1. 危机年代
2. 新范式的黎明
3. 需求内核
4. 决断时刻
作者 | 李志鹏
「他的身体很强壮，但却没有很强的力量。」
—— 兰迪·亨廷顿（苏炳添主管教练）
01
危机年代
新城建设 ，是我国重要的城市化战略。2020年，《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》一文中指明：“要建设一批 产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利 的郊区新城”。
这让新城建设再度成为城市发展中的热点，不仅知网中其作为关键词的文献数量在2021年达到了之前五年正常水平的3倍以上，一些城市更是很快出台了相应计划和实施方案。
事实上，我们对新城概念并不陌生，虽然没有任何一本汉语工具书对此做出过解释，但太阳底下总没有新鲜事。即使是现代意义上的新城，在全球也早已不是一个新事物了——欧美日从二战后就开始了大规模的新城建设，席卷全球的新城运动也由此兴起。
▼ 图注：日本· 筑波新城 ，回到正文
如今，韦氏词典将新城定义为“一种中小型城市组成的城市开发，拥有广泛的住房和规划好的工业、商业和娱乐设施”。也就是说， 新城不仅要功能综合、规模适中，而且还应提前规划。
据荷兰鹿特丹国际新城研究所（INTI）不完全统计，1946-2020年间世界范围内主要新城已达830个。
值得注意的是，从全球历史规律来看，新城的大规模建设有一定的时间窗口。
1981年以来，这个舞台的主角就已换成了亚非大陆，该时段建设的385个主要新城，基本都集中在这个地区。
我国的大规模新城建设，至今也持续了20年。1994年分税制改革、1998年单位停止福利分房和《土地管理法》修订实施、以及2001年所得税改革，共同打开了土地对于城市政府的价值之门。
在显而易见的财政压力和随之而来的经济排位赛中，各地政府开始以土地财政/土地金融为核心，大力推动新城新区建设。
这个方法简单有效且容易模仿，以至于到了2013年，我国90%的地级市都正在规划新城新区，部分新城面积已达建成区的7.8倍，其中有12个省会城市拟建55个新城新区。
为此，2010年《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》特别提出要“规范新城新区建设”，这是国家级五年规划历史上第一次明确涉及“新城”。2016年公布的“十三五 ” 规划则直接要求“有效管控新城新区和开发区无序扩张”。
到了2018年，我国新城新区还是达到3846个，且平均建成率超过了一半。其中，地方政府主导的功能性新城已达1284个，总体来看相当于要再建设出1/3的中国城市，或近10个大上海；平均下来，每两个区县就有一个正在建设大小近27平方公里的新城。
这些年快速工业化和城镇化的东风，让几乎所有这么干的地方政府都尝到了高速增长的“甜头”。
作为增长机器，围绕土地的新城冲动很难遏止——2000-2020年，我国城市建成区面积增长近3倍，新城新区贡献超过七成；计入地方政府性基金预算的土地出让收入，也从2000年的595.6亿元增长到2021年的8.7万亿元，上涨了146倍。
地方上有意无意的，普遍围绕土地，构建了一整套成熟的动力体系
——用国际级规划设计或地标建筑包装新城概念，是为了做热土地价值；开展重大基建及搬迁政府等重要公建，是为了增强市场信心、带动土地投资；而面向加入世贸组织后崛起的制造业，是利用低价土地降低企业成本，实现招商引资；设置大量房地产项目，则是通过应对快速城镇化及满足改善，形成土地收益。
在高速增长时代，只要城市政府有一些启动资金，就能通过新城土地撬动更多的资本，实现滚动开发；即使没有启动资金，也可以凭借土地升值预期，通过一些房地产企业自发或代管的行为，推动新城建设。
在工业和人口高速增长的情形下，这样的动力体系当然不会有什么问题。面对源源不绝的资源，利用新城土地优势，拉开框架、做好容器，就能有所收获。
但近年来，我们却发现，越来越多的新城，似乎正在深陷发展泥潭——很多土地都转让了，房子也盖起来了，重金投入的城市硬件都很好，还有几个大师级建筑，可等了几年却很难看到能比肩老城的繁荣地方，更谈不上当年的规划想象。
