01 楔子 前两天，有个朋友给我出了个“命题作文”，让我谈谈“高品质住宅”这个新鲜事物。而且把作文的素材都给我准备好了，那不写也不行了。 其实我 从关注“近几年新建住宅的质量差”开始，已经看到“高品质住宅”这个命题 了，但是一直没想好怎么写。 既然有朋友催更了，那我就认真学习下资料，谈谈我的一些看法。以下这篇文章
前两天，有个朋友给我出了个“命题作文”，让我谈谈“高品质住宅”这个新鲜事物。而且把作文的素材都给我准备好了，那不写也不行了。
其实我 从关注“近几年新建住宅的质量差”开始，已经看到“高品质住宅”这个命题 了，但是一直没想好怎么写。
既然有朋友催更了，那我就认真学习下资料，谈谈我的一些看法。以下这篇文章 既是我结合自己20几年工作经验的“读后感”，也是对福建省高品质住宅提的一些”意见“吧 ，谁叫你是征求意见稿呢。
因为以上这些地区的“指引“除了深圳之外，都是大同小异的，所以我就挑了一个日期比较新鲜的 《江西省商品住宅品质提升设计指引》
（ 二〇二四年五月）
，作为下文中条文引述的主体。
整本”指引“很长，内容也很多，我只是 摘抄了一部分我觉得和以往普通住宅设计有”变化“的条文，再配上我对条文的理解和解读 。可能有些说的不周到的地方，还请同行们多包涵，也欢迎指正。
第一部分是关于 住区的总体 。条文中的住区，普通人可以把它与”小区“等价来理解。
2.2.1 住区内部交通进行“人、车、非机动车”分流设计，合理规划地上、地下交通流线，避免人、车流线交叉冲突。
在住区规划时， 要做到绝对的”人、车、非机动车“完全分流，其实是非常困难的 。如果你只有4栋楼，那么一个靠外侧的环路可以实现车行与内部的人行完全分流的。
（如下图）
但是并非我们所有的地块都是方的，万一是长方形的呢？势必会有机动车道进入到住区的”腹地“。所以我们以往在 做总体设计时，不强求完全的人车分流 ，更不会把非机动加进去做分流。
如果要实现彻底的”人、车、非机动车“三者分流，当然也是可以的。但是付出的代价会比较大， 对土地的利用效率来说，是有折损的 。这部分成本，最后会推高房价。
2.3.14 住区内应设置宠物活动路线，引导宠物和主人沿着既定路线在特定区域内活动；合理设置取水点、宠物便溺处等宠物服务设施。
随着宠物经济的崛起，小区里养什么动物的都有，所以 对宠物和宠物主人进行约束，我认为是必要的 。
但是光从设计端来提供场地是远远不够的，最后还是要有 法律和物管，以及业主的自觉，三者结合 才会有一个好的结果。
2.2.4 .1主要出入口宜预留进深不小于10m，面积不小于200㎡的缓冲空间，设计落客区、快递车位、搬家车位、智能快递存放等功能。
小区主入口留出大片的空地，不管是在平时，还是战时，都是有必要的
。但普通人可能对小区出入口的200平没概念，我举个例子。
上图是万科翡翠系列的出入口，大概就是200多平，在这个空间里布置了”门卫、闸机、人行、车行、车辆等候以及景观“等一系列的功能。
（如下图）
而到了 有 ”突发状况“ 时 ，小区出入口就可以变成临时的中转站 。比如之前的疫情期间，小区出入口的空间可以
临时设置接收货架、设置配送车辆装卸货停车位、设置卸货场地、卸货后就地消杀等功能。 （如下图）
2.3.4 住区应在主要出行流线及老人、儿童活动场所附近配建公共厕所，公共厕所应以附属式公共厕所为主，独立式公共厕所为辅。
2.3.5 鼓励设置住区食堂。按照食品安全相关规定，集中就餐区域面积不小于20㎡，配备必要的消防设施设备。住区食堂具备制餐和配餐功能的，厨房区域和食品库房面积之和不小于30㎡；具备配餐功能的，应满足半成品加工需要。
给住区配套公厕和食堂，出发点是好的。但是在实际应用上，却 未必受本小区居民欢迎 。
如上图是福州的一个小区，红框内为公厕和社区食堂。爆料的朋友反映： 本小区的居民要求关闭这两个功能 。
原因是食堂是面向社会的，但却要经过小区才能进入；而公厕本小区基本不用，却成了隔壁夜宵摊的专属厕所。
明明占用的是小区的空间，但是本小区居民使用频率却很低。有些设置又不合理，还影响了本小区的正常管理。
公厕和社区食堂，应该放在15分钟圈这样的范围内，统筹布局
。而不应该在谈高质量住宅的时候，要求每个小区都设置。这样既不科学，也不合理。
2.3.9 住宅楼首层应设置面积不小于15㎡的单元入户大堂等公共空间，且与邮政信报箱、外卖柜、快递柜等便民设施结合设置。鼓励配置“无接触式配送”接收设施。
在新建小区中，入户大堂其实已经是标配了
