一、什么是住宅产业化？
住宅产业化是针对整个住宅产业链而提出的，包括了土地的划拨、住宅的产业定位和设计、建筑部件的生产和安装、住宅成品的销售及后期服务管理等各个环节整合起来的产业系统。住宅产业化的目的是实现住宅产业的经济和社会效益的提升。
二、什么是建筑工业化？
建筑工业化是住宅产业化的核心部分，只涉及住宅的设计、部件的生产和安装、施工现场的管理。也就是说局限在建筑这个环节。建筑工业化的目的是以先进的大工业生产方式，改造传统的手工业建造方式，其基本途径是设计标准化、构配件生产工厂化、施工机械化和管理科学化。
三、产业化建造方式：
1、工厂化建造。
工厂化建造是指采用构配件定型生产的装配施工方式，即按照统一标准定型设计，在工厂内成批生产各种构件，然后运到工地，在现场以机械化的方法装配成房屋的施工方式。采用这种方式建造的住宅可以被称为预制装配式住宅，主要有大型砌块住宅、大型壁板住宅、框架轻板住宅、模块化住宅等类型。预制装配式住宅的主要优点是：构件工厂生产效率高，质量好，受季节影响小，现场安装的施工速度快。缺点是：需以各种材料、构件生产基地为基础，一次投资很大；构件定型后灵活性小，处理不当易使住宅建筑单调、呆板；结构整体性和稳定性较差，抗震性不佳。
2、现场建造。
现场建造是指直接在现场生产构件，生产的同时就组装起来，生产与装配过程合二为一，但是在整个过程中仍然采用工厂内通用的大型工具和生产管理标准。根据所采用工具模板类型的不同，现场建造的工业化住宅主要有大模板住宅、滑升模板住宅和隧道模板住宅等。采用工具式模板在现场以高度机械化的方法施工，取代了繁重（预制构件）的手工劳动，与预制装配方式相比它的优点是：一次性投资少，对环境适应性强，建筑形式多样，结构整体性强。缺点是：现场用工量比预制装配式大，所用模板较多，施工容易受季节的影响。
四、装配式混凝土住宅产业化的启示：
“十二五”期间我国在多地开展了装配式混凝土住宅产业化试点，但是实际推行过程中阻力较大，效果并不理想。工业化装配式混凝土结构的优势是“绿色、节能、环保”，但是现行市场价格体系下，装配式住宅的售价与普通住宅并无差异。因而，住宅产业化的受益者是政府和子孙后代，但承担装配式住宅额外成本的却是开发商、建筑商和整个产业链。然而，开发商要考虑建设成本和当期收益，并不能接受成本的提升；传统的建筑商为应对装配施工需要重新配置技术、人员和设备，短期成本显著增加，同样也会抵制；整个产业链条上，包括设计院、材料供应商、运输商、监管机构等都需要为此改变既有的经营管理习惯和利益，为此增加成本和减少利润，他们也都不愿接受。因而，成本和技术问题只是传统建筑业消极对待装配式住宅产业化的借口，它们都可以在实施过程中逐渐解决，而真正阻碍装配式住宅产业化的根本原因还是传统住宅产业链的既得利益。
目前制约住宅产业化发展的瓶颈问题主要有以下五个方面：一是全产业链为基础的政策、法规、规范仍需要进一步完善；二是试点工程的管理和技术缺乏经验，亟须系统总结和创新突破；三是产业链不够成熟，设计、施工、生产脱节，施工效率较低，成本优势无法体现；四是专业人才和产业工人短缺，大规模建筑工程质量无法保障；五是行业进入门槛低，监管不到位，恶性竞争导致质量参差不齐。
因此，在住宅产业化的初创期和成长期，在销售价格市场化情况下，与传统产业相比，人员、技术、设备等资源的重新配置使得短期额外成本增加，以开发商为中心的建筑商及全产业链上的参与者不愿改变既有的经营管理习惯和既得利益，仅靠市场是行不通的。
五、产业化发展的策略：
1、解决人员瓶颈的策略
针对人员瓶颈问题，我们应大力实施人才战略，建立起多层面的专业人才培养体系，集全社会之力，培养出满足市场需求的多层次的专业人员梯队，包括高层次人才（院士、专家、设计大师、总工程师、企业家等）、中层次人才（研发人员、设计师、工程师、专业技师、检测师等）和基本操作层人才（技术工人、产业工人等）。当务之急是加强专业设计人员的培训和再教育。为此，我们应从科教机构、企业和行业组织着手解决。
2、解决技术瓶颈的策略
针对技术瓶颈问题，我们应实施创新驱动战略，设立研究与教育专项基金，充分利用国家重点研发专项“绿色建筑与建筑工业化”，建立企业、学术界及大众创客相互补充的创新体系，实现关键技术突破要重视“结构体系创新与标准规范改革，建筑围护系统配套及产业化，标准化、工业化、信息化融合技术，全寿命周期的设计、施工、生产一体化；技术标准与国际接轨”。其中，依托国家重点研发专项“绿色建筑与建筑工业化”，我们应重点做好高性能钢结构和组合结构等绿色高性能结构体系的示范和应用，解决好结构工业化、建筑部品与构配件制造、建筑产业化等关键技术难题，开展高性能结构材料和新型建筑围护材料的关键技术研究与应用，并完善基于预制装配式建筑体系的信息化技术。
3、解决市场瓶颈的策略
针对市场和监管瓶颈问题，我们应设立专项发展基金，加强供给侧改革，加大政策支持力度，全面落实国务院开展建筑试点的工作。各地也要有针对性地扶持集全产业链的龙头企业或联盟，以点带面，开拓增量市场。为此，我们应从供给侧改革、政策支持和质量监督着手解决。供给侧改革应该做好“推动产业结构转型升级，化解产能过剩矛盾；培育新市场，扩大既有市场；开展技术创新，提升钢结构建筑产品的品质与质量”三项工作。