账面上的增长，掩盖不了城市持久生命力的羸弱——设施崭新却空空荡荡、远处还能看到多年前立的围挡，竟然成为一些新城的普遍场景。
框架已经拉开了，以后怎么办？
巨大投入下的快速增长，却没有带来预期中的高度繁荣，这意味着什么？
土地为动力源的新城传统动力组合，正面临系统性的危机！
边际效应的消失，让一些新城在投入巨资后，很快就变成了城市里的“镀金盆景”，发展举步维艰。
更为严峻的是，如果不做出根本性变革，找到高质量增长的新动力、重组空间和功能，这些新城的繁荣，就很可能不会再像郑东新区那样只是一时的推迟，而是永远不会到来；原有的发展态势，也会渐渐衰退，直至消失。
那些正在谋划的新城，即将进入的也是这个“付出未必有回报”的惨烈战场。
换句话说，
我国的新城建设，似乎已经在冲向当年欧美日新城运动的极限！
▼ 图注： 郑州郑东新区 （来源：图虫创意） ，回到正文
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这种极限危机，根源在于我们无法左右的历史进程—— 低垂的新城果实，已经消耗殆尽！
首先是全球化进入新阶段后，我国经济增速放缓，随着征地拆迁成本和城市基础设施建设成本的上升，土地出让收益已经逐渐下降。
2021年全国土地出让收入同比仅增长3.5%，两年平均增速为9.5%，低于2019年（11.4%）、2018年（25%）和2017年（40.7%）。以近几年的数字看，跟土地出让有关的支出也已经与收入相差不多，甚至在2018年还曾入不敷出。
这显然会对新城重大公共项目的持续投资产生影响。
如果过于依赖土地金融，又会推高债务，一旦流动性出现问题，势必难以为继，不仅地方上有很大的债务压力，一些之前代管新城建设的民企开发商，也因此陷入困境。
产业结构调整中，土地作为生产要素的重要性也在下降。
众所周知的是，高技术产业已经成为我国经济的新方向和新引擎——2021年规模以上工业中，高技术制造业增加值比上年增长18.2%，占总量的15.1%；规模以上的战略性新兴服务业企业营业收入，增长了16.0%。
但对于高技术产业来说，不同于一般制造业，其创新成本更为关键，土地退居次要。
因此，很多先进的生物医药制造企业，都坚持留在、或者期待挤入寸土寸金的上海。
因为对他们来说，密集的专业人才和丰富的创新生态，才是企业能够不断壮大的根基。这种变化对希望以低价土地招商引资的传统新城，正在构成一个愈发艰巨的难题。
最大的灰犀牛则是，以往作为新城收益压舱石的房地产，也正面临需求端的快速萎缩。
这倒不完全在于“ 房住不炒 ”的政策导向，更多是来自一种“普遍渴望”的消失。
一方面，我国的快速城镇化已近尾声：根据七普数据，我国城镇化率已达63.89%，将很快越过“诺瑟姆曲线”的第二拐点（70%），进入增速缓慢的城镇化后期，新城以往的城镇化红利正在快速丧失；另一方面，我国居民的住房改善需求也得到了基本满足——我国人均住房面积已达50平方米，未来的住房改善需求将只是局部性、结构性的，对于新城发展不再会构成普遍的推动力。
而我国人口总量的逐渐见顶，对全国范围内现有新城新区的发展，无疑更有着“釜底抽薪”的意味。早在2008年出版的《下一个大泡泡》中，美国经济学家哈里·S.登特甚至就曾据此，提出过一个现在看来依然惊人的论断：“中国可能会在2020年达到增长的高峰，最迟不超过2030年。”
此外，相互交流和借鉴下，传统动力组合的知识早已流布全国。
新城新区的产能过剩和同质发展，对单个新城也造成巨大的发展压力
——以14亿人口计算，我国快速城镇化阶段还有约8000万人进城，但新城新区规划的可新增人口容量却达2亿以上。
按当前的城镇化速度，五年内新城就会面临从其他城市或新城争夺人口的激烈局面；而现在（2022年3月15日）将“新城规划”加上“国际招标”输入必应国内版的搜索框里，就会立刻跳出158万个结果，众多新城至少在规划图上差别已经不大。
土地不再赚钱、产业招引艰难、人口红利消失、甚至同质竞争加剧，这让以土地为动力源的动力体系危机爆发。我国新城发展中，低垂的果实枯竭了！如果地方上仍延续以往策略，面对产业和人口的历史剧变，接下来“零和博弈”的新城战争势必日益惨烈。
