众所周知日本的房子因为日本地震所以房子相对比较耐造。木造房子也相对较多，对于想要建造定制住宅的人当中，很多人都想知道木结构住宅的耐用年数吧。

在这篇文章中，对耐用年数的真正意义和实际木结构住宅的寿命进行解说。另外，作为耐用年数的利用价值，也会影响到住宅贷款时的评估、国税厅规定的折旧费、二手住宅出售时的核定额。

通过本篇文章，希望你能正确理解木结构住宅的耐用年数，为建造定制住宅做准备。

住宅的耐用年数是指能够使用住宅的年数。一般指的是法定耐用年数，但根据判断标准的不同，还有物理耐用年数、经济耐用年数、期待耐用年数。下面就各自的耐用年数进行解说。另外，住宅的耐用年数与实际寿命是不同的。

日本国土交通省规定的法定耐用年数

法定耐用年数是国税厅用于计算折旧的耐用年数。住宅的不同建筑材料规定了法定的耐用年数。

例如木结构住宅是22年，钢筋混凝土结构住宅是47年，砖造住宅是38年。建造住宅的时候每年都需要折旧，折旧期间是根据法定的耐用年数来决定的，每年的折旧额根据计算方法是定额法还是定率法而不同。

物理的耐用年限

物理性耐用年数是以工学判断为基础决定的耐用年数。它是根据房屋物理上的使用年限来计算的，表示房屋因经年老化和自然消耗而无法使用需要多少年的时间。

即使是同一栋住宅，由于建筑材料、机械、电气设备等的不同，其物理耐用年数也会不同，即使是同一种材料，由于气候等条件的不同，耐用年数也会不同，因此有时很难做出正确的判断。

经济的耐用年数

经济性耐用年数是指包含了市场价值的耐用年数。根据是否能在市场上售出来进行评价，如果市场需求高，耐用年数就长，如果需求低，耐用年数就短。

理论上来说，装修后外观更好的话，使用年限会增加，但如果装修费用超过了重建费用，就没有意义了。

因此，翻新费用超过重建费用的期限就是经济性耐用年数。

预期耐用年数

期待耐用年数是指像平时一样一边保养一边使用时的耐用年数。一边装修二手住宅一边使用的情况下，可以推算出还能拥有多久。

请注意，即使是同一栋建筑物，根据建筑材料、机械、电气设备的不同，预期耐用年数也不同。期待耐用年数被认为是住宅的正当的评价，通过确定住宅的使用目标，提高买方的购买欲望的目的。

任何建筑材料都一样，木造住宅的耐用年数和实际寿命是不一样的。木结构住宅的寿命一般都在22年以上。那么实际的寿命是多少呢?

新建木造住宅的法定耐用年数为22年

根据国土交通省的法令，新建木造住宅的法定耐久年数是22年。因此，每22年就要折旧一次，用定额法或定率法来决定每年的折旧费。如前所述，这只是税制上的耐用年数，并不是超过22年就不能使用住宅了。

如何计算二手木制住宅的法定耐用年限?

住宅的耐用年数会随着使用年限而减少，但在税制上并不是每隔一年就减少一年，用下述公式计算耐用年数。

(22年-经过年限)+经过年限× 20%

比如一套10年的二手房

(22 - 10) + 10 × 0.2 = 14

法律的耐用年数是14年。

如果不保养，寿命只有20 ~ 30年

木造住宅的建筑材料相当耐用，但厨房、浴室、厕所等住宅设备在20年左右就需要翻新。即使不翻新，忍耐着继续使用，过了30年也完全不能用了。厨房、浴室、厕所不能使用的话，就不能住在住宅里了。因为这些原因，不保养的住宅的寿命只有20 ~ 30年。

翻新等保养的话寿命是80 ~ 100年

“国土交通省|期待的耐用年限的获得及提高装修、设备的更新提升价值,“纯平35标准50 ~ 60年,劣化对策等级3就会提升到75 ~ 90年,如果长期优良住宅认定就可以超过100年”。

也就是说，好好翻新和维护的话，可以住80 ~ 100年。实际上，有50年左右房龄的二手住宅出售，住在100年房龄的人也很多。

木造住宅的耐用年数影响以下3个要素。

·抵押贷款时的评估

·国税厅规定的折旧费

·出售二手住宅时的核定额

抵押贷款时的评估

购买二手住宅申请房贷时，如果是房龄在20年以内的二手住宅，或者是装修后被认定为“安心R住宅”的话，原则上是可以被认可的。也就是说，只要使用年限还剩2年以上，就可以使用住房贷款。

但是，住房贷款的偿还期限是由耐用年数决定的。比如房龄10年的话，还款期限就是12年。特别是大型银行，在这样的评价标准上更加严格。

国税厅规定的折旧费

如前所述，法定耐用年数决定折旧期。例如，如果耐用年数是22年，那么22年间每年都可以计入折旧费。将与住宅收入有关的全部费用分配到折旧期间，将与此期间相当的金额作为折旧费计入费用。

虽然一年的折旧费用定额法和定率法不同，但耐用年数对折旧费的影响是巨大的，这是毋庸置疑的。耐用年数越长，折旧时间就越长，有助于节税的时间也就越长。

出售二手住宅时的核定额

在出售二手住宅的时候，随着时间的推移，销售价格会平稳地下降，有随着使用年限的缩短核定金额会降低的倾向。而且，二手住宅一旦超过法定使用年限，马上就很难出售，但如果外观好又没有竞争对手，还是有可能出售的。

与固定资产税无关

耐用年数对固定资产税也有影响吗?固定资产税是由下述公式决定的。

固定资产税=固定资产评估额×税率

这个公式的要素固定资产评估额是每3年由地方政府决定一次，与耐用年数无关。

即使住宅旧了，固定资产评估额也会计入新建时的50 ~ 70%左右。因此，耐用年数与固定资产税没有关系。

一般说“木造住宅的耐用年数是22年”，这是指日本国土交通省规定的法定耐用年数，只是为了计算折旧率而在法律上规定的耐用年数。实际的木结构住宅，通过翻新等维护的话可以住80 ~ 100年。

另外，木结构住宅的耐用年数是影响住宅贷款时的评估、折旧费、二手住宅出售时的核定额的重要指标。正确理解耐用年数，有利于评估、折旧、核定。