。如上图，是万科的标准大堂，人家还考虑了入口等待的需求，所以高质量住宅的入户大堂除了要求面积大于15平之外，还有什么特殊吗？
至于”无接触式配送“，更有为某些运营商打”埋伏“的嫌疑
。
2.4.4 采取绿化等措施降低住区热岛强度。住区内处于建筑阴影区外的步道、庭院、广场等室外活动场地，采用乔木、花架等遮荫措施的面积比例应达到30%以上；路面太阳辐射反射系数不小于0.4或设有遮荫面积较大的行道树的路段长度应达到70％以上；屋顶绿化面积、太阳能板水平投影面积以及太阳辐射反射系数不小于0.4的屋面面积合计达到75％以上。
太阳照到建筑上的影长会随着时间变化，这个阴影区外如何界定呢？
会不会有的小区根本就没有这样的地面空间存在呢？
（如上图）
2.1.7 住宅建筑高度不应大于54m，以小高层和多层住宅为主。
住宅高度54米以下，还是需要两部电梯， 无非就是少一部疏散楼梯，公摊面积少一点而已 ，这和居住品质的提升好像也没有必然联系。
如果希望品质高，那不是应该把高度限制在更低的高度吗？
3.1.2 户型面宽、进深与朝向设计合理。除应满足国家、地方规范日照要求外，日照标准应在满足《江西省城市规划管理技术导则（2014版）》的基础上提高1小时，保障户内日照采光充足，通风良好。
提高日照标准，这个对增加楼间距肯定有效，但是对于容积率的杀伤太大
。虽然我没有具体测算这提高的一个小时日照标准会减少多少容积率，但估计下浮个0.5应该有的吧。
（这里有 兴趣的 朋友，可以试试）
第二部分是
关于 住区的单体 ，都是和居民楼相关的。
3.1.1 户内空间方正，功能完善，户内面积与功能空间的数量、面积、高度
配置合理，注重动静分区、干湿分离、洁污分区，至少有一间使用面积大于15㎡的卧室或至少有两间使用面积大于13㎡的卧室。户内应至少设置2个卫生间，鼓励增加户内储藏空间、多功能弹性空间。
加大卧室面积这一条，我认为是非常正确的”纠偏“
。现在很多户型，都没有一个”正经“的卧室，连张像样的床都放不下。
如上图，2.7米面宽的次卧，放个床就剩下50公分不到的走道空间，确实很局促；而2.2米面宽的书房，如果要变成儿童房，同样捉襟见肘。
造成 ”客厅大，卧室小“现象，也是有历史原因的 。而现在讲品质住宅了，睡眠空间扩大点面积，也是应该的。
3.1.3 户内应进行无障碍和适老化专项设计。充分考虑户内无障碍通行要求，至少一个卫生间应达到无障碍设计要求，卫生间地面、厨房和兼具洗衣功能阳台地面应选择防滑安全程度为中高级以上的铺设材料。宜根据老年人不同程度行为能力，对其他室内墙体构造加设适老设施功能。
随着中国进入”老龄化“社会，在户内考虑无障碍和适老化设计是必要的。但是 并非一个小区的客户都是老年人，而现在是装修交付的房子 ，如果中青年客户不需要，那不得拆了重新装修啊。
所以我觉得 最好是预留 ” 弹性“，而不是直接把格局”做死“ 。不然，既不好用，也不好看。
以往开发商为了节省造价，确实有将层高压低到2.9米甚至以下的情况，而现在要求净高3.1米，这步子是不是迈得太大了一点呢？
有数据显示：根据不同性质的工程综合测算建筑层高每增加10cm,相应造成建筑造价增加2%~3%左右。
那么 从层高2.9米到净高3.1，最起码要增加30mm以上，造价增加达7-10% ，这可是不小的一笔费用啊。
我个人认为： 与其在这块增加这么多成本，不如减少些”繁复“的吊顶 ，净高不就都有了吗？
3.1.6 鼓励户型产品设计创新。充分考虑地域气候特点和居住体验感，充分利用地上地下空中立体空间，探索底层（含地下室）庭院式、屋顶带露台花园、立体空中花园以及合院等户型产品。
3.1.8 分别配置生活阳台和休闲阳台。其中，生活阳台进深宜大于1.50m，并预留晾晒空间；休闲阳台进深宜大于2.40m，且不布置生活用水器具。各类阳台水平投影面积之和不得大于住宅建筑面积（含阳台水平投影面积）的20%。宜考虑户型私密性，在窗台、阳台处做外挑线条处理。
高品质住宅需要更多的阳台，更大的阳台。而且还能不占用容积率。
以福州市为例，
空中花园外挑尺寸小于等于 1.80 米的部分计1/2容积率，大于 1.80 米的部分不计容；公共休闲绿化平台部份亦不计容。
（如下图）
虽然不计容积率，但是建安成本的增加是显而易见的，主要体现在超大的花园和覆土增加等带来的结构影响。据胖栋统计， 带来的成本增加在500元/m2 。
3.2.2 户内主要功能房间应采用具有空气净化功能的新风系统或在空调系统内部设置净化装置、模块，提升室内空气质量。