真正的大幕还未开启，这场战争的结局却已经非常明显——全国的新城，虽然从整体来看仍有一定发展空间，但全面崛起的黄金时代已经逝去，希望借助传统动力组合来实现新城普遍振兴，更是再无可能。
无论我们多么怀念，新城已经确定性地进入了危机年代。
▼ 图注：韩国·松岛新城 ，回到正文
02
新范式的黎明
第二次世界大战期间，比利时埃本-埃美尔要塞是为了抵御传统地面进攻而建造的重要据点，任何坦克步兵组织的正面进攻，都会损失惨重。但德国人创造出了空降作战新范式——1940年5月10日，一支出乎守军意料的德军伞兵部队从天而降，迅速抵近并摧毁了要塞，自此比利时防线全面崩溃，很快战争失败。
物竞天择，适者生存。新城的建设发展，也只有及时准确把握住历史的脉动，找到全新的应对方案，才能在惨烈战争中赢得未来。
2021年3月发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，特别提到要“建设现代化都市圈”和“完善郊区新城功能”。
单个城市，正被都市圈构成的城市共同体取代。那么，能够提前规划、规模大小合适的新城，就需要在国土空间重构中，将其目标更为主动的嵌入中心城市（而非一定是自身主城）的战略意图、甚至推升其全球竞争能力，并以此作为新时代持续更好发展的前提。
也就是说，
新城不再仅仅是大城市扩张的空间载体，而应成为都市圈进化的战略武器。
这有两个方面的含义，一是新城一定要与中心城市结为更为紧密的区域共同体，不能成为割裂的孤岛；二是要调动所有资源，让新城真正具备更高发展能级，甚至形成全球性节点，打造出中心城市发展的战略前沿。
无论从上到下的顶层设计，还是从下到上的本地努力，都需要以此为前提，思考新城未来发展的可能。
2021年以来，上海、北京、武汉、杭州等地的新城建设，已经明确提出向这种“战略门户”“先导实验区”等能与中心城市等位对接的更高目标努力。
▼ 图注： 北京未来科学城 ，回到正文
美国当代都市学家乔尔·科特金反复强调，城市应该成为“神圣、安全和繁忙的合流之地”，只有这样才能长久的兴旺发达。 除了树立地方共有认知、社会秩序有条不紊，最为关键的城市拼图，就是一个有活力的经济。
传统工业时代，工业扩张即代表着经济活力，而扩张就要有土地。所以，不可移动的有限土地，就能够作为最具决定性的生产要素，形成长期以来新城发展的动力源。
知识经济崛起后，创新成为促进经济活力、实现增长的主要力量。
因此，众多城市开始争夺流动的专业人才。但实际上，
在知识外溢日益普遍的今天，一般人的创新能力同样重要，因为大脑就是矿藏。
美国经济学家、2006年诺贝尔经济学奖得主埃德蒙·费尔普斯，在面对后疫情时代经济发展时特别强调，除了科学家和实验室研究人员外，“在高创新水平的国家，这些创新大部分都是自主的：它来自在该国经济中工作的数量众多的普通人创造和创新的能力。”。即，
在知识经济时代，经济活动人口本身，就意味着经济活力。
简·雅各布斯一直称颂的人与人之间的连接和随之而来的城市繁荣，正是能够不断推动创新的高密度交流所需要的。英国学者杰弗里·韦斯特，也从实证角度说明了这一点——他发现，创新活动和城市人口规模正相关，只要把一个城市的规模扩大一倍，人均专利创新数就会增加大约15%。
我们要让新城成为创新产业集聚的战略空间，就必须把握住这个规律——
如果说工业经济时代的新城，还可以做到高增长低繁荣共存；那么，知识经济时代的新城，则只有繁荣才能实现新的增长。
加拿大麦吉尔大学新城市实验室负责人莎拉·莫泽在考察了21世纪初以来在亚非大陆涌现的100多个城市后同样认为，检验“新城热”的最重要指标，就是看新城能否在未来10-20年吸引到足够多的人前来居住。
气候会改变历史——气候好的时候，有地有钱意味着一切；气候严峻了，兵强马壮才能生存。
从单纯强调经济增长到大力推动人口繁荣，就成为新时代新城发展的必由之路。
一些城市在新城建设中，已经开始要求不仅要能够主动承接中心城区人口疏解、适度降低其过高人口密度、做到“疏散的再聚集”，还要能够塑造出适度繁荣的场景。毕竟繁荣才会创造繁荣，有人来才能更加有人来，一个人多的饭馆总会吸引更多的顾客。
如上海在2021年就提出“到2035年，5个新城各集聚100万左右常住人口”，同时整体人口密度要达到1.2万/平方公里，新城中心商业商办就业密度则要达到8万人/平方公里，这已经达到或超过了部分上海主城区指标。
