关于中央空调的发展趋势的研究

随着社会经济飞速发展，人们对居住环境的要求也越来越高，中央空调已被广泛应用。现代物业管理公司的兴起，也为大厦的全面综合管理带来了新型理念。然而，由于各用户采用独立核算，业主与物管之间对空调费的纠纷不断，如何合理收取中央空调的费用就成了物业公司的一大难题，同时也为中央空调进入住宅小区造成了障碍。

案例一合肥太阳岛花园小区：中央空调收费雾里看花
　　合肥晚报6月9日一篇报道称，据小区业主反映，中央空调问题一直是太阳岛花园的顽症，当初很多业主是因此才买的房子，可使用起来才知道，效果没有一般的空调好，费用却高很多。有的三口之家100多平方米白天不开空调晚上开两个房间，一个冬季竟要收5000多元费用。合肥望江东路太阳岛花园一位女业主向记者出示了一张中央空调缴费单据：2004年冬季取暖费达4800多元，平均一个月1600多元，而她家基本上白天不开空调，晚上回家才开。据悉，该小区多数住户家里每一季的空调费用都在三四千元左右，高的有五六千，如此高的费用让业主们实难承受。

　　太阳岛花园双龙物业的总经理助理常继小姐认为，这是受小区入住率影响：该小区安装的双良中央空调是小区一个非营利性的配套设施，它的舒适度、环保、节能对当初购房者来说是一个很好的卖点。但由于太阳岛是合肥市第一家使用中央空调的小区(合肥市仅有两家)，他们并无实际运作经验。前三季也是在不断地摸索。他们的收费根据中央空调产生的总费用，分摊到小区业主头上。但由于小区的业主是逐步入住的，一些人正在装修，还有一些人半住半不住的，受使用量的限制，每一季的价格都是不一样的。业主因此有意见。第三季的空调费到现在还没有收上来。

　　太阳岛花园小区业主宗先生告知，中央空调的资产所有权，归全体业主所有，其费用收取，只能通过两种途径，一是通过物业与业主协商定价；二是物价局给出指导价。但太阳岛花园的中央空调收费实际上并不是这个样子。

　　2005年5月21日，太阳岛花园业委会空调监管小组成员在经过咨询相关专业人士和实地调查后，提出几点疑问：一、第三季空调运行耗用的天然气，与同是供暖的第一季相比，在空调使用总量减少3.59%的情况下，反而上升了44.83%，实属极不正常现象。我们认为，这是变频节能系统无法投入正常使用造成的能源浪费。这一现象严重增加了业主的经济负担。二、由于物业公司不愿意提供相关数据的来源，经我们从外部调查证实，在空调试用阶段的能源消耗也强加到了业主的头上，这是严重的不合理行为。

由于市物价局没有给出核准价，物业说什么收费标准就什么标准。多数业主都不知道中央空调到底怎么收费，收多少才是合理的。他们更为担心的是如果在6月10日前物价局还不能确定，他们又不交冬季空调费，物业不给他们开启空调，那寒冬酷暑天气肯定让人受不了。

案例二浦东“现代映象”小区：发展商急调20万元应付空调亏损
据新闻晚报报道，前不久，住在浦东“现代映象”小区6号楼的汤先生一脸焦虑，指着客厅的中央空调出风口说道：“上个月我们家招待客人，打开空调仅仅2个小时，发现已用掉了20元。这么高的收费，我们都不敢用这个空调了!”随后，记者走访了“现代映象”小区，居民纷纷表示，中央空调收费太高，他们家的空调只能闲置。

　　据了解，浦东“现代映象”小区的5号楼与6号楼的全装修房中均安置了长沙远大中央空调，可解决制冷、采暖和卫生热水联供。该楼盘开发商上海市城市建设综合开发有限公司的计经理介绍说，直燃式空调机优点是性能好、质量高，并采用了清洁的天然气作为主要能源，从以前所做的测试结果来看，该空调器耗能应比分体式空调低30%。

　　既然是耗能低，天价从何而来？物业公司管理处的章经理解释道，本小区安装中央空调采取的收费方法是根据合同采用预定价格、按表计算的方式。当只有一家在使用空调时，承担耗费则相应要高。开发商计经理比喻道：“这好比是一辆10吨大卡车现在只装了500公斤的货物，用油量按照每公斤计算的话，就不合算了。”由于有些业主买房仅仅只为了投资，根本不用房，所以空调使用率很低，造成了个别住户支出偏高。

　　章经理说，对于中央空调的收费问题，我们物业也很为难，7月来，由于使用率低下，最高也只达到20%，但空调主机还是得不停地开着，导致空转能耗费巨大，7月份我们物业已亏损三万七千余元。

　　据透露，用电、用气单位由于对住宅小区安装中央空调的问题，还没有相关政策可依，所以收费标准参照的是企业收费，而非居民标准。计经理说，他们已经及时向相关部门提交了申请，目前天然气收费已经开始采用居民收费的标准。而在用电方面，他们也向供电局与市房地局产业处打了紧急报告。如果能解决，收费单价还有望下调。

