01 楔子 前段时间，我注 意到海南省儋州市 海花岛 的一则新闻： 木棉园小区的多名业主反映，刚交付4年的商品房地库中存在立柱开裂、水泥脱落、钢筋严重锈蚀的问题，怀疑承建方违规使用海砂建房，安全隐患很大。 其实近几年， 全国各地因为新建房屋质量问题引发的新闻层出不穷 ，只不过海花岛因为与“恒大”和“许家印”关联的原因，所以备受关注。
01
楔子
前段时间，我注 意到海南省儋州市 海花岛 的一则新闻：
木棉园小区的多名业主反映，刚交付4年的商品房地库中存在立柱开裂、水泥脱落、钢筋严重锈蚀的问题，怀疑承建方违规使用海砂建房，安全隐患很大。
其实近几年， 全国各地因为新建房屋质量问题引发的新闻层出不穷 ，只不过海花岛因为与“恒大”和“许家印”关联的原因，所以备受关注。
今天这篇文章，我想探究下 为什么 “ 近几年，新建住宅的质量这么差？”。
新建住宅的质量， 虽说是施工单位在现场干，但其实与开发商的管理水平有莫大的关系 。
这两年， 很多房企因为各种原因暴雷，造成的后果是非常严重的 。一些工地停摆了，一些项目进度缓慢。即使开工着的项目，也不可避免的出现现场管理跟不上的问题。
这个项目 于2013年取得海域使用权证书后开始填海，2015年完成填海后纳入城市总体规划，恒大通过招拍挂获得土地使用权，并开始建设。
1号岛主导功能为旅游度假、商业会展、酒店会议、娱乐休闲、餐饮和海洋运动休闲。
2号岛和3号岛主导功能为居住，为居住功能区，配备一定的公共服务设施。
而出现质量问题的小区就在海花岛的3号岛。
记者从业主处获取的第一次检测文件显示：
混凝土抗压强度试件11件中有9件不合格，氯离子含量超标近5倍，远超国家标准
。
建筑工程中采用的海砂必须经过专门的淡化处理，根据《普通混凝土用砂、石质量及检验方法标准》（JGJ52-2006），用于普通钢筋混凝土的海砂，氯离子含量应小于0.06%，用于预应力混凝土的海砂，氯离子含量应小于0.02%。
所以 业主们怀疑施工过程中使用了“海砂” ，而海砂会对钢筋产生严重的腐蚀作用，给工程带来安全隐患。
本来 包裹在钢筋周围的混凝土能对钢筋起到保护作用 。因为混凝土的孔隙中充满了氢氧化钙的饱和溶液之后，钢筋表面被氧化，能形成了一层很薄但很致密的水化三氧化二铁的保护膜。
但一定浓度的氯离子可以渗透穿过这层钝化膜，与钢筋发生反应，形成易溶的氯化亚铁。 在氯离子的不断作用下，钢筋会被持续锈蚀。
b.钢筋生锈后体积膨胀，会把周围的混凝土胀开，产生裂缝，严重的甚至会导致表面的混凝土脱落；
虽然 恒大地产暴雷是在2021年9月，但是问题的根源还要追溯到2016年 。当时国家已经开始调控房地产，然而许家印却还在豪赌政策宽松，市场再次迎来井喷。
而巧合的是：海花岛3号岛三期开工时间正好是2016年12月23日，竣工时间为2020年8月2日。
所以说， 一个将要暴雷的公司，怎么可能管理得好项目的质量呢？
也没有心思管理工程质量了。
除了因为 房企 暴雷这个不稳定因素导致的住宅质量没有保证之外，还有一个大家耳熟能详的原因： 商品房限价 。
为了抑制房地产市场过热，2021年3月3日，上海市住建委等部门发布 《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》 ，包括住房限售、房企拿地限价、严格规范企业购买商品住房等七项举措。
也正是因为 新建商品房售价有了价格“天花板”，房地产企业为了追求（保持）高的利润，只有在成本上下“苦功夫”了。
我们以闹得沸沸扬扬的上海“ 苏河望 ”项目为例，展开说说。
根据业主提供的《关于上海市普陀区新房苏河望项目，改善小区安全性、完善小区功能性的业主诉求书》中显示，2023年10月，由苏河望开发商建发地产组织的业主预看房活动中，业主群体发现，
项目建筑主体存在大面积空鼓、褪色、脱落，门窗墙体严重渗水，违反合约使用大量安全不达标的劣质材料等重大质量问题。
多名业主表示：
苏河望小区公区、绿化与预售时期的沙盘和宣传图相比，减配严重，存在大量偷工减料与宣传时期的承诺不符等情况。
这个项目的备案 均价101600元/平方米 ，开发商承诺：”建筑外立面大面为真石漆及质感涂料，局部为石材、金属线条、铝板”。
但是从预看房的情况来看， 很多EPS的建筑线条质量不过关 ，破损、坑洼严重，另外采用的涂料也没有真石漆的质感，至于石材和铝板的采用，更是少之又少。
另外 室内渗漏，内墙面发霉等现象也不少 ，这更加剧了“准业主们”的焦虑。 所以业主们不仅向政府有关部门反馈情况，更是 给开发商下了不少 整改意见。
这个 项目出现质量问题，归根结底是因为开发商在这个项目上没有盈利空间导致的 。
因为苏河望项目，在拿地之初就曾因36.15%超高溢价备受关注。
2021年2月20日，普陀区石泉社区地块W060402单元B3-2地块（洵阳新村地块）挂牌出让，起始总价47.39亿元，楼面地价61952元/平方米，保利、招商、建发融创联合体3家房企在土地拍卖中，对该地块展开激烈争夺。
经过300多轮的竞价，最终由建发融创联合体（上海兆颢企业管理有限公司）以总价64.52亿元摘得该地块，溢价率高达36.15%，
成交楼面地价84345.6元/平方米