2022年上海的疫情，让这项旨在通过建设繁荣新城，推动人口再分布、强化城市韧性的工作，可能会更为紧迫。
创造繁荣场景，只是一个技术问题。我国的新城建设，更重要和紧迫的是，必须重新建立认知，真正完成从“土地”到“人口”的动力源转换，以新范式下的动力体系迭代，实现新城产品的供给侧改革。
这种改变，不是新城建设侧重点的少许偏移，也不是对新型城镇化的简单响应，而是新城发展动力坐标的根本性变化，并将直接推动新城在产业和人口剧变下实现新的产城融合。事实上，以往新城发展中的很多问题，如传统的睡城、汽车主导城市、产城分离、有产无城等，都能追溯到发展动力范式间的错配。
从另一个角度解读，
这也正是传统新城走向了韦斯特所说“有限时间奇点”的现实映射，为了避免城市在单一状态中因指数增长而导致有限资源被过度消耗所带来的崩溃，就必须从根本范式的创新来重设时钟，赢得另一轮发展的机会。
因此，从历史角度来看，转换到以人口为动力源，也是新城建设到一定阶段后的一种必然选择。
▼ 图注：上海 奉贤新城 ，回到正文
值得反复强调的是，这并不意味着，动力源的转换可以通过简单的技术手段实现——围绕着不可移动的土地和围绕着可以任意流动的人口，两种范式下新城动力体系，从顶层逻辑就会有着显著不同。
首先，我们要敢于认识到新城必将出现巨大分化。
我国一线中心城市及“双循环”背景下一些人口吸附力较强城市周边的新城，将凭借区位优势，有更多的成功机会和战略工具选择；而人口持续流失地的新城，则必须先找到嵌入国际或国家分工网络的特殊途径或机会，否则即使能够不断加大投资，也很可能会快速走向衰亡。
在信息充分且快速流动、人人都能用脚投票的今天，这种“大分化”将出现的比我们想象的更早也更剧烈。
其次，对新城的规划建设认知也必须更新。
传统的新城规划，其背后的核心目的是通过土地增值、创造城市财富，所以图面震撼且高辨识度的规划、大师级的异形建筑，往往在政府和投资者眼中更受青睐，其本身就是招商引资的利器。
而
新时期的新城规划建设，更应该是一种塑造人口磁极、而非容器的经济学武器，要通过从使用者角度考虑和形成可感知的获得感，来赢得普通民众的新城认同。
从“讨好B端（企业/投资方）”到“讨好C端（用户）”，这是新城规划建设根本模式的重大跃迁。
最重要的是，在构建和改造具体的新城动力时，要跳出唯土地价值论的内在思维及行为惯性，真正去围绕人群需求。
每一代人有每一代人的特点，每一个群体也都有自己的偏好。
新城也需要不断的根据自身战略，构建更为精细化的动力体系，来吸引相应的目标人群，铸就自身的人口金字塔。
新时代，新城需要“新”动力。那么，在历史导向的新范式中，新城“新”动力的内核是什么？
03
需求内核
在人口高流动的今天以及明天，新城作为一个高度“移民化”的地方（绝大多数居民都不会是本地人），已经不再是一种面向B端（企业/投资方）的生产原料，而是一种真正面向C端（用户）的城市产品——要想在一个逼近零和博弈的开放市场中成功“讨好C端”，就应该看看他们主要需要什么。
党的十九大报告指出：中国特色社会主义进入了新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。平地建起的新城，完全能够通过从“新”来更好满足人民群众的“美好生活需要”，形成相对的高地点质量，高效推动中心城市都市共同体在国内、甚至全球竞争中占据先机。
“美好生活需要”，正是新城新动力体系需求内核的基石。
满足“美好生活需要”，既需要推动新城形成产城平衡的独立城市，更要培育出相对中心城市的“反磁力”。因此，新一轮的新城建设，应结合新时代特征，对《雅典宪章》中列举的居住、工作、游憩三大城市基本需求，进行全方位升级——虽然这些基本需求，可能一些新城至今仍无法完全满足。
即，
新城要相对于中心城市，体现出更具获得感的宜居保障的公平性、工作事业的尊重感和个体生活的愉悦化，同时注重新城社会发展的包容度，并将之作为需求内核，构建出新动力体系持续推进，最终打破与中心城市不平衡不充分的发展之间的矛盾，共同形成未来的超级“新磁力”中心。
首先，要从基础设施向基本服务转变，消除公共政策功能短板，实现居民宜居保障的公平性。
