城市发展：为什么东京能够不断增加住宅建设？

「选题人」

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东京是全球大城市中的一个典型，同样面临住房问题的挑战。Financial Times的这篇2016年的文章讲述了东京在住房建设方面的努力，和值得借鉴的经验。

? Michelle Thompson

2014年，东京新开工的房屋数量超过了整个英格兰。日本的首都能为世界其他城市提供借鉴吗?

让我们吃惊的是隔壁房子发生的事情如此之快。我们知道它是空置的。长满青苔的日式花园渐渐长满了青草；楼上的窗帘从未飘动过。但有一天，一个告示挂了出来，一辆液压挖掘机把房子拆掉了，到明年年底，这将变成一个有16套公寓的街区。突然间，我们住在了东京一个建筑工地的隔壁。这一点也不好玩。他们一星期工作六天。如果这是在伦敦、巴黎或旧金山，当地居民会发出愤怒的声音——请愿书、关于社区特色丧失的可怕警告，可能还会有一两次诉讼。而地方选举会因为更少选民支持而失败。

然而，在我们所在的社区，却听不到异议，港区（Minato ward）规划部门负责人野口高彦（Takahiko Noguchi）的谈话解释了原因。他表示：“拆除建筑物没有法律限制。”“人们有权使用他们的土地，所以基本上邻近的人没有权利制止开发。

A street in Shinjuku, Tokyo ? Je?re?mie Souteyrat

东京新宿的街道

有一个令人震惊的事实：2014年，东京都（人口1330万，没有空地）的房屋开工数为142417套，超过了加利福尼亚州（人口3870万）发放的83657套住房许可，也超过了整个英国（人口5430万）发放的137010套住房许可。东京的稳定建设与一个更令人惊讶的事实有关。巨大的房价上涨扭曲了西方城市的面貌——让年轻人和老年人对立起来，把财富重新分配给已经富裕的人，让其他人没有机会搬到有好工作的地方——与此相反，日本首都的房地产成本几乎没有变化。这不是人口减少的结果。和其他国家一样，日本也经历了同样的“回归城市”浪潮。在位于东京市中心、面积20平方公里的港区，过去20年人口增长了66%，从14.5万人增至24.1万人，增加了约10万人。

在面积约为121平方公里的旧金山，人口增长相同的数量用了超过20年，从746000人到865000人——增长了16%。然而，旧金山和伦敦本地的房价分别增加了231%和441%，港区吸收了迅速增长的人口，而价格上涨仅为45%，其中大部分发生在日本央行在2013年推出货币刺激措施之后。

在东京，没有关于房价的无聊对话，因为房价没有太大变化。买还是租并不是改变人生的决定。相反，日本给它的国民提供了一个稳步改善标准、位置和体积的住房市场。

在许多国家，城市住房正成为当今重大的社会和经济问题之一。（比如，如果更多的人可以搬到伦敦，英国还会投票支持脱欧吗?）因此，值得研究的是，东京是如何取得这一成就的，它为稳定的住宅供应付出了什么代价，以及是否有什么值得学习的经验教训。

与日本的大多数机构一样，城市规划最初是基于西方模式。“这与美国的系统类似。”东京大学（University of Tokyo）城市工程教授冈田纯一郎（Junichiro Okata）说。

城市被划分为各种类型的商业、工业和住宅用地。在商业区，你想建什么就建什么：东京的一个秘诀是在海湾周围的前工业区建起了一幢幢公寓楼。但在低层住宅小区有着严格的限制，很难重新规划土地。

受分区规则的约束，土地所有者的权利是强大的。事实上，日本宪法宣称“拥有或持有财产的权利不可侵犯”。私人开发商不能强迫你卖地；地方政府不能阻止你使用它。如果你想用粉红色的贝壳建造一座仿哥特式的城堡，那是你的事。

在加州的沿海城市，由于现有房主阻止新开发项目，分区规定导致了瘫痪和新住房供应不足。20世纪80年代的东京也有类似的情况。

多伦多大学（University of Toronto）地理学教授索伦森（André Sorensen）表示：“上世纪80年代，日本出现了一场壮观的投机性房价泡沫，比同期的伦敦和纽约还要严重，许多日本经济学家都在谴责规划和分区制度是导致供应减少的主要原因。”索伦森撰写了大量有关日本规划的文章。

