01 提前宣布违约 进入债务重组 1月19日晚间，中国奥园发布公告称，经审慎考虑流动性状况，公司将不会支付于1月到期票据的余下本金及最后一期利息。与此同时，在30天宽限期届满后，将不会支付于2023年、2024年到期票据的最新一期利息。 中国奥园称，经审慎考虑流动性状况，并为求保留有限现金资源且对所有债权人保持公平以等待整体债务重组，中国奥园拟就其他境外金融债务采取相同原则。中国奥园同时提示，其所有其他境外金融负债项下将发生(或已发生)违约事件。
01
提前宣布违约 进入债务重组
1月19日晚间，中国奥园发布公告称，经审慎考虑流动性状况，公司将不会支付于1月到期票据的余下本金及最后一期利息。与此同时，在30天宽限期届满后，将不会支付于2023年、2024年到期票据的最新一期利息。
中国奥园称，经审慎考虑流动性状况，并为求保留有限现金资源且对所有债权人保持公平以等待整体债务重组，中国奥园拟就其他境外金融债务采取相同原则。中国奥园同时提示，其所有其他境外金融负债项下将发生(或已发生)违约事件。
中国奥园的这则公告多少出乎市场和投资者的意料。其不仅未曾提前就即将于本周到期的美元票据发起任何要约收购，且在到期日尚未来临之前就先公告违约，即便在近期部分房企遭遇流动性问题的关口之下，这样的态度和做法显然也与其他房企有别。
在官宣违约之后，中国奥园即将进入债务重组阶段。
在公告中，中国奥园表示，其正与顾问(包括法律、财务及其他顾问)通力合作，评估它的资本架构、流动性，及进行尽职调查。
“本公司已特别委聘独立财务顾问专家对本集团的营运情况进行深入的尽职调查，以评估集团目前的流动性及现金流情况。评估及尽职调查的主要目的是为制定最佳重组方案提供基础，务求根据债权人及其他持份者于本集团资本架构内的位置进行公平对待。”中国奥园强调。
中国奥园在公告中还称，截至公告日期，其外部专业顾问已于评估及尽职调查方面有重大进展，其正与该等外部专业顾问紧密合作，务求完成必要的评估及尽职调查之后， 在实际可行的情况下适时尽快地向债权人及其他持份者(如适用)提出重组建议以供考虑。
根据此前中国奥园公告，其已经聘请钟港资本作为财务顾问及年利达律师事务所作为法律顾问，以评估其资本结构、财务状况以及债务与流动性状况，并就共同利益事项与债权人进行透明对话。
中国奥园指出，其一直积极物色潜在机会，将会按符合公司及持份者整体最佳利益的条款出售资产及引入战略投资者，而进行的任何出售事项或引入战略投资均旨在为其创造流动性缓解或解决债务问题。“集团继续保持与潜在战略投资者及买家的初步磋商，但截至公告日期尚未与任何潜在投资者或买家订立任何具法律约束力的协议。”
而在经营面上，受到流动性紧张的影响，中国奥园业绩已经持续低迷。公告显示，截至2021年12月31日，中国奥园录得未经审核物业合同销售金额约人民币1210.3 亿元，同比下跌约9.0%。“市场持续低迷，打击消费者信心，令本集团难以按合理条款变现存货及出售资产。”中国奥园称。
02
评级下调引致交叉违约 有息负债1121亿
从2021年10月份开始，各大国际评级巨头就对中国奥园预警并下调评级，一定程度上导致中国奥园出现频繁的“股债双杀”，进入11月评级下调更为密集，一个月内下调了五次。
2021年12月2日晚，中国奥园公告，评级下调导致公司及其成员企业作为借款人或担保人的若干境外融资触发违约条款。公司接获债权人通知，本金总额为约6.512亿美元（约合人民币42亿元）的融资因评级下调而要求偿还，于公告日公司未付款或就替代付款安排与上述债权人达成协议。
更关键的是，后续更多的交叉违约可能接踵而至，而公司无力偿还。
据悉，中国奥园在境外存续的美元债有10只，存续规模约29亿美元，正常是在未来数年陆续到期，如果因交叉违约集中到期，无疑偿还压力巨大。
流动负债来看，奥园在银行及其他借款407亿元，优先票据及债券109.96亿元；非流动负债方面，银行及其他借款394.78亿元，优先票据及债券201亿元。加上长短期的租赁负债约8亿元，有息负债合计达到1121亿元。
以中国奥园目前的信用状况，在公开市场融资的大门基本已经被堵死，而回笼资金的另一条腿物业销售，又出现连续下滑。
此情况下，变卖资产成为救命稻草，但火烧眉毛的情况下，资产处置也需要与时间赛跑。
2021年11月4日，中国奥园、奥园健康发布联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。截至该公告日期，尚未就可能交易订立任何条款或具体协议。而截至目前，公司也未公告上述事项的最新进展。
同一天，中国奥园公告，卖方奥园地产(香港)有限公司(公司全资附属公司)与买方新永投资发展有限公司订立协议，据此，卖方有条件同意出售目标公司全部已发行股本及股东贷款，代价为现金9亿港元。公告显示，预计确认出售事项的估计亏损约1.77亿港元，出售事项的所得款项净额拟用于偿还贷款融资及用作本集团的一般营运资金。
2021年12月2日，据澎湃报道，中国奥园正计划出售位于中国香港葵涌的一栋活化工厦，并正与买家商谈。中国奥园表示，“在境外整体地产行业融资受阻的情况下，我们积极去和市场洽谈境外项目的合作，在海外的一些物业都有可能被处置，加拿大、澳大利亚的几个优质项目都在洽商中。”
