套的新增规模显著小于前两轮棚改，可能无法对楼市产生太大影响。

那么，与历史数据对比，100万套规模到底是怎样的概念？资金增量又将撬动多大的市场？

根据住建部对重点城市的统计，仅在35个大城市，需要改造的城中村就有170万套；全国城市需要改造的危旧房有50万套。这次提出的新增实施100万套，主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目。

倪虹特别提到，这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。换句话说，这次在“大拆”的同时不会“大建”。

可以看到，这一轮城中村、危旧房改造，再通过货币化去库存的关键仍是地方政府“加杠杆”，此前鼓励地方政府、国企“收储”存量住房改为保障房的政策也是如此。

那么，回溯到2024年之前，我国的棚改分为四个阶段，2004年至2007年是试点阶段，根据住建部历史资料，最早的“棚改”要追溯到2004年辽宁率先启动的棚户区改造工程。

2008年至2012年是全国棚改的启动阶段，这一阶段，全国开工改造各类棚户区1260万户，中央及地方政府棚改累计投资超过4000亿元。2012年，全国开工改造各类棚户区1260万户，中央及地方政府棚改累计投资超过4000亿元。

紧接着，2014年至2018年则是加速阶段，也是棚改数量的高峰期。

根据住建部数据，2015年至2018年每年棚改开工量均在600万套以上，棚改投资额分别为1.54万亿元、1.48万亿元、1.84万亿元和1.74万亿元。

后来，到2019年以后，棚改退潮。当年度棚改计划削减到285万套，实际开工量为316万套，此后的2020年、2021年实际开工量分别为209万套、165万套。

2020年以后，大规模棚户区改造进入尾声，老旧小区改造和城市更新开始占据主流。2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，并提出工作目标：到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

可以看出，从“棚改”到“旧改”，大拆大建的时代暂时告一段落。

从历史数据来看，新增的“100万套”城中村与危旧房改造，相比我国棚改高峰期的数据，似乎并不大。

但值得注意的是，此次明确提出“货币化安置”，这一提法的“含金量”很高。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，这类项目条件成熟、马上就能操作，按照这一界定范围来说，“新增100万套”的释放时间可能就是近期到年底，如果能在两三个月内先释放100万套的增量，来看看能否让楼市企稳，那这可能还仅是“小试牛刀”。

自2020年棚户区改造的表述从《政府工作报告》中消失以来，货币化安置已离开政策舞台中央多年。

2014年，棚改货币化安置开始在全国推广，货币化安置比例在三年时间内从9%迅速提升至48.5%。

2015年，住建部、国开行联合发布通知，要求各地区棚改货币化安置目标原则上不低于50%。

然而，到了2015年至2018年，棚改货币化安置比例一路走高，棚改工作推进速度也大幅加快。

2018年，随着部分地区商品住房库存下行，房价上涨压力增大，货币化安置政策也逐渐调整。2019年，棚改计划调整为285万套，规模大幅缩减，随着房地产及土地类项目被纳入地方政府专项债禁止适用范围，棚改货币化安置也逐渐退出政策舞台。

目前，在房屋拆迁安置上，主要有实物安置补偿、现金补偿、房票安置等几种方式。

其中，房票是指对现有住宅房屋征收货币补偿方式的一种补充，是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。

从过往经验来看，货币化安置主要包括现金补偿、房票安置。

简单说，货币化安置就是给予被安置居民一定自主权，政府直接以货币的形式补偿需要安置的居民，后者再到商品房市场上购买住房。

目前，常见的货币化安置形式，主要有纯货币补偿、居民自行购买或凭房票购买以及政府统一购买存量房源进行安置等。

在前几年，房屋拆迁安置以实物安置为主，这两年来，“房票安置”被提及较多。

据不完全统计，今年以来已有超50城推出或落地“房票安置”政策，包括上海、温州、贵阳、南宁、南阳、广州、青岛、南京、合肥、长沙、嘉兴、佛山、南昌、大连、宁波等。其中，一线城市广州、上海已经发放了首张“房票”，大连、贵阳、长沙等发放了首批“房票”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，本次发布会上，住建部时隔多年重提货币化安置，与此前中共中央政治局会议提出的“消化存量和优化增量相结合”的工作思路相符，将对当前房地产市场供求关系和房价带来较大影响。

同时，货币化安置之所以能在社会上引发广泛的舆论关注，原因在于2015年左右实施的棚改货币化政策对房地产市场产生了显著的提振效应。这一政策不仅让低迷的三四线城市楼市重现生机，还推动了交易量增加，使其重返“牛市”。

不过，在58安居客研究院院长张波看来，本次规模与2015年的货币化棚改相比，涉及的城市面要窄，同时在城市中启动的规模也会更小一些，但政府侧的政策保障力度则更强，更加关注涉及群众的实际需求。

有房企内部人士表示：“新增100万套城中村改造，意味着有100万个拆迁机会产生，无论一手房还是二手房，就能创造100万个置业可能，对楼盘销售行情有着积极影响。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，可以预计的是，后续旧改拆迁安置，保障房的筹集，常态化的公共住房的筹集会大规模转向存量，这也意味着全面盘活存量，直至库存消化到一个合理的周期。

不仅如此，浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬称：“彻底消除这些住房存在的安全隐患，意义重大，特别是通过货币化安置，可以更好地满足群众自主选择户型、地点、价格，又无需等待过渡期，直接可以搬入新居。”

综合多家业内机构研究，新增100万套城中村改造，并实行货币化补贴，可以释放出规模可观的增量购房需求，有助于存量住房消化，有望拉动近亿平方米住宅销售。

来源 | 中经传媒智库综合自央视网、新京报、第一财经、澎湃新闻、中国新闻周刊、每日经济新闻、界面新闻、羊城派等

编辑 | 杨一萍

校对 | 袁海鸣