竞品质政策强势来袭，“全能型”房企更具优势？

序言官宣竞品质时代来临住宅开发从量到“质”转变今年，国家层面早有提升住宅品质的要求征兆： 4月，住建部联合16部委共同发布《关于加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见》；

序言

官宣竞品质时代来临

住宅开发从量到“质”转变

今年， 国家层面早有提升住宅品质的要求 征兆：

4月，住建部联合16部委共同发布《关于加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见》；

3月、8月，住建部分别发布了《绿色建造技术导则（试行）》、《装配式内装修技术标准》；

地方政府层面也不断地提出与竞品质有关的要求 ：

2月，北京第一批集中供地首次试点竞高品质建设方案为最终确定竞得人的手段；

9月，杭州作为第二批集中供地率先提出“竞品质”要求的城市，提出了另一种竞品质的土地出让方案；

随后， 青岛、沈阳、合肥、武汉 纷纷提出了具有城市特色的竞品质模式。

1.住建部发布《关于加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见》

2.北京第一批集中供地试点竞高品质建设方案

3.杭州第二批集中供地率先提出“竞地价、竞品质”土地出让方案

（1）有多少城市在“竞品质”了？

目前，全国有6个城市出台政策，全部或试点在宅地出让中采用竞更高更优建设品质方式确定竞得人。

（2）竞品质到底怎么竞？

竞品质实际上是通过“ 竞更高更优建筑品质确定竞得人 ”，目前可以分为 两种模式 ：

1.北京模式： 先“竞地价”后“竞品质” ，这种模式下，竞至地价上限之后，参拍单位投报住宅建设方案，按照一套包含建筑品质和规划建筑设计的评分准则进行打分，得分高的为最终竞得人。以北京为代表，沈阳、合肥、青岛、武汉都是采用这种方式。

2.杭州模式： 先“竞品质”后“竞地价” ，杭州模式，是参照了上海“招挂复合”打分的逻辑，竞得人以做出指标承诺的形式约定建设品质内容，依据一套包含房企资信评分及住宅建设品质标准的评分准则，得分高者（最多6家）取得土地参拍资格，然后通过竞地价、竞自持等方式进行土地拍卖。

两种竞拍模式的示意图

（3）土地市场降温是竞品质导致的？

近日，青岛、沈阳、成都、合肥等一批热点城市纷纷将部分已挂牌土地中止出让，苏州、杭州等城市则出现竞拍人过少、底价成交的现象。有些人可能会问，这些城市都试点竞品质，难道是竞品质让土拍行情降温？

答案当然：不是。

土拍市场的降温 ，一方面，是因为自今年以来，国家都在强化调控房地产市场，在“稳房价、稳地价、稳预期”的调控主调下，多个热点城市出现了诸如出台二手房交易指导价、限制二手房贷款、住宅销售备案价就低原则等等，房价调控政策使得房企拿地投资行为更加理性；

另一方面，部分城市设计土拍规则时，在原有的规则基础上提出更高要求，比方说土地款支付能力要求、资信要求、承诺建设品质要求等，参与竞拍的房企更加需要修炼内功，增强自身的综合能力，迎接新的挑战。

所以，在新的政策背景下，土地市场降温，其实是一个市场回归理性、行业走向革新的过程。

其中有一点可以确认的是， 提升住宅品质是国家政策导向的主旋律 ，也是一个永恒的命题，Poly君相信，随着政策的不断成熟，土拍规则的不断完善和人性化， “竞品质”拿地将成为今后土拍市场的“新常态” 。

北京两次供地竞品质地块数量的变化

01. 标准提高

品质评分有轻重

绿色、装配必然成为主流

通过研究六个城市竞品质细则可以发现，每个城市的竞品质标准中均包含了 绿色建筑、装配式建筑 两项评分标准， 全装修 通常作为绿建和装配式的配套要求，但也有部分城市将全装修单列一项作为评分标准， 上述三项指标所占总评分比例 如下表所示：

