牛刀：已经暴涨过了所以要暴跌——二论高房价的崩盘
房价暴涨时，这些专家可以找出100个理由来解释为什么会暴涨，还要暴涨多久多久；可是，房价要跌了，他们却集体哑语，或者应声再喊几句还要大涨20年等苍白无力的口号。更有甚者，直言什么都在涨，为什么房价要跌？就我来说，答案很简单：因为房价已经暴涨过了，并且带动了其他物价的上涨，对通货膨胀来说，高房价罪无可赦，所以必须暴跌。
这样说，可能很多网友会认为我过于武断。那么且慢，请听我仔细一一说来。如果说凡是暴涨的就一定要暴跌，这不符合经济规律，但是暴涨过了的东西再来暴跌几率却非常高，尤其是被投机资本光顾过了的东西或称为产品。什么是泡沫经济？泡沫经济就是产品的价格与价值完全背离，在市场预期的作用下产生了许多虚拟价值，这些虚拟价值一旦需要市场确认，泡沫的本性就充分暴露。这是我的解释。《辞海》的解释是：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
如果还有人坚持说，中国的房地产没有泡沫，那么不用我说，网友的唾沫就会将其淹死。现在，有泡沫了，我们应该怎么做呢？是设法化解泡沫，还是干脆刺破？这里面有个后果问题。如果在美国，一个比较充分的市场化经济体系里，刺破泡沫比化解泡沫要好，用中国人的话来讲叫做长痛不如短痛。但是，中国的市场化不充分，尤其是没有民主化的保障，泡沫一旦破灭，千万民众也将深受其害，这样，对中国民众来说，从一种不公平走向了一种更大的不公平。在泡沫年代，民众没有享受到资产的升值，更谈不上享受经济的繁荣，奇怪的是，GDP每年在增加，民众的收入却在下降，而且占GDP的总额下降了12%，幅度之大举世震惊。这里面，中国社会的财富流向了两个方面，一是政府，开支庞大，挥霍无度，一年仅吃喝就要4000多亿，再加上无休无止的贪污，再多的财富也会远远不够；二是郎咸平教授所说的二元经济的一元，那一元只占中国人口的千分之六，却占有了中国80.%的财富（这个数据不是十分确切，比重可能更高，但大抵于此），那么，将有94%的中国民众才有剩下的20%。市场有个二八定律，我们姑且承认他，也就是20%的人拥有社会财富的80%，而80%的人也起码要拥有20%的财富，可是。。。。。。6%和94%之比只能发生在一个民主化不充分的国家，中国社会的分化由此可见一斑。
为了中国社会的和谐和稳定，中央政府选择了化解经济泡沫的做法，可以说是不得已而为之。现在看来，在执行宏观调控的过程中，只有央行是最严厉的，国土部，建设部等相关政府部门和地方政府的执行力度很弱。这样就导致了两个趋向：一是中央政府想化解泡沫而泡沫却变得更大，反映在市场上是越调控房价越涨，这其实就是这些政府部门不作为造成的；二是金融手段偏重，14.5%的存款准备金率创了20年新高，尽管还有空间但后果也很难设想，打一个简单的比方，我们用温水煮青蛙，目的是这样煮熟的青蛙又鲜又嫩非常好吃，可一不提防把青蛙给烧糊了，那就谁也吃不着了。人民币加息也是这样，人民币和美元之战，最近在7.4元左右胶着，人民币如果再加息，美元势必减息，最后的结果也有可能引发国际黑钱的再度泛滥。
我讲了这么多，是想告诉大家，中国的高房价已经给中国经济造成了巨大的伤害，给中国民众带来了巨大的痛苦，如果不能痛下杀手一举解决高房价的问题，那么就将无法有效的化解经济泡沫，更无法解决诸多的社会难题。中央政府对其部门和下属执行不力的行为，不久将采取严厉的措施，确保中国房地产朝民生化方向发展。这并不是如任志强所说，在用计划经济的手段来解决市场问题，而恰恰是根据中国国情针对市场问题采取的有效手段。投机过度，必遭打击，这也是市场经济铁的法则。
