深析：制造住房价格“双轨制”

没有人怀疑政府制订经济适用房政策时善意的初衷，实际上，它在实施过程中产生了很多问题。

现行的经济适用房操作模式最大的弊端在于，制造了事实上的住房价格“双轨制”，客观上造成因资本逐利而导致经济适用住房供应高度短缺、脱离应受惠人群、权力寻租等问题。

“居者有其屋”不等于“居者有其权”，租房和买房都可以使人不用露宿街头，唯一的差别在于房子的所有权。如果套用经济适用房的逻辑于交通的话，那就是“行者有其车”，等于通过减免税收、价格优惠等政策让“穷人”买得起夏利车，这自然会刺激那些甚至“宝马级”的富人伪装成穷人抢购。

同时，住房价格是地段、户型、配套设施甚至投机等多重因素综合作用的体现，而经济适用房则是靠行政手段制定价格，等于人为制造“双轨制”，理性的“经济人”一定会选择低价品，导致经济适用房在理论上永远供不应求，其外在表现就是卷铺盖连夜排长队、倒卖房号的盛行。

转身：长沙经济适用房之路

2007年，长沙市对申请购买经济适用住房对象条件进行了以下调整：一是未婚(含离异、丧偶)购房对象年龄条件由25周岁提高到30周岁；二是已经享受过政府住房优惠待遇的离婚人员原则上不能再购买经济适用住房，如居民离婚后确有特殊住房困难且离婚5年以上，经严格审查批准方可购买；三是严格审核申请购房对象收入。

在此之前，长沙市申请经济适用房的“门槛”已调高过一次——未婚申请人的年龄由男25岁、女23岁调到同为25岁；从原先不对离婚申请人作限制改为需离婚满半年以上；并且对于已婚申请人的年龄，由不作限制改为需在60岁以下。

今年，长沙将新建经济适用房54万平方米，承诺保证完成并争取超额完成。同时，根据国家有关规定，经济适用房的户型控制比例为：建筑面积90平方米至100平方米的不能超过20%，建筑面积80平方米左右的占50%，建筑面积60平方米左右的占30%。

综观长沙经济适用房近10年的发展历程，并放眼全国，不能不说长沙经济适用房建设已经取得了一定的成绩。相对于很多城市对经济适用房项目“惜地如金”的状况，长沙经济适用房的建设有好几年都超过了100万平方米，这甚至使普通商品房项目的开发商抱怨“经济适用房拉低了房价”。

但是，随着这两年经济适用房建设批准面积的相对减少，以及商品房市场价格的不断攀升造成的与经济适用房价格差加大，市民对经济适用房的需求已经明显超出了供应，矛盾越发显现。

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，因政府相关政策的倾斜而使其成本明显低于普通的商品房。政府建经济适用房的最初目的，原本是给中低阶层以安身立命之所，但现实中，这类房屋却成了有钱人的投资重点。无偿占有中低层的政策资源后转身以租售等方式贩卖给中低阶层，这合理吗？

建议：可能的改革之道

对于状况百出的经济适用房制度，有的学者甚至提出了“废止”的建议，但是更多的人认为其作为社会福利有必要保留，但是必须改革。

有关学者建议：调整收缩经济适用房供给规模，缩小保障对象范围，增大保障力度。社会保障性质决定了经济适用房的供应范围不能太宽。过于宽松的购买资格，增加了政府的财政负担，也没有凸显出真正需要支持的弱势群体。

随着我国消费信贷的发展，国内少数城市已经启动联合征信制度，这是居民个人信用制度建设的良好开端。今后要加大联合征信制度的覆盖范围，建立具有购房资格的中低收入家庭的数据信息库。

从香港和新加坡等地的实践来看，提供住房方面的保障主要靠廉租房，对困难户只是收取象征性的房租。坦率地说，廉租房的确品质不高，但这也是住房保障的本来意义，救济品应该是粥和馒头而不该是燕窝鱼翅，否则就有用于牟利的可能。但是，在国内廉租房短暂的发展上，一些问题也已开始显现。

