成本管理的基本内容 ---- 合理确定成本与有效控制成本

房地产行业中不同角色的成本管理特征：

施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题

设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题

造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题； 就是要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。 强调成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产品。

不同利益原则下导致目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异

①成本管理的目的（WHY)—提升价值

a房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标

b成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—消除无效成本，提升投资价值

c成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键； 避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）

d成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标

②房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本

a成本的概念： 一些基本概念的区别与联系： 成本、造价、投资、费用

b成本构成

建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费

开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费

全成本=开发成本+期间费（营销和管理等）

c时间与空间上的分布

时间： 建设全过程都在发生

空间： 公司+现场； 实体+费用

工程成本与完全成本

③房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确定与控制

1)合理确定—确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理（计算准确，有条件的，施工单位算的与甲方不同）。

成本的决定因素： 外部--市场； 内部--产品定位。

成本的影响因素:  诸多经营、技术、管理方面;（如，资金、进度、协调）

（例定位桩基，泳池，付款，装修赶工返工，中海的人才，客户质量要求，经营门锁）

成本确定的方法:  决不是靠定额算出来的； 靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场；

2)有效控制—动态监控，做到随时心中有数

控制的概念： 控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标； 控制可理解为一系统对外界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结果不偏离既定目标。

控制的要素： 制定目标、偏差测定、修正。

有效控制的前提： 目标要合理实在，实际结果要及时反馈。

能动的控制： 不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应的调整方案； 保持心中有数就可以说在控制之中

④成本管理的阶段（WHEN)—全过程

1)阶段

立项\策划\设计

发包\施工\竣工\维护

2)对应成本实现过程---由虚到实

虚拟： 估、概、预算

现实： 合同价、付款、结算价

----  从虚到实的转折点就是发包

3)各阶段成本管理重点内容

立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标

策 划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划

设计阶段—产品目标与成本目标的制定

---方案： 最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征

---初步： 材料设备的合理选型

--- 施工图： 限额设计，图纸的质量和时间保证

发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）

施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关

竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估

维护运营阶段—保修金、维护费用的管理⑤成本管理的责任人（WHO) —全员

要点： 所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。

成本意识： 只要考虑了性价比问题，就是有成本意识

控制主体： 从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”

⑤成本管理的方法(HOW）—目标管理

目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握。

目标管理的过程—PDCA循环

实现目标动态监控的手段—信息化

1）房地产成本管理的三个阶段

造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确； 【审算型】

成本控制—强调不能突破目标值【控制型】

提升价值—强调企业/团队的共同目标： 面向公司利益，讲求性价比，发掘价值，创造价值【能动型】

2）当前指导思想

结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。