新城不能再简单的把拉开框架，建设骨干道路、超大公园等基础设施，甚至完成博物馆、文化中心等大型公共建筑作为核心建设目标，
而应更为看重普通民众更为关切且更为必要的教育、医疗等居住配套，
以及人口导入的相关政策，实现与中心城市同质、乃至更高水平的公共服务。
换句话说，在城市基础的打造上，新城要
从硬环境同质到软环境同质，形成更为全面的公共服务公平，
才能真正有效的打消掉都市圈内的地点差异，使之对居民而言，没有与中心城市相比的初始抗性。这是新城能够成为都市圈战略前沿、与中心城市等位对接的基础。
自2016年国务院在制度层面打开了口子，明确可以分类制定落户政策，地方政府已经开始努力定向引导——北京、上海、广州、青岛等地，都相继发布实施了新城新区差异化的落户制度。
但政策只是短期降低了门槛、提供了便利，要想长久留下新增人口、而不是让他们穿门而过，在房地产不是大问题的时候，就还得靠质量不低于中心城区的城市宜居公共服务配套。其中，很难迁离中心城区的教育、医疗最为关键。
▼ 图注：广州 珠江新城 ，回到正文
然而，土地为动力源的范式下，新城新区的公共服务配套未能得到普遍重视。中规院2018年调研发现，全国18个国家级新区的大部分，公共设施建设都较为滞后——如小学500米范围居住用地覆盖率最高仅为55%，平均则是29%。这种现象对新城新区的长久吸引力来说，有着不容小视的伤害。
即使上海周边新城，也面临这个问题——据报道，前些年不少前往上海交大和华东师大闵行校区的外省市来沪年轻教师，都在当地新城买房定居，但后来却又逐步搬回了市区，原因就在于教育、医疗等公共服务的缺乏（可见，引进高校虽然是个给新城带来人口的好方法，但能不能留住就是另一回事了）；
实际上，根据上海市政协的报告，其五大新城在高等级的公共服务供给方面，仍严重依赖于中心城区，优质教育医疗资源的缺乏，使其对周边城市的吸引力和影响力仍较弱，这也成为导致其吸纳人口能力远远落后于规划目标的重要因素。
教育和医疗这部分的投入，其实是政府公共消费。
据黄奇帆估算，如果政府财政以1000亿元投资在高速公路等基础设施项目上，其当年GDP转换率一般最多是30%左右；而如果投在教育、医疗卫生等公共服务及其设施上，转化出来的GDP可以达到60%-70%。
在当前国内经济发展迫切需要扩大消费市场的前提下，无论是自身培养或承接中心城市疏解的相应资源，还是借助来自外部的市场力量，教育、医疗为代表的高等级城市公共服务，都应当成为新一轮新城建设的重点。
其次，要从经济增量向岗位质量转变，形成能力财富增长热点，实现居民工作事业的尊重感。
除了给保障，还要有希望。人口流动的基本逻辑在于人往高处走（即就业机会多、收入高），这是人们对于美好生活的现实诉求。所以，
新城要吸纳更多的常住人口，不能只看经济增量，还应特别注意所提供高薪就业岗位的总量和密度。
而新城要与中心城市打造为一体化的“新磁力”中心，这个高薪就不能仅仅对于新增城市化人群，还要做到对于已在或将到中心城市的部分人群，同样具备一定的吸引力——要让人们意识到，这个都市圈里，除了中心城市，新城也是能够实现美好生活的地方。
将新城打造成为高薪就业中心，就要培育出新城自身拥有的、独立且可持续的“高薪岗位之锚”，通过乘数效应为新城聚集高薪人群，并将财富在本地传导，推动新城就业岗位工资的整体提升。
从近年的统计来看，高于就业人员平均工资的城镇非私营单位集中在：信息产业、科学研究和技术服务业、金融、市政服务、卫生和社会工作、文化体育娱乐、教育、公共管理、交通运输；城镇私营单位集中在：信息产业、金融、科学研究和技术服务、卫生和社会工作、租赁与商务服务和制造业。
▼ 图注：苏州高铁新城 ，回到正文
必须明确的是，这种“锚岗位”，并不在就业岗位较多的本地服务业中——这些岗位（如维修工、外卖员、护士、教师、私人教练、网约车司机、手工裁缝、市政服务人员等）提供的服务基本都是在本地生产和消费的，“关起门来打麻将”，他们没办法大量赚外地人的钱。
如果把新城视作独立的“城邦经济体”，它们并不创造增量财富，仅仅是本地经济发展的结果。
而长久来看，随着结构调整、工资正快速上升的制造业，也很可能不是最佳选择——新一轮全球化（供应链调整）和技术进步（机器换人）的大趋势，将在未来快速削减其就业岗位数量，2016-2020年仅仅5年间，我国第二产业GDP虽然增加了近9万亿元，但就业人口却直接减少了750万个，而这应该只是开始。
