全国统一大市场建设是一项政策性很强的重大举措，其本质是通过市场基础规则的制定、市场基础设施的更新迭代来促进市场要素的更高效、更公正、更充分地开放。本文通过考察市场要素、市场规则、市场实施中最核心的四个维度，即劳动力政策、土地政策、财税政策及基建政策，考察全国统一大市场的主要举措，以及这些举措催生出的建筑业发展机会。通过考察，本文认为建设全国统一大市场将催生出建筑业四大发展机会：劳动力要素的更高水平的流动催生新型城镇化建设机会、土地要素的进一步市场化运作催生集体土地入市建设机会、高标准市场实施建设催生建筑业建筑模式升级机会、基建政策加码催生基建建设机会。
历次全国统一大市场 政策
提出的背景及主要措施回溯
本文将历次全国统一大市场政策的提出分为四个阶段，并发现每个阶段提出全国统一大市场政策都有类似的宏观背景：
经济下行：阶段一正处于1988年–1994年经济危机阶段；阶段二经历了亚洲金融危机和次贷危机，并叠加非典疫情；阶段三进入新常态；阶段四经历中美贸易战。
内需不振：从图2中可以看，每一个阶段社会零售总额占GDP的比重都呈现下滑趋势。
劳动力政策：以释放劳动力流动性为主轴，以户籍改革为抓手，历经打破城乡二元人口流动限制、开放中等城市落户限制、除北京上海等少数城市外落户限制三大阶段，基本上实现了劳动力的自由流动。
土地政策：土地政策逐步走向市场化。一是城市国有土地跨省市占补政策逐步放开，进行市场化定价和运作；二是农村集体土地三权分置逐步落地。
财税政策：财税政策有三条主线，一是以合理分配央地财权为主线，经历分税制改革、合理规范地方债务管理等阶段；二是规范市场主体行为主线，主要包括新增环保税、统一内外税制等；三是减负，主要包括营改增、取消农业税等，释放市场需求。
基建政策：在历次提出全国统一大市场政策前后都伴随着支持基建发展的相关政策的出台。而从历次基建政策内容看，呈现三大趋势：一是基建融资逐步走向市场化和多元化，即从以政府为主，走向政府、社融、自筹等相结合的方式；二是基建领域指向性较强，如前三个阶段基建领域主要集中在交通领域；三是基建建造模式逐步升级，从传统建造模式走向数字化、装配式。
在疫情、经济下行压力以及以中美摩擦和俄乌战争为主要事件的不稳定国际环境的冲击下，我国经济形势呈现需求收缩、供给冲击、预期减弱三重压力，此时《意见》的出台旨在通过建设全国统一大市场作为提振经济的重要抓手之一。
《意见》在劳动力、土地、财税、基建等方面，指明了主要发展方向和措施：
机会1：劳动力要素的更高水平的流动催生新型城镇化建设机会
“孔雀东南飞”形象地概括了中国人口迁移的历程（胡焕庸线），但在人口红利消失的背景下，我们认为未来“孔雀”争夺的方向从“西北飞东南”转变为“已在东南的孔雀最终将落在哪些梧桐树”？我们认为这些梧桐树主要会集中在有足够财力、能够为“孔雀”提供优质就业、居住、生活条件的城市群以及具有竞争力的核心县城。
我国城镇化建设的发展方向逐步形成以城市群、都市圈为核心载体。“十四五”规划提出了“建设现代化都市圈”，并提出未来要增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，建设现代化都市圈。
七普的数据进一步验证了人口向城市群集中，较六普而言，其中，广东、浙江、江苏为增量前三甲。广东新增2170万人，其中，广州、深圳、东莞、佛山四市新增人口1766万人，占广东省新增人口的81%；湖北七普较六普人口增长51.5万，但武汉则增加了120万人。而与七普人口呈现较高正相关的是地方财力，凡是人口净流入越多的城市财力越健康，呈现出“人口 – 财力”正向循环。建筑企业就应该盯着人口流向走。
目前，我国五大城市群承载了46%的人口，贡献了58%的GDP，但是人口密度、人均GDP，与三大湾区（东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区）相比还有很大差距，未来依旧有增长空间。
截至2021年底，我国城镇常住人口为9.1亿人。其中，1472个县的县城常住人口为1.6亿人左右，394个县级市的城区常住人口为0.9亿人左右。县城依旧是中国城镇化的重要载体。
