地产的各个条线管理并非是纯专业管理，更多的是整合资源，衔接流程的一个工种，地产设计有设计单位配合，地产成本有造价咨询配合，地产工程有施工单位配合，如果全部流程都在总包单位上打通，这就是简单的施工总承包，那么地产单位仅需要出钱就可以了。国家推行全过程咨询和施工总承包，也就是打通这个上下游关系，让资源整合更加顺畅，让资源更加集约。

显然，目前各个下游的单位并不具备这个管控能力，甚至连地产开发商也较少的拥有打通各个环节的能力，所以该浪费的继续浪费，该内卷的继续内卷，这个行业涉及的东西太多，具备全过程管理水平的人才太少。

地产管理人员需具备专业人员的技术能力以及地产开发流程的协调能力，简而言之便是“预判能力”，将即将发生的成本及风险进行有效的预判，继而进行管控，这是地产管理人员应该具备的基本技能。

车库项目中，车库的无效成本巨大，开发商必须制定有效的“限额”，才能将车库成本牢牢的控制住。针对车库限额， 各大开发商限额的工具基本有两大部分：单车位指标和含钢量/含混凝土量，这也是专业人员预判车库是否经济的有效手段。

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单车位指标的影响因素

第一：车库指标与开发商产品标准

根据开发商产品线分级管控的策略，车库标准也略有不同，表现在：

① 不同的产品线，车库层高要求不一致：

比如：根据融创《高层及多层住宅主要设计指标限额标准(2019）》： A 类产品，净高不得小于 2.4 米， B 类产品，净高不得小于 2.2 米。

比如金科：

高端产品配置地下室的层高控制值可增加 0.1 米。

② 不同的产品线，车库柱网要求不一致：

比如：根据融创《高层及多层住宅主要设计指标限额标准(2019）》： A 类产品，净高不得小于 2.4 米， B 类产品，净高不得小于 2.2 米。

比如：《阳光城集团住宅产品适配标准》要求： B标宜做小柱网，C标、D标应做小柱网。

③ 不同的产品线，适当做大车位，提高溢价：

比如：恒大《住宅小区地下车库设计要求及标准》

中端、中高端楼盘地下车库大型车位占比：省会及以上城市（含大连、青岛、 宁波、厦门）项目配置 20%~25%的大型车位，三线城市项目配置 15%~20% 的大型车位。

④ 不同的产品线，车位配比不一致；

高端楼盘中，车位会有溢价，可以提高车位数量配比；非盈利楼盘中，空置车位数量配比。

比如中梁地产：

⑤  不同的产品线，地上车位配比不一致；

比如金科地产：

适当增加地面停车位设计，严格控制地下车库建造规模：在满足规范要求的情况 下，三星以下项目不得少于 10%，三星及以上项目允许不设置地面停车位，确保人车分流的品质要求；三、四线城市及车位较难去化城市，地上车位指标按规范上限取值设计。

第二：塔楼及人防车库占比

塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例a:当1/3≤a＜1/2、1/4≤a＜1/3、a≤1/4时，车位数值分别减小1、2、3平米/辆；

人防区面积占整个地下车库面积的比例b:当1/4≤b＜1/3、1/3≤b＜1/2、b≥1/2时，车位数值分别增加2、3、4平米/辆；

人防区车位层高比普通车库层高高0.1~0.15米左右。

人防区按核六考虑，核五可增加0.1米。

《建业集团工业成本白皮书1.0版 》

第三：车库覆土、采暖区域热力管线、柱跨与层高影响

华夏幸 福： 覆土厚度超过1.5m时，层高控制值可增加0.1m；采暖地区，当地下车库内梁下有热力管道通过时，层高控制值可增加0.1m；

金科地产：  厚度因绿化率、冻土层等原因覆土厚度超过  1.5  米时，层高控制值可增加  0.1  米。 采暖地区当地下室内梁下有热力管通过时，层高控制值可增加  0.1  米。