，住宅（含5%保障房）套数下限727套，要求100%全装修交付。
根据建发股份2023年半年报，苏河望项目截止今年6月30日，预收收入总额只有73.04亿元，但开发成本的总投入已经达到77.38亿元。
如果 按这个半年报，该项目大概率会出现亏损 。再
加上之前预看房时暴露出的诸多问题，整改将再度推高项目的成本投入，从而进一步加大项目的亏损。
一个没有利润甚至是亏
损的项目，怎么可能会有好的品质呢？
更何况，地产商们是从“黄金时代”一路走来的，对于“微利”是万万不能接受的，所以房子质量差是必然的。
这几年，新建住宅的质量差还有一个原因是： 要求低 。
这个“要求低”来自于两个方面， 一个是国家要求的建设标准低，另一个是业主对于房子的需求低 。所以在低要求下，怎么可能造得出质量好的房子呢？
不知道是不是巧合，今年十四届全国人大二次会议上， 住房和城乡建设部部长倪虹就谈到了“ 好房子 ”的要求 。
不同的面积、不同的价位都
有不同的好房子，将引导建筑师精心设
计好的户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，也希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。
过去的20年，因为房地产快速发展， 房价飞速上涨，大家对于房子的居住属性关注不多 ，更关注房子的金融属性； 而从今往后，房子将回归到本质：“房子是用来住的”！
只有对房子的居住有更高要求了，才能促使房子的质量提高。
我以日本的开发商
积水
为例，来谈一下如何提高居住要求。
太仓裕沁庭
是日本积水地产在中国开发的一个混合社区。我们一起来看看它采用了哪些设计标准，对我们提高居住要求是不是有些帮助。
外立面 采用SHELL TEC墙，这是一种“高压真空挤压”成型的材料，强度是一般混凝土的两倍。表面涂了“超亲水性”的特殊涂层，使得外墙具有“自洁”功能。下雨就能把灰尘带走，房子可以几十年如一的保持刚建成的样子。
日本开发商选择隔音效果更好的YKK窗户和low-E双层中空玻璃。
还会用到防噪音楼板，这种楼板比国内110ｍｍ的要厚一倍以上，能把上下层之间的噪音干扰降到最小。
采用同层排水，避免了排水管道占用下层空间、噪音干扰和渗漏隐患。如果发生需要清理疏通的情况，在本层套内就可以解决，不会影响到上下层的住户。
（现在国内这块也开始实施了）
全屋防盗报警
（上左）
、燃气报警
（上右）
这些就不用提了，国内很多楼盘在这点上也做得不错。
日本开发商还融入了更多安全小细节，都非常人性化。比如他们爱用室内推拉门，推拉门会设置防夹手的双向阻尼。再比如在
浴室门上的双侧同步门锁，发生紧急情况可以通过应急锁把整面玻璃拆下来施救。
日本很早就是老龄化社会了，所以适老化设计领先我们很多。比如楼梯间全方位无死角的扶手；再比如
家中地面很少有高差，基本能达到全屋无障碍。
（如下图）
卫生间里还有坐式淋浴器，老人坐着就能洗浴很贴心。
（如下图）
现
在国内
随着老龄化的加剧，也开始重视无障碍设计
和适老化设施的应用了。
日本在住宅上特别重视健康、无污染。比如积水Townhouse配备了24小时热交换换气系统。
该系统还专门装置能过滤PM2.5的空气过滤器，雾霾天也不用怕。
除了空气净化系统，装修材料也有讲究。比如室内地板满足F四星标准，壁纸贴好当天就能入住。
（如上图）
还有用火山泥岩做成的“ 能 呼吸的墙”，可以调节室内湿度，有除湿功能。
（如上图）
另外净水和软水也是必须的。过滤成软水洗澡，皮肤更细滑、头发也不容易打结了，最重要的是大大减少水垢问题。
（如上图）
如果我们的有关部门和小业主都有上面 这样的“自觉”，要把对房子的要求提高到一定的标准 ，我相信“新建住宅的质量”应该就差不到哪里去了吧。
造成现在新房质量差，
还有一个原因：
监管不到位。
不管是有关部门，还是开发商自身，或者是小业主验房，都没能把住质量这道关
。所以才有了海花岛用“海砂”代替“河 砂”的质量问题；才有了苏河望外墙漏水，EPS线条到处破损等问题 …
相关法律规定 ：建筑工程验收由建设单位负责组织实施,质量监督机构对工程竣工验收实施监督 。
这些监督机构部门包括
质监
、规划、消防、人防等
。
据北京市住建委消息，为进一步加强住宅工程质量管理，压实工程参建各方主体责任，不断提升住宅品质，提高业主的获得感和满意度，北京市住房城乡建设委印发了《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行）》，明确要求在住宅工程验收前加强分户验收并试行业主查验，将新房验收、交付纠纷问题前置并推动解决。
这个规定的出台，使得 小业主有了与开发商”斗法“的法律依据，也为保证新房质量，多了一道保险 。
希望”验房师被打“的事情不再发生。如果开发商把房子造好了，也就没必要担心小业主自行验房，所以 大家把心思放在如何造好房子上吧 。
造成这几年新房质量差的原因是多方面的
，既有开发商自身的问题，也有监管部门监管不力的原因，更有小业主对“好房子”要求不够迫切的原因。
而随着经济下行， 人们将更多的注意力放在“房子本身好不好”上了 。所以对于房屋质量、居住品质，提出了更高的要求。
将是我们今后持续研究的“课题！