2020年6月3日，国家发改委发布《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》，选择120个县及县级市开展县城新型城镇化建设示范工作，其中，东部58个、中部31个、西部21个、东北10个。2022年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，进一步提出要选择、打造一批具有良好区位优势和产业基础、资源环境承载能力较强、集聚人口经济条件较好的县城。
县城补短板强弱项带来的巨大的建筑发展机会，一方面缩小了县城与大城市的差距，整体新增投资的空间巨大；另一方面提升了县城公共设施和服务能力，能够更好地牵引乡镇发展，为乡村振兴提供支撑，拉动农村市场的投资机会。以重庆垫江县为例，“十四五”时期垫江县拟实施重点工程150个，总投资450亿元。
机会2：土地要素的进一步市场化运作催生集体土地入市建设机会
《意见》要求健全城乡统一的土地市场，实行对建设用地的统一规划管理，完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，将进一步加快城市内集体土地入市步伐。
2020年，国务院颁布了《关于授权和委托用地审批权的决定》，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权省一级地方政府批准，同时试点将永久的基本农田转化为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省级政府批准。北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆就作为首批的试点。以全国第一例集体土地入市案——丰台区成寿寺集体土地租赁住房项目为例，该项目地处三环，离国贸15分钟车程，原作为农贸市场进行出租，年租金100万元左右。该项目建设总套数901套，面积20 – 30平方米开间产品为主，月租金在3300元 – 6500元不等；预计租金收入超过300万元。
在项目建设和运营模式上，成寿寺集租房由集体经济组织作为项目建设主体，以项目经营权与万科合作，万科作为项目的运营管理平台负责日常管理。项目所在地曾为农贸市场，村集体出租收益每年不足百万，而通过集体土地租赁房项目的建设，引入专业团队，实现了提升地区整体环境、满足城市青年居住需求、村集体增收的一举三得。
进一步完善农村集体土地流转，加快新农村建设，将催生出巨大的工程市场需求。
其一，土地流转后，直接催生土地整理、工业建筑建设市场。
其二，土地流转后，农民倾向于从分散居住走向集中居住，催生农村新居建设。
其三，土地流转后，新农村产业结构以第一第二为主，叠加农村新居建设，催生农村市场环境治理市场，以污水处理为例。截至2020年底，建制镇污水处理率为52%，与国家在《全国农村环境综合整治“十三五”规划》中提出的2020年经过整治的村庄的生活污水处理率≥60%的目标仍有较大差距，预计“十四五”期间新增污水处理厂规模大约在3000万吨/日左右，总投资额约1000亿元。
机会3：高标准市场实施建设催生的建筑业建筑模式升级机会
在过去的10年里，数字化浪潮席卷了各行各业，并逐步改变传统建筑工程行业，预计未来10年，数字化浪潮将重塑建筑工程行业的竞争格局。作为推动城市化的关键角色，工程建筑企业与居民和客户有着直接的联系，其将被赋予更大的数字化预期。
数字化将从三个维度带来建筑工程业的巨大变革：其一，管理维度。企业运作过程数字化将会提高数据的准确性以及在传送上获得可见性；通过数字化平台，实现管理赋能，提高决策效率。其二，生产维度。数字技术弥合了设计、施工、运维等阶段之间的空隙，使其紧密地联系在一起，集成了全寿命周期工程建造活动。其三，生态维度。数字化技术可以有效整合工程建设行业的参与者，提升合作效率。
国际领先建筑企业在过去陆续完成标准化/信息化建设，近年来已经全面进入数字化转型。法国建筑巨头万喜2003年推出全球核心业务系统，并陆续推出BI、Portal、EIS、BIPhaseⅡ、KM等系统，对其全球业务开展起到支撑作用。
中国企业进展相对落后，处于信息化建设向数字化建设的过渡融合期，国内领先企业也加大了数字化布局力度。中国电建为前海市政工程打造BIM数字化建设平台，中交集团已在“一带一路”沿线打造智慧港城、智慧科技城等一系列案例，中铁、中建等已经将BIM技术作为核心竞争力之一进行培育。