以绿色建筑为例子，如何才能达到绿建三星标准？

（1）规划景观中增设大冠乔木、雨水回收系统、节水灌溉、下沉绿地面积不小于60%；

（2）结构中使用C50混凝土，且混凝土保护层厚度增加5cm；

（3）建筑设计中提高围护结构热工性能20%，采用隔声窗、隔声垫层；

（4）建材部分应用绿色建材比例不小于30%；

（5）精装修中，每户配新风系统、空气质量监测系统、符合绿建标准的卫生器具；

（6）全过程BIM设计。

（7）其他

达到以上条件，才可以符合绿色建筑三星级标准的要求。

以装配式为例子，如何才能实现装配率91%以上？

（1）39.5%以上的竖向结构、80%以上的横向结构（含楼梯）采用装配式；

（2）80%以上非砌筑围护墙，80%围护墙和保温、隔热、装饰一体化；

（3）50%以上非砌筑内隔墙，80%内隔墙与管线、装修一体化；

（4）全装修；

（5）70%以上干式工法楼、地面；

（6）90%集成厨房、90%集成卫生间、70%管线分离。

达到以上要求，可实现91%的装配率，评为AAA级装配式建筑，具体评分规则见下图。

02. 成本增加

增设多元化的品质评分标准

必然会引起成本的增加

在六个城市竞品质的政策中，除了绿色建筑、装配式建筑等品质标配之外，各个城市还有智慧社区、低能耗建筑等品质要求，我们通过对各城市都有涉及的主要评分项目进行技术成本的预估，如果要在装配式建筑、绿色建筑、全装修三项上拿到满分， 即装配率达到91%，绿建三星标准、采用全装修，那么单方造价将会增加 一千元每平米以上 ！

抛开成本增加，高装配率、高星级绿建标准要求诸如集成卫生间、集成厨房、防火保温一体化装配式围合结构等新技术，对房企标准化体系提出了新的挑战，对行业的发展注入了加速剂。

北京评分：

杭州评分：

沈阳评分：

合肥评分：

青岛评分：

武汉评分：

▲上下滑动查看各地品质评分标准

针对绿建、装配式成为品质标配，同时各类品质新政的持续出台的政策背景，对房企而言，都面临着为了提升“竞品质”分数，而要提高造价的问题。在无法避免的情况下，房企所能做的就是 在成本增量和提高分数之间找到最优解 。

03. 方案前置

资质品质并重

全能型房企势必更具优势

（1）方案前置考验房企多部门协同作战能力

以北京作为模板的“竞品质”模式中，要求提供初步设计方案深度的方案予以评审。设计方案前置，需要做好立项即定位的准备,依据投资测算给出的成本空间、结合成本标准，提早给出符合定位、成本要求的设计方案。

这就要求房企 从原来 “拿地-设计方案” 分步骤 ，变为 并联进行 ，对房企的决策能效提出了新的考验，尤其是如果想延续广撒网式参与每块地的竞拍， 所需要花费的决策成本将成正比增长 。

这同样要求投资、设计、成本、营销、运营各个条线都要前置参与到拿地的过程中，各条线的协调作战能力成为了企业制胜的法宝。

北京两次竞品质模式及其变化

值得注意的是，在北京第一批次集中供地中还会给予开发商10天的时间准备方案，而在第二批次集中供地时则进一步升级，直接要求 在进入竞品质阶段的 当天提供 方案，也就是说，竞品质方案成为了参与土地竞拍的法定要件。

（2）企业资信能力成为竞争力

杭州第二批集中供地某地块竞品质资信自评表

杭州竞品质资信评分内容

杭州参照上海“招挂复合出让”方式决定具备参拍资格的竞买人，其中 资信评分占总评分50% ，对企业的资产负债率、信用评级、开发资质、百强排名、在杭州开发业绩等均有要求，头部房企在信用评级、开发资质、百强排名有巨大优势，深耕房企在地方开发业绩上有明显优势，这些评分规则所引导的房企发展方向让头部房企和深耕地方的房企有着更好的生存空间。

因此，作为 全能型房企 将更有可能持续在重点区域深耕，强化持续拓展的底牌，在竞品质中获取更高评分的同时，还需要保障企业品牌战略的发展，对各项评分项进行优先级及底线标准的明确。

04. 稳定供方

背后需要有快速响应的

高品质供方团队

随着在土拍竞品质中，政府不断通过承诺制约束房企拿地后的开发条件，房企各类供应商的稳定性显得越来越重要。这种稳定性不仅仅体现在合作周期的稳定，还体现在为共同的产品追求协同发展。

基于承诺制的广泛使用，以及各类提升住宅品质的新政新要求， 房企需要不断建立各类供方库 ，从装配式建造、绿色建筑、节能减排到智慧社区、智能家居、家装定制等等，房企作为拉通行业上下游的一个角色，培育好供方集群，不单只在拿地过程中可以增强企业履约能力、有效控制成本增量，而且对公司品牌发展，产品系的优化选择，都具有战略性的意义。

关注供方合作周期，建立稳定长期的供方合作体系，适当调整供方合作模式，以项目最佳完成度为目标，增强企业履约能力。

结语

尽管，我们可以看到，虽然有些城市在第二批次集中供地中并没有要求“竞品质”，但是也做出了对品质的定性定量要求，比方说南京、成都等；结合第二批次供地结果可以看到，目前政企两端也还是处于探索阶段，未来，可能地块会出现定品质和竞品质共存的土地出让模式，但是国家 更加重视住宅品质提升 这一趋势，相信是会持续发展下去的。

而我们也要积极响应响应国家政策的号召，不断发挥我司产品力的优势， 提高产品技术研发在前端拿地的效能，践行和者筑善的人居理念 。