当业主维权越来越“专业”，开发商便会越来越“窘迫”

- 01 - 楔子 2016年到2018年，地产市场风风火火，各大头部房企纷纷进驻济南，高调拿地的同时也炒热的济南土地市场，以及济南的薪资市场，一时间地产从业人员纷纷跳槽，人才市场的火热印证着地产市场的火热，这段时间地产“高周转”达到了高潮，一片欣欣向荣的景象。

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楔子

2016年到2018年，地产市场风风火火，各大头部房企纷纷进驻济南，高调拿地的同时也炒热的济南土地市场，以及济南的薪资市场，一时间地产从业人员纷纷跳槽，人才市场的火热印证着地产市场的火热，这段时间地产“高周转”达到了高潮，一片欣欣向荣的景象。

2018年以后，房住不炒政策的实施、拿地五条红线以及热点城市的竞品质住宅要求，将地产“高周转”打的体无完肤，地产项目资金链断裂，老板跑路的“小道消息”越来越多，这个行业仿佛被冰冻了一番，由高潮到性冷淡仿佛一刹那的功夫，很让人琢磨不透。

这段时间HD地产从业人员投出的简历越来越多，是的，这一两年地产人跳槽的频率越来越小，此时投递简历，不是被优化了、就是企业破产了，所以地产人越来越焦虑，因为“朝不保夕”的日子不知道何时会到来。

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被投诉的开发商做错了什么？

从2018年开始，地产结束高周转、低品质的时代，转而进入到了高品质、低速发展时代，业主的刚性住房需求在疫情以及经济疲软的环境下得到了很大的抑制，这都造成了地产刚需市场冰火两重天，反而改善需求成为了这个时期最火爆的产品。

消费升级、政府政策趋导等等各种因素叠加在一起让低品质的住房与业主理想住房之间的矛盾变得更加激化，群诉事件成为了这两年房地产市场最为典型的矛盾聚焦点。

（一）业主越来越关注建筑立面

建筑立面是开发商的成本敏感，更是业主的品质关注点，开发商的成本管控和品质管控稍有放松，便会引发业主一系列的投诉。

1.1 报批报建立面与实际还原效果导致的投诉

报批报建过程中，由于定位不准、周期较短、过度追求方案效果、扩大立面销售说辞等种种因素会导致建筑立面的成本控制或者品质管控偏差，这都会造成“专业”业主的较真投诉。

前几天，在坊间流传了一个业主声讨开发商的帖子，便是方案效果过度炫酷，而实际效果平平无奇的案例。

1.2 立面材质降配

建筑方案及立面材质一旦确定，原则上是不允许进行立面方案调整或者材质进行替换的，尤其是材质简配这件事情，各地规划都是把控的十分严格；当然同等材质替换或者立面提升是被允许的。

下属案例中，立面线条存在两种变化，第一：水平线条由铝板变为EPS 外贴；第二：外面挑檐由铝板改为混凝土现浇。

上述图片来自网络

从开发商角度而言，立面线条是业主不太关注的敏感点，但属于成本十分敏感的部位，应进行成本控制。

（常见的开发商线脚标准化）

（常见的开发商线脚标准化2 ）

立面小结：

立面工程是双敏感的工程，开发商应关注立面报批报建过程中的定位需求，将立面表现贴近实际，将立面材质尽量完善标准，减少后续立面变更；完善风险梳理，尤其是在销售过程中进行项目的风险梳理和风险交底，强化与业主的沟通交流，避免产生理解错误。

（二）业主越来越关注景观效果

景观工程，这几年逐渐成为开发商特殊关注的项目，因为其投入产出可观，可以提升项目的溢价。景观工程对开发商的施工品控要求、交付点以及开发商的综合协调能力都有着特殊的要求：同样的成本，不同的施工企业，效果或大不相同；同样的成本，同样的施工企业，交付时间不同，效果也会大不相同。所以景观工程的整体呈现效果，与开发商的综合实力息息相关。

根据网络传播的内容，业主绝大部分投诉的是抢工期间的半成品景观效果与景观方案的差距，从工程角度而言，本项目的景观效果还未呈现，业主可以等待景观效果的最终呈现。