再回到主题，从加息，提高存款准备金率到二套房以家为单位的界定出台，种种措施都是为了和善的把炒家逼出市场，把过高的房价降下来。你若果有实力不妨继续持有，三五年后，不排除房价有继续上涨的可能，但这三五年必须交纳物业税（顺便说一句，物业税很快执行，只有一套房的可能减免）。所以，面对已经暴涨的商品房价，只有一个结局，那就是暴跌。只有如此，才能化解泡沫，实现房价的理性回归。

牛刀：土地香馍馍无人问津——三论高房价的崩盘
地王频出的时代被历史扫进了垃圾堆，仅仅只用了两个月。注定其短命的，除了住宅民生化，限外令，房贷新政，和即将出台的物业税外，还有中国民众一颗颗期盼的心。背离民心，注定失败，是历史的法则。在高房价时代，同样不会例外。
12月17日，深圳市政府公开出让三宗居住用地，全部遭遇未成交。这三宗土地，分别是位于观澜街道高新技术园区，宗地号为A907-0009（地块用地面积为21099.13平方米，建筑面积为37970平方米）的地块。挂牌起始楼面地价为3582元/平。位于宝安大道西侧、航城大道北侧，宗地号为A115-0131（地块用地面积为81044.12平方米，建筑面积为218000平方米）的地块。挂牌起始楼面地价为4587元/平。位于宝安大道东侧、航城大道北侧，宗地号为A116-0306（地块用地面积为25995.4平方米，建筑面积为71700平方米）的地块。挂牌起始楼面地价为4881元/平。
此前，和记黄埔曾于今年11月2日，在此拍过两块宗地：一块宗地号为A909-0086地块，地块面积43678.43平方米，计入容积率的总建筑面积为78620 平方米。和记黄埔地产（深圳）公司以5.1亿元拿下，楼面地价为6487元/平；另一块宗地号为A909-0110地块，地块面积41506.29平方米，计入容积率的总建筑面积为74710 平方米。和记黄埔地产（深圳）公司以5.1亿元拿下，楼面地价为6826元/平。
从哄抬地价至6828元到起拍价4881元仍无人问津，仅仅只用了一个半月时间，中国地产发生如此惊天大逆转。这中间1947元的楼面差价，同比下降了这么多仍无人敢拿，可见地产商已经未雨绸缪，不再牛气冲天了。不久前，广州出让10幅地块，有5幅直接以底价成交，10幅地块成交楼面地价介于1482元/平方米至4241元/平方米之间。其中，金沙洲的两幅地块，楼面价分别为3324元/平方米、4241元/平方米；而同一区域，仅仅三个月前，楼面地价分别为8769元/平方米和8112元/平方米，缩水1倍多。同样的情况也出现在竞价最为激烈的是番禺中心城区南区5-3地块，合生创展以楼面地价4048元/平方米取得；而在同样区域，三个月前的9月份，楼面地价达6230元/平方米，缩水1/3。
我们肯定不会忘记，2007年以来的一个个地王，深圳的，上海的，长沙的，重庆的，武汉的；我们也不会忘记，富豪榜上的一个一个人头，有多少是靠囤积土地而身价百倍的；同样，我们也看见了在香港IPO后，中国地产商在国际资本面前处境是多么尴尬，先有碧桂园，后有潘石屹。他们先圈地，圈地后赶紧IPO，IPO后再圈钱，圈钱后再圈地，这种模式已经被无情的颠覆了。很遗憾，颠覆这种模式的不是中国本土的国人，而是香港人和外国人，也好，让老外们告诉中国的地产商，什么叫国际化，什么叫市场法则。
曾经炙手可热商家必争的土地，曾经为了拿地而不惜演绎一幕一幕看不见人的交易，正以其理性的回归，走出黑夜。可是，中国的土地还远远没有走在清晨的阳光和雨露中，依然像个妓女似的被富豪们和政客们讨价还价，接受蹂躏，强装笑颜。我想，中国的土地招牌挂制度也将在住宅民生化的大潮中，迎接新的变革。