柱跨影响梁高度，继而影响车库层高。

恒大《住宅小区地下车库设计要求及标准 》

《中南地库优化设计指引 》

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含钢量/含混凝土量 影响因素

影响含钢量/含混凝土量的主要因素：

① 抗震等级：

② 人防抗力等级：

融创：人防按核六级考虑，常六级减20kg/㎡，核五级增加30kg/㎡；

中梁： 人防区按核六考虑，常六减20Kg/㎡； 核五增加30Kg/㎡；

阳光城： 人防区按核六考虑，常六减 20Kg/㎡ ，砼减 0.15m3/㎡ ； 核五增加 30Kg/㎡ ，砼增加 0.25m3/㎡ ；

③ 柱网形式：

《阳光城集团住宅产品适配标准（V1.0版-2017年） 》

④ 车库层数、覆土厚度、层高等

融创：

北京市覆土按3米考虑，其它城市覆土按1.5米考虑； 覆土增减0.3m，车库地下室混凝土含量增减10% （覆土厚度小于1.0米时，按1.0米考虑）。

北京市覆土按3米考虑，其它城市覆土按1.5米考虑； 覆土每增减0.3米，车库地下室钢筋含量增减5kg/m2  （覆土厚度小于1.0米时，按1.0米考虑）。

中梁：

覆土增加0.2米，钢含量增加3-5kg/㎡，增加0.3-0.5米，钢含量增加5-7kg/㎡；层高每增加0.1m，含钢量增加2~3KG/m2；

华润置地：

当覆土厚度每增加0.3m，钢筋含量、混凝土含量增加 10%；

阳光城：

覆土增加0.1米，钢含量增加2kg/㎡，混凝土含量增加0.015m3/㎡；

地下车库区每调增10cm高度，钢筋相应调增2kg/㎡，砼相应调增0.02m3/㎡；非车库区每调增10cm高度，钢筋相应调增3kg/㎡，砼相应调增0.03m3/㎡；   

中南置地：

当覆土每变化0.1m，混凝土指标增减0.015m3/㎡，钢筋指标增减1.5kg/㎡。

金科：

有梁楼盖，覆土 1.5m 考虑；覆土增加 0.3~0.5m（规划要求）以上，含钢筋含量指标增加 5~7kg/㎡。

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车库优化的策略

（1）符合公司运营策略

① 高周转项目符合快开盘、早开盘的要求，车库应避开首开区或降低首开区车库的规模；

② 售楼处、景观展示区、别墅等低容积区域应避免车库布置；

售楼处两侧为底商（无地下空间），车库与售楼处脱开，保证售楼处建设周期尽量短，应注意后续车库开挖对售楼处的影响，车库与售楼处尽量保持安全距离，减少后续车库开挖对售楼处的影响。

（2）控制规划停车指标

在项目拿地设计，向当地规划部门争取最有利的车位配比，包括微型车位、子母车位折算规划指标，以及争取地面停车比例最大化，尽可能减少地库的停车指标，尽可能减少非机动车配置指标；

（3）停车位布置符合停车模数

前后楼间距符合停车模数，提高停车效率。（在满足日照间距要求的前提下）；

中南置地《地下车库优化设计指引》  ：当地库与主楼地下室一体化设计时，前后楼栋间距应尽可能符合停车模数（停车模数为一组垂直式后退双排停车的尺寸：车位+车道+车位 = 5.3m+5.5m+5.3m=16.1m）。 当不符合停车模数时，应利用主楼下开间停车或局部调整车位布置方式，尽可能提高停车效率。

当楼间距不足一组停车模数(<16.1m)时，应利用主楼下开间停车

（4）控制车型流线： 一条车道两边停；车沿着长边布置车道；垂直长边布置车位；

【案例】来源网络

案例：沿车库长向、周边布置车位阵列，尽可能减少行车流线的面积（减少345m2），提高停车效率。

（5）屋盖选型和柱网选型

数据来源：思优科技

柱网分析结果为小柱网较为节省，梁板结构小柱网的造价节省23%；

大柱网结构无梁楼盖比梁板结构节省11%；

小柱网结构无梁楼盖比梁板结构节省7%；

在允许情况下，推荐使用无梁楼盖方案。

注：由于高层塔楼及其相关区域有嵌固要求，故在相关区域不能做无梁楼盖，这一点需要注意

（6）控制设备用房、防火分区、车道数量、人防位置等

将上述不重要的设置在车库效果低的位置。

车库的防火设计主要是车库的防火分区要求，车库出入口数量、疏散楼梯数量、防排烟设计等。

①  防火分区要求。车库的防火设计主要是车库的防火分区要求，车库出入口数量、疏散楼梯数量、防排烟设计等。

地下车库防火分区的划分应考虑人防区域的影响，车库防火分区应考虑接近最大防火分区的95%以上。

汽车库防火分区的最大允许建筑面积

耐火等级	单层汽车库	多层汽车库、半地下汽车库	地下汽车库、高层汽车库
一、二级	3000	2500	2000
三级	1000	不允许	不允许

备注： 设置自动防火灭火系统的汽车库，其每个防火分区的最大允许建筑面积不应大于上述表格规定数值的2.0倍 。

【案例】防火分区尽量接近规范限制，减少防火构造成本

②  车库出入口数量。

 车库出入口的最小间距不应小于15m，并宜与基地内部的道路相接通。机动车车库出入口和车道数量应符合规范规定的下限，不应增加。

③  车库疏散楼梯数量。一般情况下，每一个防火分区应有一个独立的疏散楼梯，一部楼梯可以借用主楼疏散，独立疏散楼梯的设置应布置在边角部位，减少对停车效率比较高区域的影响。

作者：贺加栋，来源：胖栋有话说（ID：RealEstateDesigner）；转载已获授权，对原作者表示感谢。