那么，新城真正“锚岗位”的所在方向显而易见，就是技术密集、且能够嵌入国家乃至国际分工网络的信息产业、科学研究和技术服务、以及金融业。
无疑，新城需要在这些领域构建一定的优势，即使以制造业为主，也必须通过更大努力，引导转型或不断引入能够在本地创造出更多研发设计岗位的创新型制造产业。这都得聚集大量专业技术人才。
但好消息是，达到临界规模后，人才就会继续吸引人才。根据美国学者恩里克·莫雷迪的观察，“拥有大量受过大学教育的工人的城市吸引更多的大学毕业生，而那些有着低教育水平劳动力的城市则失去阵地”。就像相亲网站优质单身越多越吸引人，专业人才规模越大，对雇主的吸引力也就越强，就业岗位的选择机会也就越多。
很快，新城就可以形成一个密集且具备优势的高薪“锚岗位”中心。
高薪的“锚岗位”，在乘数效应下会聚集更多的“搭车岗位”
——1个新的高科技工作岗位，就会带来5个额外的当地工作岗位（包括两个职位专业工作，如医生和律师；和3个非专业工作，如服务员和店员等）。由于财富的传导，这些岗位的薪水也将随之提高，这将给新城中所有人都会带来共同富裕的希望。
新城，也就会成为所有人的希望。
现在，国内各个城市针对年轻高学历人才的争夺，为新一轮新城建设中聚集高薪岗位提供了可能。新城，则应在充分吸纳各类人口的基础上，特别聚焦相关方向、甚至其中的细分领域，构建针对性的产业服务业等新产业和知识社区、人才公寓等新空间。
通过着重靶向塑造低成本的“落脚之地”，新城能够导入和培育高薪“锚岗位”及相关“锚人群”，形成专业人才和雇主的相对规模优势，同时提升本地服务能力，最终实现“共同富裕”机会繁荣下的城市内爆。
▼ 图注：北京未来科学城的人才公寓 ，回到正文
第三，要从生存配套向生活创新转变，塑造独具魅力个性城市，实现居民个体生活的愉悦化。
中心城市更综合全面，新城则会更专业聚焦。产业协同要这样，在生活魅力的塑造上，新城也应体现出比中心城市更为鲜明的特点，形成全方位的人口吸引力和粘滞力。
以往新城所谓的生活质量关注，更多的只是从功能上的综合完善考虑，给新移民们配上一些能让他们留下来的必需生活配套，如绿地、商业等。
而这其实只是提供了最为基础的生存配套，无非有的地方高端些、有的地方一般些罢了。在快速城镇化的时代，人们可能更加关注温饱，但当人们能够进行选择，情况就会变得截然不同。在越发同质化的新城建设中，微小的变动就能积累出巨大的发展差异。
新一轮新城的生活主要应该为谁塑造？从我国流动人口的变化来看，1980年以后出生的新生代规模持续扩大，已从2009年的占比51.0%增至2017年的68.1%，成为了主要力量。这与国际经验类似——据韩国首尔政府统计，20至39岁年龄段的人群也是“脱首尔”的主体，占据所有流出人口近一半的比例。
那么，40岁以下的人口应当成为新城关注的重点。
与上一代相比，我国的这部分人口有着非常显著的两个特点。
一是，他们相对富足，精神文化成为必需品。
最近40年，是我国改革开放和经济腾飞的40年，绝大多数的家庭和个人都在这个过程中变得更加富裕。而市场经济的发展，也让物质充沛，极大满足了人们的需求。
因此，40岁以下人群的消费选择更为自由，并且这种趋势还在加强。据《彭博商业周刊》的调查显示：中国的95后已经是富养——中国95后和00后的消费额在中国家庭整体收入里能占到15%，但是美国这个比例只有4%。
在这种消费自由的社会中，早在1970年法国哲学家让·鲍德里亚就指出：人们购买物品不只是“当作工具来使用”，同时也是“当作舒适和优越等要素来耍弄”。
也就是说，精神文化的追求已经成为必需。这一点在年轻一代中体现得淋漓尽致——他们已经不太喜欢逛街了，楼下便利店和网上下单就能买到日常用品；他们更像是一群新奇体验的“探索家”，这让一些看起来功能相似、颜值却与众不同的场所，即使地处偏远，也能形成“网红”目的地。
二是，他们面对着一个新的“液态社会”，抱团成圈已经成了基本生活状态。
英国社会学家齐格蒙特·鲍曼在2000年出版的《流动的现代性》中谈到，人类原有的坚固的、沉重的、形状明确的金字塔式的社会，正在向动荡不安、流动易变的液态社会转变。