牛刀：从民生的角度看拐点——四论高房价的崩盘

与万科非常熟悉的一位朋友告诉我，万科高层在制定明年销售策略时，一个主要内容就是针对市场发生的变化，采取灵活的价格政策，于今年相比预期降价幅度为15%至30%。其实，这虽然为公司机密，但已不是新闻，因为万科，中海，招商等品牌发展商在深圳，广州的实际降幅，有的已经超过这个水平。
昨天，好友朱大鸣在博客上指出：珠江三角洲之所以领跌楼市，是与限外令密不可分的。限外令是国家对于国际游资构筑的防火墙，在游资扬言大规模的进入中国房地产市场的大背景下，这道限外令无疑是打击了他们哄抬楼价的嚣张气焰。房地产行业普遍存在的投机行为，惹火了政府一再出台抑制投机的政策。
然而，这不仅仅是限外令的问题。纵观全球，没有哪个国家，资本敢和政府博弈。俄罗斯有过，著名的石油大王，最后的结局，不仅身陷牢狱，财产席数没收。为什么？因为政府是国家的公器，代表的是民族的尊严和民众的利益。如果政府在资本和民众利益发生冲突时，选择维护资本的利益，那么这样的政府的合法性就将受到民众的质疑，尤其是在对待住房这样的问题上。
我们必须承认，中国政府机构存在严重的腐败，比方说官商勾结，在房地产领域成了普遍现象。但是，中国政府之所以还具有合法性，就是因为政府之中还有正义的力量，并且，这种正义正在主导政府的行为，包括宏观调控的制定和实施。如果宏观调控实施不下去了，那政府的地位也就岌岌可危。这是对中央政府的大考，也是民众的信心所在。因此，中国政府下决心扭转房地产业的发展方向，改变以商品房开发为主体的住房供应模式，全面实施住房保障计划和经济适用房相结合的以解决民众住宅为主体的住房供应模式，这就是中国房价的大拐点，并且已经生成。
我们现在所说的拐点，也就是三五年内房价下降的拐点，同样正在生成。在大拐点之下，小拐点是一种必然，是一种趋势，是一股潮流。万科明年的降价，只不过是顺应这股潮流，是在市场发生变化后作出的正确决策，这样降价销售的发展商也将越来越多，唯有如此，房子才卖得动。
我这样说，是有数据作依据的。比方说深圳，今年11月环比降幅达24%，这个水准不能为市场所接受，因此，每天的成交量只有50套左右，而新房的积压已经由6月份的两万多套一举上升到12月初的四万多套，还在继续保持加快上升，一旦突破五万套，业内人士认为，中小发展商的资金链将嘎嘎作响。你是要破产还是要降价？要知道，为了生成中国房价的大拐点，中央政府已经从各个方面切断了房地产非正常的资金来源，朱大鸣博士分析的限外令，央行银根紧缩，禁止房地产企业IPO等等，都是在为生成这个大拐点做的准备。
广州的情况更糟，我就不多说了。上海的市场变化更快，房子说卖不动就卖不动，就在11月份，每天还可以保持800套到1200套的成交，现在只能维持400多套到800多套的水准，还在继续下行。北京的情况有点特殊，15000元以上的价格基本卖不动，但是，10000元的房子还是比较好卖，这种情况估计将维持到奥运前。一般来说，每年的这个季节是常规的淡季，在房价暴涨时是这样，在房价下跌时也是这样。春节过后，如果房价放量下跌，毫无疑问，那就是拐点，是已经生成的大拐点下的小拐点，是老百姓看得见的拐点。

牛刀：城市化滥觞于房地产——五论高房价崩盘
很多网友以为我一直是站在弱势群体的立场上，大谈高房价崩盘。其实，这是一个误读，因为我一直强调的是，房价既关乎民生，也关乎中国社会的和谐和进步。从这个立场出发，未来十年，中国的房地产都没有任何投资价值。所谓“不要看眼前房价会跌，长期必定升值”，那是根本没有看清中国社会的发展方向而妄加猜测。