有新风系统固然好，但是每年会有一笔维护费用，也不是每个家庭都能承受。而 空气净化也并非每个家庭的刚需，是否可以作为选配项目呢？
3.2.11 卧室允许噪声级昼间不大于40分贝，夜间不大于30分贝；起居室（厅）昼夜允许噪声级不大于40分贝：建筑物内部建筑设备传播至卧室的噪声限值不大于30分贝。
3.2.12 卧室、起居室的分户楼板计权标准化撞击声压级不大于60分贝（撞击声隔声性能）。
国内目前楼板的厚度为：100一120mm。而我们的邻国日本，住宅楼分户楼板 （结构层） 厚度大部分分布在200mm-350mm区间。
众所周知，日本的住宅是比较精细化的，万科也多次去取经。他们也不是不想做薄板，但为了实现大板跨户内灵活可变平面布局，并满足日本严格的建筑隔声标准，不得不将楼板设计成厚度200mm一350mm的现浇空心隔声楼板。
3.3.1 充分考虑全生命周期可变性户型需求，提倡采用开放、灵活、可变的大空间结构设计方案。非承重隔墙宜采用便于二次改造的隔声效果好的轻质内墙隔板。
某书上，经常会有人问：这个墙能不能砸，那个墙能不能砸，其实就是 结构墙体布置缺乏弹性 。
（如下图）
但这也不能怪结构工程师。既要求限额设计，又要保证安全，那只能这样咯。 要想追求空间可变性，那必然会增加楼板的厚度以及设备的灵活度，这些都会推高造价 。
上图是天津万科民和巷项目的户型图， 整个室内只有一颗柱子，足以适应全生命周期的家庭使用 ，那为什么后面没有被广泛的推广和学习呢？
3.3.2 客厅、卧室、书房等居住空间的楼板厚度不应小于130mm，卫生间、厨房、阳台等其他功能房间楼板厚度不应小于100mm。
这条可以与第14条一起看，可能结构安全上130mm厚就够了，但是隔绝噪音，它不够啊。
3.3.4 建筑应优先采用装配式楼盖。装配式楼盖可采用桁架钢筋混凝土叠合板、预应力混凝土空心板、预应力混凝土叠合板、预制带肋混凝土叠合板等。
如果没有，那为什么这条要出现在高品质住宅的指引里呢？
3.3.5 建筑结构应与建筑设备管线分离，采用适应建筑功能和空间变化的设备设施布置方式或控制方式。
根据GB / T 51129 - 2017《装配式建筑评价标准》第4. 0. 13条条文说明中管线分离的解释： 对于裸露于室内空间以及敷设在地面架空层、非承重墙体空腔和吊顶内的管线应认定为管线分离 ；而对于埋置在结构构件内部（不含横穿）或敷设在湿作业地面垫层内的管线应认定为管线未分离。
第三部分是
关于 住区的运维 ，维护的好，房子才能历久弥新。
4.1.1 建设单位在给客户交付住房时，提供住宅产品使用手册。住宅产品使用手册中应包含房屋开发单位、设计单位、施工单位和监理单位信息。
对于一个产品说明书来说，我觉得最重要的是 带结构布置的 户型图 ，最起码哪里是承重墙，哪里可以敲都比较明确了。
如果有 BIM模型 ，那就更好了。各专业的信息都能反映在整个模型上。
现在装修交付之后， 设备的使用说明、保修卡 等也非常重要，需要转交给业主。
4.2.1 住区引入三星级及以上要求的专业化物业服务，从服务制度、秩序维护、环境卫生等方面规范相关服务内容，并向居民进行公示，接受业主监督。物业公司更替时，相关资料和图纸应同时移交。
小区收物业费是一件再正常不过的事情，但不知道3星级的物业服务到底有什么过人之处？需要掏多少物业费？
4.2.2 物业服务应运用互联网、大数据、人工智能等技术，建设智慧物业服务平台，及时处理业主物业服务诉求，大力发展线上线下社区服务业。
智慧物业服务平台，对于很多人都是个新鲜事物。是否可以提高管理效率，降降小区物业费呢？
很多媒体说： 高品质住宅并非“豪宅”，高品质住宅更注重“里子”而不是“面子” 。注重业主居住的舒适程度、满意程度，而非一眼望去的风光和排场。
我也这么认为，所以好钢要用在刀刃上。 高品质住宅应该先解决“外墙渗漏”、“建筑隔声”等老百姓急难愁盼的“里子”问题 。但是很遗憾，我没能在指引中看到行之有效的、针对性的解决方案。
然后再将 成本投入到居民更容易有“获得感”的项目上 ，这样才能提升居民的幸福感。而这份指引在很多项目上都需要“投入”，最后就是推高了房价，让普通老百姓对“高品质住宅“的价格望而生畏，这就背离了初衷。
高品质住宅一定得做到普通老百姓要消费得起，住着舒心才行
。而不应该成为”通过价格筛选“，给到一部分富人的”特供“或者是福利。
高品质住宅的清单可以分成：标配+选配 ，这样也许更容易符合市场需要。
