办法的出台历程 01 2012年《广州市既有住宅增设电梯试行办法》
办法的出台历程
2012年《广州市既有住宅增设电梯试行办法》
2012年7月研究出台了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》，在全国率先提出经“双三分之二”同意可申报加装电梯的基本条件，破解了全体业主同意的过严条件。
2016年《广州市既有住宅增设电梯办法》
2016年重新修订并出台《广州市既有住宅增设电梯办法》，同年印发《广州市既有住宅增设电梯技术规程》，为旧楼加装电梯工作提供了更具可行性的技术指引。
2020年《广州市既有住宅增设电梯办法》
2020年6月在机构改革、工程建设项目审批制度改革、证明事项清理以进一步实现减证便民等背景下以集中清理方式对《办法》进行了修改，基本延续了旧办法的规定。
相关法律问题
然而，旧楼加装电梯却不是一件容易的事，高层业主要求改善居住条件与低层业主利益受损之间的矛盾往往难以协调，其中涉及一系列的法律问题。
Q1·
既有住宅增设电梯由谁表决？
双2/3同意：《办法》第五条：（1）本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主；
（2）占总人数2/3以上的业主。
被占用业主同意：《办法》第五条：增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。
受影响业主同意：《办法》第十五条：建筑设计违反通风、采光或者通行的相关技术标准与规范的，应当要求申请人取得受影响业主的书面同意意见或者修改建筑设计方案。
解读：增设电梯不需要全体业主同意，因为旧楼加装电梯是对原有垂直交通的改善，但如果存在占用专有物业（特定业主所有的建筑物内住宅、经营性用房、整栋建筑物、车位和摊位等特定空间及露台），通风、采光、通行方面违反了国家有关设计规范的，则业主有一票否决权。这种情况下，只能通过业主之间协商，取得该部分业主同意，增设工程才能进行。
具体法条链接
Q2·
受损业主如何救济？
《办法》第七条 申请增设电梯的业主应当以书面协议形式达成以下事项的解决方案：
（一）确定电梯使用管理者。
（二）增设电梯工程费用的预算及其筹集方案。
（三）电梯维护保养方式及其保养维修费用分担方案。
（四）与不同意增设电梯的业主进行协商，以及对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案。
（五）法律、法规、规章规定其他应当由业主协商确定的事项
第二十六条 业主认为因增设电梯侵犯其所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主之间协商解决。属地镇政府或者街道办事处人民调解委员会、相关行政管理部门应当应业主请求依照法定职权和程序组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。
业主之间协商或者调解不成的，依法通过民事诉讼途径解决。
解读：受损业主保有请求补偿、赔偿的权利，并享有相应的诉权，一旦协调不成可以通过诉讼维护自己的合法权益。
补偿请求权
受损业主享有补充请求诉权。既有住宅增设电梯应当经过业主协商，对利益受损业主进行补偿。业主认为因增设电梯侵犯其所有权和相邻权等民事权益的可以提出补偿要求，由业主之间协商解决。业主之间协商或者通过第三方调解不成的，可以依法通过民事诉讼途径解决。
侵权赔偿请求权
（1）基于所有权受侵害
根据物权法， 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼要求赔偿。因此即使基于合理需要利用共有部分不认定为侵权，但也应以不损害他人合法权益为前提。
（2）基于相邻权受侵害
根据物权法，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人因利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
与《办法》配套出台的《广州市既有住宅增设电梯技术规程》中对相邻权作出了较为明确的规定：尽量避免对拟增设电梯的交通单元内住宅或相邻住宅构成导致通风、采光、通行等受到直接影响的严重遮挡。 增设电梯方案的梯井（或连廊）与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间（卧室或起居室）窗户的正投影净距小于6米，可视为严重遮挡。
至于补偿和赔偿标准，《办法》并没有给出明确规定，但通过指引性规定提供可供选择参照适用的出资分摊系数。笔者认为，受影响业主获得补偿或赔偿的多少，跟其受影响程度密切相关，应由业主之间根据实际情况协商解决，不应作为政府部门审批的条件和依据。如果加装电梯不涉及占用其他业主专有部分，受影响业主开出天价补偿要求通常也不会受到法院的支持。
知识点：解读《广州市既有住宅增设电梯办法》