交通、通信和传媒等技术的迅猛发展，加快了这种的液态化过程。
我国40岁以下人群，大多恰恰是互联网冲击下的第一代“数字原住民”。高度自由化和跨时空连接的便捷，使他们能够在不确定的时代浪潮中，打破传统的等级类聚结构，以不同的精神文化、乃至兴趣爱好为核心抱团成圈，形成千差万别的生活方式群落。
新城如果想从生活上更有效的“讨好C端”，就要在传统生存配套基础上，深度挖掘自身特点或不同圈子的人群诉求，赋能实现更具个性的生活创新，制造特别体验。
新城里，这种愉悦不同圈子人群的生活方式标签，甚至可以不止一类，但都要个性鲜明、显示度高，与其他区域有所差异，以便让自身在都市圈的城市货架上更为醒目。
新城可以借此，在新生代人群中形成更强的反向自豪感，从而取代原有的那种疏离印象。
不仅如此，这种标签生活还能形成更多的“弱关系”纽带，培育出创新的土壤。法国巴黎郊区的圣冈代伊夫林新城，通过在6平方公里的大公园中引入众多不同的户外休闲活动，使之成为大巴黎地区的“休闲岛”。
浓厚的户外运动氛围和丰富的户外运动种类，为其圈聚了大量爱好者，甚至锐步等相关产业的企业总部。这让其很快形成了大巴黎区域年轻创新人才的聚集地和新兴的科技城市。
▼ 图注：法国·圣冈代伊夫林新城 ，回到正文
虽然生活方式并不总是能够吸引到足够的“移民”或推动新城成为创新中心，但产城融合的全球新趋势，已经让越来越多的城市开始意识到建设个性化地点的重要性。
在《东京2040》中特别提到，要“最大限度地活用艺术、文化、产业、商业等地域特色，在交通枢纽性高的据点和有突出个性的地域，根据特色生活方式创造出个性化的据点”。
可以认为，这是东京对其新城普遍重产业轻生活、吸引力和竞争力不足的反思，希望未来能够借助独特场所个性的打造，持续吸引与相应生活方式契合的居民。
最后，还要从单一想象向多元共存转变，提升城市社会发展的包容度，孵化居民广泛发展机会。
高薪“锚岗位”和个性化生活方式，是新城里的“旗舰物种”。
它们拥有高度的公众号召力与吸引力，却不应该是整个新城庞大复杂的工作生活生态的全部。
所谓独木不成林，任何过于追逐单一想象的新城，都会付出巨大的边际成本，即使取得短暂增长，长期也会落入衰败的泥潭。只有以社会发展的包容度，创造出足够的高密度多样性，为所有人提供广泛发展的机会，才能孵化出新城自身真正永续的动力体系。
正如简·雅各布斯所说，“只有当所有人都是城市的创造者时，城市才有可能为所有人都提供一些东西”。
一方面，新城需要更为多元的人群和经济，创造更为广泛的工作机会和更具韧性的城市繁荣。
在国际上我们经常能够看到，人口和经济结构过于单一的新城，往往很快就会陷入发展乏力的窘境。因为缺少不断组合的经济繁衍能力，新城将难以涌现出雅各布斯口中足够的“新工作”。
即使是聚集了大量刚性高薪“锚岗位”的地方，也概莫能外。如，作为日本第一科学城的筑波新城，虽然成功聚集了29家国家级科研机构、150多家民间研究机构和约2万名科学家，成为“随便扔块石头都能砸到博士的头”的地方；但是，强大的基础科研对经济产出的直接贡献有限，这使得新城建设了60多年后，新城人口仍只有24.8万（2022年3月1日），与规划的2030年35万人口相距遥远。
没人来，会导致更加没人来。如今，筑波甚至要通过“生活实现项目”发放现金补贴（家庭100万日元，单身60万日元），来吸引移民促进本地的中小企业发展。
虽然筑波面临基础科研力量过于庞大的问题，但是城市的努力方向却充满希望。
在颠覆性技术创新不断涌现的今天，规模经济已经变得不再重要，甚至可能会有危险。
过于倾向性的产业政策一旦选错了技术路线，巨量的投资就会成为沉没的成本，甚至也会因此失去构建技术领先集群、批量聚集高薪岗位的机会。
所以，相对于中心城市，新城更应鼓励普遍性技术创新，通过政策工具、产业公地等，形成包容、繁荣的中小企业集群，为更多的技术人才提供发展机会平台，而不是只与少数行业巨头深度捆绑。虽然小切口、大纵深，是新城经济发展提升的有效路径，但赛道的意义远重于技术和公司。
未来学家凯文·凯利曾说过一句精彩的话：所有的公司都难逃一死，所有的城市都近乎不朽。公司镇逻辑，永远不应该成为新城的主旋律。
▼ 图注：日本·筑波科学城俯瞰（来源：网络开放平台） ，回到正文