装配式是目前建筑工业化技术的典型代表，其区别于传统建筑“拿单 – 设计 – 采购 – 现场施工”各环节割裂的生产模式，实现了由设计管控全流程，企业在拿单之后可以通过完善设计环节、结合BIM信息化技术进行准确的成本预算、材料购买、构件加工、现场堆放及安装，极大地减少了材料浪费、实现规模效应；伴随着装配式技术的深入发展，其边际生产成本将逐步向传统建筑模式下的生产成本趋近，同时受益于装配式低能耗、绿色低碳的优势，将会迎来快速发展期。
根据麦肯锡的预测，作为向工业化转型的直接结果，场外建筑部门在技术变革带来建筑业受影响最严重的生产部门的增加值中可获得20%至30%的份额。这个数额代表了非现场劳动力的成本（通常是模块化项目的10%到15%），以及投资和经营工厂的成本。
《“十四五”建筑业发展规划》提出大力发展装配式建筑，政策指引从以往的鼓励发展转变为大力发展，并明确指出应用方向为“大力推广应用装配式建筑，积极推进高品质钢结构住宅建设，鼓励学校、医院等公共建筑优先采用钢结构。培育一批装配式建筑生产基地”。相较发达国家装配式建筑占新建建筑比例约70%，我国装配式建筑具有极大的发展空间，根据2025年目标达30%的要求进行预测，预计超过5万亿元。
依托于高新产业的“新基建”近年来备受政策的鼓励，2019年“新基建”固定资产投资约1.8万亿元，到2020年则超过2.7万亿元，实现了快速发展。其中，2020年广东省“新基建”相关项目投资达到1万亿元，占广东计划投资总金额的17%。但目前“新基建”投资占总投资的规模大约在15%，未来将保持较高增速。
关注“新基建”规模的同时，建筑企业应更加关注“新基建”能够转化为工程业务的具体业务领域和规模。总体上，我们预估“新基建”中能落到传统工程企业里的不超过15%。其中，5G领域将较高比例落到传统工程企业里，催生出工业厂房尤其是以装配式建筑为主的工程需求；医药园区及军民融合产业园等科技行业专有园区将较高且直接落到传统工程企业里。
国家“十四五”规划提出国土空间开发新格局，规划形成城市化地区、农产品主产区和生态功能区三大空间布局。在建设全国统一大市场的战略要求下，三区互通及各自区域内的互联互通将催生直接且规模巨大的工程需求。
首先，最先受益的是轨交行业。
一方面，三区互联互通建设，将催生一系列重大工程建设，如川藏铁路、西部陆海新通道等。其中，川藏铁路已获得国家发改委批复，总投资超3600亿元。另一方面，随着新型城镇化建设的大力推进，市区城轨、城域快轨、城际铁路“三网融合”的需求，为城轨交通、市域快轨的发展打开了空间。比如说苏州、无锡、常州都市圈地铁规划实现互联互通，以实现上海、苏州、无锡、常州地铁的快速换乘。这种核心城市群间的交通网络，未来将是建设的一个重点。
其次，以断头路建设为主的公路建设也将成为城市群、都市圈互联互通建设的主要内容。
以成渝双城经济圈为例，就存在泸州 – 永川、泸县玄滩 – 永川宝峰、泸州石洞街道 – 荣昌双河街道、泸州福宝 – 永川朱沱、宣汉上峡乡 – 开州三汇口、邻水牟家 – 合川香龙、武胜中心 – 河川古楼、隆昌 – 荣昌荣隆镇、安岳 – 大足、合江 – 江津、大竹石子 – 垫江、合川沙鱼 – 武胜龙庭、泸县毗卢 – 荣昌排山坳社区、垫江沙坪 – 大竹天城、文星等诸多断头路建设机会。
除了上述分析的建筑企业发展机会，建筑企业还应该关注全国统一大市场建设潜在的但尚需考察的发展机会，其中，以财税政策为主，需进一步观察地方财税政策的沿革及其可能催生的发展机会。
同时，我们积极建议，建筑企业在面对建设全国统一大市场的宏伟实践时，要积极成为参与者和建设者，并强化三大能力的打造：
建造模式升级能力：
以数字化和装配式等为代表的新技术正重塑建造企业的竞争力，“技不如人”未来将会“市不如人”；
建造组织模式升级能力：
以工程总承包、价值链一体化为代表的建造组织模式正成为行业竞争的重要抓手，我们认为，全国统一大市场催生出的建造企业机会更多的将是以工程总承包和价值链一体化为主要建造模式；
市场拓展能力：
全国统一大市场建设下催生出的建造企业发展机会，呈现出“条块化”特征，即以区域、细分业务条线为主要特征，建造企业如何提升市场经营能力，以获取更大的市场是建筑企业需要直面的问题。