从这一轮的房地产投机大潮中，我们看到这么一个趋向，凡是市中心的物业，都是投机资金光顾的物业，然后是有概念支撑的物业，比方说海景湖景，西部通道，奥运，地铁，大运，一小时生活圈。三五年后，再来看这一轮的炒作，有的人会觉得十分可笑，不就是一条路嘛，值吗？有的人会觉得十分伤心，一个小小的大学生运动会，让人亏去几十上百万。
对前一个趋向，我们都很清楚，中国现在的城市中心化不久就会改变，理由是无法解决的废气，污染，噪音，一个个都是城市的致命杀手，而杂乱无章的建筑，拥挤的交通，庞杂的人流，带给城市无法治愈的诟病。从一线城市来看，上海，广州高架桥已建至30多米高，连住在15层楼的人都无法逃脱噪音和污染，可是，交通问题解决了吗？没有。堵车，堵车，还是堵车------北京也好不到哪儿去，摊大饼式的规划，使北京成了先天性的残缺，该堵车的地方永远会堵，交警再多也没用。而且，北京在四环以内，听说种植了近亿棵杨树，每年的春夏之交，树絮飘飞，住宅和写字楼连窗户都不敢开，几近无人能免。而上海呢，因为这几年大量的地面建筑，已经导致地面下沉速度加剧，如果海平面超高，你用什么来阻止海啸的发生-------
之所以说这些，是中国在城市中心化这一落后的理念指导下，已经给大城市带来了诸多无法解决的难题。在问题越积越多后，综合性的城市病总有一天会突然爆发，到时要解决是十分艰难的。因此，与其坐以待毙还不如从现在就开始，大规模倡导城市空心化，让工作在繁杂的都市的人们，可以享受郊外的阳光和空气。美国曼哈顿仅仅只有64万人口，而周边的城市群却聚集着大量的高级白领，财富阶层，影视明星等等，经济学家总结说，汽车轮子改变了美国。而中国的现实是，汽车越多越往城市中心挤，越有钱的人越住在繁华的地段，这也是抬高房价的因素之一。如果我们能解决交通，工作规律，生活习惯等问题，我相信，中国人也会向美国人一样住在郊外去，所谓房价长期升值也不攻自破。
当然，中国的城市化其实也陷入了一种误区，地方官员对城市化都有一种误读，似乎，中国的城市化就是房地产。于是，连二三线城市也纷纷将市中心好的地段拿出来开发房地产，最典型的是杭州，居然在西湖边搞那么多要命的开发，房价是涨上来了，城市的文化和素质却降下来了。如果从长远来看，一个城市的素质下来了，房价也涨不到哪儿去。
因此，我们所讲的城市化是指以建设和完善城市功能，提高城市素质，培养城市精神，创建城市文化为特征的城市化。城市就是城市，乡村就是乡村，城市有城市的繁华，乡村有乡村的魅力，不必为了城市化而将郊外的农民人为的变成城里人，这其实不是帮助农民，而是造成世世代代的歧视农民的心理，而且给那些人为推高房价的人以口实，看，有需求了吧？其实这种需求是假需求，在现在的条件下，很多农民已经不愿意成为城里人，自然也成不了商品房的购买主流。
房地产对城市化的伤害是极其深重的，要改变这个现实还需要很长时间。作为地方政府，一定要对城市化有个明晰的认识，城市化不等于房地产。作为中央政府，在宏观布局上，要向三线城市和县城倾斜，中国不是没有大的都市，而是缺少星罗棋布的有特色的中小城市，并且发展严重失衡。如果我们的三线城市和县城建的很有特色，不仅解决了大城市的就业压力，也间接解决了高房价问题。
从长期来看，中国中小城市发展潜力巨大，城市化的潮流是谁也挡不住的。但是，需要澄清一个谬误的是，中国的城市化不是一线城市的城市化，更不是高房价的城市化，而是中小城市的城市化，是天下苍生的城市化。

牛刀：谁的需求？谁的供给？——六论高房价的崩盘
在北京15000元以上的房子全线滞销，上海由每天1200多套直落600多套，深圳积压楼盘由20000多套直线上升至48000多套时，现在的需求去了哪里？都过圣诞去了吗？