但开发商森大厦（Mori Building）的顾问市川弘（Hiro Ichikawa）表示，正是泡沫间接地为东京市中心未来的住宅奠定了基础。当泡沫破裂时，留给开发商的是成本高昂、已经没有任何需求的办公地点。

上世纪90年代，由于开发商的不良贷款将日本金融体系带到崩溃的边缘，政府放松了开发规则，最终在2002年颁布了《城市复兴法》(Urban Renaissance Law)，使土地重新规划变得更容易。办公地点被重新用作新住房。“为了帮助经济从泡沫中复苏，国家放松了对城市发展的管制，”市川说。“如果没有泡沫，东京的处境就会和伦敦或旧金山一样。”

走廊和公共区域被排除在公寓大楼的计算面积之外，这样它们就可以在现有的分区范围内建得更高，而目前正在讨论的一项提案将允许业主在拆除按旧地震标准建造的街区后，重建更大的建筑。

Home under construction in Shibuya, Tokyo ? Je?re?mie Souteyrat

涩谷正在建造的房屋

所有这些法律都来自国家政府，拆除和重建的自由意味着土地所有者可以迅速从中获益。冈田说：“城市规划法和建筑法是由国家制定的——即使是很小的细节也写在国家法律中。”“地方政府几乎没有发展的权力。”

“不进行重建，我们就无法（在地震中）保护生命，”在港区的野口说，这反映出日本的主流观点，即所有建筑都是临时的、一次性的，这是东京与西方城市的另一个关键区别。“还有很多地方有老建筑，可以增加建筑体量。”

不断的重建有助于解释为什么城市的新屋开工量如此之高：房屋净增加量较低。然而，就像我们的隔壁邻居一样，重建通常会增加密度。

所有这一切都是有代价的，不是经济上的，而是以其他方式付出的。简而言之，包括东京在内的现代日本城市景观可能非常丑陋。建筑没有视觉上的协调，开放空间很小，“高质量”主要意味着“地震时不会倒塌”。

东京的一些老旧公寓楼与工业化的西伯利亚形成了一种反乌托邦式的竞争。仿哥特式的城堡并不是空想：去看一下天皇爱情酒店（Emperor love hotel），它面对着目黑区（Meguro ward）的运河。最令人沮丧的是东京郊区的廉价预制木屋。

“日本的体制是极度自由放任的。这确实是最小值。本文为“规划师笔记”精选文章。这也是非常集中和标准化的。这意味着它在应对社会和经济变化方面具有高度灵活性。”

Omotesando avenue and Jingumae crossing as seen from the Tokyu Plaza ? Je?re?mie Souteyrat

从东急广场看到的表参道大道和神宫路口

“另一方面，这并不有助于在特定地方产生适合特定城镇的结果。它无法产生像英国或欧洲那样有吸引力的城市。”冈田希望将更多的权力交给地方政府。

然而。在单个建筑的层面上，如果你挡住视野，不在意隔壁有什么，会发现东京都充满了创意和美丽。在这个建筑师可以建造建筑的国家，产生了一批普利兹克奖得主，这并非巧合。

日本的城市主义，凭借其“拥挤”的人行横道、狭窄的街道、密集的人口和一流的公共交通被视为典范，当然在亚洲是这样，在世界其他地方也日益如此。

最重要的是，东京是公平的。富人和穷人都有同样的丑陋房屋街景。低成本住房也是如此。尽管在伦敦或旧金山，人人都能分享美景，有些人在贫民窟里享受它——但其他一些人却从城市的高处，在限量配给的位置上，离星空更近。

笔记碎碎念：

东京是全球大城市中的一个典型，同样面临住房问题的挑战。Financial Times的这篇2016年的文章讲述了东京在住房建设方面的努力，和值得借鉴的经验。

■ 来源： 沪港发展联合研究所

■ 编辑： 规划师笔记