大多数城市，廉租房作为低收入家庭住房的“救命稻草”，目前很难发挥保障、“救命”作用，而“僧多粥少”则是当前廉租房建设的客观现状。一些地方已建成的廉租房甚至如同“花瓶”成了摆设，丧失了其应有的保障作用。对此，有关专家指出，资金匮乏仅是廉租房建设迟缓的托词，地方政府重视不够推动不力才是主因，而制度建设缺失则是廉租房政策落实难的根本症结。

廉租房变身“大学生公寓”

在湖南省长沙市有着这么一个奇怪现象——政府两年前专门为进城务工的农民工兴建的廉租房，到目前为止却没有受到农民工们的欢迎，其中一些房产已变身为“大学生公寓”，还有一些被当作商品房对外出售了。这使得廉租房既变了味又走了样，“农民工公寓”正在遭遇一场“民心危机”。

2005年1月竣工的长沙市“农民工公寓”——江南公寓，作为长沙市政府的一项民心工程、德政工程，是政府专门为进城务工的农民工兴建的廉租房公寓，竣工七个月后仍空空荡荡，没有一名农民工入住。如今两年过去了，偌大的小区仅有26套廉租房租给了农民工居住。相对于小区规划建设的618套廉租房，这个比例还不到5%。

一位业内人士认为，廉租房曾被寄予厚望，甚至被认为是解决目前房地产市场困境的一剂标本兼治的良方。但现实情况却是，廉租房体系建设的进展并不令人乐观。

农民工眼中的“空中楼阁”

农民工不能入住公寓的原因很多，其中一个问题就是入住门槛过高。根据规定，入住廉租房的农民工必须月均收入在800元以下，在市区无自有房屋，被用工单位录用在岗一年以上且劳动合同经劳动和社会保障部门备案。

在如此“苛刻”的入住条件限制下，农民工公寓成了不少农民工眼里的“空中楼阁”，可望而不可及。因为，“能够拿得出备案合同的人不多，有的根本就没有签劳动合同。”除了劳动合同这个难题外，很多农民工之所以选择放弃，是因为“城市太大，上下班距离太远，交通费是一笔不小的开销”。

从岳阳来长沙做事的农民工刘双喜说：“江南公寓的租金虽然便宜，但还是觉得住工棚划算。因为从河西赶到河东上下班，一天车费至少要四元，一旦碰上堵车还耽误时间。一个月的房租和车费加起来，是一笔不小的开销。住工棚就可以省下来了。”

此外，江南公寓最初“集体宿舍”的定位，也使得不少携带家属的农民工望而却步。很多来咨询和参观的农民工，希望能够接纳夫妻或一家人到该公寓租住。但是按照规定，只能提供集体宿舍，每个房间有五六个床位，不可能解决家属居住问题。尽管后来长沙市房产局出台了降低入住门槛的新规定，但农民工廉租房受冷遇的尴尬境地并没有发生大的变化。

制度“贫血”现状亟待改变

长沙农民工廉租房空置这一问题引起了国家级媒体的注意，湖南高校的一些研究人员经调研发现，38.8%的人认为廉租房的准入门槛设计得不太合理，其中大部分人认为在目前我国法制不健全，就业形势严峻的情况下，要拿出合乎规定的合同比较困难，而且入住手续也较繁琐。

就此结果这些学者建议：一是可采用由单位出具证明并作租房担保的方式代替正式劳动合同；二是将月收入定位于1000元或1200元以下比较适宜；三是将目标受益人群的界定为户口不在本市的产业工人为主。降低门槛，打破江南公寓闲置的僵局。

来自民政部的数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200万左右。这是一个不可忽视的群体。然而，就住房而言，目前被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。

一位不愿透露姓名的业内人士认为，尽管中央在深化住房体制改革中给了廉租房明确的定位，众多低收入群众也渴求得到廉租房政策的照顾，但从近年来的实施情况看，廉租房政策的实际管理者--地方政府管理缺位现象严重，使得廉租房政策更像一个“表面文章”。

中国社会科学院经济研究所汪利娜认为，制度建设“贫血”是廉租房政策落实难的症结所在。资金来源不稳定是制约其发展的一大障碍。

经济适用房究竟适用了谁? 制度"贫血"亟待改变