　　据计经理透露，现在他们已经出资20万元给物业公司，作为物业公司用于中央空调亏损的周转金。计经理一再表示，这套中央空调系统采用的是先进的设备，从长远来看，当使用率达到一定水平，节能效果就会显现，所谓的天价不可能再出现。

中央空调收费管理的两大误区
近些年，在计划经济向市场经济过渡的大环境下，人们对中央空调计收费管理关系的认识存在着以下两个误区，与此相联系，中央空调的计量收费的也存在着两大难点。

第一个认识误区，是因袭计划经济的思维习惯，把中央空调看作是一项福利事业，没有把供求关系看作是经营者和消费者之间的一种买卖合同关系。这一认识误区当然是计划经济传统的产物。由于这一认识误区的存在，多年来，中央空调供求双方很少有按量收费的概念。有的企业只知道按面积收费，不严格履行空气调节的义务；有的用户只知道享有中央空调的权利，不愿履行交付的义务，或者是交付了中央空调费，而不问室内温度是否达到了标准。

这一认识误区，形成了中央空调按面积收费中所无法回避的一个难点，即：拖欠中央空调费与室内温度达不到标准两个问题的恶性循环。在对中央空调计量收费的讨论中，人们已经基本上走出了上述的认识误区，在中央空调商品化、市场化、变暗为明等方面基本上形成了共识。但是，由于多年来旧认识、旧体制所造成的问题并没有解决。

第二个认识误区，是把中央空调看成了与水、电、气同样的商品，忽略了中央空调这一商品的幅射性和传导性所带来的特殊性。由于这一认识误区的存在，人们在进行中央空调计量收费、考虑节能和付费公平的时候，比较一致的想法，就是安装冷（热）计量表、实现分户计量、按用冷（热）量付费。于是在一些地区便开始推行“一户一阀”，殊不知，由于热能存在着上面提到的取暖方共享性和冷（热）量与室温的不对应性，在同一栋楼内，如果有一家不交费，你就是把他的中央空调阀门关了，他还是能够从墙壁的热幅射中享受到一定的热能；如果有多数人不交费，把这些人的供热阀门关了倒是容易，可是谁来弥补中央空调主机“大马拉小车”所造成的亏损呢？为节能、中央空调所做的规划、设计、施工等工作岂不也前功尽弃了吗？

中央空调按面分摊收费的弊端
1．用户的恶性消费
　　由于收费是按面积分摊，不能反映实际使用情况，这就形成了各用户 "不用白不用，用也白用"的消费概念，以至于用户不管是否需要都开着空调，形成"供多少用多少"的局面。
2．能源大量浪费，用户负担加重。
　　由于只是按面积平摊，不能像水费、电费一样"按需使用，按量交费"，这种"大锅饭"现象形成"不用白不用，用也白用"的消费观念，一方面造成能源大量浪费，用户负担加重；另一方面使运行费用升高，管理利润降低。
3．增加无效负荷，加大设备投入。
　　由于无节制的使用，加大了中央空调的工作负荷，降低了系统的使用寿命，特别是到使用高峰时，由于所有空调负荷都开着，造成制冷主机超负荷运行，中央空调效果还很差，甚至根本起不到空调的作用，导致用户产生不满和埋怨。
4．造成物管部门与用户的收费纠纷。
　　当用户因质疑使用量而拒绝会费时，由于物管部门不能了解用户使用情况，提供收费依据，这样就造成了客主之间的收费纠纷，加大物业管理难度，影响物管的企业形象。

谁能保证中央空调必要的使用率？
从理论上说，住宅小区安装大型中央空调的确更省电，但从实际使用情况来看并非如此。住宅小区安装大型中央空调理论分析是建立在使用率达到100%的假设前提下的，而实际上这个假设前提并不成立。

国内的房地产因为近10年来的迅猛发展，而成为投资客炒作的对象，投资性购房的比例一直居高不下。正是因为有大量的市民期待从炒房中获得高额利润，而造成需求的泡沫，导致了市场的热度难减，以及房价的居高不下。今年3月，央行再次调高贷款利率，提高首付，矛头直指炒房族。上海也陆续出台了一系列针对投资(投机)的新招，如购房不满一年出售的，征收5%的营业税和0.5%的城建税和教育附加税，叫停转按揭等。今年的调控目标已从控制房地产开发过热，逐渐转向抑制房地产需求过热，而首当其冲的就是投资性及投机性购房需求。这本身已经有力地表明在我国出于投资动机购房的比例有多么大。

同时，投资购房的比例与小区的档次往往成正比，也就是说越高档的小区越有可能成为炒房族投资的对象，而安装大型中央空调的小区无疑是属于比较高档的小区，那么毫无疑问，这类小区购买人群中投资者的比例会更高。投资者比例越高就意味着中央空调的使用率越低。中央空调使用率越低就意味着每户中央空调使用成本越高。
众所周知，小区安装大型中央空调与建筑安装是同步的，主机配置和管道埋置都必须在楼盘开盘之前完成。而对于小区的购房投资比例不管是政府还是开发商都是无法控制的。也就说对于小区的使用率根本无法保证，而事实上往往是这些小区的使用率偏低，这就无疑成为小区安装大型中央空调一个致命的瓶颈。