本文转载自业主八卦站、众蚁社区

2021年6月24日，美国佛罗里达州迈阿密-戴德县瑟夫赛德镇发生一起住宅楼局部坍塌事故。事故楼房共有136套住房，其中55套在坍塌中损毁。2021年7月23日，消防救援部门宣布结束对遇难者遗体的搜寻行动，事故迄今确认至少97人遇难。 

这楼在2018年的一份第三方检修报告中，说需要做结构性维修以及游泳池防水层维修， 总计900多万美元。每户住户根据房型大小需分摊8万至33万美元维修经费，一次性或分期付清。 然而，截止楼塌前，筹集困难.....所以急需的结构性维护并没有开始进行。

买得起房，修不起房的时代马上要到了

近些年，全世界的购房者都面临着一个严峻的问题： 我的房子似乎活不过我了？

宾夕法尼亚大学的建筑学教授Witold Rybczynski在一篇文章中提到：使用砖石木材的传统建筑，平均寿命约为120年。 但对于使用钢筋混凝土和玻璃幕墙的现代主义建筑来说，它的寿命只有一半：60年。

这似乎是一件反常识的事情，但世界各地不断出现的案例，都在告诉你：这是真的！

2013年5月，日本的Dojunkai公寓被拆除。这座1929年竣工的公寓楼历经84年沧桑，是日本关东大地震后最高龄的公寓。

而日本20世纪60年代后盛行的综合体建筑，通常只有30年的寿命。。

2018年，大批购买2000年-2006年期间建成公寓的爱尔兰居民，收到了4246欧元到82600欧元（约合3.34万-64.9万元人民币）的维修账单。

才刚刚建成10几年的房子，就已经不符合现代的消防标准，需要支付高额的账单进行翻修改造。

有的家庭刚刚搬进自己新买的二手房，就要面临巨额的账单，你说冤不冤？

无独有偶，渥太华一座公寓的住户，也收到了230万美元额外维修基金的账单，他们现阶段每月700美元左右的月费将被提高到800美元。

很多公寓的居民开始卖房搬家，他们认为自己老了的时候，没有能力支付如此高昂的维修成本。

我们生活在一个快乐并痛苦的年代。

在过去那个时代，人的寿命短，房子的寿命长。而在今时今日，人的寿命长，房子的寿命短。

究竟是我用房子养老？还是说我为房子养老呢？

很多对于当下买主充满诱惑力的外观，背后是高昂的长期维护费用。

随着一栋建筑的逐渐老化，我们似乎能听到房子在哭诉： 如果我没有了姣好的容颜，你还愿意像当初一样，不顾一切的花钱养我吗？

当公寓的住户已经无力承担房子的维护费用时，一栋公寓也就面临着寿终正寝的命运。 举个例子：日本公寓的衰败案例

在东京市中心的一个公寓项目，主力户型在11-15平米，居住在那里的都是外国人以及每个月拿着48000日元（约合3187元）住房福利的受助人群。

这个公寓项目修建于上世纪80年代，现如今已经完全处于无物业状态。

没有定期的垃圾回收，公共设施完全处于报废状态。要不是处在东京寸土寸金的黄金地段，应该根本不会有人租住。

之所以出现这样的情况，就是因为拥有产权的业主逐渐搬离了这个社区。将房子出租给租客之后，业主就不再在乎物业管理的好坏。

越来越多的业主开始拒绝缴纳物业费和维修基金，而这随之形成了恶性循环。

现如今，这个公寓因为无人管理已经变成了垃圾屋，空置率高达40%以上。

上面的场景对部分国人来说都已经是有些熟悉的画面。业主管理、住户素质和欠缴费用，这是全世界都面临的难题。

业主管理

全世界的业主都觉得，业主委员会的事情好烦人，我不管，别人应该会管的。结果导致了全球性的社区管理恶化。

所有的建筑物都需要预防性维护及定期维护，不是等到真出现了问题后，再着急去补救。 日本的公寓所收取的修缮金也会用于房产的定期维修，但凡到了一定年限后，房产会有一轮较大的检修和翻新，使房子重新加固，保持年轻。

而国内由于业委会成立难，目前国内只有部分城市如上海、杭州等地区有相当比例的业主自治组织，即便如此正常运作比例也非常之低！维修资金使用率也极低。很多小区即便成立了业主大会，为了减少争议，业委会也可能不去激活维修资金账户。

住户素质

此外，社区中只要有少量的高破坏性住户，社区的维护成本就会直线上升，而由此产生的成本都需要全体业主承担。

而老旧社区的老龄化也是一个重要因素，在国外已经实际发生的情况是，老年人很难负担昂贵的物业和维护费用，导致了人口老龄化的社区，公寓的折旧速度也直线上升。本文为“规划师笔记”精选文章。住户素质也是全球性问题，随着配套设施更好的新兴社区不断建立，老旧社区的住户逐渐搬离，租户逐渐入住。很现实的问题，租户对于社区的维护以及社区建设的参与热情远低于业主住户。

欠物业费和维修费用

欠缴物业和维修费用这件事情要分国家，比住说美国，在业主管理委员会采取一系列催缴措施后，可以对业主的房产产生留置权。

在某些州，业主委员会可以强制驱离业主，并且把业主的房子出租还债。极少数情况下，业主委员会还会向法院申请强制拍卖。

而对于一些手段比较软弱的国家，物业和维修费难免会进入到一个欠缴的恶性循环，房子的折旧速度非常快。这也就是部分国家，当地人不愿买二手房的原因。

但历史的实践证明了，欠缴的物业费迟早要还的。

我的房子还能活多久？

我的房子将会花多少的维护费用呢？哪一年要开始继续养房呢？

在房屋刚建成的两年内，维护的职责逐渐从开发商向产权所有者转移。新建筑的大部分板块也处在保修期范围内。基本不会出现大修问题，维护也主要以清洁和检查为主。

房屋建成的2-16年期间，这个阶段的项目维护已经完全由产权所有者负责。10年左右时屋顶开始出现问题，这也是这个阶段最大的维护。除此之外，大多还是像外墙粉刷这种小规模的工作。

房屋建成的17-29年，大量的建筑部件开始恶化，需要进行替换改造。

首先是屋顶，平均寿命大概是15-18年。然后是大厦整体的制冷和加热设施以及电气设备，大概在20-25年之间需要更换。大厦的电梯根据品牌和维护不同，一般在20-30年之间面临着更换（国内因为养护不足要短很多）。

外部的密封胶和火警系统，在这个阶段也面临着大修。

维修的过程中会出现一个很棘手的问题，当年生产部件的公司已经倒闭，很难找到维修的部件和服务。

这个时期，很多社区的房屋维修金告罄，开始出现加征维修金的情况。

房屋建成的30-49年，业主开始要面临高昂的维护费用。

管道、窗户、内部装潢、外观、包层以及社区道路都面临着大规模整修和替换的需求。除了修复和替换外，房屋的主要组件也需要进行预防性维护。

当房屋超过50年的情况下，整个建筑的所有部件至少需要替换过一轮。

■ 来源：  业主八卦站、众蚁社区

■ 编辑：  规划师笔记 

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