供不应求是高房价的鼓吹者们用得最多的词之一，需求旺盛才导致房价拼命走高以致狂涨也是这种论调的最强音。他们甚至认为，政府是在打击需求，打击经济规律，并提出要对这种所谓的规律抱有敬畏之心，一言以蔽之，中央政府的宏观调控做错了，中央政府的住宅民生化也错了，违背了经济规律，只有房价拼命涨才是对的。真是这样吗？
那么，先让我们来看看，本轮房价暴涨究竟是谁的需求？
无论是北京上海广州还是深圳，当房价超出绝大多数市民的购买力时，所谓需求也就是个幌子了。我们毫不怀疑，今年上半年，许多地方出现过排队买房，抢购等情况，尽管有虚假的一面，比方说开发商雇请大量的民工加入排队；但是也有真实的一面，比方说深圳炒房团加入买楼的队伍。在这似真似幻的抢购中，凸显了许多欺诈。
让我们先来看看实质，首先我们不否认需求。请看，大量的每年400多万大中专毕业生走向社会后，需要房子；一年1800多万被城市化的群体，需要房子；还有大量的涌入城市的农民工，需要房子；然而，他们当中又有多少买得起商品房呢？既然只有少数人买的起，那为什么还有需求？
因此，我们现在说的需求，有很大一部分是投资性的需求，有更大一部分是投机性的需求。就深圳来说，70%是这些需求，而真正买房子住的还不到三成。换言之，如果房价不涨，这些需求都会过圣诞去，没有谁去买房子。再看看广州，北京，上海，概莫出乎于此。有专家于是说，房贷新政是在打击需求。要我说，打击的好，只是政府的打击力度还不够，还太温和，必须再加以重拳，要把这些投机性的需求打击得四处逃遁。
让我们再来看看，现在的房地产市场是谁的供给？
住宅是民生所需，居住权是基本人权。我想，对于这点，应该不会有什么人会持有异议？因此，保障民生所需，应该是第一位的，是最重要的。然而，我们面对的现实是，保障性的住房仅占住宅开发总量的2%。现在还没有确切的数据来说明，中国民众每年需要多少住宅，各大城市需要开发多少，中国政府现在还没有人来规划这件事。
我们现在的市场上所能提供的都是商品房，总体占住宅开发总量的98%，是绝对的强势。那么，现在的商品房是如何开发的呢？先来看看政府，每年推出一定的住宅用地，这些住宅用地每年推多少，是政府说了算，不必征求民众的同意。推出这些地采取的方式是招拍挂，这个臭名昭著的买地的方式是从前英国殖民地香港复制过来的，名义上是为了防止腐败，而腐败无处不在，防不胜防。结果是地价越拍越高，面粉贵过了馒头。照理，拍地的钱，应该用于解决民生所需，为老百姓造房子，可是，基本上这些卖地的钱，不是被地方政府挥霍一空，就是用于建一个比一个更豪华的办公楼了。
所以，我们现在看见的供给，是地方政府与开发商合谋，盘剥普通购房者的供给。就是这样盘剥，他们还觉得不够，还有手头上有闲钱的二奶，官太太，贩毒的，贪污的，当然也包括一部分做生意的小老板，一起把手伸向房子，开始中国有史以来最大的投机活动。然后，把炒高了的房子再供给给老百姓。
政府在这里扮演了一个极不光彩的角色，只管开发，不管销售，任其投机资金兴风作浪。这样供给出来的房子，普罗大众还买得起吗？
仅仅只是房子也还无所谓，可偏偏这个房子要变成私有，还要从银行来贷款，这样就把事情搞大了。比方说这间房子本来只值100万，开发商卖200万，炒家把它炒成了至少400万，然后在银行可以贷出至少280万，他们甚至希望不停的翻倍涨下去，最好能涨到1000万，就能贷出700万，再抵给银行，大家都赚钱，银行赚的是泡沫，是虚拟资产。
当然，最后的结局只有一个，高房价崩盘，银行倒霉。而银行里的钱正是民众的，因此是民众倒霉。——这就是房地产的供不应求。