另一方面，新城也需要更为多元的人口世代结构，维系城市生命力的长盛不衰。 新城不是即用即抛的耗材，而是实现都市圈空间重构长久稳定的基点。那么，新城在建设之际，就必须在新范式下考虑未来的可持续发展问题，避免出现热度过后便逐渐衰落的可能。
在人口视角下，新城应当在保持个性、低门槛引入重点人群的同时，面向全龄人群提供服务，重点关注老年人、儿童生活诉求，通过构建“完整居住社区”之上的“完整城市”，培育新城生生不息的发展能量。
如今，日本多摩等地的传统新城，在当年入住人群变老后，就面临着年龄结构失衡（老龄化严重，缺乏核心家庭人口）、适老设施不足（如当年为了快速建设起来，新城中大量3-6层公寓楼中超过一半没有电梯）等问题，出现衰落的迹象。
由此可见，
新城里，建设突出且具有故乡意识的儿童友好环境、吸引和留住更多年轻的核心家庭人口、以及通过完备的适老建设和服务，从而形成合理的人口代际结构，对于为居民创造更广泛多样的发展机会和维持自身的持续繁荣都极为关键。
日本在21世纪兴建的柏叶新城，就已经以“不同世代都能健康、安心生活的城市”为主题，其综合设置的育儿支持设施、数字化的长寿增进体系、以及多元化的老人力价值再造活动，使之成为了下一代新城的样板。
▼ 图注：日本·柏叶新城 ，回到正文
无论如今我们看到什么样的XOD（X要素引导开发）新模式、或多少的国际化包装（如前沿、双碳等）新理念，但万变不离其宗，只要不能立足人口、创造繁荣，新城就很难真正在危机年代中幸存。
04
决断时刻
大规模的新城建设，往往会集中爆发于一个国家工业化与城市化进展最快速的时期。跨过了这个时间窗口，新城发展就会迎来决断时刻。 我国的新城建设，已经进入了这个阶段——以往经验很难再复制，而无论如何强调产出和现金流效应，“土地”作为新城发展动力源的历史都已经过去。
美国哈佛大学经济学教授爱德华·格莱泽在《城市的胜利》中告诫我们，“永远不要忘记，真正的城市是由居民而非由混凝土组成的。”
如果没有及时做出调整、真正向“人口”新范式迁移，每个新城都有可能进入发展停滞的局面，造成巨大浪费。更麻烦的是，在城市竞争中这种局面甚至很难长期存在，衰退往往会像沙漠中的秃鹫，很快随之而来。
莫雷迪曾感叹道，在新时期，“少数拥有‘正确’的产业和坚实的人力资本基础的城市持续吸引着优秀的雇主并提供着高工资。而在另一极，那些拥有‘错误’的产业和有限的人力资本基础的城市则陷入了困境，只能提供没有前途的工作和很低的平均工资。”
全国的新城，都将在这快速城镇化尾声的五年内走向发展上的“大分化”，即使拥有强大中心城市的新城，也面临着范式迁移的巨大风险。
我们需要新城看起来很“强壮”，但更需要它有着源源不绝的强大力量，成为生存战争的最后赢家。
以人为本，虽然像是老生常谈，但要在新城发展动力的组织上真正做到，还需要巨大的勇气和智慧。
首先要彻底转变认知——范式迁移之前，人口是土地的从属；范式迁移之后，土地仅是吸引人口的工具。这不是说新范式完全拒绝土地财政或土地金融，而是要使其回到应有的位置。
其次，要明确新城规划应成为塑造人口（不局限在所谓人才）磁极的经济学武器，通过形成可感知的获得感，赢得普通民众的认同。最后也是最重要的，要确保在发展过程中，更好响应宜居保障、工作事业、个体生活以及社会发展形成的新城需求内核。
只有这样，才能更好的应对时代剧变带来的历史冲击，每个新城做到各美其美、美美与共，与中心城市形成更具生命力和竞争力的都市共同体。
▼ 图注：成都 天府新区 ，回到正文
政策导向和疫情冲击，虽然对新城建设会产生一定的推动，但很难真正形成长久的支撑。新城的未来，还是在于是否能有自生的不竭动力。
无论在哪个地方，与中心城市相比，新城都有着更为充足的空间和机会，能够进行更具想象力的探索和创新突破，通过灵活快速的动力体系迭代，从需求内核满足“美好生活需要”。
新时代，只有足够繁荣才有可能继续增长，从单纯关注增长到重点关注繁荣，是每一个希望冲破危机的新城必须牢记的未来法则。
这其实也是城市价值的古老回归——公元前600年阿加奴在描写希腊城市时便一语中的地指出，“造就一座城市的，不是精良的屋顶和坚固的城墙，也不是运河或船坞，而是善于利用机会的人们。”
对新城来说，这种机会不仅属于精明的普通民众，也属于有胆识的地方决策者。
